Как рассчитывается неустойка по договору долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитывается неустойка по договору долевого участия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Если самостоятельные переговоры с девелопером ни к чему не привели, то можно смело направлять исковое заявление в суд. Получить «свои кровные» можно по неустойке. При этом неплохо бы самим при помощи специального калькулятора посчитать сумму, которую в итоге удастся вернуть.

Итак, по порядку:

Определяем стоимость жилья, ту, что указана в договоре;
Находим конкретную дату, число, в которое недвижимость должна быть передана дольщику;
Определяем число, на момент которого будет начат расчет. Это может быть текущая дата или та, на которую запланирована передача имущества по документам;
Определяем в качестве какого лица выступает дольщик — физического или юридического;
Подставляем цифры в калькулятор и рассчитываем сумму возмещения.

Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:

ДДУ был расторгнут раньше, чем закончился период его действия

Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.

ДДУ был расторгнут после окончания срока действия, при таком варианте можно претендовать на неустойку:

В связи с несдачей объекта и простоем более 2-х месяцев;
Если объект не сдан спустя 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Застройщик будет освобожден от уплаты всех пени в том случае, если передача объекта не происходит по вине покупателя. Если доказано, что девелопер выполнил все обязательства, указанные в документах, а дольщик по каким-то причинам уклоняется и не подписывает передаточный документ, речь уже будет идти о махинациях и ухищрениях со стороны дольщика. Суд будет полностью на стороне застройщика в случае, если вида покупателя и его намерения затянуть срок передачи с целью получения неустойки будут доказаны.

Дополнительно можно требовать денежной компенсации в виде:

Возмещения морального ущерба путем денежной выплаты;
Штрафа в виде 50% от суммы пени;
Возмещения расходов на судебные издержки: оплата юриста, доверенности и пр.;
Штрафа за просрочку установленной судом суммы (1% за каждый просроченный день);
Пересмотра суммы неустойки и ее перерасчета ко дню заседания суда;
Возмещение убытков на непредвиденные расходы, такие как оплата съемного жилья.

Девелопер в любом случае должен будет заплатить, если задержал передачу жилья. Неустойка предусматривается законом и зависит от конкретного срока, в течение которого обязательства по передаче недвижимости не выполняются. Будьте внимательны, своевременное ознакомление с проектом и документацией ДДУ, грамотное изучение технических сроков позволит избежать многих проблем, связанных с опозданием строительства и просрочкой оформления недвижимости.

Посредник может умолчать о ДДУ при покупке квартиры. Если, к примеру, цена ДДУ меньше уступки, продавец захочет, чтобы вы об этом не знали.

Ведь вы начнете задавать вопросы и выясните, что при отказе от квартиры вам вернут меньше, чем вы заплатили. А в случае задержки строительства — выплатят в 2-5 раза меньше неустойки. Поэтому вы, вероятно, сто раз подумаете.

За копией ДДУ обратитесь:

К продавцу ДДУ
К застройщику
В Росреестр

Если первые откажут, то Росреестр согласится.

Скана ДДУ для расчета пени более чем хватит

Однако, если хотите сэкономить время, то получайте ДДУ в суде. Для этого ставьте цену уступки в калькулятор неустойки по ДДУ, и, если застройщик скажет, что цена квартиры другая, то сам принесет ДДУ.

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ 214 ФЗ

Скажем, квартира стоит 6 млн. руб. Приобрели вы её 2.5 года назад. Проводим расчет процентов в калькуляторе неустойки по ДДУ:

по текущей ставке — 3 млн. р.
по периодам — 3.8 млн. р.
по ставке на первый день просрочки – 4 млн. р.

Плюс 8 месяцев сверху — еще 670 тыс. р.

Первая часть процентов считается на день вынесения решения суда. А после получения денег за квартиру вы заявляете остаток процентов вторым иском от даты решения до возврата вам денег.

Плюс вы также можете заявить неустойку за просрочку выплаты процентов. Это 7-8% за каждый год пользования застройщиком ими. Если он должен 1 млн. руб., то выплачивает по 80,000 пени ежегодно.

Надеетесь наймете крутого адвоката и вам присудят 100% неустойки? Ох, к сожалению, вы ошиблись страной. Т.е. нанять-то вы наймете, но смысла в этом нет. Дело в том, что какого бы юриста вы ни взяли решение суда в 8 из 10 случаев будет одинаковым. Почему?

Потому что в двух делах о неустойке от одного и того же юриста против одного и того же застройщика, где одинаковый иск, претензия и аргументы, два судьи присуждают диаметрально противоположные решения. Судья в Видновском суде дает 471 тыс. руб. из 490 тыс. руб., а в Симоновском зарезает сумму в 13! Как так?

За годы работы каждый судья сформировал свою позицию к неустойке. А поэтому если судья присудил одному истцу 20%, второму 20%, то и всем остальным присудит столько же. В то время когда судья за соседней дверью держит планку 60%+.

На днях один бедолага, никогда бы не подумавший, что юрист не панацея, нанял все-таки крутого адвоката за 100,000. Неустойки, подумал он, 400 тыс. руб. из калькулятора неустойки по ДДУ плюс штраф. Такой-то защитник в стереотипах за 100 тыс. точно взыщет хотя бы 300, согласитесь. Но в итоге, занавес, решение, и что бы вы думали? Суд взыскал всего лишь 100,000.

С этой неустойкой наш калькулятор неустойки по ДДУ вам не помощник. Потому что её формула отличается от формулы пени за просрочку передачи квартиры.

Тем не менее, неустойка за дефекты считается просто – 1% от суммы дефектов за каждые сутки задержки в их устранении. При этом объем неустойки не может быть больше цены дефектов.

Чтобы неустойка начала идти — составьте акт осмотра квартиры с требованием устранить недочеты в разумный срок. Затем передайте акт застройщику и по завершению срока пойдет неустойка.

В то же время, поскольку кто его знает, сколько стоят те или эти дефекты, к вашим услугам независимая экспертиза. Она отменит в акте осмотра все изъяны в квартире и посчитает во сколько они обойдутся.

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.
ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:
- за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;
- за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;
штраф в размере 50% от неустойки;
штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;
компенсацию за моральный ущерб;
возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)
оплату судебных издержек.

Как известно, Центральный Банк России часто меняет этот показатель, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки рефинансирования, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока. С 2016 года она привязана к актуальной ключевой ставке ЦБ РФ.

Онлайн-калькулятор на данной странице учитывает все требования законодательства РФ и приводит актуальный расчет с учетом ранее действовавших норм и текущих нововведений, в том числе с учетом ставки рефинансирования за период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.

Цена ДДУ х количество дней просрочки х (ставка ЦБ РФ/100) х (1/150). Переменных в формуле две: размер ставки Банка России и количество дней просрочки по ДДУ. Таким образом основное внимание при расчете неустойки нужно уделить правильному определению даты начала периода просрочки, дате его окончания и ставкам Центрального банка.

Смысл постановлния Мишустина от 02 апреля 2020 года состоит в поддержке застройщиков на фоне возможного падения спроса на квартиры из-за финансовых проблем у граждан в связи с последствиями «карантина». Однако у каждой медали есть две строны. Поддержка застройщиков выразилась в установление моратория на начисление неустойки с 03.04.2020 года по 31.12.2020 года. Из этого следует, что если застройщик должен был передать квартиру по акту до 31.12.2019 года, но до сих пор этого не сделал, то расчёт неустойки будет с 01.01.2020 года по 02.04.2020 года. Расчёт неустойки по ДДУ в этом случае можно делать по периодам действия ставок либо по одной ключевой ставке в размере шести процентов, действующей на день, предшествующий мораторию — 02.04.2020 года.

Формула проста

Неустойка по ДДУ, формула для расчета: С*Р / 150*К, где С – сумма долга, Р – ставка рефинансирования К – количество дней задержки.

Ставку рефинансирования смотрим на сайте ЦБ РФ, при этом ее размер определяется на ДАТУ исполнения обязательства — когда квартира должна быть передана. Допустим, если по ДДУ срок передачи квартиры — 3 квартал 2016 года, то ставку берем на 30 сентября 2016 года.

Да, за последние 2-3 года сложилась ситуация, когда в договоре долевого участия застройщики указывают «срок сдачи квартиры в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию. Срок сдачи в эксплуатацию — не позднее 4 квартала 2015 года». С какой даты рассчитывать неустойку? С той самой даты — отсчитываем 3 месяца с момента сдачи МКД. Если дом сдан был в июне 2015 года, но квартира вам так и не передана — расчет ведем с сентября 2015 года.

А если дом так и не был сдан? Тогда неустойка по ДДУ будет течь с 01 апреля 2015 года — думаю понятно почему.

Если дом был сдан раньше срока, но застройщик не спешит передавать квартиру дольщику, обосновывая тем, что срок по договору еще не вышел, есть время до конца года (4 квартал 2015 года)? ВС про это как то высказывался, что не важно осталось время по ДДУ или нет — срок исполнения обязательств перед дольщиком определяется датой сдачей МКД в эксплуатацию.

Неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ: как считать?

Такие случаи имеют место быть, когда в договоре долевого участия написано, что дольщик не может взыскать неустойку выше условленной суммы или выше какой то планки, словом — договор ограничивает право дольщика на взыскание полной суммы неустойки. На это еще в 2013 году в пункте 21 Обзора ВС по долевым спорам было сказано, что неустойка по 214 ФЗ — законная и снижать ее по соглашению сторон нельзя.

Размер выплат зависит от того, физическое или юридическое лицо участвовало в долевом строительстве. Ставка для обычных граждан — 150, для юридических лиц она становит — 300. Таким образом, для физических лиц итоговая сума будет вдвое больше, чем для юридических.

Рассчитывается итоговая сумма по такому порядку: сумма, указанная в договоре умножается на количество просроченных дней и умножается на ставку ЦБ, которая равна 9 %,и делится либо на 150, либо на 300.

Формула Y=X*n*Z/150, показатели:

Y — итоговая сумма неустойки;
X — выплаченная сумма;
N — количество дней просрочки;
Z — ставка 9 %.

Срок передачи объекта — существенное условие договора долевого участия в строительстве. Без указания или согласования этого срока договор будет считаться незаключенным.

Важно не путать сроки:

срок передачи объекта — существенное условие, не может быть изменен застройщиком без согласования со всеми участниками долевого строительства;
срок ввода дома в эксплуатацию — не относится к существенным условиям, предшествует сроку передачи объекта и может корректироваться застройщиком самостоятельно.

Документ составляется в письменной форме. Его нужно отправить по почте заказным письмом с описью вложения, на юридический адрес застройщика. Опись вложения в дальнейшем будет служить доказательством отправки претензии застройщику.

Если строительная компания игнорирует претензионные требования участника долевого строительства, последний имеет право обратиться с этим же требованием в суд. В этом случае суд взыскивает с застройщика еще 50% от присужденной суммы в качестве штрафа за отказ удовлетворить требования в добровольном порядке.

Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.

Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.

Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:

Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2

Рассмотрим на примере:

цена квартиры — 2 млн. рублей;
количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
ставка — 7,25%.

Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.

Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.

Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».

Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.

Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.

Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.

Сумма пени для дольщика – индивидуального предпринимателя, юридического лица рассчитывается по такой формуле:

Нс = Цн х СтЦб / 300 х Пр

Нс – неустойка;
Цн – стоимость объекта, установленная ДДУ;
СтЦб – ставка ЦБ;
Пр – дни просрочки (период, на протяжении которого строительная фирма нарушала условия ДДУ).

Важно! Ставку можно узнать на официальном сайте Центрального банка. Цифру нужно разделить на 100 или умножить на 0,01.

Для расчета пени для дольщика – физического лица используется следующая формула:

Нс = Цн х СтЦб * 2 / 300 х Пр

Параметры для вычисления пени необходимы такие же, как и в ситуации с юридическими лицами, с единственной разницей – результат удваивается.

В соответствии с условиями ДДУ строительная фирма обязуется сдать в эксплуатацию объект. С точки зрения юридических тонкостей соблюдение сроков строительства – основное условие договора.

Важно! Если в документе отсутствует конкретная дата приемки квартиры, такой договор признается недействительным и не имеющим юридической силы. Документ не будет зарегистрирован Росреестром.

В случае срыва сроков строительства компания-застройщик привлекается к ответственности. Размер неустойки устанавливается в соответствии с нормой Закона №214. Данная норма является императивной, соответственно, застройщик не имеет права изменить ответственность, указанную договором.

Юристы отмечают, что в договоре долевого участия могут быть предусмотрены любые основания для начисления, взыскания неустойки, которые не запрещены законом. В некоторых документах даже прописывается механизм и способ расчета, однако, многие застройщики предпочитают раздел о штрафных санкциях оставить в рамках действующего законодательства.

Законодательством определено три причины для взыскания пени:

объект сдан в эксплуатацию несвоевременно;
нарушены сроки устранения дефектов;
ДДУ расторгнут по инициативе дольщика.

Сумма пени при несоблюдении сроков определяется в соответствии с ч.2 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ. Пеня – одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ, которая действует на дату передачи объекта, от стоимости, прописанной в ДДУ. Рассчитывается за каждый день несоблюдения сроков.

Важно! Для дольщика – физического лица неустойка увеличивается вдвое.

Калькулятор неустойки по ДДУ (214 ФЗ)

Ч.2, 6 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрена норма, в соответствии с которой в случае расторжения ДДУ дольщиком (в одностороннем порядке) компания-застройщик обязана выплатить ему стоимость договора, а также проценты со дня уплаты суммы, по день возврата.

В период с 03.04.2020 и до конца текущего года застройщики освобождены от уплаты процентов.

К сожалению, если раньше дольщики в судебном порядке могли получить полагающуюся по закону сумму, теперь, после вступления в силу постановления Правительства РФ, недобросовестные застройщики законно имеют право удерживать деньги вкладчиков 9 месяцев. Если дольщик обратится в суд, исполнительный лист придется ждать достаточно долго. Высок риск, что до конца года истец так и не получит своих денег.

Точная формула расчета неустойки по ДДУ в ст.6 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ. Отдельные формулы представлены для разных категорий дольщиков:

граждане;
индивидуальные предприниматели, юридические лица.

При расчете неустойки основной фактор – кто является дольщиком. Считается, что физические лица, граждане покупают жилье для личных целей, которые не предполагают предпринимательство. Для такой категории граждан сумма неустойки удваивается. Предполагается, что для юридических лиц дополнительная защита не требуется, поскольку они ведут предпринимательскую деятельность и должны учитывать возможные риски и убытки.

Когда компания-застройщик нарушает сроки передачи недвижимости, дольщик имеет право составить претензию, на основании которой строительная фирма обязана выплатить неустойку. Ее размер рассчитывается по формуле, определенной ФЗ РФ №214-ФЗ. Для физических лиц сумма будет больше.

Суды не всегда удовлетворяют иск дольщика в полном объеме. Если сумма очень большая, суд имеет право снизить ее. Таким образом, исключается обогащение дольщика за счет застройщика.

В рамках Законодательства неустойка (пеня) выплачивается виновной стороной – потерпевшей за невыполнение или несвоевременное оказание услуг, то есть сдача жилого дома с просрочкой (ст.6 Закона №214-ФЗ). Причём пеня выплачивается за каждый день просрочки с момента выставления претензии или просрочки по выполнению обязательства по договору. Просрочка исчисляется с того дня, который следует за днём намеченной по договору даты приёмки объекта в эксплуатацию.

Руководствуясь пунктом 2 вышеуказанной статьи закона о долевом участии, можно произвести расчёт неустойки по ДДУ следующим образом: общая сумма заключённого договора умножается на 1/300 (одна трёхсотая) от ставки рефинансирования Центрального Банка России.

Они назначаются при подаче апелляции и кассации одной из сторон, неудовлетворённой и имеющей на то веские основания, чтобы не соглашаться с судебным решением первой инстанции. Обычно все дела завершаются на апелляции, так как для подачи кассации имеется ограничение в сумме иска.

Нередко неустойка по ДДУ может быть истребована в досудебном порядке, если таковое указано в договоре, и всегда нужно быть готовым к судебным издержкам: споры в рамках правого поля, корреспонденция исходящая и входящая, возможность найма профессионального представителя по имущественным спорам.

Однако этого всего можно постараться избежать, если руководствоваться следующими критериями:

изучение всей имеющейся документации у застройщика (разрешение на строительство, бизнес-план по реализации квартир, вплоть до лицензий, позволяющих подрядной организации вести градостроительную и строительную деятельность) заведомо до подписания непосредственного контракта на долевое участие;
проверка застройщика на момент уплаты налогов, обязательных взносов в бюджет государства через веб-портал Федеральной налоговой службы;
год образования застройщика, как юридического лица; кто является первым руководителем компании-девелопера.

Перед тем как заключать договор долевого строительства, следует тщательно изучить репутацию застройщика, чтобы в дальнейшем не оказаться в числе обманутых дольщиков.

Как рассчитать неустойку по ДДУ

Важно! Следует иметь ввиду, что:

Каждый случай уникален и индивидуален.
Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Из законодательства можно выделить следующие характерные черты ДДУ:

Объектом таких отношений выступает помещение в строящемся здании, которое подлежит предоставлению дольщику в долевую собственность после того, как дом полностью будет построен и введён в эксплуатацию. Это квартира, гаражный бокс, магазин, кафе, ресторан и другие.
Окончание действия договора наступает только после завершения строительства всего объекта недвижимости и его сдачи в эксплуатацию.
Право собственности у пайщика возникает с момента получения документов о праве собственности на недвижимое имущество, так как оно является вновь созданным и ранее им никто не владел.
По договору долевого строительства у участников существуют взаимные права и обязанности. У застройщика – это возведение многоквартирного дома либо другого здания и передача его в оговоренные сроки другим участникам в совместную долевую собственность после введения недвижимости в эксплуатацию, а дольщик в свою очередь должен расплатиться за помещение в пределах своей доли.
Договор долевого участия является двухсторонней сделкой. В соответствии с ней одна сторона (предприятия и организации различной формы собственности, индивидуальные предприниматели) владеют, пользуются, распоряжаются земельным участком, который предназначен для строительства здания и с этой целью привлекает денежные средства пайщиков для извлечения прибыли. А другие участники (юридические и физические лица) предоставляют деньги с целью получить в совместную долевую собственность недвижимое имущество после её сдачи и введения в эксплуатацию застройщиком.

Государство на законодательном уровне защищает нарушенные права обманутых дольщиков посредством Гражданского Кодекса РФ и ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года.

Законом предусмотрена материальная ответственность недобросовестных застройщиков, которые получили от дольщиков денежные средства для возведения недвижимого имущества, но здание не сдали в эксплуатацию в предусмотренный срок договором, либо вообще его не построили.

Ст. 6 и 9 закона «Об участии в долевом…» от 30.12.2004 № 214 устанавливают два случая, когда застройщик обязан выплатить неустойку по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Правила расчета неустойки зависят от основания ее уплаты.

Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик должен передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами с ними. В случае неисполнения этой обязанности застройщик за каждый день просрочки выплачивает неустойку, рассчитываемую по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
Если же застройщик затянул передачу квартиры на два и более месяцев либо дом построен с существенными нарушениями строительных норм, то в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, а также заплатить неустойку за весь период пользования ими. Формула расчета в этом случае определяется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.

Итак, по порядку:

Определяем стоимость жилья, ту, что указана в договоре;
Находим конкретную дату, число, в которое недвижимость должна быть передана дольщику;
Определяем число, на момент которого будет начат расчет. Это может быть текущая дата или та, на которую запланирована передача имущества по документам;
Определяем в качестве какого лица выступает дольщик — физического или юридического;
Подставляем цифры в калькулятор и рассчитываем сумму возмещения.

Расчёт 214 ФЗ на примерах из ДДУ

Для определения размера штрафных санкций утверждена формула расчета неустойки по ДДУ:

РН = (ЦД * КП * СР/100) / СД

РН – сумма неустойки;
КП – количество просроченных дней;
ЦД – цена договора;
СР – утвержденная ставка рефинансирования/ключевая;
СД – статус дольщика. Если юридическое лицо, то 1/300, если физическое, то 1/150.

ПРИМЕР РАСЧЕТА ПРОЦЕНТОВ И ШТРАФОВ

по текущей ставке — 3 млн. р.
по периодам — 3.8 млн. р.
по ставке на первый день просрочки – 4 млн. р.

Плюс 8 месяцев сверху — еще 670 тыс. р.

При несвоевременной сдаче квартиры неустойка будет исчисляться со дня, следующего за днем, обозначенным в договоре как день передачи квартиры. День окончания периода просрочки — день фактической передачи жилья дольщику.

Если речь идет о расторжении договора, то первым при подсчете следует принимать день внесения денег (их части) на счет застройщика, а последним — день их возврата дольщику.

Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.

В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.

Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.

Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.

Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.

Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:

1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней

Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:

на день передачи объекта;
на текущую дату;
на отдельные периоды;
на первый день неисполнения договора и др.

Неустойка по ДДУ: как правильно рассчитать, могут ли уменьшить?

Помимо неустойки дольщик может претендовать и на следующие выплаты:

компенсация убытков, которые он понес из-за несвоевременной сдачи дома;
50% штраф в случае игнорирование девелопером попыток досудебного урегулирования;
компенсация морального вреда;
покрытие судебных расходов.

Подать иск можно как до ввода объекта в эксплуатацию, так и после. Срок давности на обращение в суд составляет 3 года.

Если он пропущен по уважительной причине, то можно одновременно с иском подать заявление на его восстановление.

Для этого понадобится приложить документы, подтверждающие то, что истец болел, был в длительной командировке или другое веское основание, по которому он не смог своевременно обратиться в суд.

Договор долевого участия в строительстве позволяет приобрести жилье гораздо дешевле, чем готовое. Но при этом граждане могут столкнуться с недобросовестным застройщиком, который затягивает со строительством и сдачей объекта в недвижимости в эксплуатацию.

Закон № 214-ФЗ предусматривает оплату девелопером неустойки за каждый день просрочки. При этом штраф налагается только в том случае, когда акт передачи недвижимости в собственность дольщика своевременно не подписан по вине застройщика.

В ДДУ могут быть прописаны условия досудебного урегулирования конфликта по срокам сдачи. Если же такие пункты в договоре отсутствуют, и застройщик игнорирует претензии от дольщиков, то они имеют право обратиться в суд.

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ. Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г.

Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал: Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.

Расчет неустойки при просрочке идет по формуле: Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150 Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Например, цена договора долвого участия в строительстве составляет 2 000 000 рублей.

Количество дней просрочки составляет 150 дней.

Ставка рефинансирования: Согласно Указанию Центрального Банка РФ от 23 декабря 2011 года № 2758-У, начиная с 26 декабря 2011 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8 процентов годовых.

Как посчитать неустойку по договору долевого участия?

Калькулятор в выдаче показывает не только итоговые данные, но и весь ход расчета неустойки, который можно скопировать в претензию.

Пример, расчета процентов с учетом опции по периодам действия ставок.

Дано:

цена квартиры по ДДУ — 7 250 000 руб.
по условиям договора, квартиру должен был передать застройщик — 31.03.2016г.
до настоящего времени квартира по акту не передана. Претензию дольщик планирует направить по почте 21.06.2017г.

Поскольку в течение 2016 — 2017 годов ставка постоянно уменьшалась, была выбрана опция — расчет по периодам (так бы посчитал и калькулятор по своему усмотрению).

Так как день, в который должна была быть передана квартира, в расчёт процентов не входит, калькулятор считает неустойку со следующего дня, т.е. с 01.04.2016г.

Весь срок просрочки калькулятором разбивается на периоды, в каждом их которых указывается:

дата начала и окончания периода действия ключевой ставки ЦБ;
количество дней в каждом периоде;
размер ставки для каждого периода;
сумма по каждому периоду.

Результат вычислений онлайн калькулятора будет выглядеть следующим образом:

7 250 000 руб. 00 коп. x 74 x 11% x 1/150 = 393 433 руб. 33 коп. с 01.04.2016г. по 13.06.2016г.
7 250 000 руб. 00 коп. x 97 x 10.5% x 1/150 = 492 275 руб. 00 коп. с 14.06.2016г. по 18.09.2016г.
7 250 000 руб. 00 коп. x 189 x 10% x 1/150 = 913 500 руб. 00 коп. с 19.09.2016г. по 26.03.2017г.
7 250 000 руб. 00 коп. x 36 x 9.75% x 1/150 = 169 650 руб. 00 коп. с 27.03.2017г. по 01.05.2017г.
7 250 000 руб. 00 коп. x 48 x 9.25% x 1/150 = 214 600 руб. 00 коп. с 02.05.2017г. по 18.06.2017г.
7 250 000 руб. 00 коп. x 3 x 9% x 1/150 = 13 050 руб. 00 коп. с 19.06.2017г. по 21.06.2017г.

Подсчет процентов в таком формате понятен и легко воспринимается судом.

Кроме неустойки калькулятор считает:

штраф;
размер неустойки и штрафа в совокупности;
общий срок просрочки, если выбрана опция «по периодам»;
государственную пошлину, если цена иска превысит 1 000 000 рублей.

В указанном выше примере:

общий срок просрочки по ДДУ составляет: 447 календарных дней.
проценты в совокупности за весь период просрочки: 2 196 508 руб. 33 коп.
штраф по ЗоЗПП: 1 098 254 руб. 17 коп.
пени и штраф: 3 294 762 руб. 50 коп.
госпошлина: (2 196 508 руб. 33 коп. — 1 000 000 руб. 00 коп. ) x 0.5% = 5 982 руб. 54 коп.

Сумма неустойки рассчитывается по правилам ст. 6 Закона № 214-ФЗ:

«застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Ее можно рассчитать самостоятельно, с помощью специальных онлайн-сервисов или обратившись к специалистам.

Прежде чем обращаться в суд, желательно направить застройщику письменную претензию. Если Вы желаете, кроме взыскания денег, расторгнуть договор, направление претензии является обязательным условием для судебного разбирательства (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В претензии следует указать:

Реквизиты застройщика.
Информацию о себе, в том числе контактные данные и номер расчетного счета.
Реквизиты ДДУ.
Характеристики объекта недвижимости, его цену;
Срок сдачи объекта и период просрочки.
Расчет неустойки на дату составления документа.
Перечень прилагаемой документации.
Дату составления.

Претензия подписывается и направляется заказным письмом по адресу регистрации застройщика, указанному в договоре. Уведомление о вручении письма следует сохранить на случай судебного разбирательства. Если ответ не приходит в 30-дневный срок со дня получения застройщиком документа, нужно задуматься о составлении иска в суд.