Как продать государственную квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать государственную квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

1. Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
2. Продавец выписывается из муниципального жилья.
3. Продавец прописывается в буферной квартире.
4. Покупатель производит приватизацию социального жилья.
5. Производится окончательный расчет.
6. Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.

Покупка-продажа муниципального жилья

С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.

Пример: Предположим, что стороны договорились о том, что подобная операция по «купле-продаже» обойдется покупателю в 1 миллион рублей. При таких условиях, услуги агентства будут стоить около 50 тысяч рублей.

При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры в готовности для немедленного переезда.

Продать государству точно не получится следующее жилье:

• с неузаконенной перепланировкой;
• оформленное в залог, обремененное или арестованное, с иными ограничениями для продажи;
• в плохом техническом (эстетическом, санитарном) состоянии;
• с отсутствием современных инженерных сетей.

А рассмотренный выше пример с ветхим жильем является исключением. Подобную схему получится применить, если объект недвижимости пока не включен в список для планового сноса. Ответственные работники муниципалитета уточняют размещение здания в зонах с правом на отселение.

Продать квартиру государству можно в рамках целевой программы для детей сирот. Требования к недвижимости в данном случае не отличаются от рассмотренных выше правил.

Для всех льготных категорий граждан устанавливают на региональном уровне нормативы жилой площади. Стандарт – 18 м кв. на человека. Его корректируют местные законодательные органы власти. В столице, например для семьи из двух человек установлен норматив 44 м кв.

В этом варианте существенное влияние на цену оказывают следующие параметры:

• площадь;
• количество комнат;
• расположение с учетом ближайшей инфраструктуры;
• год постройки;
• архитектурные особенности здания (кирпич, монолит и др.);
• действительное состояние.

С учетом целевого назначения квартиры достаточно сделать «косметический» ремонт, либо обеспечить подготовку для финишной отделки.

Актуальную рыночную стоимость квартиры можно определить по уровню сопоставимых предложений. Для оперативной проверки пользуются информацией агентств и сводными специализированными сайтами. Альтернатива – обратиться к профессиональному оценщику для составления отчета.

Для уточнения актуальных запросов можно обратиться в местную администрацию с письменным заявлением. Соответствующую информацию публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Жилье приобретают:

• для сирот, ветеранов, малоимущих, других льготных категорий;
• при переселении из аварийного жилья;
• в рамках программ реконструкции.

Деприватизация – это бесплатная передача квартиры назад государству. Продать по деприватизации не получится, поскольку это безвозмездная процедура. Осуществляется только по согласию всех собственников.

Заявление и сопроводительные документы о деприватизации подают в муниципалитет. После положительного ответа:

• подписывают договор и акты передачи;
• дают согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
• заключают договор социального найма.

Важно! После передачи квартиры по данной схеме исключена возможность вторичной приватизации.

Порядок продажи муниципальной квартиры

Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

1. Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
2. Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
3. Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

По закону продажа недвижимости с долгами по ЖКУ не допускается, наймодатель попросту не разрешит регистрацию покупателя. Но есть обходной путь:

1. Продавец находит покупателя, заключает договор задатка, погашает из этих денег долг.
2. Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, сам регистрируется по другому адресу.

В завершение на покупателя переоформляется лицевой счет, продавцу передаются деньги.

В каждом регионе свой регламент приватизации, в том числе и касающийся перечня документов.

Что обычно требуется:

• заявление на приватизацию.
• паспорт заявителя и всех членов семьи от 14 лет.
• свидетельства о рождении на детей до 14 лет.
• выписка из домовой книги.
• договор соцнайма.
• ордер или выписка из распоряжения администрации.
• справка о наличии права на приватизацию.
• техпаспорт.
• поэтажный план.
• выписка из лицевого счета.

Иногда требуются дополнительные документы. Например, если процедурой занимается представитель, понадобится нотариальная доверенность.

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

Способы	Плюсы	Минусы	Стоимость	Срок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем	Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену.	Длительный поиск покупателя. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей.	В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателя	Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.	Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя	Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
Обмен	Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки.	Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству.	В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором.	Срок оформления в пределах одного месяца

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

• узнать можно ли продать квартиру;
• подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
• подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
• после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
• получение аванса;
• регистрация права собственности в Росреестре;
• заключение договора купли-продажи.

Как продать квартиру государству, администрации города?

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

• как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
• найти покупателя;
• взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
• переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
• получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
• выписаться из квартиры.

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов.

Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

• подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
• найти покупателя;
• приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
• подать заявление на обмен в муниципалитет;
• после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
• оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
• продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность. Затем продавец неприватизированной квартиры и покупатель осуществляют между собой обмен. В результате продавец становится собственником «буферной» недвижимости, а покупатель приобретает неприватизированную квартиру. Затем «буферную» недвижимость снова продают агентству. Таким образом, первоначальный владелец получает деньги за неприватизированную квартиру.

Способ №1.

Этот способ очень рискован – применять его целесообразно только в случае, если между покупателем и продавцом сложились доверительные отношения (отсутствует риск одностороннего нарушения соглашений).

Алгоритм действий следующий: в муниципалитет подается запрос о прописке третьего лица. Если после рассмотрения заявления принимается положительное решение, то покупателя прописывают в квартире. Продавец выписывается после получения денег (снимаются с прописки и остальные жильцы, если таковые имеются). В результате арендатор остается единственным, кто прописан, и он может подать запрос в департамент жилищной политики на подписание договора социального найма уже от своего лица. Если со стороны наймодателя не возникнет возражений, то у квартиры появится новый арендатор. Если свои права на приватизацию он или кто-то из членов семьи еще не использовали, то после прохождения процедуры жилплощадь станет полновластной собственностью.

При проведении такой сделки существует 3 главных риска:

• продавец, получив деньги, не выпишется из квартиры и принудительно выселит покупателя;
• владелец муниципального жилья не признает факт получения денег;
• агентство недвижимости откажется выкупать обратно предоставленную «буферную» квартиру (из-за деликатности обстоятельств отстоять свои интересы в суде не удастся).

Чтобы избежать подобных рисков, стоит:

• удостовериться в дееспособности продавца (покупателя);
• внимательно подойти к выбору агентства недвижимости (посмотреть отзывы, проверить документы на право ведения деятельности);
• не осуществлять полного расчета до получения обменного ордера или заключения договора социального найма на нового жильца (возможен отказ);
• документально зафиксировать все обязательства сторон сделки;
• оформлять расписку о получении денег в письменной форме – продавец должен написать ее синими чернилами от руки с указанием суммы прописью и числами (обязательно стоит поставить дату и подпись).

Как можно продать муниципальную квартиру без приватизации

Быстрее всего удается осуществить вариант с пропиской нового жильца – процедура занимает несколько дней. Низкая вероятность положительного исхода и высокие риски аннулируют это преимущество.

Вариант оформления обмена с участием агентства недвижимости занимает больше времени (с учетом обсуждения деталей, поиска заслуживающего доверия АН, сбора/оформления бумаг потребуется 1-2 месяца).

Деприватизация – это бесплатная передача квартиры назад государству. Продать по деприватизации не получится, поскольку это безвозмездная процедура. Осуществляется только по согласию всех собственников.

Заявление и сопроводительные документы о деприватизации подают в муниципалитет. После положительного ответа:

• подписывают договор и акты передачи;
• дают согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
• заключают договор социального найма.

Важно! После передачи квартиры по данной схеме исключена возможность вторичной приватизации.

Некоторые собственники считают, что как только они вознамерились продать квартиру муниципалитету, администрация сразу обязуется ее купить. Однако такое убеждение неверно. Городские власти не обязаны приобретать жилье, неподходящее под необходимые параметры, или которое вовсе не требуется. Принудить администрацию к покупке нельзя. Суд также не удовлетворит подобные требования.

Если же квартира, оказалась невостребованной, продавец может реализовать ее одним из способов:

• продать администрации (если она на то согласна);
• безвозмездно передать в собственность муниципалитета.

Под деприватизацией понимается добровольная и, безвозмездная передача жилья администрации. У владельца могут быть различные причины для возникновения желания избавиться от жилья, даже если за это не заплатят. Причинами для передачи могут быть:

• нежелание оплачивать налоги или другие платежи за жилище;
• проживание в другом городе или области;
• отказ от жилья, полученного в качестве наследства;
• нежелание нести расходы, возникшие в результате повреждения жилища при пожаре, наводнении и т.д.;
• помещение не пригодно для проживания ввиду ветхости или аварийного состояния.

Продать жилье городским властям вполне реально. Для этого владельцу следует посетить орган МСУ с соответствующим заявлением. В заявлении указывается, что собственник намерен возмездно передать жилище государству.

Заявка передается в уполномоченный орган, который в 30-дневный срок направит обратившемуся ответ. При положительном решении администрации в ответе будет указана дата проведении торгов и условия продажи.

Реализовать жилую недвижимость можно двумя способами:

1. Продажа исходя из кадастровой стоимости.
2. Реализация по рыночной цене.

Специфической чертой таких сделок является способ приобретения администрацией недвижимости у населения. Жилые помещения приобретаются только посредством проведения торгов. В таком случае в договоре купли-продажи помещения должно содержаться условие, при котором продавец обязуется выплатить налог с дохода, полученного от реализации квартиры, в соответствии со ст. 226 НК РФ.

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки

У продажи жилплощади государству имеются как достоинства, так и недостатки. К плюсам подобных соглашений относятся:

• чистота сделки – в данном случае приобретателем выступает само государство, а значит, операции по продаже будут происходить с точным соблюдением законодательства;
• отсутствие лишних затрат – нет необходимости в оплате услуг нотариусов и юристов, работу на себя возьмут госслужащие;
• моральное удовлетворение – квартиры приобретаются муниципалитетом для обеспечения жильем сирот, соответственно продажа такой собственности это помощь обездоленным.

Конкретных минусов у таких сделок нет, однако продавцу придется столкнуться с некоторыми неудобствами, в числе которых жесткие требования к реализуемой квартире.

Кроме того продавцу придется ждать несколько месяцев прежде чем он сможет получить вырученные от продажи средства. Это связанно с тем, что деньги, выделенные на покупку, являются целевыми и каждая сделка должна быть тщательно проверена и согласованна.

Чтобы продать жилое помещение государству, продавцу в первую очередь следует ознакомиться с информацией об аукционах, посредством которых такая продажа осуществляется. Сведения о них отражены на специализированных ресурсах.

Для реализации через аукцион, жилище должно соответствовать обязательным параметрам:

• не иметь обременений и не находиться в залоге;
• не относится к ветхому либо аварийному;
• манипуляции с планировкой должны быть узаконены;
• быть пригодным для проживания.

Обычно требуются квартиры с одной комнатой от 18 до 32 м2. В жилище направляются проверяющие, задача которых – оценить состояние жилья и коммуникаций. При наличии недостатков, продавцу выдвигается требование об их устранении. Состояние квартиры должно позволять новому жильцу сразу обосноваться в ней.

Законодательство не ограничивает круг лиц, которые могли бы заключить сделку купли-продажи недвижимости с физическим лицом. Поэтому, государство, включая городскую администрацию, имеет право купить недвижимость у гражданина.

Сделка заключается на основании письменного договора, в котором указывается стоимость квартиры, которую покупатель обязуется выплатить продавцу. В целом, процедура ничем не отличается от обычной купли-продажи между физическими лицами, только в роли покупателя выступает государственный орган.

Передача прав собственности на квартиру может происходить двумя способами:

1. на безвозмездной основе путем оформления деприватизации (порядок процедуры устанавливается местными органами власти);
2. путем подписания контракта между сторонами и оплаты покупателем оговоренной в нем суммы.

Муниципальные органы выкупают квартиры у населения для реализации действующих в регионе социальных программ, например, для обеспечения жильем детей-сирот. Они могут произвести закупку как у застройщиков, так и у граждан, если их предложения будут соответствовать требованиям программы.

Весь процесс покупки недвижимости у физических лиц прописан на законодательном уровне в Законе от 05.04.2013 №44-ФЗ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Можно ли продать неприватизированную квартиру: документы

Процесс купли-продажи квартиры государству мало чем отличается от процедуры, в которой принимают участие физические лица. Просто заключенной сделка может быть только в том случае, если недвижимость соответствует конкретным параметрам. В их число входят:

• отсутствие обременений;
• удовлетворительное техническое состояние;
• узаконенные перепланировки.

Если квартира находится в долевой собственности, государству ее тоже можно продать. Для совершения сделки понадобится согласие всех владельцев квадратных метров.

Несколько десятилетий назад обмен с доплатой был самой распространенной формой, как продать квартиру. После проведенной приватизации этот способ стал использоваться очень редко.

Недостаток обмена-продажи состоит в том, что обмен неприватизированной жилой площади возможен только на аналогичную муниципальную квартиру. Такого жилого фонда осталось очень мало, поэтому выбор варианта для переезда затруднен.

Существует три варианта как можно продать неприватизированную квартиру.

Вариант 1. Квартиросъемщик неприватизированной жилой площади может прописать у себя покупателя. После того, как деньги за квартиру будут переданы прежнему хозяину, он выписывается. Единственным собственником остается лицо, которое покупает неприватизированное жилище. У этого способа тоже есть свои недостатки.

Важно. Прописать в неприватизированное жилище еще одного человека можно только в том случае, если ее площадь больше необходимой нормы.

По существующему закону жилье социального найма должно иметь общую площадь не меньше 18 кв. м. на каждого члена семьи, состоящей из 3 человек. Для прописки четвертого жильца общая площадь квартиры должна составлять 72 кв.

м. Как прописаться в муниципальную квартиру можно узнать здесь.

Вариант 2. Жену (мужа) прописывают на любую территорию. Для этого не нужно получать согласие остальных квартиросъемщиков жилища. Фиктивный брак с последующей пропиской покупателя – это еще один вид продажи неприватизированной квартиры. Это достаточно опасный для продавца вариант, поскольку вступая в брак, он тем самым дает своему супругу определенные права.

Брачный договор может закрепить права мужа и жены на их личное имущество. Неприватизированная квартира не принадлежит квартиросъемщику. Распоряжаться ею и совершать юридически значимые действия он не может. Такая схема позволяет продать неприватизированную комнату в общежитии.

Вариант 3. Наиболее безопасна для продавца сделка продажи через перевод в собственность неприватизированного жилья. Перевести квартиру из муниципального фонда в частную собственность все еще возможно. Для этого нужно обратиться в местные органы управления с соответствующими документами.

Недостаток сделки состоит в ее длительности. Не каждый покупатель согласится ждать, пока квартира получит статус частной собственности. Плюс способа продажи через приватизацию состоит в полной законности сделки.

Продавец неприватизированной квартиры должен действовать следующим образом:

1. Выяснить подлежит ли жилье приватизации.
2. Самостоятельно или через риэлтерскую контору подать объявление о продаже.
3. Найти покупателя.
4. Подать документы на приватизацию квартиры в местные органы самоуправления.
5. Получить решение администрации.
6. Зафиксировать свое право собственника в Росреестре.
7. Совершить сделку купли – продажи.

Если даже доля жилья приватизирована, возможно ее продать.

Приватизация квартиры производится на основании заявления от квартиросъемщика. Документ может быть написан от руки либо распечатан. Заявление подается в единственном числе от всех участников приватизации, в том числе несовершеннолетних. Документы могут подаваться лично либо через доверенное лицо. Вместе с заявлением подают:

• паспорта взрослых членов приватизации;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
• технический паспорт объекта недвижимости;
• домовая книга и выписка из нее;
• жилищный ордер (договор социального найма);
• согласие остальных членов семьи;
• доверенность для представителя (если есть);
• выписка ЕГРН.

3 способа продажи квартиры, не попавшую под приватизацию

Достаточно опасный вариант, как продать неприватизированную жилплощадь. Возможен только в том случае, когда продавец хорошо знает покупателя и доверяет ему. В противном случае, можно стать жертвой квартирных махинаторов.

Ответственные квартиросъемщики часто обращаются к юристам с вопросом, можно ли продать долю в жилище. На этот вопрос ответит статья по этой ссылке.

Порядок действий продавца неприватизированной квартиры должен быть таким:

1. У покупателя берется расписка о передаче денег продавцу в случае совершения сделки.
2. Расписка заверяется у нотариуса.
3. У прописанных родственников или в органах местной власти (для постороннего человека) берут разрешение на прописку.
4. Документы передают в паспортный стол.
5. После оформления прописки на покупателя переоформляется лицевой счет и договора коммунальных услуг.
6. Продавец получает деньги и выписывается из неприватизированной квартиры.

Новый жилец для себя решает сам, что дальше делать с неприватизированным жилищем. Эта схема позволяет также продать комнату в коммунальной квартире, в общежитии.

Сложнее продать по этой схеме, если продавец с родней с долями.

Как продать долю в квартире – придется передать свою часть жилища другим собственникам за деньги через прописку, либо продавать через суд все жилище с последующим разделом полученной суммы.

Прописку в неприватизированном жилье оформляют бесплатно. При наличии всех разрешений на оформление документов уходит меньше одной недели. Понадобится справка об отсутствии долга по коммунальным услугам. Оплату расходов может взять на себя новый жилец с условием, что погашенная им сумма будет вычтена из цены за квартиру.

Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:

• подлежит сносу;
• признано аварийным;
• в нем проведена незаконная перепланировка.

Продажа неприватизированной квартиры возможна через практику определённых схем. При этом они не должны противоречить никаким статьям законов Жилищного или Гражданского Кодекса. Схемы действия, когда требуется срочно продать неприватизированное жильё, указаны в таблице ниже.

Вариант	Описание схемы действий
Получение выписки из ЕГРН	По сути, в этой схеме, проводится непосредственная приватизация перед самой продажей. Выписка делается из свидетельства о праве собственности, которое выдается исключительно после прохождения процедуры приватизации. Документ дает право продавать собственность уже на следующий день после его создания.
Смена фигуранта в регистрации места проживания	Происходит своего рода «рокировка»:

1. Сделка проводится без нотариуса, но под расписку и изготовленный самостоятельно ДКП (договор купли-продажи).

2. Продавец получает сумму за квартиру, на которой условились стороны.

3. Покупатель вписывается в квартиру.

4. Продавец выписывается.

5. Покупатель сразу производит все необходимые действия по приватизации.

Одновременная с продажей приватизация Схема:

1. Сначала продаются документы на приватизацию.

2. Составляется договор о купле-продаже недвижимого имущества. Здесь важно пометить, что после завершения приватизиционного процесса, квартира автоматически перейдет в полное владение нового хозяина.

3. Получение аванса от покупателя (под расписку).

4. Как только приватизация закончиться, недвижимость отходит автоматически в собственность к покупателю.

«Буферное» жильё Алгоритм действия:

1. Составляется ДКП с предполагаемым покупателем.

2. В обязательном порядке его уведомляют об отсутствии частной собственности.

3. Выкупается «буферное» жилье (идентичное неприватизированному варианту), находящееся в полной собственности у агентства.

4. Документация готовится на «буферный» объект продажи.

5. Производят обмен неприватизированной квартиры на «буферную».

6. Продавец, ставший собственником «буферной» квартиры, продает её.

При этом следует обратить внимание на некоторые особенности или моменты, которые будут нужны при осуществлении безопасных сделок:

• Оплата налога с дохода от сделки по ДКП составляет в размере 13%. Она обязательна.
• Мошенничество со стороны агентов. Продажа неприватизированной квартиры через агентство предполагает наличие посредника, который может оказаться аферистом. Во избежание таких инцидентов, следует обращаться только в проверенные фирмы, имеющие хорошую репутацию и хорошие отзывы.
• При «буферном» исполнении сделки интересы приобретателя утрачиваются. Есть риск, что он так и останется жильцом, а не собственником. Но это минус для тех лиц, которые уже использовали своё право на приватизирование жилого объекта.
• Есть риск судебных разбирательств, если кто-то из сторон захочет выяснить, действительна ли сделка по закону. Есть случаи, когда вышеописанные схемы сделок признавались судебной инстанцией, как мнимые, ничтожные.
• Когда отдается задаток, то сторонам лучше оформить предварительный ДКП (в дополнение к расписке), где будет освещена обязанность покупателя приобрести квартиру в любом случае.

Правильный и законный способ – приватизация квартиры до продажи. Процесс занимает несколько месяцев и требует финансовых затрат, но при грамотном юридическом оформлении недвижимости в личную собственность и соблюдении законодательных норм передачи его во владение третьим лицам оспорить сделку невозможно, да и рисков для продавца подобная процедура не несёт.

Категории жилых помещений, приватизация которых невозможна:

• находящиеся в аварийном состоянии;
• в общежитиях;
• недвижимость закрытых военных городков;
• служебные квартиры;
• расположенные в частном секторе;
• предназначенные для общественного пользования (ст.4 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Для реализации перечисленных квартир применяются альтернативные способы проведения сделки.

[2]

Больше всего рисков связано с реализацией неприватизированного жилья путем обмена:

• агентство может «не захотеть» выкупать обратно квартиру, послужившую для обмена;
• документы на жилплощадь, предоставленную риелтором, окажутся фиктивными;
• неправильно составленные договора обмена и купли – продажи станут причиной аннулирования сделки.

Закон о приватизации не содержит обязательного условия отсутствия долгов по коммунальным платежам для оформления квартиры в собственность. Действия сотрудников, препятствующих в выдаче необходимых для приватизации справок, оспариваются путем подачи жалобы в прокуратуру.

При нежелании затевать судебные тяжбы или невозможности самостоятельно погасить долг по коммунальным платежам для продажи квартиры допустимы три способа:

• заключение предварительного договора с покупателем на передачу аванса в счёт стоимости жилья, который используется для покрытия задолженности;
• проведение сделки через агентство недвижимости, выплачивающего за продавца долг по квартплате, с последующей компенсацией расходов фирмы из полученных за квадратные метры средств;
• гарантийное письмо от агентства в адрес департамента ЖКХ с заверением оплаты долга после приватизации недвижимости.

Реализация части неоформленного в собственность жилья недопустима. Получение денег за долю квартиры возможно при заключении сделки с родственником, проживающим совместно с нанимателем в неприватизированном жилье. Для этого необходимо написать отказ от приватизации и получить оговоренную денежную сумму, “продав” таким образом свою часть жилплощади. В дальнейшем недвижимость оформляется в собственность остальными членами семьи, а отказавшийся гражданин получает возможность дальнейшего проживания в квартире без права распоряжения ею в качестве личного имущества.

Наряду с пользой, оформление собственности на квадратные метры имеет и недостатки:

• увеличиваются коммунальные платежи;
• процедура приватизации подлежит оплате;
• при переселении из ветхого и аварийного жилья владельцы получают квартиры исходя из нормы квадратных метров на каждого члена семьи, наниматели муниципальной недвижимости вправе рассчитывать на увеличение жилплощади.

Эти и другие поводы заставляют граждан продавать неприватизированное жилье, используя различные, к сожалению, не всегда законные способы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Похожие записи:

• С какой суммы начисляются алименты если человек не работает
• Как просить в заявлении в суд, если я получил заведомо неправильную квитанцию по коммуналке?
• Расчет Б Листа В 2021 Году