Переуступка квартиры в новостройке что это простыми словами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка квартиры в новостройке что это простыми словами». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

📂 сам договор долевого участия;

📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;

📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;

📂 разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Переуступка квартиры — что это

Напишите цессию в письменной форме. В ней обязательно должны быть указаны следующие сведения:

📝 Дата и город заключения.

📝 Адреса и паспортные данные обоих участников сделки — продавца и покупателя.

📝 Данные о заключенном договоре ДДУ — его порядковый номер, дата заключения, основные сведения о сторонах.

📝 Адрес местонахождения объекта недвижимости, права на который подлежат переуступке, и технические характеристики будущего жилья.

📝 Оценка права требования — стоимость переуступки, то есть сумма, которую покупатель платит продавцу.

📝 Порядок расчета и реквизиты — чаще всего оплата происходит после государственной регистрации, для передачи денег используют наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив.

📝 Перечень документов, которые подлежат передаче от продавца к покупателю — например, основной ДДУ и первичные платежные документы, которые подтверждают оплату застройщику от первого дольщика, а также сроки передачи бумаг.

📝 Права и обязанности обеих сторон по договору.

📝 Подписи сторон с расшифровкой.

В составлении договора есть один нюанс. Если вы получили письменное согласие застройщика на переуступку прав, можете прописать в цессии его ответственность перед дольщиком. То есть просто перенесите обязанности застройщика из договора долевого участия в цессию. В этом случае можно будет требовать неустойку за срыв сроков строительства и другие задержки в сдаче дома.

Важно: цессию желательно составлять в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников сделки. Один остается у продавца, второй у покупателя, третий будет храниться в Росреестре. Дополнительные экземпляры могут запросить банки и застройщики.

Посетите подразделение Росреестра в вашем регионе либо обратитесь в ближайший МФЦ. Предоставьте сотруднику:

📌 оригинал договора о долевом участии в строительстве;

📌 договор о переуступке права требования по ДДУ;

📌 квитанцию об оплате государственной пошлины;

📌 паспорта обеих сторон сделки — продавца и будущего владельца права требования;

📌 нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя на проведение сделки;

📌 разрешение о переуступке прав от компании-застройщика;

📌 справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство оплачивать остаток суммы;

📌 разрешение от банка на сделку, если продавец заключил ДДУ с использованием кредитных средств.

Предоставляйте оригиналы всех документов. Если нет возможности предоставить оригинал, сотрудник Росреестра или МФЦ может принять нотариально заверенную копию.

Государственную пошлину за регистрацию переуступки права требования недвижимости оплачивают заранее. Ее размер составляет 350 ₽ для физических и юридических лиц, пошлину всегда оплачивает покупатель.

После того, как сотрудник примет документы, он выдаст расписку с перечнем принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ. Обычно он составляет 10 дней. В назначенную дату сотрудник Росреестра выдаст обратно принятые документы и уведомит о внесении изменений в договор долевого участия.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Переуступка ипотечной квартиры

Эта процедура сложнее, чем простая переуступка квартиры, приобретенной за личные средства. Нужно будет выплатить кредит, прежде чем продавать право требования, иначе банк не выдаст разрешение и не снимет обременение. Если хотите совершить сделку при невыплаченной ипотеке, проконсультируйтесь с юристом, как продать квартиру в ипотеке по переуступке.

Если оформляете переуступку прав, а продавец использовал для заключения ДДУ средства из материнского капитала, процедура усложняется. В цессии должно быть прописано, что дети получат свои доли в собственность после окончания срока строительства.

Переуступка — это квартира, которую приобрели на этапе строительства дома и перепродали до подписания акта приёма передачи с застройщиком.

Переуступка квартиры — это вариант покупки новостройки. Отличие в том, что квартира покупается не у застройщика. Квартира приобретается у физического лица (инвестора) или у подрядной организации, с которой застройщик рассчитался квадратными метрами за какие-либо услуги при строительстве этого жилого комплекса.

Также переуступки — это права и обязанности, которые передаются в результате сделки от одного лица к другому.

Важно знать, что если обязанности по оплате прежний дольщик выполнил не в полном объёме, то в результате переуступки это обязательство переходит на нового дольщика (покупателя).

Переуступка — это ещё не собственность, квартиры эти смотреть нельзя. Они ещё строятся. У продавца (Цедента) нет прав показывать квартиру, они возникнут у покупателя (Цессионария), когда он подпишет Акт приёма передачи квартиры.

А ещё переуступка — это возможность:

Найти ту квартиру, которую хочется.
Приобрести квартиру, когда у застройщика они уже закончились.
Купить дешевле, чем у застройщика.

Возможность продать квартиру, если поменялась семейная ситуация. У дольщика есть такое право.

Порядок заключения договора цессии регулируется Гражданским кодексом РФ.

Существует 2 схемы, на практике их 3:

по предварительному договору купли продажи (ПДКП)
по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)
уступка прав на пай в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) — эта схема переуступки прав действующим законодательством не запрещена, но и не предусмотрена, а на практике редко, но применяется.

Поговорим про переуступку прав по ДДУ. Риски при такой схеме меньше. Она чаще всего применяется на рынке недвижимости.

При переуступке прав по ДДУ расчёты между застройщиком и продавцом-цедентом должны быть произведены до уступки своих прав покупателю-цессионарию. Либо невыплаченные долги переводятся на цессионария одновременно с заключением цессии.

Есть ряд принципиально важных положений при заключении договора цессии.

Договор заключается в письменном виде, подлежит обязательной государственной регистрации, а также нотариальной заверке;
Права и обязанности переходят к новому владельцу в том же объеме, в каком имелись у предыдущего.
Для передачи денежных средств стороны пользуются безопасными расчётами (банковские ячейки, аккредитивы, эскроу-счета)

Деньги резервируются покупателем для продавца, но забрать их продавец может лишь после подписания всех документов, и их регистрации договора цессии в Росреестре.

Договор цессии необходимо тщательно изучить и обратить внимание на следующие документы:

Тип договора, по которому переуступается право.
Позиция застройщика относительно переуступки прав — необходимость согласия, отсутствие запрета.
Объём прав и обязанностей, передающихся от цедента к цессионарию.
Документы, прилагаемые к договору.

Для того, чтобы произошла сделка, продавец и покупатель переуступки должны найти друг друга (самостоятельно, либо с помощью риэлторов).

А когда встретились — провести между собой переговоры, согласовать цену, договориться о том, как будут произведены расчёты. Дальше покупатель знакомится с документами по переуступке.

Далее, чтобы сделка была зарегистрирована, необходимо собрать пакет документов и подать его на регистрацию в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ. Какие документы надо подготовить и иметь при себе участникам сделки?

Составленный в простой письменной форме договор цессии. Подписанный двумя сторонами. В исключительных случаях сделку по переуступке необходимо заверять у нотариуса.
Договор долевого участия с отметкой о регистрации в Росреестре.
Платёжные документы, подтверждающие, что первоначальный дольщик выполнил все финансовые обязательства перед застройщиком и не имеет задолженности перед ним.
Квитанцию об оплате гос. пошлины.
Паспорта обеих сторон сделки.
Заверенное нотариусом согласие супруга продавца на заключение сделки.
Разрешение о переуступке прав от компании-застройщика.
Спpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм (он же акт сверки) или oбязaтeльcтвo oплaчивaть ocтaтoк cyммы.

Пpeдocтaвляйтe opигинaлы вcex дoкyмeнтoв. Ecли нeт вoзмoжнocти пpeдocтaвить opигинaл, coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ мoжeт пpинять нoтapиaльнo зaвepeннyю кoпию.

Гocyдapcтвeннyю пoшлинy зa peгиcтpaцию пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нeдвижимocти oплaчивaют зapaнee. Ee paзмep cocтaвляeт 350 руб. для физичecкиx и юpидичecкиx лиц, пoшлинy вceгдa oплaчивaeт пoкyпaтeль.

Пocлe тoгo, кaк coтpyдник пpимeт дoкyмeнты, oн выдacт pacпиcкy c пepeчнeм пpинятыx бyмaг и cpoкoм внeceния измeнeний в ДДУ. Oбычнo oн cocтaвляeт 10 днeй. B нaзнaчeннyю дaтy coтpyдник МФЦ выдacт oбpaтнo пpинятыe дoкyмeнты и yвeдoмит o внeceнии измeнeний в дoгoвop дoлeвoгo yчacтия.

Переуступка прав: особенности сделок

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадратный метр» постепенно растет по мере приближения срока сдачи объекта. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Чем же так привлекает покупателя переуступка. Чаще всего — ценой! А почему же переуступка дешевле? Давайте разберёмся.

Конкуренция. Инвестор-продавец переуступки должен постоянно конкурировать с застройщиком и другими продавцами переуступок, поэтому зачастую переуступки стоят ниже на 5-10%, чем аналогичные квартиры у застройщика.
Можно торговаться. Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи квартиры. После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Либо, если квартиру можно оформить в собственность, это влечёт за собой дополнительные временные и финансовые издержки для продавца. Поэтому в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке. Торговаться можно всегда в принципе!
Квартиры от подрядчиков. Это тоже переуступки. Застройщик рассчитался «квадратными» метрами с организациями, участвующими в строительстве дома за какие-либо услуги, работы. Либо «квартирами» рассчитались с владельцем земельного участка на котором ведётся строительство. Такие организации заинтересованы в скорейшем превращении таких переуступок в деньги, и они тоже продаются дешевле чем у застройщика. Правда такую квартиру лучше всего приобретать с риэлтором, так как есть много мелких нюансов.

Также хочу напомнить, что помимо получения прибыли есть и другие причины для продажи квартиры по переуступке:

нарушение сроков сдачи дома;
ненадлежащее качество жилья;
банкротство застройщика.

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.

Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

документ, удостоверяющий личность (паспорт);
документ об уплате госпошлины;
зарегистрированный ДДУ;
договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Договор цессии имеет преимущества и недостатки для всех сторон сделки.

Продавец получает возможность заработать. После публикации проектной декларации он оформляет договор ДДУ, а под конец строительства, когда стоимость жилья повышается, человек переступает права на него.

Но есть и проблемы:

по времени переуступка прав длится дольше, чем оформление всех других сделок (купли-продажи, дарения и т. д.) – необходимо связываться не только с покупателем, но и с застройщиком, а затем посещать Росреестр, при необходимости – обращаться в банк, к сотрудникам органов опеки;
с полученных по переуступке прав средств необходимо оплатить налог и подать декларацию в ФНС.

Основное преимущество для покупателя – низкая стоимость новостройки, в отличие от вторички. К тому же он тоже может заработать на перепродаже

К рискам для покупателя относятся следующие:

застройщик может обанкротиться, период строительства или оформления документации – затянуться, при этом с продавца уже ничего не получится спросить;
есть риск приобрести права требования с просрочками выплат застройщику, с невыполненными обязательствами перед компанией;
если оформить договор неправильно или не зарегистрировать его в Росреестре, есть риск пострадать от двойных продаж, когда недвижимость одновременно продается еще одному покупателю – это влечет за собой продолжительные судебные разбирательства.

Если покупатель решит расторгнуть с застройщиком договор, то ему будет перечислена та сумма, которая указана в договоре долевого участия и оплачена по нему. Эта сумма намного меньше той, которую покупатель перечислил продавцу, – в результате человек понесет значительные финансовые убытки.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Проведение сделки состоит из 4 этапов.

Требуемый пакет документации:

договор ДДУ;
разрешение на сделку от застройщика и супруга заявителя (при необходимости – от кредитора, если жилье покупалось на заемные средства);
справка о том, что у продавца нет задолженности перед компанией-застройщиком.

Внимание! Разрешение от супруга необходимо заверить у сотрудника нотариального агентства. Этот документ необходим, если договор ДДУ был заключен в супружеском союзе, и имущество – совместно нажитое.

Для получения разрешения от застройщика необходимо отправить ему письменное оповещение о запланированной сделке. Некоторые компании берут за такие действия определенный взнос.

Справку об отсутствии непогашенных долгов застройщик оформляет в том случае, если цена договора полностью оплачена. При наличии задолженности обязательства по ее выплате перекладывается на покупателя.

Все расходы, которые сопутствуют переуступке объекта в новостройке, – ответственность покупателя. Он платит госпошлину в размере 350 рублей при регистрации договора о переводе прав и 2 тысячи рублей за оформление прав собственности в Росреестре.

Для продавца налог при продаже объекта составляет 13% от разницы сумм при оформлении ДДУ и передаче прав на объект. Продавцу необходимо своевременно составить декларацию и оплатить налог – иначе он столкнется со штрафами и другими видами наказаний.

Могут возникнуть и дополнительные расходы – например, на услуги нотариуса, что зависит от расценок конкретного агентства.

1. Если переуступаются права на ипотечную квартиру, то ситуация усложняется. Банковская организация снимет обременение и оформит разрешение на проведение сделки только в том случае, если кредит выплачен. При желании продать квартиру при непогашенной ипотеке необходимо проконсультироваться с банковским работником и обговорить возможные варианты действий. Долг по ипотеке переоформляется на покупателя в соответствии с процедурой, установленной финансовым учреждением.

2. Если в договоре ДДУ прописаны несовершеннолетние, то без сотрудников органов опеки не обойтись. Специалисты должны убедиться в том, что проводимая сделка не нарушает прав несовершеннолетних. Договор цессии подписывают мать, отец, опекун или другие законные представители ребенка.

3. Другой вариант реализации квартиры в новостройке – оформление предварительного варианта купли-продажи. По этому документу продавец, обладающий правами на квартиру, которая еще не построена, берет на себя обязательства по заключению основного соглашения купли-продажи недвижимости в срок, оговоренный сторонами. Любой участников такого договора вправе отказаться от исполнения взятых на себя обязательства. Никаких рисков данный договор за собой не несет. Допускается оформить предварительный договор задним числом – отрицательных юридических последствий это не несет.

Договор цессии гарантирует тот факт, что в будущем покупатель сможет оформить права собственности на недвижимость в готовом доме. Документ оформляется в дополнение к главному договору ДДУ и тоже подлежит регистрации в Росреестре. Переуступленный договор оформляется исключительно на те квартиры, которые еще не построены и не введены в эксплуатацию. Договор цессии нельзя оформить задним числом – это приведет к его аннулированию.

Перед сделкой покупателю необходимо проверить надежность застройщика и правильность составления договоров. Продавцы могут спешить продать недвижимость из-за проблем со строительством. В этом случае потребуется убедиться в том, что компания надежная, так как взыскать средства с первого собственника уже не получится.

Переуступка прав на квартиру – законная сделка, которую контролирует государство. Определенные риски есть, но они больше связаны с предварительной подготовкой перед оформлением сделки или юридической неграмотностью одной из сторон.

Когда оформляется договор цессии? Обычной первичный инвестор вкладывает средства в покупку квартир еще на этапе котлована. Это отличная инвестиция, ведь разница в цене на первых и последних стадиях строительства очень большая. И продавая жилье по договору цессии, можно получить хорошую выгоду.

Но почему не продать квартиру после сдачи объекта? Все из-за закона 2016 года продажа квартир в новостройках облагается налогом в 13% от общей стоимости. Избежать этого можно только после пятилетнего проживания на этой территории.

Какие риски есть при переуступке прав:

Купить жилье в «замороженном» доме. Оформить договор цессии можно на любом этапе строительства, не только перед его завершением. Избежать столкновения с подобными объектами можно, предварительно изучив историю строительной компании, других проектов застройщика и посмотреть, как ход строительства проекта соответствует предоставленному заранее плану.
Попасть на крючок мошенников. Перед оформлением сделки нужно изучить историю самой жилплощади: не участвует ли она в судебных разбирательствах, кто первичный инвестор, его история
Неправильно оформить бумаги. При заключении сделки есть несколько важных правил: в договоре должна быть указана реальная стоимость квартиры (в случае судебных разбирательств вы сможете получить компенсацию в этом размере), в договоре обязательно должна указываться стоимость, иначе его признают недействительным. Деньги отдаются продавцу только после получения на руки всех документов.

Внимательность при оформлении документов – единственная защита от обмана.

Заключение сделки по переуступке прав на жилье не поможет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%. Это обязательное условие для законного оформления сделки, все данные вносятся в Росреестр и при неуплате этого взноса продавец может быть привлечен к ответственности и получить штраф.

Разница в налоговых вычетах при продаже недвижимости по переуступке и после сдачи объекта в эксплуатацию – в первом случае продавец уплачивает 13% от полученной выгоды, а после сдачи объекта платить 13% от общей стоимости квартиры. То есть, если первичный инвестор купил квадратные метры за 2 миллиона рублей, а продал за 3 миллиона, его выгода – 1 миллион и налог будет высчитан из этой суммы. При покупке квартиры по договору купле-продажи после сдачи объекта налог высчитали бы из 3 миллионов.

Избежать уплаты налога можно в случае, если покупка и продажа жилья осуществлялась по одной цене. Чтобы избежать уплаты налога продавцы часто проводят дополнительную часть суммы через другие платежи, чтобы в договоре была указана первичная цена. Это незаконная схема, которая подвергает опасности покупателя, ведь в случае обмана суд не сможет взыскать с продавца сумму выше той, что указана в договоре.

В оформлении договора цессии участвует три стороны: цедент – первичный инвестор, цессионарий – покупатель и строительная компания. Инвестор и покупатель должны оформлять сделку аналогично первоначальному договору инвестора с застройщиком, иначе она будет считаться недействительной. После заключения сделки покупатель получает все права и обязанности инвестора.

Процесс начинается со сбора документов. Цедент и цессионарий должны предоставить свой пакет документов.

Продавец:

паспорт и ИИН;
документы о первичной оплате;
письменное разрешение застройщика на передачу прав требования;
состоящие в браке должны предоставить письменное согласие супруга на оформление сделки.

Покупатель:

паспорт и ИИН;
подтверждение оплаты госпошлин (квитанция);
ДДУ;
договор переуступки с внесенными изменениями;
письменное, нотариально заверенное согласие супруга на покупку.

Для покупки квартиры по переуступке можно оформить ипотечный кредит в Сбербанке. Это возможно сделать в отделении банка или онлайн на официальном сайте банка. После получения согласия от банка у покупателя есть 90 дней для поиска подходящей квартиры. На нашем сайте вы сможете найти подходящий вариант гораздо быстрее. Также при покупке можно использовать материнский капитал.

Изучение документов. Тщательный анализ истории застройщика, проекта и покупателя. Проверка документов на землю (судебные разбирательства, запреты и т. д.). Изучение прав и обязанностей инвестора. Сумму на расходы покупатель может предложить разделить с продавцом.
Заключение договора. Подписание документов происходит на территории застройщика, компания должна фиксировать передачу прав требования от одного дольщика к другому. Если квартира покупается в ипотеку, это требует сбора дополнительных документов, включая разрешение банка на проведение этой сделки. После согласования и предоставления документов банк должен провести долг продавца на покупателя. Далее сделка регистрируется в Росреестре, иначе она будет считаться недействительной. Свою юридическую силу договор получает только после регистрации.
Передача денег. Есть несколько вариантов: передача денег при подписании договора, аккредитив или банковская ячейка. Они считаются самыми безопасными при оформлении подобной следки и гарантируют законность процедуры.

Покупка квартиры по переуступке имеет свои подводные камни, но это выгодная возможность купить собственное жилье в новом доме со «скидкой» до 20%. Главное сделать правильный выбор.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Переуступить можно только ещё неготовую квартиру, поэтому ни о каком договоре купли-продажи здесь не может быть и речи. Наиболее безопасный способ переуступки производится на основании договора долевого участия. ДДУ проходит регистрацию в Росреестре, а это значит, что права требования по нему зафиксированы практически на государственном уровне. Больше того, в Росреестре зарегистрируют и сам договор переуступки по ДДУ – и тогда к вашим правам требования уж точно не возникнет никаких вопросов.

Получается, чтобы стать владельцем квартиры таким образом, вам понадобится не так уж много документов. Кроме ДДУ и, собственно, договора переуступки, нужно будет ещё получить согласие на сделку от застройщика, а также от банка, если предыдущий инвестор брал квартиру в ипотеку. Убедитесь, что юридически всё составлено верно, а особенно – что в ДДУ прописаны все санкции, применяемые к застройщику в случае невыполнения им своих обязательств. Отнестись к этому нужно как минимум не менее серьёзно, чем к заключению того же договора долевого участия.

Если же вы будете заключать сделку не по ДДУ, а по какому-либо другому договору, велика вероятность, что позже у вас возникнут проблемы. Ведь в таком случае споры могут вызвать даже права требования первого инвестора (не подкреплённые, по сути, ничем весомым), а уж второго – тем более.

Вероятно, главный вопрос, который нужно задать себе, ввязываясь в процесс цессии – это вопрос “Зачем?” Действительно, зачем это вам, если приобрести жильё сейчас можно гораздо проще? Чем плохо заключение обычного ДДУ, ну или покупка квартиры на рынке вторичного жилья? Мы выделили три веских аргумента в пользу переуступки для покупателей.

Во-первых, так у вас получится купить именно ту квартиру, о которой вы мечтаете. Хороший жилой комплекс наверняка вызовет интерес не только у вас, а если вы узнаете о нём не в числе первых, то рискуете упустить наиболее привлекательные варианты. Даже не так важно, что в них такого особенного – редкая планировка, отличный вид из окна или, например, уникальная для данного ЖК открытая терраса. Если вы хотите одну конкретную квартиру, по переуступке вы получите желаемое даже в случае, если кто-то уже успел её приобрести.

Во-вторых, по переуступке квартира вашей мечты обойдётся вам дешевле, чем если бы вы покупали её полностью готовой. Конечно, по изначальной стоимости её вряд ли продаст вам даже самый добрый и щедрый альтруист, но его наценка, скорее всего, будет не такой высокой, какой она могла бы быть в сданном доме. Конечно, тогда вам ещё придётся потратиться на отделку, но для многих и этот факт тоже является плюсом – ремонт лучше всё-таки делать, чем переделывать. Да и своему вкусу вы, наверное, доверяете больше, чем чужому. Разве ж может быть квартира мечты с дешёвым линолеумом на полу, советской мебелью и обоями в цветочек? (Ладно-ладно, на самом деле, конечно, может – допустим, вы хотите вернуться в детство).

В-третьих, риск приобретения квартиры по переуступке может быть гораздо ниже, чем при заключении договора долевого участия. Когда вы заключаете последний, то надёжность обещаний застройщика оцениваете только по его репутации – шансы молодых компаний в таком случае совсем не высоки. А что, если как раз поэтому у дебютантов так много долгостроев – намерения-то у них хорошие, а подводят их скептики среди потенциальных покупателей? Приобретая квартиру по переуступке, вы видите, с какой скоростью движется строительный процесс, оцениваете степень готовности зданий и соответствие заявленным срокам сдачи. Вот и получается, что риск в таком случае меньше. Аргумент.

Правда, аргумент этот, к сожалению, не самый надёжный – точно как застройщики-дебютанты. Причиной для перепродажи чаще всего называют срочную потребность в деньгах, но правдивой она является далеко не всегда. Вернее, причина, может быть, и настоящая – но цедент не договаривает цессионарию, что деньги ему нужны на новую квартиру, так как его вера в получение уже вроде бы купленной стремится к нулю. Вот вам и главное преимущество переуступки для продавцов – это возможность избавиться от квартиры, в своевременной сдаче или в качестве которой появились сомнения. Переуступая свою квартиру, цедент ещё и подзаработает – прибыль вряд ли окажется такой уж большой, но несколько месяцев на съёмной квартире может окупить.

Даже из перечисления плюсов процесса переуступки примерно понятно, какие в нём есть минусы. Взять хоть то же определение “квартира мечты”. Мечты, конечно, у всех разные, но задумайтесь – разве будет кто-то отказываться от идеальной квартиры, за которую уже заплатил деньги? Возможно, в этой самой вашей мечте есть какой-то изъян, который вам пока не заметен. Разберитесь, почему цедент всё-таки отказывается от своего будущего жилья и предоставляет его вам – может, вы чего-то не знаете и рискуете нарваться на долгострой.

Ещё один большой риск – переуступка не от дольщика, а от подрядчика. Выше мы уже упоминали, что такой вариант вполне возможен. Как он реализуется? Ну, например, застройщик заключает договор с подрядчиком и в качестве оплаты отдаёт ему несколько квартир в будущем жилом комплексе. А потом подрядчик их кому-то переуступает. Звучит просто как дважды два, но если вдруг подрядчик, переуступив квартиры, передумает заниматься объектом и уйдёт, тем, кто приобрёл у него квартиру, получить её будет сложно. Это уже не дважды два, а какая-то высшая математика! Особенно обидно, что все суммы для вас в таком случае окажутся отрицательными.

И ещё один неприятный момент – тоже касающийся финансовой стороны вопроса. Допустим, вы всё-таки приобрели квартиру по переуступке – заплатили за неё ту сумму, о которой вас попросил цедент. Цедент, при этом, платил сумму, прописанную в ДДУ – и она, конечно, была ниже новой. Так вот, если вы поймёте, что же так не понравилось предыдущему покупателю, и захотите отказаться от квартиры, то застройщик вернёт вам не всю ту сумму, что вы заплатили, а только ту, что была прописана в ДДУ. То есть, вы и квартиру не получите, так ещё и потеряете деньги и время. Наверное, поймёте, что чувствуют акробаты, которые оступаются, балансируя под куполом цирка.

Выводы, в общем, неутешительные. Причин приобретать квартиру по переуступке у покупателя не так много, а все причины отдавать её у продавца свидетельствуют о неудаче одного из участников сделки – либо его самого, либо застройщика, либо нового покупателя.

Правда, к счастью, все трое никак не могут оказаться неудачниками одновременно. Кто-то в любом случае выиграет – тот, кто сделает разумное вложение и позже на нём заработает, или тот, кто приобретёт желаемую квартиру (ну да, или тот, кто обманет множество людей и уедет с их деньгами куда-нибудь в тёплые страны). Так что главное при переуступке – выбрать правильную сторону.

Для более подробного разбирательства в особенностях и рисках продажи квартиры по переуступке предлагаем вам видео интервью с нотариусом Алексеем Комаровым.

Переуступка – это соглашение, по которому право требования недвижимости передается покупателю. Договор называют «цессия», продавца – цедентом, покупателя – цессионарием. Уступку регламентирует Федеральный закон No214 и некоторые пункты ГК РФ, в частности статья 382.

При переуступке у вас нет выбора между вторичным и строящимся жильем. Переуступить можно только строящуюся квартиру. Ведь суть цессии в том, что по ней вы покупаете не собственность на объект, а только право его требования. Помещение не построено и не зарегистрировано в документах. Цессионарий потребует право собственности после того, как здание будет введено в эксплуатацию. Этот процесс требует отдельного пакета документов.

Переуступка законна, если объект сделки – помещение в новостройке. Дольщик по собственному желанию уступает свое право требования только после того, как цена сделки будет оплачена, или, когда долг будет переведена на нового дольщика.

Переуступают права вместе с обязанностями дольщиков. Но можно переуступить пай в жилищно-строительном кооперативе. Однако, сделка с ДДУ регламентируется законом. Поэтому если у вас стоит выбор между ДДУ и ЖСК, отдайте предпочтение ДДУ. Этот вариант юридически безопасен как для цедента, так и для цессионария.

Договор цессии заключается как дополнительный документ. В оригинале ДДУ после цессии изменится лицо дольщика. Когда дом будет построен и введен в эксплуатацию, СК передаст право собственности не тому, кто был первым покупателем, а тому, кто получил право требования по цессии.

Что нужно, чтобы оформление цессии было законным и безопасным?

Переуступка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Незарегистрированная сделка фактически не дает юридического права на покупку.
Требуется согласование строительной компании перед тем как заключать договор. В ином случае цессия не совершится.

Кажется, что цессия в целом похожа на куплю-продажу. Хотя между ними одно принципиальное отличие. В результате купли-продажи вы приобретаете непосредственно квартиру или другое помещение и можете оформить собственность на нее. Цессия приносит только право требования на квартиру, которая еще не построилась или не сдалась. В некоторых случаях кроме оплаты за квартиру по переуступке покупатель получает обязанность оплачивать оставшиеся средства застройщику. Т.е. переуступка – покупка не готового жилья, а гарантии, что квартира будет получена.

Цессия – возможность как сэкономить, так и заработать на покупке/продаже. Если обе стороны договорятся о взаимовыгодных пунктах, квартиры по переуступке могут стать неплохим источником дохода. Расскажем подробнее о плюсах и минусах этого способа купли-продажи.

Для цедента
Плюсы	Минусы
Можно за короткое время получить доход с помощью переуступки. Нужно стать дольщиком, как только будет опубликована проектная декларация. А перед сдачей дома, когда помещения вырастут в стоимости – переуступить.	Процесс переуступки длится дольше, чем купля-продажа или другие способы передачи прав на недвижимость. Чтобы оформить цессию, нужно вести переговоры со строительной компанией, цессионарием, Росреестром. Доход, полученный от уступки, облагается налогом 13% по ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации. Обязательно также подать декларацию цессии.
Для цессионария
Плюсы	Минусы
Можно приобрести жилье по более дешевой цене, чем на первичку или вторичку. Если продавец спешит, можно поторговаться и выбить скидку 5–20%. Можно оформить уступку, чтобы затем перепродать. Во время строительства жилье более дешевое, чем первичное. Когда объект будет введен в эксплуатацию, цена его квартир возрастет на 5-50%.	Вы покупаете на недвижимость, а право ее требования. Есть риск банкротства застройщика, затягивания сроков сдачи или сроков оформления права собственности. Если стройка встанет, объект будет считаться недостроем. Процесс возобновления строительства может затянуться на годы. Стандартный договор цессии позволяет вам получить неустойку и другие гарантии только от строительной компании. Цедент вам деньги не вернет. Могут вскрыться не до конца выполненные обязанности или просрочки перед СК. Возможны связи мошенниками, двойными продажами. Вы потеряете средства, если не зарегистрируете цессию в Росреестре или сделаете это неправильно.

Минусов оформления уступки достаточно, но вполне реально свести риски к минимуму. В частности, поговорим о рисках, связанных с недобросовестностью цедента, банкротством застройщика, сдвигом сроков. При начале переговоров запросите оригинальный договор долевого участия с печатью и подписью строительной компании, печатью Росреестра, специальной отметкой о постановке на учет. Вам не хотят предоставлять ДДУ или на нем нет этих данных? Вы наткнулись на мошенника.

Если с цедентом все в порядке, далее проверяем репутацию строительной компании. Прочитайте отзывы от нынешних жильцов, собственников, дольщиков, других людей, которые брали квартиру переуступки. Негатива в отзывах больше? Приобретение может быть рискованным. Если больше позитива, компании можно довериться.

Узнайте, не банкрот ли СК самостоятельно онлайн на сайте «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве». Ищите свою СК в поле «Поиск должников», а затем для сужения зоны поиска выберите категорию «Застройщик». С банкротом не связывайтесь, уйдут годы, чтобы выбить из него сдачу дома или хотя бы компенсацию.

Узнайте, есть ли судебные уголовные иски к застройщику. Информацию об этом найдете на сайте «Электронное правосудие». Проанализируйте причины исков, и чего истцы добиваются.

Взгляните на проектную декларацию, которая размещена у застройщика или высылается прямо клиенту после первого запроса. Важна информация о сроках строительства, характеристиках недвижимости. Если данные соответствуют реальности, можете довериться компании.

Чтобы приобрести квартиру по уступке, нужно пройти нелегкий путь. Мы подготовили пошаговую инструкцию, что нужно сделать.

Для оформления переуступки недвижимости обе стороны предоставляют:

согласие супруга/супруги в письменном виде или лично на встрече;
оригинал ДДУ;
согласие СК;
справку об отсутствии задолженностей перед СК;
согласие банковской организации, если оформлялась ипотека.

Согласие супруга/супруги цедента в письменном виде необходимо, если договор долевого участия оформлялся в браке, а также в то время была оплачена покупка. Недвижимость относится к совместно нажитому имуществу, поэтому если сделка будет проведена без согласия супруга, она может быть оспорена в суде. Это работает в обе стороны, и по отношению к покупателю тоже. Специалисты также рекомендуют выяснить, не развелся ли недавно продавец. Бывший супруг может в течение 3 лет подать иск на раздел совместно нажитого имущества.

Согласование цессии с застройщиком необходимо, потому что этот пункт может быть прописан о оригинале договора долевого участия. Иначе строительная компания может подать иск на признание цессии нелегитимной. Если согласование с застройщиком упоминается в ДДУ, получите письменное разрешение компании. Если это требование отсутствует, отправьте СК уведомление. Некоторые ДДУ содержат указание о том, что СК может взимать оплату за выдачу согласия.

Справку об отсутствии задолженностей выдает строительная компания, только когда стоимость, указанная в договоре, будет полностью оплачена. Если на момент оформления цессии есть задолженность, то в цессии участвует представитель СК, а оплачивать задолженность будет цессионер – будущий дольщик.

Согласование банка на переуступку прав требования необходимо, если цедент покупал недвижимость в ипотеку. Это значит, что право требования на строящийся объект является залогом банка. Если банк не согласует цессию, она будет незаконной. Банк сможет оспорить и аннулировать переуступку. Важно: некоторые банковские организации разрешают уступку права, только если вся ипотека уже выплачена.

Для этого нужно пойти в Росреестр или отделение МФЦ и предоставить:

оригинал ДДУ,
договор цессии,
квитанцию об оплате гос.пошлины,
паспорт цедента и цессионария,
нотариально заверенные согласия супругов,
согласие СК,
справку об оплате задолженностей перед СК или об обязательстве оплатить оставшуюся сумму,
согласие банковской организации.

Предоставить нужно оригинальные документы или нотариально заверенные копии. Гос.пошлину продажи недвижимости по переуступке нужно оплатить заранее. Размер пошлины составляет 350 рублей, обязанность оплатить ее лежит на покупателе.

Когда сотрудник примет пакет документов, вы получите расписку со списком предоставленных документов и сроком внесения корректировок в договор долевого участия. Процесс занимает 10 дней.

Вы получите квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию. Будет присвоен индекс, выдадут кадастровые паспорта и акт приема-передачи, распределят квартиры и мн. др. Затем нужно обратиться в Росреестр или отделение МФЦ. Когда сотрудник примет и обработает в течение 10 дней документы, он отдаст оригинальные бумаги и выписку из ЕГРН.

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№	Наименование документа	Экземпляр
1	Документ, удостоверяющий личность (паспорт)	оригинал
2	Документ об уплате госпошлины	оригинал и копия (с 2-х сторон)
3	Зарегистрированный ДДУ	оригинал
4	Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями	4 экземпляра
5	Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)	оригинал и копия
6	Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным	оригинал и копия
7	Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)	оригинал

Прежде чем узнать, насколько безопасна покупка недвижимости по такой схеме, нужно понять, что такое переуступка квартиры в новостройке, уточнить юридически значимые аспекты, связанные с данным видом сделки.

Переуступка прав собственности – это единственный способ для дольщика продать квартиру в недостроенном доме до его сдачи в эксплуатацию. Поэтому о переуступке речь заходит только тогда, когда продавцом выступает не застройщик, а физическое (дольщик, купивший жилье у застройщика) или юридическое лицо (компания-подрядчик, организация-инвестор). Такой способ передачи прав на квартиру предусмотрен федеральным законом «Об участии в долевом строительстве». И возможен с момента государственной регистрации договора участия в строительстве (ДДУ) до момента сдачи дома.

Под переуступкой квартиры понимается сделка, результатом которой является передача имущественных прав на жилое помещение. Но, поскольку речь идет о квартире в строящемся доме, вместе с правами на неё передаются и обязанности дольщика. По факту объектом продажи выступает не само жилье, а договор, по которому покупатель сможет стать собственником в будущем (ДДУ). До этого момента квартира не является фактически существующим объектом, а лишь условным, с условными данными и нумерацией (почтовый адрес, точная площадь и номер квартиры становятся известны только после ввода дома в эксплуатацию). Фактическая передача квартиры новому собственнику осуществляется по передаточному акту и только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Вместо слова «переуступка» в официальных документах часто значится юридический термин – цессия. Договор переуступки прав и обязанностей по ДДУ подлежит государственной регистрации.

Важно! Не соблюдение любого из юридически значимых условий может привести к признанию сделки недействительной.

Сделки по переуступке разделяются на два типа, в зависимости от того, кто выступает продавцом – физическое лицо или организация (юрлицо).

1. В первом случае чаще всего речь идет о получении выгоды за счет разницы между ценами на стадии котлована и на завершающем этапе строительства (за пару месяцев до сдачи дома). Также продавцом движет желание избежать уплаты налога. Пока дольщик не стал собственником, он обязан платить налог на доход при продаже квартиры (НДФЛ), но при этом сэкономить существенную часть (налог будет рассчитываться не по кадастровой стоимости, а значит без увеличения на коэффициент 0,7). Но зарегистрировав жилье в собственность, владелец обязан оплатить 13%-ый налог от стоимости при продаже (если владеет квартирой менее пяти лет). Какие риски могут возникнуть при передаче прав от дольщика другому физическому лицу?

При оформлении договора переуступки, в действующем ДДУ меняется дольщик. При этом новому дольщику приходиться соглашаться на те условия застройщика, которые были согласованы с предыдущим участником долевого строительства. Внести изменения в ДДУ уже нет возможности. Но в этом есть и свой плюс. Все обязанности застройщика остаются прежними – новый дольщик получит указанную квартиру по оговоренной цене и в оговоренный срок.

2. Во втором случае – если права и обязанности по ДДУ передаёт юрлицо, процедура оформления сделки не слишком отличается от предыдущего варианта. Единственное требование к организации – расчет с застройщиком обязательно должен быть произведен в безналичной форме и только после госрегистрации ДДУ.