Что Можно Строить На Землях Сельхозназначения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что Можно Строить На Землях Сельхозназначения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

По общему правилу сельхоз угодья имеют признаки:

располагаются вне населённых пунктов: вокруг населённых пунктов на расстоянии 30 км все земли могут быть только сельскохозяйственными. Исключается расположение новых промышленных объектов в непосредственной близости от жилой зоны;
предназначены для ведения хозяйства: животноводства, рыбоводства и растениеводства;
могут использоваться для переработки продуктов сельхоз деятельности и в целях развития науки в этой области;
в некоторых случаях возможно применение земель в охотничьих целях: сама охота и производство, связанное с переработкой результатов этой деятельности.

Кадастровый паспорт участка даёт информацию о том, как может использоваться земля. Виды деятельности:

подсобное (личное) хозяйство;
фермерские угодья;
земли для крестьянского хозяйства;
сады и дачи.

Всегда уточняется вид деятельности, запланированный на участке:

выращивание растений для личного использования (цветы, овощи, фрукты);
пашня, выращивание культур в промышленных объёмах (зерновые, подсолнечник, виноград и тд);
сенокос;
сельскохозяйственное производство;
пастбища;
ведение личного хозяйства с возможностью постоянного проживания на территории.

Каждый из видов деятельности определяет возможные постройки и их назначение.

На данный момент действует так называемая «дачная амнистия» — закон, по которому зарегистрировать дом, построенный на дачном участке, можно без предоставления разрешения на это строительство. Иными словами, владелец земли ЛПХ строит дом, а затем зарегистрирует его в Кадастровой палате. Это правило действует и для давних построек.

Ограничения по строительству:

на землях для СНТ нельзя возводить больше одной постройки определённого назначения (можно только один жилой, один сарай, один гостевой дом и тд);
ряд запретов есть при выборе места для постройки: она не должна мешать соседям, перегораживать выезд, затрагивать коммуникации;
на этих наделах невозможно возвести крупный промышленный объект сельского хозяйства, так как обычно земли ЛПХ имеют небольшие площади.

Сельскохозяйственные угодья имеют особый статус и ценятся выше прочих, так как они универсальны. Земля поселений применима только для жилищного строительства, промышленные наделы не пригодны ни для проживания, ни для ведения хозяйства. С/х угодья – обычно, плодородные, ровные. Это позволяет использовать их и для строительства, и для проживания, и для возделывания. Поэтому за освоением крупных наделов сельхоз назначения государство строго следит.

Приобретая в собственность или в аренду поле КФХ с планами выстроить дом, владелец (арендатор) обязан:

доказать, что действительно ведёт крестьянскую фермерскую деятельность;
использовать землю в тех целях, для которых она предназначена.

В зависимости от типа хозяйства разрешено возводить капитальные строения:

жилые дома – для постоянного пребывания лиц, возделывающих землю или управляющих этим;
подсобные помещения – птичники, коровники, свинарники;
сооружения, обеспечивающие жизнедеятельность фермерского хозяйства.

Примечательно, что фермой считается не только крупное подворье, но и небольшое хозяйство на несколько голов. Закон учитывает, что даже небольшому количеству обитателей нужен ежедневный круглосуточный уход.

Запрещены к строительству:

— промышленные объекты;

— многоквартирные и офисные здания.

Жилой дом (коттедж) может построить собственник, если:

он вынужден постоянно находиться на территории участка;
он получил разрешение на строительство.

ВАЖНО. Поэтому, приобретая надел для строительства дома, нужно следить за тем, чтобы в кадастровом паспорте было указано назначение ЛПХ, а не КФХ. В первом случае не требуется разрешение от Земельного Комитета.

Собственник предоставляет в муниципалитет (Земельный Комитет):

личные документы;
кадастровый паспорт;
документы о межевании территории;
подтверждение ведения фермерской деятельности;
проект будущей постройки.

После рассмотрения заявки муниципалитет выносит решение: положительное или отрицательное.

Муниципалитет, обнаружив незаконную постройку на земле КФХ, обратится в суд. Судья рассмотрит обстоятельства дела и вынесет решение о сносе, только если:

постройка закрывает доступ к инфраструктуре или мешает соседям;
она находится в природоохранной или санитарной зоне;
она располагается в непосредственной близости от объектов магистральной инфраструктуры: нефте или газопровода, водных коммуникаций, электричества.

Если дом не попадает ни в одну из этих категорий, сносить его не придётся. Однако, оформить как постройку, прописаться и получить адрес не получится. Не удастся его застраховать от пожара, и в случае стихийного бедствия владелец не получит компенсацию от государства, которая положена всем потерпевшим бедствие.

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

Регистрация во вновь построенном жилище иногда жизненно необходима. И сделать это бывает сложно, если дом не построен на земле для ИЖС.

Если строение возведено в садовом товариществе, зарегистрировать его проще: в этом случае действует «дачная амнистия», а к качеству постройки не предъявляется высоких требований. Единственное, что требуется от владельца, — перевести землю из СНТ в ИЖС.

С землями крестьянского фермерского назначения дело обстоит сложнее.

Регистрация возможна только в доме, строительство которого было разрешено. Дом должен полностью соответствовать проекту, предоставленному в заявке на разрешение. Он должен быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания. Самая большая трудность для владельцев – доказать это.

Дело в том, что в законе нет чётких критериев пригодности. Так, в северных регионах дом должен оборудоваться системой отопления, в южных она не нужна, а в средней полосе бывает сложно определить её необходимость.

Назначение дома на земле КФХ будет одно: регулярное пребывание для поддержания фермерского хозяйства. В некотором роде, офис для животновода. Законность круглогодичного проживания доказывается обращением в суд, проведением экспертиз и тратой времени. Делать это можно бесконечно долго, так и не добившись положительного решения.

Прописка возможна, если:

дом зарегистрирован как объект собственности;
на него оформлен паспорт БТИ.

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения имеет ограничения и правила. В основном они направлены на защиту полезных угодий от застройки и обеднения. Плодородная земля – национальное достояние, её кадастровая стоимость бывает в разы выше средней, чем у промышленных наделов или поселений. Но, несмотря на сложности и ограничения, владельцы легко могут возводить разрешённые постройки. В первую очередь, это те, которые обеспечивают удобство в освоении земель. Особенно, это касается фермерских хозяйств, которые невозможно вести без постоянного пребывания на участке.

Поскольку земли с/х категории являются одновременно средой, ресурсом, средством производства и территорией интересов физических и юридических лиц, возникла необходимость создания специального федерального закона — 101 ФЗ от 26.06. 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из которого следует, что земли сельскохозяйственного назначения — это базовый ресурс сельского хозяйства, то есть почва и все, что на ней может расти.

Последняя редакция закона об обороте земель сельхозназначения была в 2015 году, который считается началом новой волны земельной реформы. Новой земельной реформе предшествовал целый ряд изменений, среди которых можно выделить как наиболее значимые следующие:

Из п.1 ст. 10 изъято требование обязательного прохождения процедуры торгов в виде конкурсов и аукционов при предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков с/х назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
Произошли некоторые изменения в правилах покупки и аренды земельных участков сельскохозяйственной категории. Новая редакция закона по-прежнему сохраняет такое право за юридическими или физическими лицами, которые пользовались участком на праве аренды надлежащим образом. Однако устранены ограничения по цене сделки и срокам продолжительности аренды;
Расширены возможности использования земель, занятых пастбищами в районах крайнего Севера. Если ранее такие пастбища, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могли быть переданы только на праве аренды, то теперь к такому праву добавилось еще и безвозмездное пользование;
Правила и условия принудительного изъятия земель, несмотря на наличие новой редакции, изменены незначительно. В ближайшее время, в связи с готовящимися новыми законами в земельном праве, следует снова ждать изменений и правок, как в Земельный Кодекс, так и в Федеральный Закон № 101.

Владение, пользование и распоряжение землями называется имущественными земельными отношениями, а процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ. Законодательство предусматривает пять форматов использования земли.

Согласно нормативам, вы можете быть:

Собственником земельного участка;
Землепользователем. В этом случае вы владеете или пользуетесь земельным участком с правом бессрочного (постоянного) пользования, а также безвозмездного срочного пользования (то есть государство выдает вам землю бесплатно, но на определенный срок);
Землевладельцем. В этом случае вы можете пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;
Арендатором. Вы пользуетесь земельным участком на основании договоров аренды или субаренды;
Обладателем сервитута. Вы имеете право ограниченного пользования чужого земельного участка.

Личные подсобные хозяйства (пашни, сады, огороды и тд);
Коллективно-фермерские хозяйства (животноводство, рыбоводство, пчеловодство и тд)
Садово-некоммерческого товарищества (СНТ, экопоселения и тд);
Казачьи общества. Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации;
Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы;
Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.
Сельхозяйственный туризм;
Ведение сельскохозяйственного производства;
Создание защитных лесных насаждений.

Насколько ограничено строительство на сельхозземлях?

П. 11 ст. 85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений. В целом, если говорить о землях с/х назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме промышленных предприятий.

Впрочем, возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо-овощной продукции, что, по-сути, тоже является производством. Но такие производства могут действовать на сельскохозяйственных землях только в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием.

На садовом участке можно построить как жилой дом, так и сезонный. Гараж, баня и другие вспомогательные постройки могут быть построены там на фундаменте. Но это будут уже капитальные строения, которые нужно оформлять в собственность.

На садовом участке можно возвести любой вид хозобъекта. Если он будет на фундаменте, придется зарегистрировать постройку, так как с этого момента она станет объектом капитального строительства. Объекты некапитального строительства не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной регистрации.

Как зарегистрировать жилой дом на землях сельхозназначения без создания садового товарищества

На участке под ЛПХ за пределами поселений (полевой участок) строить капитальные здания нельзя.

На приусадебном участке под ЛПХ (в пределах населенного пункта, зона Ж) капитальные здания строить можно. Однако под жилую застройку отводится лишь 10-20% площади участка (зависит от региона).

На землях, отведенных под фермерские хозяйства можно построить не только производственные и вспомогательные строения, но и полноценный дом в несколько этажей. Однако для этого необходимо зарегистрировать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) как юридическое лицо и действительно заниматься на участке сельским хозяйством.

До выхода закона о родовых поместьях, самым простым вариантом застройки на сельхоз земле было строительство дома на участке под ЛПХ, а самым трудоемким — коллективное фермерское хозяйство (КФХ).

Подводя итоги анализа возможности строительства на участках с/х назначения, несложно сделать выводы:

само по себе строительство на земельном участке, предоставленном для ведения сельского хозяйства, не запрещается
любое строительство должно быть произведено с соблюдением норм градостроительного законодательства и Классификатора ВРИ-2019
назначение возводимых строений и сооружений на земельных участках с/х назначения зависит от разрешённого использования земельного участка и соответствия этого использования градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ

Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
Выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
С 1 января 2017 года одним из главных документов для получения разрешения на строительство дома стал технический план
С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участка, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
Для тех, кого интересует возможность увеличения площади земельных участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества, находящихся в собственности, полезно ознакомиться с порядком оформления прирезок, представленном на странице портала «Земельный Вопрос»

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов закреплены Градостроительным Кодексом РФ. В соответствии с нормами действующего законодательства устанавливаются градостроительные регламенты. С их помощью регулируется застройка определенного населенного пункта.

К землям сельхозназначения относят следующие участки:

Предназначенные для с/х использования (выращивание растений, разведение скота).
Предназначенные для с/х производства.

Вышеуказанные категории в корне отличаются друг от друга.

Под землями населенных пунктов подразумевается территория, предназначенная исключительно для расширения площади городов и поселков городского типа. Такие участки делятся на несколько зон:

Жилые.
Рекреационные.
Инфраструктурные.
Общественно-деловые.
Производственные.
Сельскохозяйственные.

Деление земель населенных пунктов осуществляется на 35 зон. Выше перечислены только самые распространенные из них. Реже всего можно встретить поля для гольфа и конных прогулок, а также территории для природно-познавательного туризма. Каждый из типов участков имеет свой специальный код целевого назначения, с которым можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития РФ № 709 и статье 85 ЗК РФ.

Земли сельхозназначения включают в себя комплекс из следующих зон:

Сенокосы.
Участки с посадками.
Пастбища.
Пашни.
Сооружения для ведения хозяйства различного типа.

Земли сельскохозяйственного назначения используются для соответствующих целей до того момента, пока не будет изменен генеральный проект населенного пункта, согласно которому тип земли изменяется в зависимости от нужд поселения. Акт об изменении типа участка утверждается местными органами власти.

Когда назначение земли меняется, то на ее месте могут быть возведены здания и жилые дома. Смена типа является необходимостью для приоритетного развития и роста населенного пункта.

Местная власть имеет право управлять участками сельхозназначения, которые находятся в границах поселения. Возможность распоряжения ограничивается рамками компетенции управляющего органа. Право управления распространяется и на дифференцированные земли.

Если земля расположена в пределах поселения, то это не мешает использовать участок для нужд аграрного хозяйства. Территория находится под управлением нескольких лиц, из-за чего действует смешанный порядок правового регулирования.

Особенности земель населенных пунктов для сельхоз использования

Законодательство позволяет сооружать на территории сельскохозяйственных земель только следующие постройки:

Склады или погреба для хранения урожая или заготовок.
Дом для личного пользования или для ведения хозяйства.
Дачный летний домик.
Хозяйственные постройки.
Коттедж для одной семьи менее чем с тремя этажами.

Строительство позволяется только на территориях, которые являются собственностью физического лица. Только после получения земли в собственность можно переходить к процедуре получения специального разрешения на постройку, которое будет основываться на заранее разработанном проекте здания. Только при наличии такого разрешения постройка может быть зарегистрирована после окончания строительных работ.

Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.

Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.

Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:

физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.

Предусмотрен и максимальный размер взыскания. Это касается случаев, когда нецелевое использование участка вредит экологии.

Изменение вида разрешенного использования земель с/х назначения возможно в том случае, если владелец участка хочет построить жилой дом. Стоит отметить, что заявителем может выступать исключительно собственник.

Есть два способа перевода земли с/х назначения в ИЖС:

В соответствии с земельным законодательством перевести территорию в границы населенного пункта. В таком случае нужно учитывать, что собственнику потребуется возместить определенную сумму денежных средств, а именно, разницу между стоимостью с/х земли и ИЖС.
Расширение границ участка. В этом случае перевод земли в ИЖС не является необходимостью. Согласно действующему законодательству, собственник может построить частный дом в границах поселения.

Для изменения категории участка потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:

Лично обратиться в местный орган власти.
Подать заявление.
Приложить к бумаге паспорт, а также другие необходимые документы, подтверждающие право собственности на участок.

На рассмотрение поданной документации может уйти около двух месяцев. Если собственник получит добро, то ему выдадут соответствующее постановление. Если же отказ был получен необоснованно, то можно обратиться в суд с исковым заявлением.

Чтобы получить статус жилого дома на территории под дачное строительство, необходимо иметь соответствующее постановление. Для этого достаточно обратиться в местный орган власти с требуемой документацией.

Если участок предназначен для садоводства, то получить ИЖС нельзя. Поэтому, если вы собираетесь купить землю, нужно обязательно учесть вид разрешенного использования.

Для внесения изменений в границы населенных пунктов потребуется измененный генеральный проект или установление нового плана муниципального округа или отдельно взятого поселения. Требование устанавливается статьей 84 ЗК РФ.

Генеральный план составляется и подготавливается в соответствии со статьями 24 и 25 Градостроительного кодекса РФ. Когда участок сельхозназначения входит в пределы населенного пункта, собственник земли остается прежним. Права на участок не переходят к муниципалитету.

Каждый владелец сельхозземли может составить обращение в муниципалитет с прошением о присоединении участка к населенному пункту. Для этого потребуется следующий пакет документов:

Заявление с соответствующим прошением. Составляется в свободной форме.
Кадастровый план.
Документы на землю. Обращающийся должен подтвердить, что он является собственником участка.

После передачи документов начинается процедура проверки участка. Для этого орган самоуправления направляет запросы в службы для получения:

Заключения о ценности земли.
Справки об отсутствии потенциально опасных зон на участке.

Когда проводится проверка земли на соответствие требованиям, участок обязательно должен использоваться по целевому назначению. В границы населенного пункта не будет принята территория, которая эксплуатируется с нарушением требований. Участок должен полностью подходить под требования, установленные статьей 24 Градостроительного кодекса РФ.

При проверке территории для вхождения в границы населенного пункта учитываются следующие факторы:

Возможность обустройства участка инфраструктурой.
Границы доступности объектов, которые необходимы городским жителям регулярно или периодически.
Отсутствие санитарно-защищенной зоны.
Аграрная ценность.
Отсутствие зоны охраны объектов, которые нельзя разместить в пределах НП.

Владелец участка может отправить жалобу в суд для признания решения незаконным. Составить иск можно в течение трех месяцев.

Присоединение участка к населенному пункту будет напрямую влиять на стоимость земли по кадастру. Цена определяется в соответствии с положениями Приказа Министерства экономического развития № 358.

Можно ли строить на землях сельхозназначения

Земли сельхозназначения предназначены для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

ВАЖНО! Использование таких угодий регламентируется законодательством, так как они находятся под особым государственным контролем. Поэтому любые попытки получения разрешения на строительство могут наткнуться на отказ.

Такие земельные участки находятся за пределами градостроительных образований. Их использование не по назначению может повлечь гражданскую или административную ответственность.Назначение сельскохозяйственных земель в 2018 году:

Садоводство.
Фермерское хозяйство.
Разведение рыб в искусственно созданных или натуральных водоемах.
Выращивание сельскохозяйственной продукции или растительного сырья.
Наличие подсобного хозяйства для личного пользования.

Строительство жилого дома в данный перечень не входит. Однако, ведение сельского хозяйства затруднительно без развитой инфраструктуры. В связи с чем разрешается строительство подсобных и складских помещений, ангаров для транспортных средств и дорог.

Согласно ГК РФ, классификацию имущества можно поменять. Для этого необходимо выполнить ряд действий:

Владелец земли направляет запрос в местную администрацию с приложением документации на надел и подтверждающих личность бумаг.
Для изучения документов создается специальная комиссия, которая определяет целесообразность предоставления разрешительных документов.
После рассмотрения предоставленных бумаг принимается решение в пользу, или не в пользу заявителя.
В официальных СМИ публикуется принятое решение.
На основании выводов комиссии выносится окончательное решение местной администрацией, печатаемое в газетах. На это дается 3 дня.

Такой метод достаточно затратный в финансовом плане, так как организация всех слушаний проходит за счет заявителя. Проблема решается подобным способом в том случае, когда речь идет о коттеджном или дачном строительстве в массовом порядке.

В основном это земли, которые являются частью территориальных образований садовых товариществ и кооперативов. По закону, такие наделы предназначены под дачное строительство. Дачи — постройки, предназначенные для временного сезонного проживания. Сделать прописку в такой постройке или провести ее регистрацию довольно затруднительно.

Участки земли, отведенные под фермерское хозяйство, должны использоваться по назначению. На них допускается:

Создание охотничьих угодий с целью разведения диких животных.
Эксплуатация пахотных земель для посадки агрокультур.
Обустройство пастбищ.
Строительство помещений складского типа, а также иных строений обеспечивающих функциональность фермерского хозяйства. Согласно данного пункта, строительство дома на земле сельхозназначения допускается. Разрешение дают ГК РФ и ЖК РФ. Такую постройку можно официально зарегистрировать, присвоить адрес и оформить прописку собственника.

Чтобы получить согласие местной власти на возведение дома, нужно предоставить доказательства того, что оно действительно строится для поддержания и обеспечения хозяйства. Необходимо подтвердить не только существование фермерского хозяйства, но и его тип, требующий постоянного нахождения человека (уход за животными или птицей).

Что можно строить на землях сельхоз назначения?

Всего российское законодательство знает 7 категорий земель, перечисленных в ст. 7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, — одна из них.

Сразу скажем, что строительство на землях сельхозназначения возможно, но не на всех.

Дело в том, что в главе 14 ЗК РФ эта категория земель делится на 2 группы. Первая — сельскохозяйственные угодья. На них не может быть никакого строительства. Ни для людей, ни для животных и растений. Только пашни, сенокосы, пастбища и прочая деятельность, указанная в ст. 79 ЗК РФ. Другая группа сельскохозяйственных земель вполне пригодна для постройки жилого дома в том числе.

Важно! Главным для ответа на вопрос, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, является их вид разрешенного использования (ВРИ).

Полный перечень разрешенной на том или ином участке деятельности законодатель собрал в Классификаторе ВРИ, который утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Если вам принадлежит не земельный участок, а доля в земельном участке сельхозназначения (их еще называют земельными паями), то вероятнее всего это земли с назначением «пашня» и строить на них нельзя. Можно такую землю только передать в аренду (договорившись с другими собственниками долей на этот участок), открыть совместное с другими собственниками фермерское хозяйство или продать долю (о продаже долей, которая сопряжена с рядом сложностей, читайте в нашей статье «Что можно делать с земельным паем сельхозназначения»).

ВРИ устанавливаются местными властями. Они принимают специальные документы: генеральные планы, планы землепользования. Однако планы землепользования для земель сельхозназначения не составляются. Поэтому до конца неясно, как применять ВРИ для земель сельхозназначения.

На практике госорганы и суды просто ориентируются на кадастровые данные из Росреестра: какой вид разрешенного использования указан в выписке из ЕГРН, тот они и считают законным.

Пример

До отмены старого закона о садоводстве гражданин построил жилой дом на земле для садоводства (по данным Росреестра). Сегодня строить жилые дома в СНТ можно по новому закону. А раньше было нельзя — только жилые строения без статуса жилья, а исключительно для отдыха.

Росреестр отказал гражданину в регистрации собственности на новый дом. Гражданин пробовал обжаловать это решение в суд, но суд признал, что Росреестр прав: когда дом строился, вид разрешенного использования «для садоводства» запрещал строительство жилых домов (апелляционное определение Мосгорсуда от 30.01.2019 № 33а-1264/2019).

Обратите внимание! В соответствии с классификатором построить дом на землях сельхозназначения можно, если установлены следующие коды ВРИ:

Код ВРИ

Расшифровка

Описание

2.1

Для индивидуального жилищного строительства

Размещение жилого дома.

Выращивание сельскохозяйственных культур.

Размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек

13.2

Ведение садоводства

Отдых.

Выращивание сельскохозяйственных культур.

Размещение садового, жилого дома.

Возведение вспомогательных построек

Рекомендуем! Чтобы узнать, можно ли строить на землях сельхозназначения в пределах данной территориальной зоны, необходимо ознакомиться с выпиской из ЕГРН на участок.

Итак, мы знаем, что земли сельхозназначения для дачного строительства пригодны, если на них установлен подходящий вид разрешенного использования. Как оформить возведение постройки?

Получение разрешения на строительство на землях сельхозназначения садового дома не требуется в соответствии с п. 1 ст. 17 Градостроительного кодекса РФ.

Однако существует ряд требований, которые надо соблюдать, чтобы впоследствии узаконить дом и получить документы. Дом должен быть:

построен отдельно от других сооружений;
иметь не более трех надземных этажей;
иметь общую высоту не более 20 метров;
с комнатами, предназначенными только для проживания и удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;
не подлежать разделу на самостоятельные объекты недвижимости.

Обратите внимание! Помимо жилого дома на участке можно возвести и хозяйственные постройки, необходимые для ведения личного подсобного хозяйства.

Рекомендуем! При планировании застройки необходимо руководствоваться Правилами застройки садоводческих объединений граждан, утв. приказом Минстроя России от 14.10.2019 № 618/пр.

В документе подробно указаны требования к размерам и порядку размещения на земельных участках не только домов, но и прочих построек.

Дома войдут в правовое поле

Если запись в кадастровом паспорте на земельный участок не соответствует новому классификатору, то ничего менять не надо. Это прямо предусмотрено п. 11 ст. 34 закона от 23.06.2014 № 171. Устаревшие ВРИ признаются действующими.

Однако во избежание возможных недоразумений правообладатели могут обратиться в органы муниципальной власти и установить вид разрешенного использования (п. 13 ст. 34 закона № 171).

***

За нарушения в области землепользования предусмотрены крупные штрафы. Например, за использование земельного участка не в соответствии с его назначением или разрешенным использованием на граждан налагается административный штраф в размере 1% от его кадастровой стоимости (ст. 8.8 КоАП РФ).

Владельцы с/х участков могут возводить ряд зданий и сооружений на своих землях. Зависит это от вида разрешенного использования надела (согласно статье 40 ЗК), к каждому из которых подходят свои типы строений:

Земли под личное приусадебное хозяйство. На них допускается строительство коттеджей для постоянного проживания.
Территории для садоводства и дачного строительства. Здесь можно строить дачные дома, которые необходимы для проживания рабочих в летнее время.
Участки для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Разрешается возведение коттеджа, в котором будут жить хозяева или наемные рабочие в течение сезона.

Вопрос застройки на землях с/х назначения был определен в Приказе Минэкономразвития (540), в котором дан Классификатор участков. Учтите, что законодательством установлена административная ответственность в случае, если работы привели к негативным последствиям (экологическому загрязнению и т.п.).

Земли под КФХ обычно отличаются большим размером (не меньше 3 га). Строительство жилого дома (коттеджа) на таких участках разрешено, но только после того, как его хозяин докажет муниципальным органам, что занимается именно крестьянско-фермерской деятельностью (согласно ст.11 ФЗ №74).

Однако точных сроков не устанавливаются: владелец участка не обязательно должен быть фермером, он может сдать участок другому лицу, которое будет вести КФ деятельность. Хозяин обязан зарегистрироваться в качестве фермера, если он производит (желает производить) сельхоз продукцию на продажу. Оформление проводится в упрощенном порядке, плюс первые 5 лет после регистрации не нужно платить налоги.

Подтверждением этого может стать присутствие на участке животноводческой фермы: животным нужен постоянный уход фермера, а, значит, необходимо жилье, в котором будут проживать рабочие.

Часто фермеры, которые не могут приобрести участок, заключают с государством договор аренды с/х земли на 49 лет. В случае аренды с/х земель, строительство возможно не только с разрешения муниципальных органов, но и после согласования с самим собственником участка.

Желательно прописать в самом договоре пункт о возможности строительства необходимых объектов на территории участка. Разрешается возведение жилых и нежилых зданий, а также необходимой инфраструктуры (в рамках норм, установленных ЗК и другими законами).

На территориях, отведенных под садоводство и дачное строительство, допускается строительство жилого дома. Причем поскольку закон о «дачной амнистии» остается в силе, хозяин участка может возводить на нем необходимое сооружение, не обращаясь за разрешением в муниципалитет. Местные органы власти не должны проверять, как давно постройка была введена в эксплуатацию.

Большую роль здесь играет согласованность возведенного дома с принятым уставом общества (дачного, садоводческого). В нем могут присутствовать запреты на расположение сооружений относительно некоторых мест общего пользования (скажем, возле дороги, забора или жилого дома соседей) и другие ограничения подобного рода. Потребуется согласовать строительство нового объекта со всеми членами общества, чтобы избежать дальнейших претензий.

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения 2020 год

Несмотря на свое название, земли сельхозназначения обладают широким спектром возможностей для своих владельцев.

Разрешенное использование земли сельскохозяйственного назначения определяются Классификатором ВРИ ЗУ и позволяют гражданам и организациям в полной мере воплощать свои бизнес- и сельхозидеи, эко-фантазии.

Благодаря классификатору ВРИ, а именно тому, что он охватывает всевозможные роды деятельности, которые могут вестись на землях сельхозназначения, на земельных участках возможно ведение следующих родов деятельности:

осуществление предприятиями с/х деятельности;
создание личных либо фермерских хозяйств;
выращивание овощных, плодовых культур;
создание дачных, садоводческих или огороднических товариществ;
выращивание и разведение животных, насекомых и рыб;
научно-исследовательская деятельность и т.д.

Все земли сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования условно можно разделить на две категории.

Кроме того, что сельскохозяйственные земли необходимо использовать в строгом соответствии с ВРИ, существуют дополнительные условия и ограничения ее использования:

правовые – обусловлены правовым режимом территории, на которой расположены земли сельхозназначения;
экологические – обусловлены требованиями экологической защиты земель и охраны окружающей среды;
агротехнические – обусловлены необходимостью сохранения плодородия почв;
специальные.

Понятие и состав категории земель сельхозназначения достаточно обширны.

Целевое назначение земли и установленные ВРИ дают возможность каждому заинтересованному лицу найти земельный участок, полностью или частично соответствующий целям и запросам.

Также важно отметить, что возведение капитальных объектов на землях сельхозназначения не запрещено, но любое строительство должно полностью соответствовать не только градостроительным нормам и ПЗЗ, но и требованиям безопасности и санитарно-техническим нормам.

Да, можно в большинстве случаев. Эти территории предназначены для ведения сельского хозяйства: садоводства, огородничества, разведения животных, и прочее. Подобная деятельность не может осуществляться на голой земле, требуются всевозможные постройки. За чертой населенного пункта любое строительство разрешено только в фермерских хозяйствах.

Более детально о том, можно ли строить дом на сельхоз землях, читайте в нашей статье.

Первое, что должен узнавать покупатель, который хочет приобрести участок на территории сельскохозяйственных земель – это ВРИ этого участка. Потому как изменить что-то, потом будет практически невозможно. Не стоит доверять словам продавца, лучше узнать о статусе этой земли в местном муниципалитете.

На сельскохозяйственной земле можно жить, заниматься садоводством, животноводством и другими вещами из этой области. И строить можно, то, что пригодится для выбранного вида деятельности.

Юридические характеристики сельскохозяйственных земель декларируются статьей 79 Земельного кодекса.

В состав территорий, используемых для земледелия и разведения скота, входят:

участки, применяемые для выпаса скота;
земли с растущей на них травой, используемые для сенокошения;
участки, эксплуатируемые для посадок сельскохозяйственных растений и многолетних культур;
земли, которые предназначены для выращивания садовых деревьев.

Учтите! Перечисленные участки являются особо ценными и охраняемыми категориями земель. Использование таких территорий в целях, не имеющих отношения к ведению сельского хозяйства, запрещено законом.

Существуют определенные требования к эксплуатации земель, используемых для занятия сельским хозяйством, регламентированные нормативными актами федерального и регионального уровня.

На основе федеральных правил на региональном уровне также принимается свод правил, которые посвящены грамотной эксплуатации сельскохозяйственных угодий:

осуществление восстановительных работ, предназначенных для сохранения плодородия почвы;
непременное соблюдение целевой направленности эксплуатации земель;
осуществление сельскохозяйственных работ, не противоречащих порядку зонирования территории.

При нехватке участков, находящихся в сельскохозяйственном фонде, на местном уровне принимаются решения об освоении новых территорий, нацеленные на осуществление растениеводства и животноводства.

Кроме того, в случае нехватки земель городских поселений местными органами власти может быть рассмотрен вопрос о превращении фрагментов сельскохозяйственных земель в жилую часть.

Согласно действующим нормам права, сельскохозяйственные земли могут использоваться следующими субъектами правоотношений (ст. 78 ЗК РФ):

физическими лицами, имеющими статус фермера (главы крестьянских (фермерских) хозяйств), а также иными лицами, которые занимаются сельским хозяйством;
юридическими лицами разных организационно-правовых форм;
некоммерческими организациями. Это может быть потребительский кооператив, религиозная организация и др.;
казачьими организациями. Их особенность обусловлена необходимостью сохранения казачьей идентичности и традиций, а также завлечения членов таких организаций в вооруженные силы страны;
подразделениями учреждений, которые занимаются научной и обучающей работой и выпускают специалистов в сфере сельского хозяйства. Также деятельность таких организаций направлена на осуществление научных мероприятий, осуществляемых для увеличения полезности сельскохозяйственных работ;
общинами, которые объединяют коренные народы. Это местные жители, проживающие на территории Крайнего Севера, Дальнего Востока и в иных регионах.

Внимание! Отдельно стоит отметить последнюю категорию. Их выделение объясняется тем, что для такого объединения граждан государство устанавливает специальные льготы. Это вызвано тем, что при отсутствии помощи со стороны государственных органов таким общинам, их промыслам и традиционному укладу жизни грозит скорая смерть. В результате произойдет обеднение всей российской культуры.

Чтобы избежать этого, действуют особые способы государственной поддержки. К ним можно отнести программы по предоставлению таким этносам сельскохозяйственных земель, в частности полей, пастбищ для оленеводства.

Посмотрите видео. Как искать сельскохозяйственные земли. ВРИ земель:

правовые – обусловлены правовым режимом территории, на которой расположены земли сельхозназначения;
экологические – обусловлены требованиями экологической защиты земель и охраны окружающей среды;
агротехнические – обусловлены необходимостью сохранения плодородия почв;
специальные.