Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача в аренду общедомового имущества многоквартирного дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Заинтересованное лицо _______________ наименование или Ф. В Арбитражный суд ____________________ ______________________________________. Образец отзыва на исковое заявление в арбитражный суд.
Кто имеет право сдавать в аренду общее имущество дома
Жилищное законодательство устанавливает, что решение вопросов о передаче в пользование общего имущества отнесено к компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
При этом одно из условий принятия такого решения — ненарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Также законодатель наделил ТСЖ правом предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).
При этом, закрепив такое право за ТСЖ, законодатель не предусмотрел наличие полномочий по принятию решения о предоставлении в пользование части общего имущества у органа управления ТСЖ (общего собрания членов ТСЖ). Среди полномочий, предусмотренных ст. 145 ЖК РФ («Общее собрание членов товарищества собственников жилья»), нет такого правомочия.
Соответственно, на практике возникает вопрос: кто все же имеет право принимать решение о заключении договора аренды — общее собрание членов ГСЖ или общее собрание собственников помещений?
С точки зрения ЖК РФ данные виды собраний и их компетенции различны.
Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества (ст. 145 ЖК РФ).
Исходя из этих понятий следует, что общее собрание собственников является главным органом всего дома как объекта управления, а собрание членов ТСЖ — главным органом именно ТСЖ.
В судебной практике по рассматриваемому вопросу существует следующая позиция. ТСЖ обладает полномочиями по принятию решений о предоставлении в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме. При этом полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.Такую позицию закрепил Конституционный Суд РФ в определении от 17.07.2014 N 1683-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья «Заря» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации».
Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.04.2013 N А50-1161/2013, оставленным без изменения вышестоящими судебными инстанциями вплоть до ВАС РФ (определение от 20.02.2014 N ВАС-18161/13), было отказано в удовлетворении требований ТСЖ о признании договора аренды нежилого помещения, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, недействительным и применении последствий его недействительности.
Спор возник из-за того, что между ТСЖ в лице председателя правления и ООО (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения о передаче нежилого помещения. ТСЖ заключило данный договор на основании решения общего собрания членов товарищества. ТСЖ обратилось в суд с вышеуказанными требованиями и в обосновании указало, что такой договор является ничтожной сделкой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), поскольку он подписан неуполномоченным лицом (председателем правления ТСЖ, который не имел полномочий на заключение сделки по передаче общего имущества в аренду). По мнению ТСЖ, только общее собрание собственников имеет правомочия принимать решение об аренде общего имущества, а не общее собрание членов ТСЖ.
Суды всех инстанций посчитали иначе и указали следующее. В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, в том числе путем создания некоммерческой организации. Создавая некоммерческую организацию как юридическое лицо, не имеющее целью извлечение прибыли и не распределяющее полученную прибыль между участниками (п. 1 и 3 ст. 50 ГК РФ), граждане, как правило, не ставят своей задачей ни реализацию конституционного права на свободное распоряжение своими способностями к труду, ни получение доходов от деятельности этой некоммерческой организации.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 137, п. 6 ст. 138, п. 12 ч. 2 ст. 145, п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения уставных целей осуществлять хозяйственную деятельность и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
Право товарищества на передачу части общего имущества в пользование предусмотрено п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ. Жилищный кодекс РФ, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений. На основании п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.
В итоге ТСЖ обратилось с жалобой в Конституционный Суд РФ (определение от 17.07.2014 N 1683-О) и оспаривало конституционность примененного судами в деле с его участием п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, устанавливающего право ТСЖ предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, если это не нарушает права и законные интересы собственников в нем находящихся помещений. По мнению ТСЖ, указанное законоположение противоречит ч. 1 ст. 34 и ч. 1 и 2 ст. 35 Конституции РФ в той мере, в какой оно предопределяет наличие различного объема прав на общее имущество у собственников помещений многоквартирных домов в зависимости от избранного ими способа управления, препятствуя реализации их права собственности.
Конституционный Суд РФ, изучив представленные материалы, не нашел оснований для принятия жалобы к рассмотрению и указал, что содержащееся в п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ правовое регулирование обусловлено природой ТСЖ, как организации, созданной исключительно с целью эффективного управления имуществом многоквартирного дома. При этом собственники находящихся в нем помещений не лишены возможности избрать иной способ управления многоквартирным домом, предполагающий отличный от установленного в оспариваемом положении порядок предоставления общего имущества в пользование. Таким образом, п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ сам по себе не может рассматриваться как нарушающий права заявителя в указанном в жалобе аспекте.
Следовательно, принимать решения о заключении договоров аренды общего имущества вправе:
— собственники помещений в многоквартирном доме;
Гражданское законодательство предусматривает возможность наделения правом сдачи в аренду имущества иных лиц, уполномоченных на это законом или собственниками такого имущества (ст. 608 ГК РФ).
Конкретизируя данное правило, ЖК РФ (п. 3.1 ч. 2 ст. 44) устанавливает, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций).
— физическое или юридическое лицо, как являющееся собственником помещения в доме, так и не являющееся собственником.
Источник — Бурняшев Д.В. Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имущество. — М.: Редакция «Российской газеты», 2019. Вып. 12. — 160 с.
Источник: https://burnyashev.ru/kto-imeet-pravo-sdavat-v-arendu-obshhee-imushhestvo-doma/
ЖКХ всем
Продолжаю серию публикаций про невыгодные жителям условия договора управления, на которые надо обращать внимание. Если есть возможность повлиять на эти условия, то этой возможностью нужно обязательно пользоваться совету дома или инициативной группе.
Уже были разобраны условия про про расторжение договора, про застройщика, про отчётность, про экономию.
Ещё одно условие — предоставление управляющей организации полномочий по сдаче в аренду (пользование) общедомового имущества.
Примеры из договоров, которые мне присылали на проверку:
Мало условий использования, нет цены, невразумительная отчётность.
Опять нет никаких условий договоров, что создает предпосылки для злоупотреблений со стороны УО. Направления расходования фактически определяет сама УО, а под «цели управления» можно подвести очень многое.
✖ В соответствии с действующим законодательством предоставлять в пользование за плату (в т.ч. путем привлечения третьих лиц) объекты общего имущества Многоквартирного дома, в т.ч. для размещения на прилегающем земельном участке временных конструкций, для установки и эксплуатации рекламных конструкций, оборудования и линий связи с использованием общего имущества Собственников Многоквартирного дома.
Еще меньше конкретики и предполагается возможность привлечения неких третьих лиц. Чем плохи третьи лица, рассказывала на примере бардака в Санкт-Петербурге.
Доход жителей УО сможет тратить на оплату своих косяков, нарушений и штрафов. Удобно.
Пример годного условия
Взят из проекта договора управления с ООО «УК Изумрудный город» ОГРН 1197746208440, который мне прислал кто-то из подписчиков для проверки. Условие об использовании общего имущества там прописано хорошо. Не знаю, сама УО — автор, или списали:
Здесь принятие решений об использовании общедомового имущества оставлено за общим собранием.
Почему я не рекомендую прописывать в договоре управления такие условия (кроме последнего примера)?
- Решение принимается по факту меньшим числом голосов, чем необходимо.
- Многие жители не осознают, на что они дают согласие.
- Последующее изменение условий договора возможно с согласия управляющей организации, которое она едва ли даст, если ей и так хорошо.
- УО считает себя правомочной самостоятельно определять условия договоров об использовании общего имущества и свободно расходовать деньги.
- Даже если и жителей, и УО это всё устраивает, то арендатор может встать в позу и отказаться платить, ссылаясь на недействительность заключенного с УО договора. Что скажет суд, предсказать сложно.
Поэтому правильным будет вынесение на голосование ряда отдельных вопросов об использовании общего имущества.
Для подписчиков закрытого telegram канала доступен пример повестки такого собрания. Для всех остальных подписчиков основного канала ЖКХ доступен мой первоначальный проект Положения об использовании общего имущества.
Источник: https://gkhvsem.ru/all/predostavlenie-upravlyayuschey-organizacii-polnomochiy-po-sdache/
Сдача в аренду общедомового имущества многоквартирного дома
По ЖК РФ и Правилам: лифты, подъезды, крыши, подвалы, стены, трубы, провода, придомовая территория — это общее имущество собственников. Управляющая организация (далее УК) и ТСЖ не имеют права распоряжаться, сдавать в аренду и пользование данное имущество
Управляющая организация (далее УК) и ТСЖ не имеют права распоряжаться, сдавать в аренду и пользование данное имущество. Даже общее собрание членов ТСЖ не имеет такого права.
Такое право имеет ТОЛЬКО и исключительно общее собрание собственников. Оно же устанавливает условия: ЦЕНУ, порядок оплаты, срок, порядок использования.
ПЛАТА за использование должна уплачиваться СОБСТВЕННИКАМ, а не УК.
Внимание: собственники нежилых помещений ИМЕЮТ право на вывеску без разрешения и оплаты. А вот если реклама во всю стену, то тогда все должно быть с разрешения и за плату.
Как должно быть ПО ЗАКОНУ:
1. Лицо, заинтересованное в использовании общего имущества, обращается к одному из собственников (например, интернет-провайдер к собственнику, желающему подключиться). Внимание: ТОЛЬКО собственник может инициаировать общее собрание и вносить вопросы для голосования.
2. Собственник созывает общее собрание, в повестку которого вносит вопрос о разрешении данному лицу использовать общее имущество и условия такого использования, в т.ч. плату.
Если общее собрание не принимает решения, то общее имущество использовать НЕЛЬЗЯ !
Как происходит «ПО БЕСПРЕДЕЛУ»:
1. Лицо просто пришпандоривает свою рекламу, оборудование к стене, в лифте, на крыше и использует. Подключается к электросети дома, чем изнашивает ее. Интернет провайдеры самовольно захватывают чужую собственность получив ключи от помещений у ДЕЗов, ГУИСов, возможно за откаты.
А электричество оплачиваете ВЫ по ДПУ. Представляете сколько это, если это круглосуточная подсветка рекламы мощными лампами или пяток антенн сотовой связи? «А чо ? Никто же не против».
Про заключаемый договор между конкретным собственником и интернет провайдером: до тех пор, пока собственники не примут решения по использованию общедомовой собственности, оснований для доступа на общедомовую собственность НЕТ.
2. Лицо придает ложную видимость законности: заключает договор с УК или ТСЖ и платит им копейки официально и, возможно, откаты. Еще раз: ТОЛЬКО общее собрание СОБСТВЕННИКОВ может разрешить использовать общее имущество. НИ УК, НИ ТСЖ.
Это незаконно и имеет признаки преступлений: самоуправство, порча имущества, причинение ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, незаконное подключение к сети многоквартирного дома.
КАК С ЭТИМ БОРОТЬСЯ И ПОЛУЧИТЬ ПЛАТУ:
1. Принять решение общего собрания собственников о том, что стоимость использования вашего общего имущества для размещения рекламной конструкции, антены сотовой связи, оборудования провайдера составляет по ХХХХХ рублей в месяц за прибор/конструкцию на каждого собственника, в том числе за прошедшие месяцы использования. Данная сумма выплачивается неосновательно обогатившимися лицами каждому собственнику помещений в доме.
Вы — собственники и имеете право устанавливать любую стоимость использования своего имущества. Не хотят платить — пусть не используют. Сумма может быть больше или меньше. Может быть в расчете не на собственника, а на кв. м.
2. Обращаетесь в суд с иском к установившему прибор или рекламную конструкцию лицу и УК (если УК заключило договор с этим лицом) об истребовании с них стоимости неосновательного обогащения за пользование общедолевым имуществом без решения общего собрания собственников. Можете также заявить иск о прекращении незаконного использования вашего общедолевого имущества и приведении всего в первоначальное состояние.
Мотивируете свои требования следующим (ссылки на законы):
Статья 36 ЖК РФ
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Статья 44 ЖК РФ
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
Статья 248. ГК РФ.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Статья 1105. ГК РФ. Возмещение стоимости неосновательного обогащения
2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
УК и установившее прибор или рекламу лицо ЕЖЕМЕСЯЧНО сберегли стоимость использования вашего имущества в размере ХХХХ рублей, которую они должны были бы заплатить вам, если бы захотели использовать имущество легально.
Более того, вам должны вернуть ВСЕ, что заработали на этом.
Статья 1107 ГК РФ.Возмещение потерпевшему неполученных доходов
1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
И все это АБСОЛЮТНО по закону. Они думали, что они самые хитрые. Но на нашей стороне ЗАКОН.
3. Заявления о преступлениях на:
1. директоров и учредителей лица, установившего прибор или конструкцию
2. на директора и учредителей УК
формулировка: самоуправство, порча имущества, причинение ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, незаконное подключение к сети многоквартирного дома.
Источник: https://www.severni.org/jkh/158-ispolzovanie-obschedomovogo-imuschestva.html
Могут ли управляющие компании сдавать в аренду объекты жилого многоквартирного дома?
По сложившейся практике, компании, размещающие рекламные материалы на наружных стенах домов, предоставляющие услуги кабельного телевидения, интернета, безопасности (домофоны), сотовой связи (передающие антенны на крышах) и использующие в деле извлечения прибыли общее имущество многоквартирного дома, действуют на основании договоров, заключенных с управляющими компаниями.
Между тем, согласно п.1), ч.1, ст. 36, Жилищного ,
общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам помещений в таком доме.
Соответственно, и передача отдельных частей многоквартирного дома в пользование иным лицам допускается только по решению собственников помещений. Принятие решения
о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме,
п.3), ч.2, ст. 44, ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников помещений. При этом, в соответствии с требованиями ч.1), ст. 46, ЖК РФ, данное решение может иметь силу, лишь при условии его принятии большинством:
не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, согласно ч.1, ст. 246 ГК РФ,
распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, в силу прямого указания закона, правом передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам наделены собственники.
Жилищный не наделяет таким правом управляющие компании. Однако, в нарушение вышеназванных норм, управляющие компании передают элементы общего имущества в возмездное пользование третьим лицам без оформленного должным образом согласия собственников. В этом случае, в соответствии со статьями 157.1, 166, 168, 173.1, ГК РФ,
- заключение сделки в отношении общего имущества, сторонами которой являются управляющая компания и иное лицо и нарушающей интересы собственников и заключенной без их согласия, влечет её недействительность.
В некоторых случаях собственники наделяют управляющие компании полномочиями на заключение от их имени договоров по передаче в пользование общего имущества иным лицам. В порядке, предусмотренном статьями 44, 46, ЖК РФ, собственники могут принимать решения
об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
По смыслу данной нормы, решение собственников об определении уполномоченного является договором поручения, определение которому дает ст. 971, ГК РФ:
По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Из вышесказанного следует вывод, что заключение сделки, предметом которой является использование общего имущества собственников или его части и сторонами которой являются управляющая компания и иное лицо, является незаконным.
Источник: https://shkolazhizni.ru/law/articles/78929/