Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дом введен в эксплуатацию что значит». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Приветствую закрытие дела Голунова хорошо, когда ошибки признают и исправляют. Проект рабочей группе направила российский омбудсмен Татьяна Москалькова. В частности, глава Счетной палаты Алексей Кудрин заявил, что необходима серьезная реформа 228 статьи.
Дом введен в эксплуатацию что значит
Красочные баннеры убеждают, что дом сдан в эксплуатацию, а рекламные объявления на сайте такого застройщика обещают скорое заселение. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и готовиться к новоселью . На самом деле все не так радужно, поскольку от сдачи дома до заселения иногда проходят месяцы, а то и годы. Собственников жилья могут ждать неприятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи ключей или дефекты строительства. Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию ?
Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики , которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.
Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта.
Срок сдачи – это планируемая дата окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Ее застройщик назначает самостоятельно и корректирует, без согласия инвесторов . Для дольщика важнее второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры. Этот срок не подлежит изменению в одностороннем порядке. В случае его несоблюдения дольщик вправе требовать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта.
Застройщики, пользуясь минусами закона 214-ФЗ , прописывают в договоре не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта. Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой отсчитывается срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство ( указаны в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2018 года. После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки.
Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.
Госкомиссия проверяет дом на соответствие действующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам. Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он обращается в орган, выдавший разрешение на строительство. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик подает документы н а регистрацию дома в Росреестре , а затем только жилье передается дольщикам.
Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев. В случае выявления нарушений комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получения акта сдачи дома.
Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик обязан не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения дольщику прибыть для принятия своей квартиры. Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за объект.
Бывают случаи, когда все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик или лицо, к которому перешли права на квартиру от дольщика так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.
Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.
В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.
При нарушении срока передачи жилья, строительная компания обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья. Рассчитать размер компенсации можно с помощью нашего калькулятора неустойки по ДДУ.
Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия . Нужно предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на действующие законы, а также верно рассчитать неустойку .
Кроме того, нужно указать банковские реквизиты и предельный срок, отведенный для выплаты неустойки. Доверьте составление претензии г рамотному юристу по недвижимости, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате. Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ ДДУ с учетом особенностей каждого застройщика и предложат порядок действий для взыскания максимальной неустойки.
Разберем пример недобросовестных действий строительной компании. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и направил дольщику приглашение на приемку. Дольщик перезвонил, чтобы записаться на осмотр, но ему ответили: «Это уведомление – формальность, когда дом реально будет готов, вы получите СМС».
Таким образом застройщик пытается переложить ответственность на дольщика – якобы тот уклоняется от приемки жилья и игнорирует приглашения. Поэтому мы рекомендуем дольщикам направлять также ценное письмо с описью вложения застройщику с требованием назначить конкретные дату и время приемки. В нем указать, что фактически объект не готов к осмотру, несмотря на уведомление.
Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд. Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:
- компенсация морального вреда;
- взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
- оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
- издержки дольщика на судебные расходы.
Имейте в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить статью 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, если посчитает, что ее размер не соответствуе т убыткам дольщика. Чтобы этого избежать, подключите к делу грамотного юриста ЮК «Хелп консалтинг». Затягивать с взысканием не стоит. При массовой подаче исков, застройщики начинают активно выводить деньги со счетов. Поэтому шанс получить неустойку выше у тех дольщиков, кто обратиться в суд одним из первых.
Если с даты передачи объекта по ДДУ прошло б олее 2 месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке и взыскать с него пеню за пользование средствами . В данном случае проценты будут начисляться за весь период действия договора, т.е. с момента внесения дольщиком денег. Более подробно узнать о процедуре расторжения договора, можно в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».
Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.
Подписывая акт приема-передачи, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены качественно, и никаких претензий к строителям у него нет. Чтобы избежать финансовых расходов в будущем, соблюдайте основные правила приемки жилья у застройщика.
Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки. Об ее особенностях можно почитать в статье « Правила составления претензии застройщику об устранении недостатков ». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:
- полного устранения всех выявленных дефектов строительства на безвозмездной основе ;
- уменьшения цены договора;
- оплату ремонта.
В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки. В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки. ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.
При несвоевременной передаче жилья, с самого начала требуйте с застройщика неустойку за нарушение обязательств по ДДУ. Закон полностью на стороне дольщиков, нужно только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты. Это подтверждается нашим многолетним опытом защиты прав дольщиков.
Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/dom-sdan-v-ekspluatatsiyu-chto-dalshe-delat-dolshhikam
Что значит «дом сдан в эксплуатацию»
Количество просмотров: 69 402
В рекламных заявлениях строительных компаний можно встретить такие фразы как:
окончание строительства;- ввод дома в эксплуатацию;
- срок выдачи ключей;
- сдача дома и т.д.
Попробуем разобраться, что из этого рекламный трюк, а что является юридически закрепленным термином, на который нужно ориентироваться в договоре долевого участия.
Итак, что означает фраза «дом сдан в эксплуатацию»
Процесс сдачи дома в эксплуатацию происходит не за один день. Начнем по-порядку. Местный орган строительного надзора проверяет дом на каждом этапе, начиная от котлована и заканчивая финальным этапом строительства, о чем составляются соответствующие документы.
Прежде чем застройщик выдаст вожделенные ключи дольщикам, многоквартирный дом должен пройти процедуру приемки государственной комиссией. Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а так же соблюдение всех действующих строительных, санитарных норм и правил.
Под государственной комиссией, согласно статьи 55 Градостроительного кодекса, подразумеваются органы местного самоуправления (ФЗ 190).
Проверка заявленного к сдаче дома проводится в два этапа. Сначала комиссия выдает застройщику «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов», сокращенно «ЗОС».
Заключение выдается на основании тех документов, которые составлялись строительным надзором в процессе контроля над стройкой и на основании итоговой проверки. В заключительной проверке участвуют все специалисты, от которых зависит безопасность и полноценное функционирование будущего многоквартирного дома — это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарники и др.
После того как ЗОС получено, застройщик, имея на руках пакет документов в числе которых находятся правоустанавливающие документы на землю, обращается в муниципальный орган, выдавший разрешение на строительство.
Если в администрации не нашли противоречий действующему законодательству, то застройщику выдается основной документ — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Перечень работ, которые должны быть выполнены на 100% перед сдачей в эксплуатацию
В случае, если ниже перечисленные работы выполнены застройщиком не полностью, контролирующий орган не вправе выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Строительно-монтажные работы.
- Подключение и проверка работоспособности инженерных сетей и коммуникаций.
- Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
- Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).
Только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может приступать к процедуре постановки дома на кадастровый учет (получение почтового адреса), и может приглашать дольщиков на осмотр квартир. После осмотра составляется акт приемки – передачи квартиры и дольщик официально становится владельцем квартиры.
Для дольщика именно эта дата и должна являться датой, на которую нужно ориентироваться при подписании договора. К примеру, если в договоре долевого участия вы видите, что срок сдачи дома указан 1 кв. 17 года, а срок передачи ключей жильцам не позднее 3-х месяцев после сдачи дома, то это значит, вам необходимо ориентироваться на крайний срок получения ключей не позднее 31 июня 17 года. Только после прохождения этого срока дольшик может предъявить застройщику претензию о задержке в исполнении взятых на себя обязательств.
Срок окончания строительства – это условная дата, к которой будут закончены основные строительно-монтажные работы. Этот срок застройщик определяет для себя сам, исходя из собственных расчётов. Между сроком окончания строительства и выдачей ключей может лежать период в несколько лет. Поэтому, если вы видите рекламную надпись об окончании строительства к такому-то сроку, вы должны понимать, что это еще не срок заселения в дом.
Всё вышеперечисленное относилось в полной мере к строительству, которое ведется в соответствии с ФЗ-214, то есть оформлением договора долевого участия.
В случае, если вы решили участвовать в строительстве, осуществляемом посредством вступления в жилищно-строительный кооператив, то там, в договоре, чаще всего указывается только предполагаемый срок окончания строительства. Если застройщик будет переносить сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию, то каких либо санкций к нему, согласно ФЗ-215, не предусмотрено.
Чтобы не утруждать читателя длинным текстом, ответ на вопрос, чем отличается дом, введенный в эксплуатацию от дома, на который получено право собственности, я расскажу в следующей статье. Так же постараюсь ответить, почему в Анапе часто бывает так, что дом сдан в эксплуатацию, а коммуникации жителям приходится ждать от нескольких месяцев до нескольких лет.
Для того, чтобы не пропустить следующий материал, а так же свежие новости, касающиеся новостроек Анапы подписывайтесь на рассылку в правой колонке сайта.
Источник: https://novostrojka-anapy.ru/chto-znachit-dom-sdan-v-ekspluataciyu
Сдача дома в эксплуатацию
Последнее обновление: 28.03.2020
Ввод объектов недвижимого имущества в эксплуатацию – это комплекс мероприятий, по документальному оформлению завершенного объекта строительства, в ходе которого устанавливается его соответствие проекту, государственным строительным нормам и правилам. Документ, полученный в процессе введения объекта в эксплуатацию, является юридическим подтверждением окончания строительства.
Ввод в эксплуатацию это финальный этап строительства и первоочередной в жизненном цикле функционирования строения (подключение к сети электроснабжения, водоснабжения, отопления, канализации и др.). Без этого документа невозможно оформить право собственности, выполнить операции по купле-продаже, дарению, осуществить регистрацию (прописку) в этом строении.
Сдача в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, так же как и получение разрешения о начале строительства, зависит от категории сложности объекта. Сдача в эксплуатацию частного дома, который относится к классу последствий СС1, осуществляется на основании декларации о готовности объекта к эксплуатации.
Возникновение трудностей в процессе ввода постройки в эксплуатацию зачастую связаны с отсутствие опыта в данном вопросе, несовершенной системой градостроительной сферы, бюрократией и коррупцией. Каждый из факторов риска влияет как на сроки ввода, так и на стоимость работы.
Этапы или особенности введения в эксплуатацию дома в Украине
Порядок ввода в эксплуатацию различен для объектов разной категории сложности. Частные дома легализируются в 3 основных этапа:
- подача уведомления от начале строительных работ;
- подача декларации о готовности объекта в эксплуатацию;
- регистрация права собственности.
Но, кроме вышеперечисленных пунктов, сдача дома в эксплуатацию включает:
- получение строительного паспорта;
- проведение технической инвентаризации;
- присвоение почтового адреса и оплата паевого взноса.
Одной из основных проблем ввода в эксплуатацию – неправильное оформление документов, зачастую ошибки возникают при оформлении строительного паспорта, в котором указывается недостоверная или неполная информация о территории участка. Для правильного оформления паспорта нужно провести топографическую съемку и узнать расстояния от дома к дороге (не менее 3 метров), к границам участка (не менее 1 метра), к коммуникационным сетям (не менее 3 метров) и к другим частным домам (не менее 8 метров).
Сколько стоит ввести дом в эксплуатацию?
Стоимость сдачи частного дома в эксплуатацию зависит от года постройки, от размеров дома и участка, от наличия разрешительной документации и других факторов. Разброс цен на легализацию частного дома в Украине:
Источник: https://tuexpert.com.ua/sdacha-doma-v-yekspluataciyu
Разбираемся в нюансах: построен не равно введен в эксплуатацию
Читатели блога часто задают вопрос: почему, даже если дом выглядит полностью построенным и готовым к приему жильцов, застройщик не спешит передавать инвесторам ключи от новеньких квартир и/или документы о праве собственности на них? Постараюсь внести ясность в этот «парадокс».
Отвечая на поставленный вопрос, сразу скажу: существует целая процедура, предшествующая торжественному перерезанию ленточки в новостройке и ее заселению. Она состоит из нескольких этапов:
- принятие дома в эксплуатацию;
- присвоение новостройке адреса;
- подключение дома к коммуникациям;
- передача инвесторам прав собственности и ключей от квартир.
Конечно, в наших реалиях некоторые этапы могут быть изменены местами, а то и вовсе пропущены — многие инвесторы сталкивались с ситуацией, когда застройщик передаем им ключи от квартир и позволяет приступить к ремонтам, но вот право собственности на квартиры передавать не спешит. А то и вовсе не торопится вводить дом в эксплуатацию… Чем чревата подобная практика рассмотрим чуть ниже, а пока давайте пройдемся по основным этапам.
Принятие в эксплуатацию
Принятие дома в эксплуатацию — это, по сути, завершающий этап его строительства, который подтверждает, что здание отвечает всем строительным нормам, соответствует строительным стандартам и готово к заселению. При этом до тех пор, пока дом не будет введен, он считается стройплощадкой. Даже, если эта стройплощадка имеет облик заселенного дома:)
Готовность дома к эксплуатации подтверждает Сертификат
В зависимости от класса ответственности, введение объекта в эксплуатацию подтверждается либо Декларацией готовности (класс СС1), либо Сертификатом соответствия (классы СС2 и СС3). В случае многоквартирных домов, речь, как правило, идет о получении Сертификата соответствия. Пока еще его выдает ДАБИ, но скоро эта функция перейдет к Государственной сервисной службе градостроительства Украины (Держсервісбуд).
Чтобы получить Сертификат, застройщику необходимо подать целый пакет документов, главные из которых — Акт готовности объекта к эксплуатации и Заявление. В этих документах должны содержаться все данные о вводимом в эксплуатацию объекте — начиная с данных разрешительной и проектной документации, и заканчивая информацией об основных участниках строительства, использованных материалах и итоговыми показателями объекта. К слову, последний пункт добавляет в перечень процедур техническую инвентаризацию новостройки, проще говоря — обмеры БТИ.
Если все документы оформлены корректно, то в течение 10 дней с момента подачи ДАБИ обязан выдать заказчику строительства заветный Сертификат. Но если документы будут заполнены неполно или некорректно, будут содержать недостоверную информацию, орган может принять решение об отказе в выдаче Сертификата. К слову, такое решение может быть принято и на основании несоответствия объекта государственным нормам или стандартам, из-за несоответствия готового объекта проектной документации. Также отказ можно получить из-за того, что застройщик не выполнил требования Закона Украины «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання» и не оснастил здание узлами учета коммунальных услуг (вода, электричество, газ, тепло). Решение об отказе в выдаче Сертификата необходимо принять тоже за 10 дней. После этого заказчик должен устранить все «претензии» и подать документы на введение дома в эксплуатацию заново.
Интересно, что ДАБИ при выдаче Сертификата может делать застройщику и некоторые поблажки. Например, если здание сдается в эксплуатацию в 1 или 4 квартале, фасадные работы на объекте и благоустройство придомовой территории могут быть не завершены. Но в этом случае застройщик, естественно, все равно должен завершить работы в определенный срок, который указывается в Акте готовности дома к эксплуатации.
Если объект достаточно масштабен, то вводить его в эксплуатацию можно по очередям. Но в этом случае необходимо обеспечить безопасность эксплуатации введенной очереди.
Присвоение адреса
С июля 2019 года в Украине действует экспериментальный порядок присвоения адресов введенным в эксплуатацию зданиям. Продлится он до 31 декабря 2020 года, и что будет дальше, пока неизвестно.
Согласно действующему порядку, процедура присвоения адреса максимально упростилась и ускорилась. После того, как дом успешно прошел все процедуры ввода в эксплуатацию, заказчик строительства уведомляет исполнительные органы местного самоуправления (в случае Киева — это районные госадминистрации или местная госадминистрация) о получении Сертификата готовности. После чего в течение 5 дней новому дому в автоматическом режиме присваивается почтовый адрес, соответствующий адресу строительному.
Присвоение адреса — очередной этап оформления новостройки
Как только дому присвоен адрес, информацию о нем можно вносить в единый государственный реестр недвижимого имущества — и начинать процедуру передачи квартир частным инвесторам.
Подключение к коммуникациям
После того, как дом введен в эксплуатацию, застройщику необходимо и подключить дом к инженерным сетям: водоснабжению, канализации, газоснабжению (при необходимости), электричеству и отоплению (при отсутствии собственной котельной, конечно).
Очередной этап — подключение новостройки к коммуникациям
Согласно Закону Украины «Про регулювання містобудівної діяльності», подключение принятого в эксплуатацию здания к инженерным сетям должно произойти в течение 10 дней после соответствующего обращения застройщика к «владельцам» сетей. Правда, на практике тут возможны нюансы. Если при строительстве дома застройщик не получал или не выполнил технические условия (ТУ), если не окончены проектные и/или строительно-монтажные работы (а они, согласно правилам, могут длиться в некоторых случаях до года), если застройщик не оплатил присоединение — ему могут отказать. И заложниками данной ситуации, как правило, становятся инвесторы, которые принимают квартиры в доме без включенного отопления, с подключением электричества по «временной схеме» и т.д.
Передача прав собственности и ключей от квартир
Как вы уже поняли, застройщик может передать инвесторам права собственности только на квартиры в доме, который введен в эксплуатацию. И все квартиры в котором внесены в реестр прав собственности на недвижимое имущество. До этого момента, ни о каком владении и/или распоряжении бывшим инвестором именно недвижимостью, квартирой, речь не идет.
Финальный этап — передача ключей владельцам квартир в новостройке
Да, некоторые застройщики передают инвесторам ключи от квартир в невведенном в эксплуатацию доме. Но в этом случае люди заселяются в квартиры на свой страх и риск. А рисков, к слову, много. Начиная от самого факта обустройства в жилье, которое тебе не принадлежит, и из которого при неблагоприятном раскладе могут «попросить на выход». И заканчивая рисками испорченного ремонта — если дом не будет подготовлен к отопительному сезону.
По моему личному глубокому убеждению, только после того, как квартира стала полноценной собственностью инвестора, он может брать у застройщика ключи и приступать к ремонту своего жилища. В ином случае, человек формально заходит «на стройплощадку» — что, собственно, является нарушением законодательства. Как со стороны застройщика, так и со стороны инвестора.
Источник: https://gdevkievezhithorosho.com/2020/06/%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B1%D0%B8%D1%80%D0%B0%D0%B5%D0%BC%D1%81%D1%8F-%D0%B2-%D0%BD%D1%8E%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%B0%D1%85-%D0%BF%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BD-%D0%BD%D0%B5-%D1%80%D0%B0%D0%B2/