Квартира продажа наследство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира продажа наследство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

заключение соглашения;. публичный сервитут при сенокосе. Предиальный сервитут необходимость восполнения участку недостающих ему полезных свойств.

Продажа квартиры после вступления в наследство

С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Часто бывает, что унаследованное жилье наследники желают сразу же продать. Причины для этого могут быть разные, но следует знать и учитывать юридические особенности подобной сделки.

Когда можно продавать унаследованное жилье?

Несмотря на то, что право собственности на недвижимость принадлежит наследнику с момента смерти наследодателя, совершить какую-либо сделку, требующую регистрации в установленном законом порядке, наследник не сможет, пока не оформит полученное в наследство имущество должным образом. Право продать квартиру после вступления в наследство, возникнет у нового собственника только после полного оформления имущества, которое предполагает:

1. Получение свидетельства о праве на наследство.
2. Регистрация права собственности в Россреестре.

При этом возможно понадобится проведение дополнительных действий, например постановка жилья на кадастровый учет, если оно не было поставлено ранее, или актуализация данных кадастра, путем внесения изменений в него.

Так как в Российской Федерации наследство является универсальным правопреемством, то на нового собственника переходят права и обязанности, связанные с залогом, если квартира находится в ипотеке. А следовательно, в этом случае, потребуется получить согласие на распоряжение имуществом у залогодержателя или погасить ипотеку.

При несоблюдение указанных требований, регистрационные органы откажут в проведении сделки купли-продажи.

Если же все правила полноценного оформления будут учтены, то последующее отчуждение недвижимости не будет иметь отличий от стандартной сделки по продаже.

Порядок продажи недвижимости

Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:

1. Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
2. Получить свидетельство о праве на наследство.
3. Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
4. Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:

• сбор необходимых документов (см. ниже);
• оформление и подписание договора купли-продажи;
• прием денежных средств;
• регистрация перехода правомочий на владение.

Важно! Продажа наследуемого имущества возможна только после регистрации права собственности на этом имущество в установленном законом порядке. Если имущество оформлено на нескольких наследников, необходимо предложить свою долю другим собственникам и только после этого свою долю можно продать на внешнем рынке. Сделки связанные с долями, оформляются в обязательном нотариальном порядке.

Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству

После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.

Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.

При этом следует иметь ввиду, что независимо от суммы, которая указана в Договоре купли-продажи, доходом будет считаться сумма, соответствующая кадастровой стоимости квартиры на день совершения сделки. Т.е. даже если Вы в договоре укажете сумму 1 млн. рублей, а кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн, и владели Вы этой недвижимостью менее 3 лет, то необходимо будет уплатить налог с суммы 2 млн. рублей. Ставка налога – 13%.

Какие потребуются документы для продажи?

Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления. В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр. При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

Для совершения такой сделки достаточно паспорта продавца и покупателя, никакие дополнительные документы не нужны. Но это не значит, что покупатель обязан поверить продавцу на слово и отказаться от изучения правоустанавливающих документов. Конечно же покупатель попросит у продавца свидетельство о праве на наследство, выписку из Росреестра, скорее всего сведения о проживающих в данном адресе лицах и иные документы, которые он сочтет нужным. К сожалению, в нашей стране, благодаря неграмотным юристам, сложилось впечатление о каких-то дополнительных рисках по сделкам с наследственным имуществом. Это впечатление ложно. Более подробно читайте об этом в нашей специальной статье.

Если же сделка осуществляется в отношении доли недвижимого имущества, то такая сделка производится у нотариуса. Необходимо отметить, что продавец и покупатель вправе провести нотариально любую сделку. Но сделки в отношении долевой собственности носит обязательный нотариальный характер.

Нотариус обязательно затребует большой пакет документов, а именно:

1. Паспорт продавца.
2. Свидетельство о праве на наследство.

1. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.

1. Технический и кадастровый паспорта.

1. Выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии наложения обременения на жилье.
2. Справку из управляющей компании, подтверждающую отсутствие задолженностей по лицевому счету.

1. Справку из управляющей компании или жилищной инстанции, свидетельствующую об отсутствии зарегистрированных лиц.

Если сделка касается прав несовершеннолетнего, то потребуется согласие органов опеки.

Как продавать, если наследников несколько?

Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

1. При наличии двух и более наследников требуется обязательная регистрация на всех членов.
2. Все собственники должны быть согласны на осуществление сделки. Либо быть уведомлены о продаже доли за определённую сумму. При этом первоочередное право покупки этой доли принадлежит им. Нотариус уведомляет всех собственников о продаже доли специальным письмом и предоставляет им время на принятие решения о покупке или об отказе от покупки данной доли. При этом отсутствие ответа на это предложения, трактуется как отказ от преимущественного права.
3. В случае наличия долгов, они должны быть погашены новыми собственниками. При этом следует понимать, что обязанность по уплате долгов является солидарной. Это значит, что все собственники несут равную обязанность по оплате долга и если один этот долг погасил, то у него возникает право взыскать соответствующая долям в имуществе часть, с других собственников.
4. В договоре купли-продажи следует разделить денежные средства, полученные при продаже долевого имущества.

Как продать долю?

В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:

• обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
• о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.

Заключение

Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.

Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.

Источник: https://naslednik-spb.ru/prodazha-kvartiry-posle-vstupleniya-v-nasledstvo

Продажа квартиры после вступления в наследство

Наследники, унаследовавшие квартиру, вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. В том числе они могут продать ее, но не ранее, чем оформят право собственности в Росреестре. Сама процедура продажи такого жилья стандартная, так как фактически не зависит от того, как имущество было приобретено в собственность. Если с момента получения квартиры во владение прошло менее 3 лет, то придется заплатить налог на полученный доход. Сумму налога можно снизить, воспользовавшись одним из имущественных вычетов — уменьшение базы налогообложения на 1 млн. руб. или на сумму потраченных на приобретение затрат.

1. Квартира как наследственное имущество
2. Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
3. Как продать унаследованную квартиру: пошаговая инструкция
4. Нужно ли платить налог?
5. В каких случаях продавец освобождается от налога?
6. Расчет сроков владения при наследовании имущества
7. Применение налогового вычета
8. Виды налоговых вычетов
9. Пример расчета
10. Расчет вычета при продаже доли в квартире
11. Можно ли указать в договоре цену в 1 млн.?
12. Нужна ли помощь юриста?

Квартира как наследственное имущество

По закону вступление в наследство может происходить раньше, чем владелец распорядиться унаследованным имуществом. Ст. 1152 ГК РФ указывает, что срок владения имуществом, принятого наследником, отсчитывается с момента открытия наследства. П. 2 ст. 1153 ГК РФ определяет, что наследник может фактически принять наследство, если еще до обращения к нотариусу он совершил одно из следующих действий:

На практике это означает, что принятие квартиры в наследство возможно сразу же после смерти наследодателя. Однако факт принятия должен быть подтвержден решением нотариуса в шестимесячный срок после открытия наследства.

Нотариус не ранее чем через полгода после ухода из жизни наследодателя выдает наследнику свидетельство о праве на наследство. В свою очередь на основании свидетельства наследник может зарегистрировать право собственности.

Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?

Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.

Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.

Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:

1. Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
2. Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.

Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.

Как продать унаследованную квартиру: пошаговая инструкция

Сама процедура продажи унаследованной квартиры абсолютно стандартная. В таком случае не имеет значения, продается она за наличные, по ипотеке или с использованием государственной программы, например, материнского капитала.

Последовательность действий выглядит следующим образом:

1. На квартиру находится покупатель, стороны заключают договор аванса или задатка.
2. Стороны подготавливают сделку, в том числе собирают необходимые документы.
3. Согласуется и составляется договор купли-продажи. В случае, когда предметом договора выступает наследственная квартира, необходимо указать, что основанием права собственности является выданное нотариусом свидетельство. Необходимо указать имя нотариуса, номер свидетельства и дату его выдачи.
4. Затем покупатель и продавец подписывают договор и отправляются в отделение Росреестра или в МФЦ.
5. В срок от 5 до 9 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на жилье.

Сроки продажи квартиры зависят от разновидности и сложности сделки — участия третьих лиц, несовершеннолетних, государственных органов или кредитных организаций и т. д.

Нужно ли платить налог?

Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.

Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.

Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.

В каких случаях продавец освобождается от налога?

П. 17.1 ст. 217 НК РФ устанавливает, что от налога освобождаются граждане, которые получили доход в результате продажи квартиры или иного недвижимого имущества с учетом положений ст. 217.1 НК РФ. Эта статья определяет, что освобождение от уплаты налога допускается, если лица владеют недвижимостью дольше, чем установленный в кодексе минимальный срок владения.

Для большинства имущества срок владения, который освобождает от необходимости платить налог, составляет 3 года. Однако для объектов недвижимости установлены отдельные сроки. Он составляет 3 года, если объект недвижимости:

• это единственное жилье налогоплательщика;
• был приватизировано;
• подарен родственником;
• был унаследовано.

В остальных случаях срок, когда можно продать квартиру после вступления в наследство без уплаты налога, составляет 5 лет.

Расчет сроков владения при наследовании имущества

При наследовании имущества срок владения отсчитывается не с момента, когда гражданин оформил право собственности на унаследованное имущество, а с даты открытия дела о наследстве. По законодательству ей считается день ухода из жизни (признания умершим) наследодателя.

Дата, когда наследник зарегистрировал право собственности, при расчете срока владения не применяется. Во-первых, фактически оформить его можно не раньше, чем пройдет полгода после смерти наследодателя. Во-вторых, фактическое оформление может быть затянуто на любой срок, хоть на год или два. Можно даже оформить право собственности перед сделкой по продаже имущества. Однако это не значит, что все это время наследник не владел унаследованной квартирой.

Второй важный момент — наследование имущества, которое находилось в совместной собственности наследника и наследодателя, бывших супругов. Согласно ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ имущество, приобретенное в браке, считается совместным, даже если формально собственником является лишь один из супругов. Ст. 1150 ГК РФ утверждает, что супруг сохраняет право на наследование совместно нажитого в браке имущества. Если муж или жена уходит из жизни, то второй супруг становится наследником минимум 50 % доли от совместного имущества.

Например, муж приобрел жилье в 2012 году. Умер — в 2017, жена зарегистрировала право собственности годом позже. Супруги находились в браке с 2009 года, значит на 2020 год жена владеет недвижимостью более 3 лет. Платить налог в таком случае не нужно.

Применение налогового вычета

Налоговое законодательство РФ предполагает, что продавец квартиры как налогоплательщик может воспользоваться вычетом при расчете суммы налога. В этом случае налог с продажи квартиры, полученной по наследству, может быть значительно уменьшен.

Предоставление налоговых вычетов при продаже жилых объектов регулируется положениями 220 НК РФ. Налогоплательщик вправе воспользоваться следующими видами вычетов:

• базовым в 1 000 000 руб. — если стоимость квартиры меньше, то налог не взимается, если больше — то налоговая база для расчета величины дохода уменьшается на эту сумму;
• в сумме затрат на приобретение объекта недвижимости.

В случае покупки и продажи недвижимости обычно применяется второй вычет, так как часто стоимость купленной квартиры больше, чем 1 млн. руб. Однако с унаследованной квартирой ситуация другая — вряд ли можно потратить на оформление наследства сумму более миллиона.

База налогообложения — разница между стоимостью продажи и налоговым вычетом. Размер налога составляет ставку налога (13 %) от налогооблагаемой базы. Например, наследник продал квартиру за сумму в 1 500 000 руб. Из данной суммы нужно вычесть стандартный вычет в миллион. Тогда размер налога составляет 500000 × 13 % = 65 тыс. руб.

Второй вариант с теми же водными данными, когда продавец применяет вычет в виде суммы расходов на оформление квартиры в наследство. Предположим, сумма расходов на оформление наследства составила 80 тыс. руб. Налоговая база составляет 1,42 млн., сумма налога — 184 тыс. 600 руб.

Зачастую наследники наследуют не весь объект недвижимого имущества, а лишь долю в нем. В таком случае порядок расчета налогового вычета при продаже остается прежним. Например, квартира находится в собственности двух лиц (наследников), у каждого по ½ доли. Сделка по продаже происходит раньше, чем прошло 3 года с момента открытия наследства.

Сумма продажи по договору составила 2,5 млн. руб., каждый из продавцов получил доход по 1,25 млн. Налоговая база составляет 250 тыс. руб. для обоих продавцов (1,25 млн. минус 1 млн. вычета). Размер налога при ставке 13 % — 32 500 руб. для каждого продавца.

Можно ли указать в договоре цену в 1 млн.?

До недавних пор простейшим способом ухода от налога являлось занижение стоимости квартиры в договоре. В тексте соглашения прописывалось, что цена продажи составляет 1 млн. руб. Разница с реальной стоимостью, определенной сторонами, передавалась покупателем продавцу наличными по расписке.

С ужесточением налогового законодательства такой способ ухода от налога фактически исчез. При определении базы налогообложения применяется кадастровая стоимость недвижимого имущества. Если договорная цена меньше, чем кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7, то для определения базы налога будет применена кадастровая стоимость.

Казалось бы, в этом случае разница не велика. Однако если стоимость недвижимого имущества составляет 5-6 млн. или более, то применение для расчета базы налогообложения кадастровой стоимости имущества позволяет взыскать с продавца несколько сотен тысяч рублей НДФЛ. Например, в случае, когда кадастровая стоимость жилья 6 млн., а продавец укажет в договоре 1 млн., размер налога при продаже составит (6 млн. x 0,7 – 1млн.) x 0,13 = 416 тыс. руб.

Нужна ли помощь юриста?

В случае, если продаваемая квартира находится в собственности менее 3 лет, продавец попадает обязан заплатить налог за полученный доход. Налоговое законодательство РФ позволяет совершенно законно уменьшить базу налогообложения, а значит и саму сумму налога.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы быстро узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь за бесплатной консультацией к нашему юристу в онлайн-чат справа или в специальную форму для вопросов (в конце страницы).

Чат с юристом – это самый быстрый способ получения ответа (в течение 15 минут). Через форму ниже – среднее время ожидания ответа 24 часа.

Источник: https://glavny-yurist.ru/prodazha-kvartiry-posle-vstupleniya-v-nasledstvo.html

Продажа квартиры после наследства: что делать наследнику

Унаследовав квартиру, гражданин становится ее полноправным собственником. Далее он сможет использовать недвижимость для личного проживания, сдавать ее в аренду, обменять, подарить, завещать или продать. Последний вариант интересует многих наследников, ведь жилье требует ежемесячной оплаты коммуналки, что может неплохо ударить по семейному бюджету. Ниже мы рассмотрим, как происходит покупка/продажа квартиры после наследства.

Как принять недвижимость в наследство

Действующее законодательство выделяет два варианта наследования жилья:

1. По закону. Если умерший гражданин не составлял при жизни никаких завещательных распоряжений, то его имущество будет разделено в порядке законной очереди. К наследованию призываются претенденты ближайшей линии, которые получают активы в равных частях. По закону наследство переходит только родственникам наследодателя. Третьи лица не имеют права участвовать в процессе наследования.
2. По завещанию. Этот документ изменяет порядок распределения наследства. Законные претенденты больше не учитываются, а имущество получают те лица, которые были указаны в завещании. Это могут быть друзья, коллеги по работе и даже малознакомые люди. Отписать имущество можно и организациям.

Вне зависимости от способа наследования, претенденты должны подать заявления на принятие наследства в течение полугода с момента смерти наследодателя. Бумаги подаются нотариусу, который работает по месту последней регистрации покойного гражданина.

Заявителю нужно будет подготовить следующие бумаги:

• заявление о принятии наследства;
• удостоверение личности заявителя;
• выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт и прочие документы на недвижимость;
• правоустанавливающая информация на жилье;
• справка с последнего места жительства покойного гражданина.

Проверив все документы, нотариус должен отправить запросы другим наследникам. Далее он формирует наследственную массу, из которой впоследствии будут выделены доли каждому претенденту.

Через полгода после смерти наследодателя, его преемники получают свидетельства о праве на наследство. С этим документом можно переоформить имущество на свое имя. При наличии единственного претендента, свидетельство могут выдать раньше срока.

В нотариальном свидетельстве указывается такая информация:

• ФИО нотариуса, выдавшего документ;
• дата оформления;
• данные о наследниках и наследодателе;
• степень родства;
• необходимость госрегистрации прав собственности;
• адрес квартиры, ее оценка, технические характеристики;
• размер доли каждого претендента;
• размер госпошлины (0,3% для членов семьи, 0,6% для остальных наследников).

Иногда нотариус отказывается выдавать свидетельство. Тогда единственный шанс оформить наследство – обратиться в суд.

Регистрация имущественных прав на недвижимость

Получив нотариальное свидетельство, наследник может перерегистировать недвижимость на свое имя. Для этого ему следует обратиться в Росреестр, подготовив следующие документы:

• заявление;
• квитанция об уплате госпошлины;
• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• нотариальное свидетельство.

Процесс регистрации обычно занимает около 10 дней. Затем наследник получает свидетельство о праве собственности, позволяющее ему распоряжаться унаследованным объектом на свое усмотрение.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Желая продать унаследованную недвижимость, гражданин обязан будет уплатить подоходный налог. Если жилье находилось в собственности продавца более трех лет, то он освобождается от пошлины.

Размер НДФЛ составляет 13%. Но налогообложению подлежит не вся сумма, полученная от продажи объекта. От стоимости квартиры нужно отнять миллион, и из результата высчитать 13%. Например, гражданин унаследовал квартиру отца, которую сразу же решил продать. Выручив от продажи 2 миллиона рублей, он должен будет заплатить налог с 1 миллиона, то есть, 130 тысяч рублей. Если бы собственник повременил с продажей, выждав 3 года, ему не пришлось бы отчислять пошлину.

Несколько сложнее обстоят дел с продажей доли в квартире. Перед реализацией такой недвижимости, гражданин должен уведомить других собственников о своем намерении. У дольщиков имеет приоритет в покупке, потому игнорировать этот этап нельзя. В противном случае сделка может быть признана незаконной через суд по инициативе одного из сособственников.

Если все дольщики отказались от приобретения части квартиры, ее можно выставлять на общие торги. Важно, чтобы соседи выразили отказ от покупки в письменной форме. На принятие решения им дается месяц. Если по истечении этого срока никто из дольщиков не изъявил желания купить часть недвижимости, отказ засчитывается автоматически.

Для продажи квартиры, полученной по наследству, необходимо собрать следующие бумаги:

• свидетельство о праве на наследство;
• удостоверение личности продавца и покупателя;
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРП;
• свидетельство о госрегистрации права на собственность;
• план объекта из БТИ;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии долгов по коммуналке.

Если квартира была унаследована одним из супругов, ее нельзя считать совместно нажитым имуществом. Соответственно, при продаже объекта, собственнику не потребуется согласие супруги.

При наличии других наследников, покупатель имеет право потребовать от них письменного отказа от прав на наследство. Так он получит гарантию, что сделку не попытаются оспорить в дальнейшем.

Процесс продажи унаследованной квартиры происходит по стандартной схеме. Участники составляют и подписывают договор купли-продажи. В этом документе должна содержаться полная информация о сторонах, недвижимости, способе передаче денег, сроках. После этого заключенный договор передается в Росреестр, где происходит официальная смена собственника. Срок переоформления составляет 10 дней.

Источник: https://runasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-posle-nasledstva-chto-delat-nasledniku/

Условия и порядок продажи квартиры после вступления в наследство. Вопрос налогообложения и другие нюансы

Автор: fabrica · 04.12.2019 2019-12-04

Переход имущества, прав и обязанностей, которые принадлежали человеку при жизни к другим лицам, называется наследование. Это сложная юридическая процедура, которая включает множество условий.

Чаще всего в наследство переходят квартиры. После получения такого имущества, возникают ситуации, когда наследники хотят выставить его на продажу и получить доход. Но при продаже важно учитывать многие нюансы и моменты, которые влияют на продажу наследства.

Из этой статьи вы узнаете:

Можно ли реализовать жилье, не вступив в права наследования?

Для продажи необходимо заверенное право наследования, и оформленная в собственность недвижимость. Иначе сделка будет считаться незаконной (ФЗ № 218, ст. 26, п. 1 и ГК РФ, ст. 1162, п. 2)

Условия для продажи

При продаже наследства необходимы следующие условия:

• Наличие свидетельства наследования.
• Постановка недвижимости на кадастровый учет.
• Регистрация в Росреестре.
• Наличие согласия на заключение договора у залогодержателя или погашение ипотеки.

Можно ли сразу это делать, через сколько времени допустимо?

Наследник может пользоваться и частично распоряжаться имуществом со дня смерти собственника после вступления в права наследования. Эта же дата считается днем открытия дела о наследовании. После открытия дела, через полгода, нотариусом предоставляется свидетельство о праве на наследство, подтверждающее собственность на имущество. По истечении шести месяцев и получению прав, можно начать процесс продажи.

О том, через какой срок после вступления в наследство можно продать квартиру или дом, говорится в другой статье.

Вопрос налогообложения

Налоговый кодекс РФ определяет срок владения унаследованным имуществом, при продаже которого производится выплата НДФЛ – менее трех лет (ст. 217.1, п. 3, пп. 1). Лицо, имея в собственности унаследованное имущество менее данного срока, и решившее его выставить на рынок недвижимости, должно уплатить налог в размере 13 % с дохода от полученной прибыли. НДФЛ уплачивается за календарный год, в котором была продажа.

Но с лиц, пенсионного возраста, не снимается обязанность оплатить налог на доходы. При продаже полученной таким образом квартиры, если пенсионер владеет собственностью менее трех лет, он должен оплатить НДФЛ (статья 217.1 НК РФ).

Не платить налог можно лишь в том случае, если собственник владел квартирой более трех лет.

Статья 220, п. 2, пп. 1 НК РФ определяет возможность уменьшения суммы налога путем использования налогового вычета:

• налоговый имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей;
• вычет связанный с покупкой имущества, равен сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.

Нужно ли согласие супруга?

• Если один из супругов получил в наследование недвижимость до брака, и является собственником, то согласие на продажу другого супруга не требуется.
• Если наследство было получено кем-либо из супругов в браке, то оно является только его собственностью и так же не требует согласия второго супруга.

Права несовершеннолетних

Государство максимально защищает интересы и права детей. Если возраст ребенка меньше 14 лет, тогда все сделки от его имени осуществляют только законные представители. В 14 – 18 лет, он может осуществлять сделки, но после письменного разрешения законных представителей. Любые сделки с несовершеннолетними, контролируют и разрешают органы опеки и попечительства.

Законные представители не имеют права распоряжаться имуществом в своих целях, они участвуют только в процедуре получения наследства несовершеннолетним.

Если в завещании на квартиру указан несовершеннолетний и планируется дальнейшая ее продажа, то вначале производят оформление собственности на ребенка, которое делается через разрешение органов опеки. После оформления права собственности на несовершеннолетнего можно производить сделку купли-продажи. Но при этом важно выполнить ряд условий, защищающих права ребенка:

• покупка новой квартиры, которая должна быть не хуже прошлой по условиям, и передача ее в собственность ребенка;
• в случае если у несовершеннолетнего есть другое жилье в собственности, вместо покупки квартиры можно совершить перевод денег с продажи на счет ребенка.

Пошаговая инструкция: как реализовать полученное жилье?

Порядок действий при процедуре продажи имущества:

Сбор пакета документов:

• Паспорт РФ.
• Выписка из ЕГРН, которая подтверждает права обладателя и содержит кадастровые данные.
• Квитанции по оплате коммунальных услуг и подтверждение отсутствия задолженности по ним.
• Выписка банковского счета.
• Выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие других собственников и проживающих.
• Заявление стандартной формы.
• Квитанция об уплате госпошлины.

Составление договора купли – продажи.

Согласно статье 549 ГК РФ договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение по передаче в собственность от одного лица к другому недвижимого имущества.

• Согласно ст. 550 ГК РФ оформляется в письменной форме.
• Указываются данные паспортов покупателя и продавца.
• Подробное описание объекта недвижимости: адрес нахождения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровые данные.
• Прописываются имеющиеся обременения или ограничения.
• Указываются реквизиты документа, свидетельствующего о праве собственности наследника (выписка из ЕГРН).
• Указывается дата и место оформления соглашения.
• Прописываются сроки, форма и порядок расчетов, стоимость квартиры.
• Расписывается срок передачи имущества.
• Прописываются права и обязанности сторон.
• Ставятся подписи участников сделки.
• Прописываются штрафные санкции, действия в случае наступления ЧС, ответственность участников договора, порядок расторжения документа.

Регистрация сделки. Можно оформить через самостоятельное обращение в Росреестр, оформив заявку на сайте Росреестра или обратиться в многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ).

Порядок действий при регистрации сделки:

• Заполнение продавцом стандартного заявления о переходе права собственности.
• Оплата пошлины продавцом.
• Заполнение покупателем заявления на регистрацию нового права собственности.
• Оплата пошлины за регистрацию.
• Передача собранного пакета документов в уполномоченный орган.
• Получение расписки о приеме документов на государственную регистрацию, в которой указаны срок регистрации и номер дела.

Договор купли-продажи не требуется регистрировать с 2013 года. Регистрации подлежит переход прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Согласно статье 250, пункту 1 ГК РФ, при продаже доли в имуществе после вступления в наследство, учитывается право преимущественного выкупа: другие собственники имеют первоочередное право в выкупе доли, которую продаёт другой наследник.

Будущий продавец уведомляет в письменной форме всех собственников о желании продать долю наследуемой квартиры, указывает стоимость и другие условия продажи. При получении отказа от других собственников необходимо зафиксировать его в письменной форме.

Автоматический отказ выносится, когда участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, в течение 1 месяца.

Если в указанной процедуре были допущены нарушения, любой собственник имеет право подать исковое заявление о перенаправлении на него прав по покупке жилья, в срок до 3 – х месяцев.

Порядок действий при продаже доли в унаследованной квартире:

1. Получение официального права наследования и права собственности.
2. Отправка нотариально – заверенного уведомления о предстоящей продаже другому собственнику или собственникам.
3. Получение официального отказа от собственников.
4. Сбор пакета документов для регистрации сделки по продаже:

• Паспорт гражданина РФ.
• Выписка из ЕГРН с правом обладания и кадастровыми данными.
• Реквизиты банковского лицевого счета.
• Технический паспорт недвижимого имущества.
• Копия завещания, письменный отказ от доли в квартире других лиц.
• Подтверждение отсутствия коммунальных задолженностей.
• Заявление установленной формы.
• Квитанция об уплате госпошлины.

Составление договора купли – продажи:

• Указание данных паспортов покупателя и продавца.
• Описание недвижимости: адрес нахождения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровые данные.
• Прописывается наличие обременений или ограничений (арест, залог).
• Выписка из ЕГРН, с указанием номера свидетельства о праве собственности наследника.
• Указывается дата, место оформления соглашения.
• Полная стоимость квартиры, порядок расчета.
• Акт передачи имущества новому хозяину, с описанием условий передачи.
• Права и обязанности сторон.
• Подписи участников сделки.

• Заполнение продавцом стандартного заявления о переходе права собственности.
• Оплата госпошлины продавцом.
• Заполнение покупателем заявления на регистрацию нового права собственности.
• Оплата госпошлины за регистрацию.
• Передача собранного пакета документов в уполномоченный орган.
• Получение расписки о приеме документов на государственную регистрацию, в которой указаны срок регистрации и номер дела.

Получение выписки из ЕГРН с правом перехода собственности и возникновением нового права.

• Скачать бланк договора купли-продажи доли квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры

Особые случаи

В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру. При продаже такой квартиры, необходимо согласие обоих супругов.

Если собственником выступает только один из них (ст. 35 СК РФ), тогда договор о продаже недвижимости подписывается им же. В этом случае к пакету документов для оформления сделки прикладывается нотариально заверенное согласие в письменной форме второго супруга на продажу.

Если ранее был составлен брачный контракт, тогда все права супругов на имущество, определяются его условиями.

Если ребенок не является собственником в квартире, а только прописан, он обладает всеми правами пользователя имуществом, но в договоре купли-продажи не будет обозначаться как участник.

Согласно статье 292 ГК РФ, при отчуждении имущества законные представители несовершеннолетнего, выписываются из него вместе с детьми и проводят новую регистрацию себя и детей по другому адресу проживания. Если такой возможности на момент продажи нет, допускается временная регистрация несовершеннолетнего у ближайших родственников.

Независимо от количества законных наследников, имущество между ними делится поровну. Любые сделки с долевой собственностью осуществляться только по согласию всех владельцев:

• Если один из владельцев хочет продать принадлежащую ему долю, он должен предоставить право преимущественной покупки другим совладельцам и только в случае их отказа – продать долю постороннему покупателю.
• Если хотя бы один из них будет против, продажа имущества невозможна. В противном случае совладелец также может оспорить совершенную сделку.

Выставление на рынок недвижимости и оформление сделки по продаже унаследованной квартиры, требует от сторон соблюдения всех этапов и требований. Важно правильно оформить в собственность наследство, грамотно составить договор купли-продажи, учитывая все необходимые документы.

Источник: https://nasledstvennoe-pravo.info/prodazha-nasledstva/kvartiry.html

Похожие записи:

• При покупке недвижимости что нужно знать
• Какие документы необходимы для купли продажи квартиры 2021
• Льготы По Капитальному Ремонту Участникам Ликвидации Аварии На Чаэс Г В 2020 Году