Документы для проверки квартиры перед покупкой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для проверки квартиры перед покупкой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Если это происходит, на сайте ММЦ вывешивается соответствующее объявление. Миграционный центр города Москвы расположен по адресу. По любым вопросам можно обращаться к модераторам или администрации этих пабликов.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
выписку из ЕГРП;
выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

договор купли-продажи;
договор мены;
договор дарения;
свидетельство о праве на наследство;
договор ренты;
решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНО ПРОВЕРЯТЬ У ПРОДАВЦА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ.

Начнём мы с самого важного документа, без которого любая сделка с недвижимостью не может быть произведена. Правоустанавливающий документ, мы запрашиваем у продавца в первую очередь,

чтобы понять на каком основании он владеет квартирой которую мы хотим приобрести в собственность.

Самые часто встречающиеся документы основания:

Свидетельство о праве на наследство

Правоподтверждающий документ

После того, как мы узнали на каком основании квартира принадлежит продавцу. Нужно попросить собственника предоставить правоподтверждающий документ,

которыми могут являться выписка из единого государственного реестра недвижимости «если право собственности перешло после 2016 года», или свидетельство о праве собственности, если право собственности до 2016 года.

Мы делаем это для того, чтобы убедиться, что продавец квартиры, которую мы хотим с вами купить с момента ее приобретения, не продал ее кому-то другому, а то может получиться так, что нам покажут правоустанавливающий документ, мы внесём аванс, а окажется что она была недавно продана и владельцами этой квартиры являются другие люди.

Выписка из домовой книги

Затем просим у продавца предоставить выписку из домовой книги, в ней мы увидим, кто на данный момент прописан в квартире, которую мы хотим купить, а так же данные о том когда человек зарегистрировался по адресу и когда он был выписан.

Мы делаем это, чтобы обезопасить себя от внезапно появившихся претендентов на жилье в будущем. В этом случае оформляется архивная выписка, в ней содержатся данные обо всех когда-либо зарегистрированных людях в приобретаемой нами квартире.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Мало людей знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже квартиры не переходят покупателю.

Долги принадлежат не квартире, а конкретному человеку, который подписал договор об оказании услуг с управляющей компанией.Единственным исключением являются долги по взносам за капитальный ремонт, которые переходят от старого собственника к новому.

Но в жизни как это часто бывает мы можем сколько угодно быть уверены в своей правоте и ссылаться на законодательство, но управляющая компания, скорее всего, будет пытаться принудить вас, как новых собственников, оплатить коммунальные долги предыдущего владельца.

Поэтому лучше всего с самого начало позаботиться об этом и попросить у продавца квартиры эту справку.

Экспликация, поэтажный план БТИ.

Спрашиваем ее у продавца, для того, чтобы убедиться что в покупаемой нами отсутствует незаконная перепланировка.

Если при покупки квартиры используем ипотеку, банк может не одобрить нам квартиру с незаконной перепланировкой.

Если в дальнейшем захотим продать эту квартиру, могут возникнуть сложности с подбором покупателя.

Если к вам придёт жилищная инспекция, то вам выпишут штраф и выдадут предписание, согласно которому владелец квартиры обязан вернуть квартиру в первоначальный вид или узаконить перепланировку в установленный предписанием срок.

Справка нд и пнд

Эту справку нужно обязательно попросить предоставить у продавца, чтобы убедиться что он не состоит на учёте в наркологическом и психоневралогическом диспансере, в его дееспособности.

Чтобы потом он не оспорил сделку по продаже своей квартиры в суде, если вдруг суд примет его сторону, то сделка будет признана недействительной, а процесс по возвращению ваших денег затянется на длительный срок.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kakie-dokumenty-nuzhno-proverjat-u-prodavtsa-pri-pokupki-kvartiry-307407/

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой самостоятельно

Сделка по возмездному отчуждению жилья всегда сопряжена с определенными рисками, ведь она может быть оспорена и признана недействительной по целому ряду причин. Это и отсутствие тех или иных документов, и их неправильное составление, и сокрытие Продавцом каких-либо данных о продаваемой квартире. Может ли Покупатель самостоятельно проверить недвижимость на юридическую чистоту, и как это сделать?

Выбор квартиры

В первую очередь Покупателю понадобится определиться с выбором конкретного предложения. Не следует сразу же останавливаться на единственном приглянувшемся варианте. Лучше подобрать несколько квартир для их последующего сравнения между собой. Особое внимание необходимо обращать на такие составляющие, как:

общий метраж и количество комнат;
этаж, на котором находится квартира;
адрес месторасположения квартиры (ближе к центру или на окраине населенного пункта);
окружающая инфраструктура (школы и детские сады, торговые центры, поликлиники и больницы, парковые зоны, транспортные развязки и т.д.);
характеристика дома (его общая этажность, оснащенность вспомогательными технологическими системами, а также состояние, качество и долговечность строительных материалов);
характеристика самой квартиры (тип отделки, обстановка, освещенность, класс жилья – «эконом», «комфорт» или «бизнес»).

Далее Покупателю понадобится исследовать рынок цен. Сделать это достаточно просто: нужно сравнить исходную квартиру и другую квартиру с аналогичными параметрами. Актуальные стоимости жилых помещений регулярно размещаются на сайтах по продаже недвижимости или в объявлениях местных газет. Если при сравнении цен выясняется, что стоимость объекта неоправданно занижена или завышена, это может стать для Покупателя первым «звоночком», предостерегающим от заключения сомнительной сделки.

Затем Покупателю потребуется посетить жилье для его осмотра. Иногда граждане пропускают этот шаг, либо просто обговаривая все детали с Продавцом по телефону, либо перекладывая осмотр на риэлтора. Делать так не рекомендуется, Покупатель получит куда больше информации о жилом помещении, если посетит его самостоятельно и не будет слепо доверять сторонним лицам. При посещении объекта внимание необходимо обратить на:

личность человека, проводящего осмотр (в идеале это должен быть действующий собственник жилья);
текущее состояние квартиры, подъезда, дома, двора;
соседей по этажу и подъезду.

Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

Проверить новую квартиру на юридическую чистоту оказывается несколько проще, чем квартиру, которой уже кто-то владел. Дело заключается в том, что в случае с первичной недвижимостью Покупатель выступает первым и зачастую единственным хозяином жилья.

Приобретателю нового жилого помещения помогут отзывы, которые можно найти на специализированных Интернет-сайтах. Обращать внимание нужно только на такие пользовательские отзывы, которые содержат имена, фамилии, даты и конкретные факты. Также рекомендуется проследить, какая репутация в целом сложилась у Продавца за время работы на рынке.

Это поможет Покупателю составить начальное мнение о Продавце. Если не возникнет никаких оснований для сомнений и подозрений, Покупатель сможет перейти к непосредственной проверке документации на жилое помещение.

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке

Проверить чистоту сделки при приобретении недвижимости на вторичном рынке – более сложная задача. Обычно такая квартира имеет целую историю смены владельцев, а также прописки и выписки жильцов. Каждый из таких людей может стать потенциальной проблемой при проведении сделки и перерегистрации права собственности, поэтому чем таких граждан больше – тем хуже для Покупателя.

В случае с вторичным жильем одним из самых важных документов можно считать выписку из ЕГРН. Помимо прочих сведений здесь содержится частичная информация о том, становилась ли квартира предметом споров и конфликтов. Во внимание рекомендуется брать как минимум последние 3-5 лет из истории жилого помещения.

Узнать больше об истории квартиры можно и со слов Продавца. Однако чтобы не доверять словам как единственному источнику информации, их понадобится сравнить с реальными юридическими документами на жилье (выпиской из ЕГРН, выпиской из паспортного стола или МФЦ о прописанных лицах и пр.). Если не будет выявлено никаких расхождений, недочетов и спорных моментов, то за безопасность сделки можно не переживать.

Проверка юридической чистоты основных документов

После того, как Покупатель выберет квартиру и Продавца, ему понадобится перейти к непосредственной проверке жилья и документации на юридическую чистоту. Заключение сделки обязательно должно сопровождаться следующими бумагами:

Документ, подтверждающий личность Продавца.

Как правило, паспорт. Покупатель может досконально проверить личность Продавца, обратившись с его паспортными данными в паспортный стол.

Подлинность паспорта также можно проверить через официальный сайт Федеральной миграционной службы РФ. Однако полученная здесь информация будет иметь более справочный и обобщенный характер, чем информация, полученная в паспортном столе.

Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности Продавца на отчуждаемый объект.

Это может быть предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о принятии наследства и пр.

Выписка из ЕГРН.

Данная бумага содержит сведения об объекте права (квартире) и субъекте права (фактическом собственнике недвижимости). Информацию из выписки необходимо сравнить с другими документами (паспортом продавца, правоустанавливающим документом на недвижимость, техническим паспортом) и убедиться, что нигде нет расхождений.

В выписке также содержатся сведения о наличии/отсутствии арестов и обременений.

Покупатель напрямую заинтересован в том, чтобы на продаваемую квартиру не были наложены никакие ограничительные меры. В противном случае сделка по возмездному отчуждению может быть признана недействительной по обращению в суд 3-ей стороны (например, банка, если Покупателю будет незаконно продана ипотечная квартира, кредит по которой еще не был погашен).

Обычно выписка из ЕГРН оформляется в 2 основных вариантах: простом или расширенном. Расширенная выписка из ЕГРН позволит Покупателю понять, сколько собственников вообще было у квартиры, и как часто с ней проводились различные сделки имущественного характера. Если квартира часто продавалась и покупалась в течение короткого промежутка времени, это может говорить о возможном факте мошенничества.

Выписка из паспортного стола или Многофункционального центра о наличии/отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.

Наличие в квартире зарегистрированных лиц не является фактическим препятствием для отчуждения недвижимости, – продать и приобрести можно даже такое жилье, в котором кто-то прописан. В договоре может быть оговорено, что прописанные лица выпишутся из квартиры в указанный срок после перехода права собственности. Тогда каждый прописанный жилец должен будет предоставить письменное и нотариально заверенное обязательство о выписке.

Однако Покупатель все же заинтересован в том, чтобы из жилого помещения были заблаговременно выписаны все предыдущие жильцы. В противном случае неснятие их с регистрационного учета может привести к конфликтам и затяжным судебным тяжбам, ведь даже после продажи такие люди сохранят право проживания в спорной недвижимости. Да и суммы за коммунальные услуги в квартире с невыписанными гражданами (даже если они фактически не проживают в квартире) обычно оказываются выше.

Справка о наличии/отсуствии задолженностей по коммунальным платежам.

Если такие долги имеются, после продажи они могут частично перейти к новому собственнику (т.е. Покупателю).

Письменное разрешение из БТИ на проведение масштабной перепланировки (если проводилась).

В жилом помещении мог проводиться серьезный ремонт, предполагающий не только смену обоев, но и снос стен, увеличение или уменьшение исходного метража комнат, перемещение коммуникаций и пр. Чтобы такие изменения не несли в себе угрозы для жизни и здоровья, они должны быть узаконены и официально одобрены ответственным госучреждением.

Кадастровый и технический паспорт на квартиру, выдаваемые в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Здесь должны указываться технические характеристики обекта недвижимости, а также сведения о проведенных перепланировках.

Если выяснится, что информация в техническом и кадастровом паспортах не соответствует действительности, это может стать основанием для отказа в перерегистрации права собственности в Росреестре. От приобретения такого жилья лучше заранее отказаться.

Справка из наркологического и психоневрологического диспансера.

Продавать свою квартиру вправе только собственник, обладающий полной дееспособностью (т.е. достигший возраста 18 лет и признанный вменяемым, отдающим отчет своим действиям).

Все документы, предъявляемые Продавцом, должны быть представлены в оригиналах. На подлинниках недопустимы никакие исправления, помарки, опечатки или ошибки. Кроме того, договоры, соглашения и разрешения должны содержать подписи ответственных сотрудников, вотермарки и штампы соответствующих организаций (в большинстве своем – государственных). Любые свидетельства должны быть составлены на специальных гербовых бланках.

Покупателю рекомендуется сделать копии каждой бумаги и сохранить их у себя. Исключение составляет разве что паспорт Продавца, – здесь снятие копии заменяется на обыкновенную выписку ключевой информации о человеке. Продавец не вправе этому воспрепятствовать. Если же действующий собственник не позволяет сделать копии или выписать основные сведения из его паспорта, от сделки лучше отказаться.

Проверка юридической чистоты дополнительных документов

В отдельных случаях комплект основных документов должен быть дополнен и другими бумагами, выписками и справками. Речь идет про следующие ситуации.

Сделка, совершаемая по доверенности, относится к категории риска. Нельзя исключить возможности того, что доверенность была получена обманным путем, даже если она предъявляется Покупателю и на первый взгляд кажется официальной.

Сначала Покупателю потребуется изучить саму доверенность. Она должна иметь обязательное нотариальное удостоверение. Кроме того, в тексте доверенности должны полно и всесторонне раскрываться полномочия Доверенного лица: вправе ли он только обсудить ключевые условия сделки или может еще и подписать договор купли-продажи, и получить оплату за объект недвижимости.

Если такая встреча не покажется Покупателю сомнительной или подозрительной, он сможет окончательно увериться в юридической чистоте сделки путем проверки доверенности в кабинете нотариуса. Для этого необходимо снять с доверенности копию, внимательно ее изучить и найти сведения о нотариальной конторе, которая была ответственна за выдачу документа.

Когда доверенность является подлинной и достоверной, нотариус выдает исчерпывающую информацию о ней, Доверителе и Доверенном по запросу обратившегося лица. Здесь же нужно уточнить, не была ли доверенность позднее отозвана по какой-либо причине.

Если выяснится, что отзыв доверенности имел место, от проведения купли-продажи следует отказаться. Отозванная доверенность не имеет юридической силы, а, следовательно, Доверенный, Доверитель или оба этих лица вместе имеют своей целью обмануть Покупателя, ввести его в заблуждение и заключить недействительную сделку.

Совершение имущественных сделок с недвижимостью, которая перешла к действующему собственнику путем наследования, также требует повышенного внимания. Если квартира была получена в наследство, а затем сразу же выставлена на продажу, она рискует стать предметом споров, конфликтов и судебных тяжб.

Когда речь идет про унаследованную квартиру, Покупателю необходимо запросить у Продавца Свидетельство о принятии наследства. Следует обратить внимание на дату, с момента наступления которой Продавец был признан новым собственником жилого помещения. Если с указанного дня прошло больше 3 лет, за оспаривание сделки другими наследниками можно не переживать. Также Покупатель и Продавец могут обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и получить исчерпывающую информацию о других возможных претендентах на реализуемое жилье.

В соответствии со ст. 34 СК РФ, имущество, приобретенное супругами во время брака, признается их совместно нажитой собственностью (даже несмотря на то, что фактически квартира может быть записана только на 1 партнера). Супруги имеют на такое имущество одинаковые и равные права. Именно поэтому Покупателю понадобится:

запросить у Продавца подлинник свидетельства о браке и сделать с него копию;
лично встретиться с супругом/супругой Продавца, узнать его/ее отношение к планируемой продаже;
вместе с супругом/супругой Продавца оформить письменное и нотариально удостоверенное согласие на проведение сделки (при отсутствии данной бумаги отчуждение легко может быть признано недействительным).

Если Продавец хочет продать свою долю жилого помещения, ему понадобится получить письменные отказы остальных сособственников от приоритетной покупки части квартиры. Такие отказы требуют обязательного нотариального удостоверения. Они необходимы лишь в том случае, если производится продажа невыделенной доли жилого помещения. Если же доля выделена в натуре, или если Продавец является единоличным владельцем недвижимости, получать отказы не нужно.

Если местонахождение собственника неизвестно, а получить от него окончательное решение не представляется возможным, Продавцу понадобится обратиться в суд с Иском о розыске пропавшего содольщика и о назначении управляющего его имуществом.

Если управляющий будет назначен, письменное уведомление о планируемой продаже доли понадобится направить именно в его адрес. Управляющий может согласиться или отказаться от использования преимущественного права покупки. В случае отказа Покупателю потребуется запросить у Продавца:

соответствующее судебное постановление по данному делу;
нотариально заверенный отказ Управляющего и остальных содольщиков от первоочередного приобретения доли.

В случае с несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным собственником в процесс продажи вмешивается как его законный представитель, так и независимая сторона – Органы опеки и попечительства. ООП должны выдать письменное разрешение на отчуждение собственности Опекаемого лица.

Практика показывает, что ООП редко выдают подобные разрешения, т.к. это ущемляет имущественные интересы несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных лиц. При этом несовершеннолетний сможет продать квартиру по достижении 18 лет. А вот продажа квартиры с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином в качестве собственника/сособственника/прописанного жильца может оказаться фактически неосуществимой идеей.

Законный представитель Опекаемого лица должен действовать на основании официального документа:

Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении ребенка.
Полномочия опекуна подтверждаются решением об установлении опеки.
Полномочия усыновителя подтверждаются соответствующим постановлением суда.

Покупателю понадобится проследить и за тем, чтобы сделка проводилась по установленным правилам:

За малолетнего ребенка (в возрасте до 14 лет), недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина сделку полностью проводит его законный представитель (при наличии письменного разрешения от ООП). Законный представитель также проставляет на официальных документах свою подпись, действуя от имени Опекаемого лица.
Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, не относящийся к категории недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, проводит сделку самостоятельно. Помимо письменного разрешения от ООП такое отчуждение должно дополняться письменным разрешением законных представителей. Ребенок от 14 до 18 лет сам проставляет подписи на официальных документах.

Покупатель напрямую не заинтересован в приобретении квартиры с прописанными в ней лицами. Поэтому обязанность по их выписке следует доверить действующему собственнику (Продавцу).

Если владелец заявляет, что в квартире отсутствуют прописанные жильцы, от него необходимо получить свежую справку из паспортного стола или МФЦ. Однако в таком документе не будут отражены жильцы, относящиеся к категории временно выписанных. Речь идет о:

лиц, осужденных за совершение преступлений и отбывающих наказание в исправительных учреждениях;
лиц, проходящих военную службу по призыву;
престарелых граждан, находящихся в социальных учреждениях;
детей, находящихся в воспитательно-исправительных учреждениях;
недееспособных, находящихся в психиатрических лечебницах;
лиц, проходящих длительное лечение в медицинских учреждениях.

Если в расширенной выписке будет сказано, что в квартире имеются временно выписанные лица, это станет серьезным поводом для поиска другого Продавца. Дело заключается в том, что снятие временно выписанных лиц с регистрационного учета – сложное и длительное мероприятие, которое иногда не удается довести до конца даже через суд.

Покупатель также может получить сведения о том, какие судебные процессы проводились в отношении квартиры и ее владельца. Обычно судебные споры, связанные с конкретным жилым помещением, рассматриваются в гражданском суде по месту расположения этого жилого помещения. Покупателю рекомендуется (на выбор):

Обратиться в канцелярию соответствующего суда с просьбой предоставить судебную выписку о спорах и тяжбах, в которых фигурировал Продавец и его недвижимость (однако велика вероятность, что в такой просьбе Покупателю будет отказано).
Найти информацию о судебных спорах на сайте территориального районного (городского) суда.
Обратиться в территориальную службу судебных приставов и запросить у них информацию об исполнительном производстве по имевшимся судебным спорам.
Найти информацию об исполнительном производстве по имевшимся судебным спорам на сайте Федеральной службы судебных приставов.
Узнать судебную историю Продавца и его недвижимости из неофициальных бесед – с соседями, представителями Товарищества собственников жилья (ТСЖ), Жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ) и пр.

Покупателю следует приобретать только такую недвижимость, за которой не числится никаких долгов по коммунальным платежам. Если же человек купит квартиру с долгами по коммунальным платежам, ему придется смириться с целым рядом неудобств. Хотя за их погашение останется ответственен предыдущий владелец, напоминания и судебные иски будут приходить именно по адресу жилого помещения, а, следовательно, и на имя нового собственника. Кроме того, представители коммунальных служб могут просто отключить в квартире электричество, газ и воду.

Чтобы убедиться, что все коммунальные платежи за квартиру были уплачены в полном объеме и в установленные сроки, Покупателю необходимо:

Потребовать у Продавца справки об отсутствии задолженностей, полученные в Жилищно-эксплуатационном управлении или Едином расчетно-информационном центре.
Ознакомиться с платежными квитанциями за последний год.
Включить в договор купли-продажи квартиры упоминание о том, что Продавец оплатил все коммунальных платежей. Также здесь оговаривается, что в случае обнаружения долгов Продавец несет за них и их погашение личную ответственность.
Опционально и по желанию – опросить сотрудников ЖЭУ и ТСЖ на предмет наличия или отсутствия долгов по коммунальным платежам в указанной квартире.

К обременениям относится наличие заключенного договора ренты, договора об ипотеке или договора о сдаче квартиры в аренду. В свою очередь, арест представляет собой наложение запрета на совершение любых регистрационных действий с недвижимостью (в т.ч. наложение запрета на продажу). Жилое помещение может быть арестовано, если у его собственника имеются долги перед коммунальными службами, банками и другими организациями.

Покупатель заинтересован в том, чтобы на приобретаемую им квартиру не были наложены обременения и аресты. Наличие таких ограничений способно привести к тому, что новый собственник либо лишится своего жилья по обращению 3-ей стороны, либо будет ощутимо ограничен в своих правах на недвижимость.

В справке из ЕГРН может быть указано, что на квартиру наложены те или иные ограничительные меры. Однако иногда Продавцы заявляют, что они решат существующую проблему в кратчайшие сроки (например, если речь идет про погашение оставшегося ипотечного кредита). Покупателю не следует слепо доверять таким заявлениям, – в подтверждение сказанных слов понадобится запросить у собственника:

Письменный и нотариально заверенный документ от обременителя (арендатора, залогодержателя и пр.). Здесь обременитель должен констатировать, что он более не имеет никаких притязаний на реализуемую недвижимость.
Свежую справку из ЕГРН, в которой больше не будет содержаться сведений об обременениях и/или арестах. Чтобы исключить такие записи, действующему собственнику понадобится обратиться в Росреестр.

Покупателю следует приобретать только такую недвижимость, в которой была проведена узаконенная перепланировка. Далеко не всегда переоборудование квартиры оказывается отражено в техническом паспорте.

Даже если сторонам удастся провести куплю-продажу такого жилого помещения, впоследствии новый собственник рискует столкнуться с серьезными проблемами – вплоть до того, что Росреестр откажет ему в перерегистрации права собственности. Либо же государственные учреждения в принудительном (судебном) порядке обяжут гражданина за свои средства провести повторный ремонт, чтобы восстановить прежний вид квартиры.

Чтобы убедиться в законности перепланировки, технический план понадобится сравнить с реальной обстановкой в квартире. Эту процедуру удастся провести эффективнее, если Покупатель пригласит для осмотра сотрудника БТИ.

Как проверить квартиру онлайн через Росреестр в Интернете

За получение большинства документов ответственен именно Продавец, в то время как Покупатель может разве что истребовать бумаги и проверить их на подлинность. Однако получить один из самых важных документов, – выписку из ЕГРН, – Покупатель может самостоятельно и в формате «онлайн». Это оказывается крайне полезной функцией, если учесть, что большинство Продавцов не предоставляют никаких документов и бумаг на квартиру до внесения аванса (предоплаты в счет будущей покупки).

В базе данных Росреестра содержится большая часть данных, необходимых для начальной проверки объекта недвижимости: это и сведения о правообладателях, и информация о наличии/отсутствии арестов и обременений, и частичные данные о судебных разбирательствах в отношении квартиры. Сначала Покупателю следует проверить юридическую чистоту выписки из ЕГРН и паспорта Продавца, и только потом – внести аванс.

Чтобы получить выписку из ЕГРН в формате «онлайн», Покупателю понадобится:

Зайти на официальный сайт Росреестра, где предоставляются выписки из ЕГРН.
Выбрать тип выписки для заказа.
Заполнить форму, куда вносится адрес квартиры и персональная информация заявителя.
Оплатить госпошлину (250-300 рублей).
Получить электронный документ в течение 1-3 рабочих суток. Выписка удостоверяется электронной подписью ФПК Росреестра.

Таким образом можно оформить:

Стандартную выписку из ЕГРН, содержащую основные сведения. Это ФИО собственника, информация об объекте недвижимости, данные об арестах и обременениях, правоустанавливающие характеристики, техническое описание квартиры.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pered-pokupkoj-samostoyatelno/

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на чистоту: дополнительные документы

Рынок вторичной недвижимости, по словам экспертов, самое распространенное поле для мошенников. Поэтому нужно не забывать проверять квартиру и самого продавца, чтобы не остаться у разбитого корыта. Рассказываем, какие неочевидные документы нужно самостоятельно проверить, чтобы учесть все нюансы при покупке квартиры.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту?

Перед тем, как подписать договор и отдать свои деньги чужому человеку, нужно проверить квартиру на юридическую чистоту. Есть определенный список документов, которые нужно обязательно изучить перед тем, как покупать недвижимость.

Что входит в основной пакет документов для проверки:

паспорт собственника. Его нужно сверить с документами на квартиру, чтобы понять, что перед вами точно владелец. Если собственников несколько, проверяйте паспорта каждого;
выписка из ЕГРН.Этот документ сейчас заменяет свидетельство о праве собственности. Кроме того, в нем можно узнать подробную информацию о квартире: от предыдущих владельцев до кадастровой стоимости жилья и обременений на квартиру. Заказать ее можно самостоятельно, если покупатель знает адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.
договор купли-продажи. Либо любой другой документ, который покажет, каким образом продавец получил квартиру в собственность. Также это может быть договор дарения, свидетельство о наследовании или, например, документ о приватизации;
справка формы 40. Она расскажет обо всех, кто зарегистрирован в квартире. Помните, что на момент продажи все жильцы должны быть выписаны;
документ об отсутствии долгов по коммуналке. Также важно, чтобы у продавца не было долгов за капитальный ремонт. Потому что они переходят к новому владельцу вместе с квартирой.

Это основной минимум документов, который необходимо проверять во время покупки квартиры в любом случае и при любом раскладе. Поскольку именно эти бумаги дают нам полное представление о собственниках и о самом объекте недвижимости. Но иногда этого перечня бывает недостаточно. Особенно, когда ситуации не совсем простые. Давайте рассмотрим случаи, в которых покупателю придется проверять еще и дополнительные документы, чтобы избежать неприятных сюрпризов и неожиданных ограничений уже после заключения сделки.

Несовершеннолетние собственники

Это очень важный момент. Если квартирой владеют в том числе и маленькие дети, тогда вам нужно будет обязательно удостовериться в том, что у продавца есть разрешение органов опеки. Обязательно запросите у владельца подтверждение, что дети уже зарегистрирован в другом месте. Поскольку по закону их нельзя выписывать «в никуда». В этом случае сделку могут признать недействительной, а квартира вернется собственнику. Кроме того, стоит проверить и сравнить с документами на квартиру паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.

Недееспособные граждане

Разрешения органов опеки могут понадобится и взрослым людям. В случае, если один из собственников недееспособен. Кроме того, все действия с жильем и сделкой должен совершать опекун. У него также нужно проверить паспорт и документы, на основании которых этот человек стал опекуном.

Может быть обратная ситуация, когда собственник вроде бы дееспособен, но вам человек кажется подозрительным. Или если это достаточно пожилой человек, попросите у него справку из психоневрологического диспансера. Если его дееспособность будет поставлена под сомнение, а вы узнаете об этом уже после сделки, то родственники продавца могут легко отсудить жилье обратно.

Не лишним будет попросить и справку из наркологического учреждения. Особенно, если у квартиры несколько собственников. Бывают такие ситуации, когда, например, сын продает совместную с матерью квартиру без ее согласия. А потом выясняется, что он страдает алкогольной зависимостью и стоит на учете в наркодиспансере. В этом случае сделку могут признать недействительной.

Квартиру продают супруги

При проверке паспорта стоит обратить внимание на штампы: о браке или его расторжении. Если супруги развелись менее трех лет назад, то тот, кто продает, обязательно должен предоставить согласие второго. Оно должно быть нотариально заверено. А если муж и жена заключали брачный договор, то в нем должны быть прописаны ситуации продажи имущества. Если вовремя не учесть все нюансы, то может случится так, что после заключения сделки обманутый бывший муж или жена могут претендовать на ваше жилье. Кроме того, аналогичное согласие может понадобиться, даже если супруги не в разводе. Особенно, если в документах указан только кто-то один.

Продавец продает через представителя

Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Когда собственник почти не принимает участие в сделке. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости. Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность. Проверить ее достоверность можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проследите, чтобы документ был заверен у нотариуса. Чтобы в нем были прописаны права представителя на подписание договора, обращение в Росреестр и получение денег.

Кроме того, покупатель может перестраховаться и взять номер самого владельца квартиры и связаться, чтобы подтвердить факт продажи недвижимости. А лучше – хотя бы раз лично встретиться.

Квартира находится в залоге у банка

Если вы покупаете квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, стоит помнить, что третьей стороной в вашей сделке будет банк. По закону, как только человек оформляет жилищный кредит, его объект недвижимости автоматически попадает в залог финансовой организации до момента погашения ипотеки. И все действия, которые собственник планирует совершать с квартирой, ему нужно будет согласовывать с банком. Поэтому если вы приобретаете ипотечное жилье, продавец должен предоставить вам согласие кредитора. В противном случае, сделка будет недействительна. Квартира останется у банка, а вы можете потерять деньги, если владелец окажется не очень добросовестным.

Наследованная квартира

По словам риелторов, такие квартиры очень часто становятся предметом споров. Поэтому покупка наследованного жилья может превратиться в настоящий кошмар. Чтобы такого не случилось, обязательно попросите у продавца согласие других наследников на продажу недвижимости или их письменный отказ от имущества. Иначе может возникнуть вероятность непрошенных гостей, которые запросто могут оспорить сделку в суде в течение трех лет.

Долевая собственность

Тоже самое касается долевого имущества. Покупатель должен известить других владельцев долевой собственности о том, что он продает свою часть. А также предоставить их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире.

Проверяем продавца на наличие долгов

Если вы не хотите лишиться своей будущей квартиры сразу после покупки, проверяйте еще и самого продавца. Наличие обременений можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Если квартира арестована из-за долгов, тогда ее нельзя продавать по закону и сделку могут признать недействительной. Не лишним будет и «пробить» владельца по базе судебных приставов. Если у него крупные долги, то опасность ареста жилья в скором времени не исключена.

Кроме того, можно проверить продавца по базе Единого реестра сведений о банкротстве. Если человек довел себя до такого состояния, тогда для распоряжения имуществом ему нужно будет согласие финансового управляющего. Или квартиру, которую он собирается продавать, уже намерены выставлять на торги.

Какие дополнительные документы понадобятся в вашем конкретном случае, будет зависеть от ситуации. Главное, тщательно все проверить и не упустить ни одну деталь. Чтобы не остаться потом без квартиры и без своих же денег.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-samostoyatelno-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy-na-chistotu-dopolnitelnye-dokumenty