Взыскание на квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание на квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Именно поэтому с типовым договором стоит ознакомиться заранее. К недостаткам относят небольшой срок эксплуатации, который составляет порядка 8-12 лет, и быстрый износ тела обтекания, если в воде присутствуют абразивные частицы. Нужно знать, что счетное устройство оборудования должно находиться сверху, а направление стрелочки на боковой поверхности корпуса выставляется строго по направлению движения потока воды.

Верховный суд рассказал, как обращать взыскание на жилье

Ирина Шинкарева* взяла у Игоря Солодовкина* взаймы под проценты 3 млн руб. Этот заём был подтверждён свидетельством Шинкаревой о праве на наследство по закону. В установленный срок Шинкарева долг не вернула, и Солодовкин обратился в суд. Прикубанский районный суд г. Краснодара вынес решение о взыскании с заемщика 3 455 027 руб. займа и процентов. В отношении Шинкаревой было возбуждено исполнительное производство, однако имущества, на которое может быть обращено взыскание, выявить не удалось. В связи с этим исполнительное производство было окончено, а исполнительный лист возвращён взыскателю.

Прикубанский районный суд г. Краснодара отказал Солодовкину в иске. При этом суд исходил из того, что спорное жилое помещение является единственным пригодным для проживания, а значит, на него не может быть обращено взыскание.

ИСТЕЦ: Игорь Солодовкин*

ОТВЕТЧИК: Ирина Шинкарева*

СУД: Верховный суд РФ

ДЕТАЛИ: Иск об обращении взыскания на квартиру

РЕШЕНИЕ: Отменить апелляционное определение, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции

Краснодарский краевой суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск Солодовкина. Он не просто постановил передать квартиру взыскателю и признать за ним право собственности на нее, но и взыскал с Солодовкина в пользу Шинкаревой 1 140 974 руб. разницы между суммой взысканной задолженности и стоимостью квартиры, определенной на основании товароведческой экспертизы. При этом судебная коллегия исходила из того, что Шинкарева в расписке подтвердила заём наследственным имуществом, то есть фактически указала это жилое помещение как залог.

Когда дело дошло до Верховного суда, тот обратил внимание на следующее: залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется. Следовательно, по закону обращение взыскания на жилье должно осуществляться путём его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены. Однако судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда не учла этого и вынесла определение о передаче квартиры в собственность Солодовкина минуя публичные торги, что недопустимо. Конечно, в некоторых случаях удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству может осуществляться путём передачи предмета залога в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК), однако апелляция не указала на этот случай. Она также не привела закон, которым руководствовалась, передавая предмет залога залогодержателю. Кроме того, по мнению ВС, апелляция должна была установить характер возникших между сторонами правоотношений и характер взятых на себя сторонами обязательств. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам ВС отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (№ 18-КП 7-216). В настоящее время дело еще не рассмотрено.

«Отмененное апелляционное определение вызывает, по меньшей мере, недоумение. Здесь усматривается довольно явное нарушение положений закона, устанавливающих порядок обращения взыскания на жилое помещение и требования к форме залога недвижимости. С другой стороны, с сугубо житейской точки зрения сложившаяся ситуация представляется несправедливой. Вероятно, этим и обусловлено то обстоятельство, что в первую очередь ВС обратил внимание именно на нарушение порядка обращения взыскания на предмет залога, и лишь после этого относительно мягко поставил под сомнение оформление залоговых отношений», – отметил партнер Dentons к. ю. н. Роман Зайцев. «Обращает на себя внимание то, что на уровне апелляции принято явно неправосудное решение. ВС подтвердил, что, во-первых, ипотека не может возникать из расписки (наоборот, закон требует соблюдения письменной формы для договора ипотеки), и, во-вторых, предмет ипотеки должен реализовываться на торгах, если только закон не устанавливает иных опций. Примечательно, что суд вообще никак не высказался по поводу отсутствия госрегистрации ипотеки. Этому можно найти два объяснения: либо выявленные нарушения формы договора и порядка реализации заложенного имущества были настолько вопиющими, что внимания судей на государственную регистрацию уже не хватило, либо принцип публичной достоверности реестра ЕГРН утрачивает весомость при разрешении споров о праве на недвижимость», – заявил партнер КА «Ковалев, Тугуши и партнеры» Сергей Патракеев.

Выводы ВС в части отсутствия залога соответствуют сложившейся правоприменительной практике. Вместе с тем квартира явно была упомянута в расписке именно для обеспечения обязательств заемщика. И пусть в силу отсутствия регистрации залог не возник, все же суду нужно было исследовать вопрос о том, не было ли другого обеспечительного механизма. Ведь в ст. 329 ГК не определены способы обеспечения обязательств, что открывает возможность участникам гражданского оборота самостоятельно конструировать различные обеспечительные конструкции.

Адвокат, советник КА «Муранов, Черняков и партнеры» Ольга Бенедская

«Существующая судебная практика подтверждает вывод о том, что расписка, не содержащая всех указанных в ст. 9 закона об ипотеке сведений, не может являться основанием для установления ипотеки. В качестве примера можно привести апелляционное определение Челябинского областного суда от 13.01.2015 по делу № 11-13237/2014. Поэтому, строго говоря, акт ВС по сути повторяет сложившиеся правовые подходы», – подтверждает юрист АБ «Казаков и партнеры» Елена Муратова.

* имя и фамилия изменены редакцией

Источник: https://pravo.ru/story/201127/

Обращение взыскания на квартиру должника в ипотеке

Обращение взыскания на ипотечное жилье регулируется нормами гл. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оно может быть осуществлено по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

Данная процедура проводится во внесудебном или в судебном порядке, что определяется условиями ипотечного договора.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру, если это единственное жилье?

Как правило, в России люди покупают квартиры в ипотечный кредит для того, чтобы приобрести единственное жилье для проживания своей семьи. В то же время, в условиях экономической нестабильности, вероятность просрочки по кредиту и выдвижения банком требования о реализации квартиры для удовлетворения своих требований никогда не исключена.

Согласно ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещается взыскание по исполнительным документам, если оно обращено на то жилое помещение, которое является для должника и членов его семьи единственным жильем.

Таким образом, в рамках ипотечного кредитования интересы кредитора поставлены законодателем выше интересов заемщиков, имеющих естественное право на жилище, но не получающих, таким образом, надлежащей защиты этого права.

Важно отметить, что в 2012 году Конституционным Судом Российской Федерации было вынесено постановление, согласно которому необходимо предоставить более адекватную защиту ипотечным заемщикам и обращать взыскание на заемное жилье только тогда, когда оно по своим характеристикам явно превышает тот уровень, который удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Однако положения данного документа до настоящего времени не применяются.

Основания для обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Основания обращения взыскания на ипотечную недвижимость установлены в ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке». Кредитное учреждение, как залогодержатель, может обратить взыскание на такую недвижимость, если необходимо удовлетворить требования, которые обеспечиваются ипотекой. К основным таким требованиям, согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», относятся:

уплата основной суммы долга залогодержателю;
уплата кредитору процентов за пользование кредитными средствами;
возмещение убытков (в частности, штрафа, неустойки, пени) при ненадлежащем исполнении обязательства должником.

Основаниями для обращения взыскания законодатель признает следующие факты:

если должник не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору (к примеру, не оплачивает либо оплачивает несвоевременно сумму долга полностью, либо в части);
если в отношении должника введены процедуры, которые применяются в делах о банкротстве.

залогодатель при заключении ипотечного договора не предупредил залогодержателя обо всех правах третьих лиц на предмет ипотеки (к примеру, о праве залога, аренды, пожизненного пользования);
залогодатель не соблюдает правила пользования заложенным имуществом, создавая угрозу его утраты либо повреждения, не соблюдает обязанность, связанную со страхованием ипотечной квартиры, либо отказывает залогодержателю в ее проверке;
залогодатель не соблюдает правила отчуждения заложенной недвижимости;
ипотечная квартира изымается у залогодателя в рамках исполнения приговора суда о конфискации;
производится взыскание по последующей ипотеке.

На ипотечную квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, еще не введенном в эксплуатацию, также может быть обращено взыскание. При этом применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Порядок обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Обращение взыскания на недвижимость в ипотеке может быть осуществлено в двух режимах:

во внесудебном
в судебном.

Каждый из них имеет свои особенности, в связи с чем они и отличают обращение взыскания на квартиру, приобретенную по ипотеке.

Данный порядок обращения взыскания на ипотечную недвижимость признается основным и наиболее приемлемым. Он считается допустимым в следующих случаях:

если такая возможность предусмотрена ипотечным договором;
если права залогодержателя удостоверены закладной, и в ней прямо предусмотрена возможность внесудебного взыскания.

Внесудебный порядок может быть реализован на основании исполнительной надписи нотариуса, если ипотечный договор, содержащий соответствующее условие, был удостоверен нотариально. Для внесудебного обращения взыскания на основании закладной, удостоверяющей права залогодержателя, необходимо, чтобы условие о внесудебном порядке содержалось не только в закладной, но и в самом ипотечном договоре, на основании которого закладная была выдана (причем такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен).

Необходимо отметить, что законодатель установил ограничения по применению внесудебного порядка взыскания. В ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что в таком порядке требования залогодержателя не могут быть удовлетворены, если:

ипотекой обременено жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу;
физическое лицо, являющееся залогодателем, признано судом безвестно отсутствующим;
заложенное жилье ранее было предметом ипотеки, при которой применялись иные способы обращения взыскания либо иные способы для реализации ипотечного имущества;
квартира заложена для обеспечения нескольких различных обязательств разных созалогодержателей.

В указанных случаях взыскание на ипотечную квартиру осуществляется на основании судебного решения.

Кроме того, внесудебный порядок обращения взыскания не допускается, если одновременно имеются следующие условия:

если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья;
если обязательство просрочено менее, чем на 3 месяца.

Если ипотека исполняется периодическими платежами, и плательщик систематически (более 3 раз за 12 месяцев) нарушает сроки внесения платежей (даже если каждая из просрочек является незначительной), то обратить взыскание на заложенную квартиру можно и во внесудебном, и в судебном порядке.

Кредитное учреждение вправе обращаться в суд для того, чтобы получить то, что ему причитается, за счет заложенного по ипотеке имущества только тогда, когда это невозможно сделать во внесудебном порядке, рассмотренном выше. Об этом прямо указано в ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суд имеет право:

Отказать в удовлетворении соответствующего иска (согласно ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), если:
- должник крайне незначительно нарушил обязательства по договору (в частности, если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья, либо если обязательство просрочено не более, чем на 3 месяца);
- размер требований банка является несоразмерным стоимости заложенной квартиры.
Удовлетворить соответствующий иск. В этом случае в судебном решении должна быть указана следующая информация:
- сумма, которая должна быть уплачена залогодержателю из стоимости ипотечной квартиры;
- информация о записи в Едином госреестре прав на недвижимость о праве на спорную ипотечную недвижимость;
- порядок и способ реализации квартиры;
- начальная продажная цена квартиры при ее реализации;
- меры, которые должны быть предприняты для того, чтобы обеспечить сохранность квартиры до ее реализации.

Даже если решение суда об обращении взыскания на ипотечную квартиру будет положительным, залогодатель-физическое лицо при наличии у него уважительных причин имеет право подать в суд заявление об отсрочке исполнения данного решения на срок до 1 года, если такой залог не сопряжен с осуществлением предпринимательской деятельности.

Меры по защите интересов других залогодержателей и иных лиц

Согласно ст. 53 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если при обращении взыскания на ипотечную недвижимость необходимо защитить интересы иных залогодержателей, отсутствующего залогодателя либо иных лиц, то судом могут быть предприняты определенные меры:

Если квартира заложена по нескольким ипотечным договорам, то залогодержатель должен предоставить суду доказательства того, что исполнена обязанность по уведомлению иных залогодержателей о своих претензиях на спорную недвижимость.
Если, исходя из материалов дела, суд делает вывод о том, что ипотека была либо должна была быть осуществлена с согласия иного лица, либо органа, то соответствующее лицо либо орган уведомляется о возможности участия в деле.
Граждане, которые имеют законное право пользоваться ипотечной квартирой, либо располагают вещным правом на нее, могут участвовать в рассмотрении дела в суде.

На жилье, купленное А. в кредит, банк решил обратить взыскание, так как А. в течение 4 месяцев не платил взносы по ипотеке. Судом было установлено, что право пользования спорной квартирой было у всех шести членов семьи А., для которых это жилье являлось единственным. На данном основании все члены семьи заемщика были привлечены к участию в деле.

Заключение

Реализация ипотечной жилой недвижимости для расчета с кредитором, — это всегда огромная проблема для заемщика, который оказался неспособным надлежащим образом исполнять свои обязательства по ипотеке.

Заемщикам-физическим лицам, в большинстве случаев, не избежать в такой ситуации судебного разбирательства, а потому необходимо еще до оформления кредита трезво оценивать свои возможности по исполнению кредитных обязательств.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/ipoteka/obrashheniya-vzyskaniya-na-kvartiru/

Дело N33-4399/2017 по делу N 2-3934/2016. О взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

от 5 июля 2017 г. N 33-4399/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Грибиненко Н.Н.

судей Медведкиной В.А. Мелешко Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу А.Ю.А. и апелляционную жалобу И. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 сентября 2016 года по делу N 2-3934/16 по иску А.Ю.А. к И. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску И. к А.Ю.А. о признании недействительными условия договора займа и признании ничтожным договора ипотеки.

Заслушав доклад судьи Грибиненко Н.Н., выслушав объяснения представителя А.Ю.А. — Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы А.Ю.А., возражавшего против удовлетворения жалобы И., объяснения И., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, возражавшей против удовлетворения жалобы А.Ю.А., судебная коллегия

А.Ю.А. обратился в суд с иском к И., указывая, что между сторонами 22 июля 2015 года был заключен договор займа на сумму 300 000 руб., что эквивалентно 5 263 долларам США, исполнение обязательств по которому было обеспечено договором об ипотеке принадлежащей И. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, , оцененной сторонами в сумме 1 000 000 руб. Пунктом 3 договора займа за пользованием займом была предусмотрена выплата заемщиком процентов в общей сумме 144 000 руб., но не менее 2 532 долларов США. Выплата займа должна была производиться по частям в соответствии с графиком платежей. С ответчик выплату займа не производит. В связи с изложенным, А.Ю.А. просил взыскать с И. сумму долга в размере 823 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 430 руб. и 300 руб., обратить взыскание на заложенное имущество — 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, , реализовав его путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 000 000 руб.

И. предъявила встречные исковые требования к А.Ю.А. о признании договора ипотеки от 22 июля 2015 года недействительным в силу ничтожности, признании недействительным договора займа от 22 июля 2015 года в части уплаты долга по курсу доллара. В обоснование иска И. ссылалась на то, что А.Ю.А., зная о неблагоприятным материальных обстоятельствах И., использовал это, чтобы заключить с ней кабальный договор, выдавая деньги в рублях, но требуя его возврата фактически в долларах. А.Ю.А. предложил И. выдать деньги по договору займа лишь в случае подписания с ним договора ипотеки. Договор ипотеки фактически является договором залога на единственное жилье, которое имеется у И. и ее семьи.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 сентября 2016 года исковые требования А.Ю.А. удовлетворены частично.

Суд взыскал с И. в пользу А.Ю.А. сумму долга по договору займа в размере 823 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 430 руб.

В оставшейся части иска А.Ю.А. отказано.

Встречные исковые требования И. удовлетворены частично.

Суд признал недействительным договор ипотеки от 22 июля 2015 года, заключенный между И. и А.Ю.В.

В оставшейся части встречного иска И. отказано.

А.Ю.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части признания недействительным договора ипотеки и в части отказа в удовлетворении заявленного им требования об обращении взыскания на заложенное имущество отменить, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и неправильное применение норм материального права.

И. также подала апелляционную жалобу на решение суда, в которой просит изменить его в части суммы долга, ссылаясь на его частичное погашение, а также выражает несогласие с возложением на нее обязанности по возмещению А.Ю.А. расходов по уплате государственной пошлины.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. При этом договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно частям 1 , 2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии со статьей 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений статей 309 , 310 названного Кодекса, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца;

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом установлено и из материалов дела следует, что между сторонами 22 июля 2015 года заключен договор займа, в соответствии с которым А.Ю.А. передал в собственность И. денежные средства в размере 300 000 руб., что эквивалентно 5 263 долларам США, а И. обязалась возвратить сумму займа с процентами в общей сумме 444 000 руб., но не менее 7 795 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день расчетов, не позднее согласно графику платежей, указанному в договоре.

Исполнение обязательств И. обеспечивалось договором об ипотеке от 22 июля 2015 года, в соответствии с которым И. заложила А.Ю.А. принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, .

Обращаясь в суд с иском, А.Ю.А. ссылался на то, что заемные денежные средства И. в установленный срок возвращены не были.

Предъявляя встречные исковые требования, И. указывала на то, что договор займа в части условия о возврате денежных средств в долларах США является кабальной сделкой, договор ипотеки является ничтожным как не соответствующий требованиям закона, поскольку заложенная квартира является единственным пригодным для проживания И. жилым помещением.

Найдя установленными наличие между сторонами заемных правоотношений, нарушение И. обязательств по возврату денежных средств, доказательств возвращения которых не представлено, суд, с учетом положений статей 309 , 310 , 809 , 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, счел заявленные А.Ю.А. требования о взыскании с И. суммы долга обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводов о несогласии с выводом суда в данной части в апелляционной жалобе И. не содержится.

Разрешая требование И. о признании недействительным договора займа от 22 июля 2015 года в части уплаты по курсу доллара, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 421 , 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что И. не представлено доказательств того, что договор займа был заключен ею ввиду стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для нее условиях, чем воспользовался А.Ю.А.

Судебная коллегия соглашается с приведенным выводом суда по следующим основаниям.

В силу части 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу положений части 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации права для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность следующих условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде. Отсутствие одного из названных условий влечет отказ в удовлетворении иска о признании сделки кабальной.

При этом, под тяжелыми обстоятельствами следует понимать те, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки.

По мнению судебной коллегии, в рассматриваемом случае И. в материалы дела не представлено доказательств, позволяющих полагать, что на момент заключения оспариваемого договора она находилась в тяжелой жизненной ситуации, чем воспользовался А.Ю.А., склонив ее к совершению сделки. Определяя размер подлежащих взысканию в пользу А.Ю.А. денежных средств, суд принял представленный последним расчет задолженности на сумму 823 000 руб., который И. оспорен не был, и взыскал с И. в пользу А.Ю.А. сумму долга в указанном размере.

В апелляционной жалобе И. указывает на то, что сумма подлежащих взысканию денежных средств подлежит уменьшению на 90 057 руб. 82 коп. ввиду того, что А.Ю.А. не были учтены платежи, совершенные ею на сумму 27 619 руб., на сумму 14 438 руб. 82 коп., , , и на сумму по 12 000 руб.

Судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы И. о необходимости исключения из взысканной судом суммы долга денежных средств в размере 14 438 руб. 82 коп., поскольку копия квитанции от о внесении платежа на счет А.Ю.А. была представлена в суд первой инстанции, ее оригинал представлен И. в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Оснований же для учета при определении размера взыскиваемой задолженности остальных платежей судебная коллегия не усматривает, поскольку из решения суда усматривается, что сумма в размере 27 620 руб. была учтена судом первой инстанции, квитанция от суду первой инстанции И. не предоставлялась и приложена к апелляционной жалобы в виде копии, ее оригинал суду апелляционной инстанции представлен не был, остальные же платежи, на которые ссылается И. были произведены ею после вынесения судом обжалуемого решения, таким образом, могут быть учтены на стадии исполнения решения суда.

Таким образом, решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 сентября 2016 года в части взыскания суммы долга подлежит изменению, взыскав с И. в пользу А.Ю.А. сумму долга по договору займа в размере 808 561 руб. 18 коп. (823 000 — 14 438,82).

Отказывая А.Ю.А. в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество — 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, , путем реализации с публичных торгов, и удовлетворяя встречное требование И. о признании договора ипотеки недействительным, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 166 , 167 , 168 , 169 , 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2 , 5 , 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации, содержащимися в Определениях N 13-О-О от 17 января 2012 года, N 10-О-О и N 12-О-О за 2012 год, и установив, что переданное И. в залог имущество является для нее единственным пригодным для постоянного проживания помещением, пришел к выводу о том, что заключенная между сторонами сделка в части залога квартиры не соответствует требованиям залога, в связи с чем, договор займа в данной части является недействительным, и оснований для обращения взыскания на заложенное имущество не имеется.

Судебная коллегия, соглашаясь с доводами апелляционной жалобы А.Ю.А., находит выводы суда в данной части основанными на неверном толковании норм материального права ввиду следующего.

Согласно статье 79 Федерального закона «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно частям 1 и 2 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обстоятельство же того, что заложенное жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для гражданина-должника, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор ипотеки, зарегистрированный в установленном порядке, соответствует требованиям действующего законодательства и оснований для признания заключенного между сторонами договора ипотеки недействительным у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем, обжалуемое решение в данной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении соответствующих требований И.

Ввиду установления факта нарушения И. обеспеченных ипотекой обязательств по договору займа, в соответствии с положениями статей 334 , 348 , 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статей 54 , 77 , 78 Федерального закона «Об ипотеке ( залог недвижимости )» в отсутствие предусмотренных законом оснований, исключающих возможность обращения взыскания на заложенное имущество, судебная коллегия находит подлежащим удовлетворению требование А.Ю.А. об обращении взыскания задолженности по договору найма на предмет ипотеки — 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, , путем реализации на публичных торгах, отменив решение суда об отказе в удовлетворении данного требования.

Обращаясь в суд, А.Ю.А. просил определить начальную продажную стоимость заложенного имущества равной 1 000 000 руб. в соответствии с пунктом 4 договора ипотеки от 22 июля 2015 года.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом ( часть 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом .

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В частности, в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом.

В суде апелляционной инстанции И. заявила ходатайство о назначении по делу судебной товароведческой экспертизы для определения рыночной стоимости заложенного имущества, не соглашаясь с его оценкой в заключенном сторонами договоре ипотеки.

Согласно выводу экспертного заключения ООО «Городская экспертиза» N. полученного на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29 марта 2017 года, рыночная стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, , по состоянию на составляет 1 575 000 руб.

Учитывая, что стоимость заложенного имущества определена сторонами без определения его действительной (рыночной), что впоследствии может привести к нарушению прав должника, судебная коллегия, определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, находит возможным руководствоваться вышеприведенным заключением судебной экспертизы, которое в полном объеме отвечает требованиям статей 55 , 59 — 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не было оспорено сторонами.

Таким образом, в соответствии с требованиями пункта 4 части 2 статьи 54 статьи Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости)» начальная продажная стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, , составит 80% от ее рыночной стоимости, определенной заключением эксперта, 1 260 000 руб. (1 575 000 — (1 575 000 х 20%).

Ввиду изменения решения суда в части взыскания суммы долга и отмены решения суда в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, решение суда в части взыскания расходов по уплате государственной пошлины подлежит изменению, взыскав с И. в пользу А.Ю.А. в порядке статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные расходы в размере 11 585 руб. 61 коп. (808 561,18 — 200 000) х 1% 5 200) 300).

В остальной части решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 сентября 2016 года подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 сентября 2016 года в части взыскания суммы долга по договору займа, расходов по уплате государственной пошлины изменить.

Взыскать с И. в пользу А.Ю.А. сумму долга по договору займа в размере 808 561 (восемьсот восемь тысяч пятьсот шестьдесят один) рубль 18 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 585 (одиннадцать тысяч пятьсот восемьдесят пять) рублей 61 копейка.

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 сентября 2016 года в части признания недействительным договора ипотеки, в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество отменить.

В удовлетворении встречного требования И. к А.Ю.А. о признании недействительным договора ипотеки от 22 июля 2015 года отказать.

Обратить взыскание на заложенное имущество — 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, , путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 260 000 (один миллион двести шестьдесят тысяч) рублей.

В остальной части решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 сентября 2016 года оставить без изменения.

Источник: https://advokat-malov.ru/zakony-i-kodeksy/zakon-ob-ipoteke-zaloge-nedvizhimosti/glava-xiii--osobennosti-ipoteki-zhilyh-domov-i-kvartir/statya-78--zakon-ob-ipoteke-(zaloge-nedvizhimosti)/sud-praktika-k-state-78-zakon-ob-ipoteke-(zaloge-nedvizhimosti)-52471.html

Как спасти ипотечную квартиру

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

На ипотечную квартиру можно обратить взыскание даже если она является единственным жильем для должника и членов его семьи и даже если имеются несовершеннолетние дети или иные нетрудоспособные лица. Имущественный (исполнительский) иммунитет на такие квартиры не распространяется.

Однако в некоторых случаях момент расставания с ипотечной квартирой можно сильно оттянуть или даже вовсе его избежать. Для этого надо знать некоторые юридические тонкости.

Для простоты изложения будем считать, что ипотекой квартиры обеспечено обязательство заемщика перед банком по кредитному договору.

Обращение взыскания на ипотечную квартиру возможно только по решению суда.

При этом, в силу п.2 ст.348 ГК суд не обратит взыскание на квартиру, если допущенное должником нарушение кредитного договора незначительно и размер требований банка вследствие этого явно несоразмерен стоимости квартиры.

Предполагается, что нарушение кредитного договора незначительно, если период просрочки составляет менее 3 месяцев.

Предполагается, что размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенной квартиры, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости квартиры.

Причем необходимо, чтобы оба эти условия соблюдались одновременно — второе условие должно быть следствием первого.

Для обязательств, исполняемых периодическими платежами (а практически все кредитные договоры к ним относятся) законодатель в п.3 ст.348 ГК предусмотрел еще одно основание для обращения взыскания на предмет залога — при нарушении сроков внесения платежей более 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд (если иное не предусмотрено договором). Причем в данном случае размер просрочки значения не имеет. То есть, можно сказать, что правило п.3 ст.348 ГК является исключением из правила п.2 ст.348 ГК.

Таким образом, в случае неисполнения кредитного договора основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру могут быть как условия, предусмотренные п.2 ст.348 ГК ( значительное нарушение — более 3 месяцев просрочки на общую сумму более 5% стоимости квартиры ), так и условие, предусмотренное п.3 ст.348 ГК ( систематическая просрочка внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев ).

Однако заемщику не стоит сильно рассчитывать на то, что пункты 2 и 3 ст.348 ГК защитят его от потери заложенной квартиры.

Дело в том, что согласно п.2 ст.811 ГК при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. Данная норма применима и к кредитным договорам.

В результате, даже в случае незначительной единоразовой просрочки внесения очередного платежа, банк вправе потребовать досрочно вернуть всю оставшуюся сумму кредита вместе с процентами. Если в течение 3 месяцев и 7 дней (п.2 ст.314 ГК) заемщик не сможет уплатить банку эти деньги, то условие п.2 ст.348 ГК о значительном нарушении будет считаться соблюденным и банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Что же делать, если банк обратился в суд с требованием обратить взыскание на квартиру?

Как правило в подобных ситуациях спасти должника может только п.4 ст.348 ГК, согласно которому должник вправе в любое время до реализации квартиры на торгах прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено .

Поэтому нужно как можно дальше оттягивать момент реализации квартиры и параллельно искать деньги для погашения долга.

Возможно у заемщика есть менее ценное чем квартира имущество, которое можно продать. Или можно искать вариант как перекредитоваться.

Оттягивать момент реализации квартиры можно путем затягивания судебного процесса по обращению взыскания на квартиру (см. нашу статью “Как затягивают рассмотрение дел в суде и как этому противостоять”) и обжалования действий судебного пристава-исполнителя.

Что можно и следует предпринять конкретно?

1. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит попытаться установить максимально высокую начальную продажную цену квартиры.

В этом случае снижается вероятность продажи квартиры на первых торгах. Рассчитывать на то, что не состоятся повторные торги, не стоит, так как после несостоявшихся повторных торгов банк скорее всего оставит квартиру за собой.

Если в деле имеется отчет оценщика, представленный банком, то результаты такой оценки можно обжаловать в отдельном суде и до рассмотрения этого спора попытаться приостановить производство по делу об обращении взыскания на квартиру.

В рамках дела по обращению взыскания на квартиру суд может назначить судебную оценочную экспертизу.

2. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит на основании п.3 ст.54 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)» подать заявление о предоставлении отсрочки реализации квартиры на 1 год.

3. Обжаловать решение суда об обращении взыскания на квартиру в апелляционном порядке, чтобы отсрочить его вступление в законную силу.

4. Обжаловать торги по продаже квартиры. Иногда для этого к участию в торгах привлекают дружественных лиц.

5. Просить суд приостановить исполнительное производство на основании ст.104.5 ФЗ “Об исполнительном производстве”.

6. Обжаловать действия судебного пристава-исполнителя.

Есть еще один вариант, при котором залог с квартиры снимается даже без погашения долга перед банком.

Такое может произойти, если в отношении заемщика будет возбуждена процедура банкротства и банк пропустит двухмесячный срок на включение своих требований в реестр требований кредиторов.

Правовые последствия пропуска этого срока предусмотрены в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»:

“ Если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве ”.

Для граждан, у которых нет иного жилья помимо ипотечной квартиры, такая “забывчивость” банка — большая удача.

Что в таком случае происходит с точки зрения закона?

В отношении квартиры начинает действовать исполнительский иммунитет, она не попадает в конкурсную массу гражданина (п.3 ст.213.25 Закона о банкротстве) и не может быть реализована в процедуре банкротства.

Если по окончании процедуры реализации арбитражный суд освободит гражданина от дальнейшего исполнения обязательств, то право залога на квартиру прекратится. На нее уже никто не сможет обратить взыскание (ст.446 ГПК). Квартира останется в собственности заемщика.

Источник: https://advokat-poluektov.ru/publish/kak-spasti-ipotechnuyu-kvartiru/