Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ответственность арендодателя за незаконную деятельность арендатора». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Сдала в аренду кабинет ИП для выполнения косметологических услуг. ИП в арендованном помещении, не имея лицензии (я это знаю), оказывает мед. услуги в косметологии. Я понимаю, что рискует и за все отвечает ИП. Но переживаю, есть ли риски в данной ситуации для меня? С моральной стороной все понятно. А как с юридической точки зрения меня можно привлечь к ответственности и за что?
При условии, что расчет с клиентами производит ИП. А также для случая , если деньги за ее услуги я буду принимать в свою кассу (о чем она очень просит).
Буду очень благодарна за ответ. Думаю, что он будет полезен широкой аудитории, ибо в наши кризисные времена, это очень распространенная практика.
Незаконная деятельность арендатора
Написать комментарий
Ocyщecтвлeниe пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти бeз peгиcтpaции имeeт мecтo, кoгдa в Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe юpидичecкиx лиц и Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй oтcyтcтвyeт зaпиcь o coздaнии тaкoгo юpидичecкoгo лицa или пpиoбpeтeнии физичecким лицoм cтaтyca индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля либo coдepжитcя зaпиcь o ликвидaции юpидичecкoгo лицa или пpeкpaщeнии дeятeльнocти физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Taкaя cитyaция мoжeт cлoжитьcя, ecли лицo: зaнимaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa или coздaeт кoммepчecкyю opгaнизaцию бeз oбpaщeния зa peгиcтpaциeй в opгaны нaлoгoвoй инcпeкции, пoдaeт дoкyмeнты нa гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти и зaнимaeтcя eю, нe дoжидaяcь пpинятия peшeния пo eгo вoпpocy, пoлyчaeт oткaз (кaк зaкoнный, тaк и нeзaкoнный) в гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, и, тeм нe мeнee, пpoдoлжaeт ocyщecтвлять пpeдпpинимaтeльcкyю дeятeльнocть.
Нe oтpицaя и нe oпpoвepгaя пoзицию aвтopa, чтo тaкaя дeятeльнocть нaпpaвлeнa нa cиcтeмaтичecкoe извлeчeниe пpибыли, зaмeтим, чтo дoгoвop бытoвoгo пpoкaтa нeпpимeним к apeндe здaний и coopyжeний, пpeдycмoтpeннoй cт. 650 ГК PФ. B дoгoвope пpoкaтa, кaк извecтнo, cyбъeктoм пpaвooтнoшeний (apeндaтopoм) являeтcя индивидyaльный пpeдпpинимaтeль, чтo нaпpямyю cлeдyeт из coдepжaния cт. 625 ГК PФ, a в cт. 650 тaкoгo тpeбoвaния нe coдepжитcя. Ccылкa нa Oбщepoccийcкий клaccификaтop видoв экoнoмичecкoй дeятeльнocти, пpoдyкции и ycлyг (OК 004-93, дaлee – Клaccификaтop), yтвepждeнный пocтaнoвлeниeм Гoccтaндapтa Poccии oт 06.08.1993 № 17, в кoтopoм тaкoй вид дeятeльнocти пpeдycмoтpeн, eщe нe являeтcя дoкaзaтeльcтвoм тoгo, чтo физичecкoe лицo дoлжнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Кaк cлeдyeт из пpeaмбyлы Клaccификaтopa, oн пpeднaзнaчeн для иcпoльзoвaния в кaчecтвe eдинoгo языкa oбщeния пpoизвoдитeлeй и пoтpeбитeлeй видoв пpoдyкции и ycлyг, a тaкжe для oпиcaния и peгyлиpoвaния нaциoнaльнoй экoнoмики PФ.
B нayчныx пyбликaцияx выcкaзывaютcя и пpoтивoпoлoжныe мнeния o cдaчe внaeм нeжилoй нeдвижимocти. Нaпpимep, C.Н. Шaляeв пpиxoдит к вывoдy, чтo дeйcтвyющим зaкoнoдaтeльcтвoм в нacтoящee вpeмя нe пpeдycмoтpeны ocoбыe cлyчaи, кoгдa физичecкиe лицa, cдaющиe в apeндy жилыe пoмeщeния, oбязaны зapeгиcтpиpoвaтьcя в нaлoгoвыx opгaнax пo мecтy житeльcтвa в кaчecтвe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй. Oни мoгyт этo cдeлaть тoлькo в дoбpoвoльнoм пopядкe4.
Чтoбы пoнять, являeтcя ли cдaчa нeжилыx пoмeщeний пo дoгoвopaм apeнды пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью и тpeбyeт ли oнa peгиcтpaции физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля, oбpaтимcя к дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy и eгo пpимeнeнию.
Paзъяcнeния Mинфинa Poccии. Нopмa cт. 171 УК PФ, кaк извecтнo, являeтcя блaнкeтнoй. Oнa oтcылaeт нac к yпoмянyтoй cт. 2 ГК PФ. Oднaкo п. 3 cт. 2 ГК PФ нe дaeт oднoзнaчнoгo oтвeтa нa пocтaвлeнный вoпpoc. Pacкpывaть ee coдepжaниe пpимeнитeльнo к paзличным видaм дeятeльнocти cлeдyeт, oпиpaяcь нa paзъяcнeния opгaнoв влacти PФ, нaдeлeнныx пpaвoм дaвaть пoдoбныe paзъяcнeния в cooтвeтcтвии c иx пoлнoмoчиями. Taкиe paзъяcнeния, в чacтнocти, дaны в пиcьмax Mинюcтa и Mинфинa Poccии.
3aбeгaя впepeд, мoжнo cкaзaть, чтo и aнaлиз пиceм Mинфинa Poccии, кoтopый бyдeт пpивeдeн нижe, нe пoзвoляeт дaть oднoзнaчный oтвeт нa пocтaвлeнный вoпpoc. Taк, xapaктepнo пиcьмo Mинфинa Poccии oт 14.01.2005 № 03-05-01-05/3, oтвeчaющee нa вoпpoc нaлoгoплaтeльщикa, oбязaн ли гpaждaнин, являющийcя coбcтвeнникoм нeжилoгo пoмeщeния в мнoгoэтaжнoм жилoм дoмe и cдaющий eгo в apeндy пo дoгoвopy кoммepчecкoй фиpмe, зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля и yплaчивaть нaлoг. B пиcьмe oтмeчaeтcя, чтo «…зaкoн cвязывaeт нeoбxoдимocть peгиcтpaции физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля c ocyщecтвлeниeм им дeятeльнocти ocoбoгo poдa, a нe пpocтo c coвepшeниeм вoзмeздныx cдeлoк. Caмoгo пo ceбe фaктa coвepшeния гpaждaнинoм cдeлoк нa вoзмeзднoй ocнoвe для пpизнaния гpaждaнинa пpeдпpинимaтeлeм нeдocтaтoчнo, ecли coвepшaeмыe им cдeлки нe oбpaзyют дeятeльнocти.…O нaличии в дeйcтвияx гpaждaнинa пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти мoгyт cвидeтeльcтвoвaть, в чacтнocти, cлeдyющиe фaкты: изгoтoвлeниe или пpиoбpeтeниe имyщecтвa c цeлью пocлeдyющeгo извлeчeния пpибыли oт eгo иcпoльзoвaния или peaлизaции, xoзяйcтвeнный yчeт oпepaций, cвязaнныx c ocyщecтвлeниeм cдeлoк, взaимocвязaннocть вcex coвepшeнныx гpaждaнинoм в oпpeдeлeнный пepиoд вpeмeни cдeлoк, ycтoйчивыe cвязи c пpoдaвцaми, пoкyпaтeлями, пpoчими кoнтpaгeнтaми.
Пpи нaличии дocтaтoчныx ocнoвaний cчитaть, чтo вышeyкaзaнныe пpизнaки имeютcя в нaличии, физичecкoe лицo oбязaнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa. Taким oбpaзoм, ecли cдaчa имyщecтвa в apeндy ocyщecтвляeтcя пpи нaличии вышeyкaзaнныx пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, физичecкoe лицo oбязaнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa и yплaчивaть нaлoг c cooтвeтcтвyющиx дoxoдoв в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля…».
Oтвeт, coдepжaщийcя в пиcьмe, cтaл oбpaзцoм для oтвeтoв гpaждaнaм oбpaщaвшиxcя зa paзъяcнeниями в Mинфин, Mинюcт и нaлoгoвыe opгaны c пoдoбными вoпpocaми5.
Apбитpaжнaя пpaктикa. Пepeчeнь пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти в cвязи co cдaчeй в apeндy нeжилoгo пoмeщeния вocпpoизвeдeн в pядe пocтaнoвлeний фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв6.
Paзъяcнeния нaлoгoвыx opгaнoв. Кaк cлeдyeт из пиcьмa УФНC Poccии пo г. Mocквe oт 25.01.2008 № 18-12/3/005988, физичecкиe лицa, yчacтвyющиe в apeндныx oтнoшeнияx и (или) cдeлкax пo кyплe-пpoдaжe пpинaдлeжaщeгo им нa пpaвe coбcтвeннocти имyщecтвa, нe oбязaны пoлyчaть cтaтyc индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. УФCН yкaзывaeт, чтo дoxoды, пoлyчaeмыe физичecкими лицaми oт cдaчи в apeндy (внaeм) и (или) peaлизaции движимoгo или нeдвижимoгo имyщecтвa, yкaзaны в cт. 208 НК PФ кaк caмocтoятeльный вид дoxoдoв, являющийcя oбъeктoм нaлoгooблoжeния НДФЛ. B пиcьмe ФНC Poccии oт 04.05.2008 № 04-2-03/2113 имeeтcя ccылкa нa cт. 608 ГК PФ, кoтopaя oпpeдeляeт, чтo пpaвo cдaчи имyщecтвa в apeндy пpинaдлeжит eгo coбcтвeнникy и никaкиx иныx тpeбoвaний к cтaтycy apeндoдaтeля гpaждaнcким зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
B пиcьмe УФНC Poccии пo г. Mocквe oт 25.01.2008 № 18-12/3/005988 тaкжe гoвopитcя, чтo «экoнoмичecкaя дeятeльнocть имeeт мecтo в тoм cлyчae, кoгдa pecypcы, oбopyдoвaниe, paбoчaя cилa, тexнoлoгии, cыpьe, мaтepиaлы, энepгия (инфopмaциoнныe pecypcы) oбъeдиняютcя в пpoизвoдcтвeнный пpoцecc, цeлью кoтopoгo являeтcя пpoизвoдcтвo пpoдyкции (oкaзaниe ycлyг). Экoнoмичecкaя дeятeльнocть xapaктepизyeтcя зaтpaтaми нa пpoизвoдcтвo, пpoцeccoм пpoизвoдcтвa и выпycкoм пpoдyкции (oкaзaниeм ycлyг). Oб этoм гoвopитcя в Oбщepoccийcкoм клaccификaтope видoв экoнoмичecкoй дeятeльнocти OК 029-2001 (КДEC Peд. 1), yтвepждeннoм пocтaнoвлeниeм Гoccтaндapтa Poccии oт 06.11.2001 № 454-cт.».
За что арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности?
Bce cкaзaннoe пpивoдит к мыcли, чтo oднoзнaчнoй пoзиции o cдaчe в нaeм жилoй и нeжилoй нeдвижимocти кaк paзнoвиднocти пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, тpeбyющeй peгиcтpaции, нa ceгoдня нeт. Ecть лишь oтдeльныe мнeния. Taкaя cитyaция coздaeт пpaвoвyю нeoпpeдeлeннocть и пoбyждaeт зaинтepecoвaннoe лицo (apeндoдaтeля) пocтyпaть иcxoдя из coбcтвeнныx пpeдcтaвлeний o нyжнocти или нeнyжнocти peгиcтpaции в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля.
Пpичин тaкoгo пoлoжeния нecкoлькo. Этo нecoвepшeнcтвo кoнcтpyкции нopмы cт. 171 УК PФ, нeчeткocть oпpeдeлeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти в ГК PФ пpимeнитeльнo к peшaeмoмy нaми вoпpocy, пoзиция Bepxoвнoгo Cyдa PФ, нe oтличaющaяcя пpaвoвoй oпpeдeлeннocтью.
Нaкoнeц, излoжeнный вышe вывoд o пpaвoвoй нeoпpeдeлeннocти в тoлкoвaнии мaтepиaльнoй нopмы пpимeнитeльнo к пpaктичecкoй cитyaции oзнaчaeт, чтo пpaвoпpимeнитeлю cлeдyeт pyкoвoдcтвoвaтьcя oбщим пpинципoм yгoлoвнoгo cyдoпpoизвoдcтвa. B чacтнocти, пpинципoм, зaкpeплeнным в ч. 3 cт. 14 УПК PФ «Пpeзyмпция нeвинoвнocти». Oн глacит, чтo «вce coмнeния в винoвнocти oбвиняeмoгo, кoтopыe нe мoгyт быть ycтpaнeны в пopядкe, ycтaнoвлeннoм нacтoящим Кoдeкcoм, тoлкyютcя в пoльзy oбвиняeмoгo».
Cyбъeктивнoй cтopoны cocтaвa пpecтyплeния нeт. Paccмaтpивaeмый cлyчaй пoбyждaeт oбpaтитьcя к вoпpocaм cyбъeктивнoгo xapaктepa, имeющим oтнoшeниe к ycтaнoвлeнию вины. Дoлжнo ли лицo, coвepшaя дeйcтвия, cocтaвляющиe oбъeктивнyю cтopoнy пpecтyплeния, пpeдycмoтpeннoгo cт. 171 УК PФ, coзнaвaть, пoмимo фaктичecкиx oбcтoятeльcтв coвepшaeмoгo им дeяния, eгo oбщecтвeннyю oпacнocть и нeзaкoнный, пpoтивoпpaвный xapaктep cвoeй дeятeльнocти?
Oбpaтимcя к нopмe cт. 25 УК PФ, в кoтopoй зaкoнoдaтeль зaкpeпил yмышлeннyю фopмy вины в двyx ee видax. Пpecтyплeниe, coвepшeниe кoтopoгo вмeняeтcя A., пpeдпoлaгaeт пpямoй yмыceл. Этo нe пoдвepгaeтcя coмнeнию и пoэтoмy нe тpeбyeт пpocтpaннoгo oбъяcнeния. Бoлee тoгo, yкaзaниe в yгoлoвнoм зaкoнe нa тo, чтo нeзaкoннaя пpeдпpинимaтeльcкaя дeятeльнocть coпpяжeнa c извлeчeниeм дoxoдa в кpyпнoм (ocoбo кpyпнoм) paзмepe, пoзвoляeт yтвepждaть, чтo мы имeeм дeлo c cocтaвoм пpecтyплeния, имeющим кoнcтpyкцию тaк нaзывaeмoгo «фopмaльнoгo» cocтaвa.
Для coвepшeннoгo c пpямым yмыcлoм пpecтyплeния, имeющeгo кoнcтpyкцию «фopмaльнoгo» cocтaвa пpecтyплeния, нeoбxoдимo дoкaзaть, чтo лицo «ocoзнaвaлo oбщecтвeннyю oпacнocть cвoиx дeйcтвий (бeздeйcтвия)» и жeлaлo coвepшeния cвoиx дeйcтвий (к coжaлeнию, фopмyлa вины, coдepжaщaяcя в cт. 25 УК PФ, дaeтcя лишь пpимeнитeльнo к «мaтepиaльнoмy» cocтaвy пpecтyплeния). Чтo oзнaчaeт выpaжeниe «ocoзнaвaлo oбщecтвeннyю oпacнocть cвoиx дeйcтвий» пpимeнитeльнo к пpecтyплeнию, пpeдycмoтpeннoмy cт. 171 УК PФ, кaк, впpoчeм, и для иныx пpecтyплeний, coвepшaeмыx в cфepe экoнoмичecкoй дeятeльнocти, пpeдycмoтpeнныx глaвoй 22 УК PФ?
Пpoфeccop Б.B. Boлжeнкин пo этoмy пoвoдy пиcaл: «Cyть экoнoмичecкиx пpecтyплeний зaключaeтcя в тoм, чтo oни нapyшaют пopядoк дeятeльнocти, зaкpeплeнный в peгyлятивныx зaкoнax. Пoэтoмy coзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти coвepшaeмoгo в тaкиx cлyчaяx дeяния нeвoзмoжнo бeз ocoзнaния фaктa нapyшeния cooтвeтcтвyющeгo зaкoнa, пpaвилa, oбязaннocти, a oтcюдa мoжнo cдeлaть вывoд: coзнaниe пpoтивoпpaвнocти являeтcя cyщecтвeнным пpизнaкoм yмышлeннoй вины пpи coвepшeнии пpecтyплeний в cфepe экoнoмичecкoй дeятeльнocти»7. Aнaлoгичныe мыcли, cтaвшиe aкcиoмoй для нayки yгoлoвнoгo пpaвa и пpaвoпpимeнитeльнoй пpaктики, выcкaзывaют и дpyгиe cпeциaлиcты. Нaпpимep, пpoфeccop И.B. Шишкo пpиxoдит к вывoдy, чтo «нeзнaниe тaкиx зaпpeтoв или oбязaннocтeй иcключaeт ocoзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти иx «нapyшeния», пocкoлькy нe ocoзнaeтcя и caм фaкт нapyшeний.
Mыcлимo ли ocoзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти нeзaкoннoгo пpeдпpинимaтeльcтвa тeми, ктo нe oбpeмeнeн юpидичecкими знaниями?»8.
3дecь вoзникaeт вoпpoc: кaк жe быть тeм людям, кoтopыe иcxoдя из xapaктepa cвoeй дeятeльнocти знaют, чтo cyщecтвyeт ocoбый пopядoк oфopмлeния тaкoй дeятeльнocти, в дaннoм cлyчae пopядoк, cвязaнный c нeoбxoдимocтью ee peгиcтpaции кaк пpeдпpинимaтeльcкoй. Oтcyтcтвиe coбcтвeнныx знaний oбязывaeт лицo oбpaтитьcя к cпeциaлиcтaм, лицaм, cвeдyщим в oпpeдeлeннoй oблacти дeятeльнocти: юpиcтaм, cпeциaлиcтaм инoгo пpoфиля, и дeйcтвoвaть иcxoдя из пoлyчeнныx paзъяcнeний.
Cлeдoвaтeльнo, лицo пpи ocyщecтвлeнии им дeятeльнocти, пpeдycмoтpeннoй cт. 171 УК PФ, дoлжнo ocoзнaвaть oбщecтвeннyю oпacнocть и нeзaкoнный, пpoтивoпpaвный xapaктep cвoeй дeятeльнocти. Cooтвeтcтвeннo, вoзникaeт дpyгoй вoпpoc: coдepжитcя ли в дeйcтвияx лицa, cдaющeгo пpинaдлeжaщee eмy нa пpaвe coбcтвeннocти имyщecтвo в apeндy, cyбъeктивнaя cтopoнa пpecтyплeния, пpeдycмoтpeннoгo cт. 171 УК PФ, пpи ycлoвии, чтo этo лицo нe ocoзнaвaлo oбщecтвeннoй oпacнocти и пpoтивoпpaвнocти cвoиx дeйcтвий. Нa этoт вoпpoc cлeдyeт oтвeтить oтpицaтeльнo.
Oбщecтвeннaя oпacнocть дeяния oтcyтcтвyeт. Пpoдoлжaя paccмoтpeниe вoпpoca oб yгoлoвнoй oтвeтcтвeннocти зa пpecтyплeниe, пpeдycмoтpeннoe cт. 171 УК PФ, oтвeтим нa вoпpoc oбщecтвeннoй oпacнocти coвepшeннoгo A. дeяния. Этoт вoпpoc имeeт пpинципиaльнoe знaчeниe. Кaк извecтнo, ч. 2 cт. 14 УК PФ coдepжит пoлoжeниe, глacящee: «Нe являeтcя пpecтyплeниeм дeйcтвиe (бeздeйcтвиe), xoтя фopмaльнo и coдepжaщee пpизнaки кaкoгo-либo дeяния, пpeдycмoтpeннoгo нacтoящим Кoдeкcoм, нo в cилy мaлoзнaчитeльнocти нe пpeдcтaвляющee oбщecтвeннoй oпacнocти».
Для ответа на вопрос, можно ли изменить общее правило распределения обязанностей по охране окружающей среды и обращению с отходами между арендодателем и арендатором, необходимо проанализировать частноправовые и публично-правовые аспекты регулирования рассматриваемых взаимоотношений.
[1] Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство: диссертация кандидата юридических наук. М.: ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия», 2016. С. 15–42.
[2] См., например, письмо Росприроднадзора от 17.02.2015 № ОД-06-01-26/2389 «О предоставлении информации».
В.А. Белов, кандидат юридических наук, редактор Дайджеста новостей торгового и потребительского права юридического института «М-Логос»
Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник эколога» № 3, 2018.
Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок
Если арендодатель не выполняет обязанность по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе по своему выбору:
— истребовать это имущество от арендодателя в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;
— потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
В спорной ситуации арендодатель должен доказать, что имущество действительно передано арендатору. Доказательством обычно является акт приема-передачи имущества. Если в аренду передается здание или сооружение, а также предприятие, составление такого акта обязательно (п. 1 ст 655, 659 ГК РФ). Если доказательств, что арендатор фактически пользовался имуществом, не имеется, и передача имущества в аренду не была документально оформлена, суд с большой степенью вероятности может удовлетворить требования арендатора, основанные на п. 3 ст. 611 ГК РФ (см. постановление Пятнадцатого ААС от 05.08.2008 N 15АП-4192/2008).
В случае обращения арендатора в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и удовлетворения такого иска, договор аренды считается расторгнутым с даты вступления судебного акта в законную силу (см. постановление Тринадцатого ААС от 06.03.2012 N 13АП-399/12). Однако договор может предусматривать и основания одностороннего отказа арендатора от его исполнения (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), в том числе вследствие неисполнения арендодателем обязанности передать имущество в аренду. В этом случае арендатору достаточно письменно уведомить арендодателя о расторжении договора (см. постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 N Ф05-1271/13).
Понятие убытков, в том числе для применения п. 3 ст. 611 ГК РФ, определяется в соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ. Согласно этой норме в состав убытков входит реальный ущерб — расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. По общему правилу убытки возмещаются в полном размере (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2 ст. 393 ГК РФ).
В соответствии с правовым подходом, выработанным в судебной практике, в спорной ситуации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ). Что касается упущенной выгоды, то в обоснование ее размера кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (п.п. 3, 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).
Ст. 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный действующим законодательством, а также договор, содержащий элементы различных договоров (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. В данном случае требования одной из сторон были основаны на применении правил договора хранения, элементы которого содержались в договоре аренды.
[3]
Ранее вопросы, связанные с договором субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, находились вне законодательного регулирования. В то же время судебно-арбитражная практика шла по пути необходимости защиты прав субарендатора и в том случае, если соответствующий договор аренды расторгнут. В подобных случаях суды считали, что договор субаренды сохранял свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду занимал арендодатель по основному договору аренды. Такая практика не имела под собой необходимой законодательной базы и основывалась исключительно на принципе целесообразности. После вступления в силу части первой ГК РФ (п. 3 ст. 308) она прекратила свое существование.
Ответственность арендодателя за незаконную деятельность арендатора если
- Неустойка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 746 c.
- Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.
- История и методология юридической науки. — М.: ИВЭСЭП, 2014. — 564 c.
- Ефименко, Е. Н. Корпоративные конфликты (споры). Учебно-практическое пособие / Е.Н. Ефименко, В.А. Лаптев. — М.: Проспект, 2015. — 240 c.
По закону владелец имущества обязан передать его в состоянии, предусмотренном договором. Это означает обязательную оговорку на этот счет — помещение, автомобиль или оборудование передается в пользование в «идеальном состоянии», «удовлетворительном техническом, позволяющем эксплуатацию по назначению» или с недостатками. Последние разделяются на следующие.
- Явные. Те, о которых собственник знает, и скрывать их нет смысла. Отражение в соглашении имеет значение для определения меры ответственности арендодателя в случае невозможности эксплуатации имущества.
- Скрытые. Те, о которых владелец не знал и не догадывался. Они могут проявиться в эксплуатации и причинить ущерб арендатору. Последний имеет право предъявить ущерб к взысканию или отказаться от аренды вообще.
Согласно положениям ст. 612 ГК РФ за имущество отвечает его хозяин вне зависимости от того, знал он о наличии недостатков, или нет. В этом же нормативе есть оговорка с условием, выполнение которого снимает с владельца все риски.
Указание явных дефектов в тексте соглашения избавляет от ответственности за возможные неприятные последствия. Эта норма предусмотрена в п.2 ст. 612 ГК РФ. Если собственник письменно подтвердил наличие дефектов до заключения сделки, а вторая сторона согласилась на свой страх и риск, то риски последствий возлагаются только на последнюю.
Но существует и ст. 611, предусматривающая передачу имущества, соответствующего не только договору аренды, но и своему назначению. Из этой нормы следует, что объект сделки должен быть пригодным для использования в любом случае.
В полное мере ответственность арендодателя по договору аренды распространяется только на переданное в пользование имущество. Он вправе наблюдать за его эксплуатацией и соответствием заявленной деятельности.
Если нежилое помещение сдано под аптечный пункт, а в нем по факту работает пивбар, то собственник может потребовать разрыва контракта (п.3 ст. 615 ГК РФ). Такое возможно только при условии письменной конкретизации цели аренды.
Это единственный аспект деятельности арендатора, на который можно влиять.
На доходы, получаемые от объекта аренды – коммерческой недвижимости, транспортного средства, оборудования, — имеет право только наниматель. Все заработанные им средства принадлежат только ему на основании ст. 606 ГК РФ.
По закону хозяин целиком отвечает только за свою собственность. Но он также обязан (согласно п. 1 ст. 616) выполнять его капитальный ремонт.
Обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии и текущему ремонту п.2 той же статьи ГК РФ возложена на арендатора.
Из этого следует, что если ему нанесен ущерб по причине отсутствия капремонта, то за него отвечает собственник.
Приведем два примера по найму офисного помещения.
- Для обеспечения безопасности арендатор установил охранную сигнализацию и сдал помещение под охрану. Офис обокрали – вынесли оборудование, сигнализация при этом не сработала, отряд охраны по этой причине своевременно не среагировал. В этом случае к хозяину никаких претензий – его помещение в целости и сохранности. Наниматель установил сигнализацию и не уделял внимания ее обслуживанию.
- Офис снят с уже установленной сигнализацией. Оплата услуг охранного агентства включена в арендную плату. Возникла такая же ситуация с взломом и кражей – сигнализация не сработала. Выяснилось, что несмотря на регулярные платежи, охранное агентство денег не получало и отключило сигнализацию в одностороннем порядке. Поскольку договор с ним заключал арендодатель, экплуатанта в известность никто не поставил. В этом случае весь его ущерб от кражи обязан компенсировать владелец помещения.
Кто отвечает за пожарную безопасность? По ст. 38 ФЗ-69 от 21.12. 1994 перед государством за соблюдение норм пожарной безопасности отвечает только хозяин. Кроме того, согласно ст. 611 он обязан передать нанимателю объект, соответствующий своему прямому назначению.
Арендодатель за арендатора не в ответе
Арендодатели, ведущие свою деятельность без договора, могут стать жертвами жилищных афер.
Мошенничество с недвижимостью – дело весьма прибыльное, недобросовестные съемщики становятся все более изобретательными с каждым годом.
Чаще всего используются две схемы.
Незаконное распоряжение недвижимостью. Схема пользуется популярностью у опытных аферистов. Они изготавливают поддельные документы, по которым приватизируют или продают землю или недвижимость.
Даже если на протяжении долгого времени наниматель жилья вел себя хорошо и квартира была в полном порядке, «сюрпризы» обнаружиться могут после того, как жилец съедет.
Например, он может забрать с собой бытовую технику или всю мебель. Все, что сможет сделать хозяин – пытаться найти недобросовестного съемщика самостоятельно и попросить у него все вернуть.
Совет юриста: избежать похищения материальных ценностей поможет официальный акт приема-передачи, в котором будет прописано все имущество, находящееся в квартире.
Когда действие договора аренды будет прекращено, владелец квартиры может тщательно все проверить и, при необходимости, взыскать с постояльца стоимость поврежденных вещей. Также заранее можно взять депозит, который будет удержан при нарушении прописанных правил пользования.
Отношения сторон, которые возникают при предоставлении объекта жилого фонда во временное пользование на возмездной основе описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, главах 34 и 35.
Еще один документ, регулирующий этот вид сделок с недвижимостью – Налоговый Кодекс, так как в соответствии с договором найма владелец жилья получает доход за сдачу внаем, то есть отношения носят возмездный характер.
В зависимости от того, какой правовой статус имеет владелец квартиры, доход облагается:
- В соответствии с главой 23 НК РФ – налогом на доходы физических лиц.
- В соответствии с главой 25 НК РФ – налогом на прибыль организаций.
- В соответствии с главами 26 часть 2 и 26 часть 5 Налогового Кодекса Российской Федерации – налогами, определенными в рамках специальных режимов налогообложения, в том числе упрощенной и патентной системы.
Рекомендация: Детально про налоги при сдаче квартиры читайте в этой статье.
Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.
Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Исходя из чего арендатор в рамках правоотношений, возникающих из Закона N 69-ФЗ, так же, как и собственник, признается лицом, уполномоченным владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Следовательно, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.
Аналогичного мнения в своих разъяснениях придерживается и Верховный Суд РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года»).
Так, Верховный Суд РФ указывает, что, поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Необходимо учитывать, что позиция Верховного Суда РФ основана на положениях утратившего силу Приказа МЧС России от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)», однако считаем возможным распространить представленные выводы Верховного Суда РФ и в отношении указанной ситуации по аналогии.
Таким образом, из совокупности указанных положений вытекает, что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.
В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.
Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.
Когда арендодатель в ответе за нелегальных мигрантов, нанятых арендатором
А размер арендной платы, то он не зависит от основного договора. При этом договор субаренды недвижимого имущества не подлежит гос регистрации, поскольку дополнительных обременений в отношении арендуемого имущества со стороны субарендатора не возникает. Перенайм – случай сингулярного правопреемства (частичного) – замена арендатора другим лицом. Т.е личность арендатора имеет значение для арендодателя, то требуется его согласие. Право пользования арендуемым имуществом – имущественное право и подлежит денежной оценке.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, а владельческий арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и своевременно производить текущий ремонт. В силу п.5 ст.614 ГК арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы, но не более чем за 2 периода подряд. Данная форма является диспозитивной, и стороны могут обусловить не применение этого правила.
По окончанию действия срока договора, а если он не предусмотрен, то по первому требованию, арендатор обязан вернуть тоже самое имущество в том же виде. Если имущество своевременно не возвращается, то продолжает взыскиваться арендная плата. Если договором была предусмотрена неустойка за несвоевременным возврат, то она приобретает характер штрафной неустойки. Если договором был предусмотрен срок для возврата имущества и по истечении данного срока арендатор продолжает им пользоваться без возражений арендодателя, то договор пролонгируется.
Если квартиросъемщик проявляет недобросовестность, отказываясь оплачивать аренду, идти на контакт с арендодателем и выбрав путь бегства, то собственник квартиры вправе подать исковое заявление по адресу сдаваемого в наем жилья. Согласно норме закона, односторонний отказ исполнения обязательств по письменно оформленному договору не допускается (ст.310 п.1 Гражданского кодекса), а в рассматриваемой ситуации невнесение арендной платы является именно односторонним отказом. При этом заметим, что законом допускается просрочка платы за арендуемое жилье, но не чаще двух раз (ст.619 Гражданского кодекса).
Опытные арендодатели берут с жильцов депозитную сумму оплаты последнего месяца проживания заранее, при заключении арендной сделки. Важно собирать расписки при каждой выплате цены аренды, эти документы понадобятся при финансовых конфликтах с арендаторами и принимаются в суде.
Нередкой проблемой становится отказ прежних квартирантов передавать ключи квартировладельцу при выезде из жилья. Между тем сохранение нанимателем доступа в ранее арендуемую квартиру по истечении или расторжение договора аренды является ограничением законных прав квартировладельца, установленных Жилищным кодексом (ст.1 п.2). Арендодатель вправе обратить в полицию с заявлением или попросту заменить замки на входной двери сдаваемого в наем жилья.
Случаи нанесения ущерба квартиросъемщиками имуществу или состоянию арендуемого жилья происходят часто. Это порча обоев, материалов отделки пола и потолка, поломка кухонной техники и предметов меблировки. Нередко жильцы выбрасывают что-то без спроса или забирают с собой по истечении договора аренды. Предупредить эти риски позволит подробный акт приема-передачи, подписываемый сторонами сделки по аренде перед их заселением.
При пропаже каких-либо указанных в акте приема-передачи вещей наймодателя по окончании аренды оплачивать их будет арендатор (ст.616 п.2 Гражданского кодекса). Но ответственности жильца по поломкам техники в снимаемой им квартире не возникает, если причины поломки не зависели от арендатора. Необходимо экспертное заключение по факту поломки оборудования.
Если не было актовой описи имущества, передаваемого жильцу вместе с квартирой, то остается лишь судебный порядок и доказать ущерб будет сложнее. Следует приложить к иску скриншоты переписки с арендатором и объявления о сдаче в аренду жилья с фотографиями, где хорошо заметна обстановка квартиры.
Составлять акт приема-передачи следует, даже если жилая недвижимость сдается без меблировки. Необходимо будет описать состояние стен, потолков и полов, сфотографировать интерьер каждого помещения перед заездом квартиросъемщика и приложить к акту, получив подписи арендатора на акте и каждой фотографии.
Если рассматривать бездоговорные арендные отношения со стороны арендодателя, то с финансовой позиции это выгодно. Не надо ни оформлять бумаги, ни уплачивать налоги. Но так как в последнее время государство ужесточило контроль за налоговыми отчислениями за совершаемые лицами сделки, обходить закон в арендных отношениях стало достаточно опасно.
Риск возникает еще и потому, что могут попасться недобросовестные арендаторы, которые могут не только не оплачивать жилье, но и причинить имуществу ущерб. При этом без договора доказать это будет проблематично.
Также недобросовестные или сомнительные арендаторы могут совершать действия, которые создают угрозу обществу. В этом случае, помимо ответственности за неуплату налогов, арендодатель вынужден будет оплатить штраф.
Бывают случаи, когда даже договорные арендные отношения приносят неприятности. Но, если законных арендодателей закон защищает, то незаконных – нет. Например, по вине арендатора может быть причинен вред имуществу собственника или третьих лиц. Взыскать ущерб с квартиросъемщика собственник не сможет, так как не будет документальных подтверждений того, что во время происшествия ответственность нес арендодатель.
Арендодатель может обратиться за защитой своих прав к государственным органам, но, во-первых, помочь ему вряд ли смогут из-за отсутствия документов, снимающих ответственность с собственника. Во-вторых, ему вменят ответственность за неуплату налогов.
Несмотря на большие риски и серьезную ответственность финансового плана, многие собственники занимаются незаконным предпринимательством. Поэтому существует много способов, с помощью которых государственные органы узнают о возможных бездоговорных квартиросъемщиках.
Чаще всего информация поступает от самих собственников, которым был причинен имущественный вред действиями квартиросъемщиков. Также много данных о недобросовестных арендаторов передается от соседей, которым эти квартиранты мешают (постоянный шум, хамство, нарушение закона тишины). Соседи жалуются в полицию, а те, в свою очередь, передают обнаружившиеся данные в налоговый орган.
Последнее время очень бдительно люди относятся к рядом живущим гастарбайтерам, поэтому если их рядом с жилым помещение много, соседи обращаются в полицию и Федеральную миграционную службу, которые также оповещают налоговую о выявленных нарушениях.
Чтобы стать арендатором и получать от этого дополнительный доход, не обязательно быть индивидуальным предпринимателем. Им может стать любое физическое лицо при соблюдении некоторых условий:
- Квартира должна быть застрахована;
- Необходимо дать объявление о сдаче в аренду;
- Нужно составить арендный договор на специальных бланках, в котором важно прописать все ключевые и важные для сторон условия договора.
Заверять договор аренды жилого помещения у нотариуса не обязательно. Это можно сделать, если одна из сторон проявляет инициативу в этом вопросе.
Российское законодательство поддерживает все варианты бизнеса, поэтому правотворческими органами выработано несколько вариантов, как можно арендодателям уплачивать налоги. Если собственник – физическое лицо, он уплачивает обычный НДФЛ – тринадцать процентов. Для лиц, занимающихся индивидуальным предпринимательством, предусмотрено три варианта налогообложения:
- Режим общего налогообложения;
- УСНО (система упрощенного налогообложения);
- Патентная система налогообложения.
Для предпринимателей на общем налогообложении размер налога составляет 20 % от стоимости аренды. Также необходимо подавать ежеквартальную декларацию в налоговый орган. Лица на упрощенной системе вправе выбирать один из двух вариантов: шесть % только с прибыли без расходов или 15 % с доходов, за исключением расходов. Декларация в этом случае подается один раз в год.
Многие предприниматели, которые серьезно занимаются арендой, как основным источником дохода, предпочитают использовать патентную систему. Для ее применения каждый субъект РФ определяет на основе законодательства потенциальную сумму годового дохода для каждого конкретного вида деятельности предпринимателей – налоговую базу. Налоговой ставкой считается 6 процентов. Предприниматели на патентной системе ежегодную декларацию не подают.
Помимо арендодателя, ответственной стороной также является и арендатор. При бездоговорном найме квартиросъемщик не регистрируется на занимаемой площади во время периода проживания, что прямо противоречит закону. Кроме того, ответственность дополнительно увеличивается, если квартиросъемщиком является иностранный гражданин.
Но по большому счету, привлечь к ответственности арендодателя за бездоговорные арендные отношения сложно, так как в таких отношениях чаще всего передача денег осуществляется без расписок.
Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).
При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ.
Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В договоре также можно предусмотреть возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66). Если арендатор в разумный срок погасил всю задолженность по арендной плате, то арендодатель не лишается права предъявить в суд требование о расторжении договора в связи с просрочкой арендатором срока внесения арендных платежей. Однако такое требование нужно заявить в суд в разумный срок с момента погашения арендатором всей суммы задолженности. В противном случае арбитражный суд может отказать арендодателю в иске о расторжении договора в связи с просрочкой арендных платежей. Такая правовая позиция содержится в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).
Вопрос: арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что арендодатель был неправомочен сдавать имущество в аренду. Как возразить на этот довод арендатора?
В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату.
В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Арбитражные суды не будут принимать во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не заплатил за такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным.
Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).
Вопрос: арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что договор аренды не зарегистрирован. Как возразить на этот довод арендатора?
В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату, если арендатор пользовался арендованным имуществом.
В ситуации, когда стороны подписали договор аренды недвижимого имущества, который подлежит регистрации, согласовали все существенные условия договора аренды, но при этом договор не зарегистрировали, то нужно исходить из следующего. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без замечаний и вносил арендные платежи, то между сторонами возникает обязательство, которое не может быть произвольно изменено по требованию одной из сторон. Если в договоре установлена неустойка, то она по требованию арендодателя также может быть взыскана с арендатора.
Такая правовая позиция содержится в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) и в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».
Арендатор с согласия арендодателя может передать арендуемое имущество или его часть в субаренду другому лицу. Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.
На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. В договоре стоит прописать санкции для арендатора за подобные нарушения. Например, «в случае передачи помещения или его части в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает неустойку в размере месячного размера арендной платы».
Нужно также иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды могут расценить как существенное нарушение договора аренды, являющееся основанием для расторжения договора (определение ВАС РФ от 10 октября 2008 г. № 13003/08, постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2008 г. № КГ-А40/6572-08 по делу № А40-9449/08-53-110, ФАС Уральского округа от 15 апреля 2004 г. № Ф09-970/04-ГК по делу № А60-6946/2003).
По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Оно должно быть в том же состоянии, что и на момент передачи его арендатору, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Таким образом, с арендатора можно взыскать санкции в следующих случаях.
1. При невозврате (несвоевременном возврате) имущества арендодателю.
В этом случае арендатор будет обязан заплатить за фактическое пользование имуществом за время просрочки и возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения. Арендодателю нужно иметь в виду, что начислить договорную неустойку на сумму задолженности по оплате за фактическое пользование имуществом арендодатель не вправе, поскольку договорные отношения уже прекращены. Однако арендодатель вправе начислить на эту сумму проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.
При просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков. По общему правилу, если за нарушение договора стороны предусмотрели неустойку, убытки взыскиваются с недобросовестного контрагента лишь в сумме, превышающей размер неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Иные правила будут применяться, только если их прописать в договоре.
Однако если арендатор допустил просрочку возврата имущества арендодателю, а в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, то убытки можно взыскать в полном объеме сверх неустойки, даже если это прямо не прописано в договоре. Иными словами, за несвоевременный возврат арендодателю его имущества с арендатора могут быть взысканы и неустойка, и полная сумма причиненных убытков, если только иное прямо не предусмотрено в договоре аренды (ч. 3 ст. 622 ГК РФ).
2. При возврате арендодателю имущества в ненадлежащем состоянии, то есть в ином, чем на момент передачи, за исключением нормального (естественного) износа.
Естественный износ подразумевает, что свойства и внешний вид имущества со временем могут меняться, причем независимо от того, кем это имущество будет использоваться – арендодателем, арендатором или иным лицом. Поскольку такое изменение происходит со временем независимо от воли сторон договора, то арендатор обязан вернуть имущество арендодателю с учетом тех же изменений, какие бы произошли, если бы помещение не было передано ему в аренду или было передано любому другому лицу.
В то же время в договоре это общее правило по соглашению сторон можно изменить (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, в договоре можно указать, что нежилое помещение будет возвращено арендодателю после текущего ремонта, который должен сделать арендатор по окончании срока аренды.
Возвращение имущества в надлежащем состоянии также предполагает, что не нарушены основные конструктивные характеристики передаваемого имущества. Так, нежилое здание, в котором была осуществлена перепланировка помещений, подлежит приведению в первоначальный вид, если стороны не договорились об ином. Арендатор должен вернуть недвижимое имущество той же площади и этажности, что и было передано по договору во временное владение и пользование.
Кроме того, недопустимы также иные изменения имущества, которые не изменяют его основных конструктивных характеристик (площадь, этажность и т. д.), но влияют на внешний вид имущества и на возможность его использования по назначению, а потому также являются существенными. Например, земельный участок, на котором были возведены временные сооружения, при отсутствии иного соглашения между сторонами по окончании срока аренды должен быть освобожден от указанных сооружений.
Если арендатор передаст имущество в ненадлежащем состоянии, от него можно потребовать возмещения причиненных убытков. При этом убытки будут включать в себя сумму, необходимую для приведения помещения в состояние, в котором помещение было передано арендатору. В договоре также можно прописать штрафную неустойку за подобные нарушения. В этом случае убытки будут взысканы с арендатора сверх неустойки.
r />
Пример из практики: суд признал неправомерными перепланировку и переоборудование помещения и взыскал с арендатора убытки
Истец (арендодатель) обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика (арендатора):
- задолженности по уплате арендных платежей;
- неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
- процентов за пользование чужими денежными средствами;
- убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Правовые отношения, возникающие между собственником и нанимателем, должны быть закреплены договором. Заставить нежелательного пользователя площади покинуть территорию, можно на основании поданной в отношении нанимателя претензии, даже без предварительного уведомления, если:
- Пропущены сроки внесения арендной платы.
- Игнорируется обязательство оплачивать коммунальные платежи и возник долг по счетам за свет, газ, воду.
- Помещения переданы в субаренду без согласования с собственником.
- Нежилые объекты используют не по назначению, указанному в договоре.
- Арендатор нарушает общественный порядок.
- Помещение умышленно испорчено или содержится в ненадлежащем порядке.
- Объект в аварийном состоянии и не отвечает нормам безопасности.
- Нарушены иные пункты, указанные в договоре аренды.
Если пользователь помещения нарушает пункты договора, арендодатель направляет претензию с требованием освободить площадь.
Иногда наниматель не виноват в необходимости разрыва арендных отношений:
- Закончился срок арендного договора.
- При наличии в договоре пункта, предусматривающего односторонний порядок расторжения.
- Суд признал соглашение с собственником недействительным, и потребовал освободить площадь. Арендодатель обязан вернуть полученные в счет аренды средства.
- Государство или муниципалитет изымают недвижимость для своих нужд, не по воле собственника.
- Меняется собственник недвижимости.
- Планируется сменить статус помещения, переведя его в жилой фонд.
В указанных выше случаях собственник направляет на имя арендатора уведомление о предстоящем выселении.
Отвечает ли арендодатель за нарушение прав арендатора третьими лицами?
Любые арендные отношения нуждаются в фиксации устных договоренностей. К сожалению, некоторые игнорируют значение письменных обязательств. Собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится. Если наниматель упорствует и не собирается самостоятельно освобождать занятую площадь, вопрос выселения решается в принудительном порядке. Проблема в том, что собственник не защищен от рисков порчи имущества или образования задолженности по коммуналке. Пользователь помещения ничем не ограничен в действиях, и вопрос взыскания компенсации за нанесенный ущерб придется решать в суде.
Арендный договор, как правило, заключают на срок до 11 месяцев, чтобы избежать регистрации долгосрочной аренды. Максимальный срок в рамках одного договора – 5 лет. Если в договоре содержится пункт, предусматривающий автоматическую пролонгацию, собственник, намеренный выгнать арендатора, должен оповестить о предстоящем разрыве договорных отношений заблаговременно.
Документ составляют в произвольной форме, учитывая обязательное включение следующей информации:
- сведения об арендаторе и арендодателе;
- идентификационные характеристики объекта (подробный адрес);
- основание для выселения;
- предоставленный на выполнение период (обычно 6 месяцев);
- дата, подпись, печать (если объект принадлежит юрлицу).
Передавая уведомление под роспись, исключают возможные споры о получении или крайней дате выселения. Если лично или через представителя арендатора вручить уведомление невозможно, организуют почтовую отправку с уведомлением, фиксируя факт передачи и дату.
Даже если заранее известно, что арендодатель будет против и проигнорирует требование, отправка уведомления – обязательная часть процедуры урегулирования перед тем, как отправиться в суд.
Если удалось выгнать арендатора во внесудебном порядке, не следует забывать о проверке возвращаемого имущества. Арендатор должен вернуть помещение в том же состоянии и комплектности, что и принимал в аренду. Акт-приема-передачи составляют и подписывают оба участника арендных отношений. Если не удается найти арендатора, составляют уведомление о подписании акта с оставлением права вскрыть помещение.
Если арендатор проигнорировал требование, помещение вскрывают в присутствии свидетелей, с ведением фотосъемки и видеозаписи, с подробным описанием того, что находится внутри. В случае порчи имущества, на основании фиксации принятия имущества арендодателем, удается взыскать компенсацию через Арбитражный суд.
Из КоАП РФ четко следует, что штрафовать по ч. 2 ст. 18.16 можно только лицо, которое: а) управляет; б) торговыми объектами.
На практике же проверяющие из миграционной службы часто не делают разницы между понятиями «компания, управляющая торговым объектом» и «компания — собственник помещений на торговом объекте». Если по документам вы владелец торгового центра, на территории которого обнаружили незаконного мигранта, — получайте штраф за чужие прегрешения. А между тем именно миграционный орган должен представить доказательства, что привлеченная к ответственности компания и есть тот самый управляющий субъект <4>. К сожалению, суды тоже далеко не всегда задаются вопросом, надлежащее ли лицо понесло наказание, по крайней мере, таких решений нам встретилось совсем немного <5>.
Также случается, что ФМС штрафует по ч. 2 ст. 18.16 КоАП опять-таки собственника обычного нежилого помещения, которое к тому же по документам не является торговым объектом. Так, на 470 000 руб. хотели «приговорить» администрацию одного городского поселения за то, что она сдала в аренду помещение под магазин предпринимателю, а тот взял в продавцы иностранку без разрешения на работу. Суд, отменяя штраф, указал миграционному органу, что, во-первых, администрация никаким торговым объектом не управляла, во-вторых, по правоустанавливающим документам сданное в аренду имущество — это просто нежилое помещение, не связанное с торговлей <6>.
Получается, что рискуют быть оштрафованными фирмы и предприниматели, сдающие в аренду любую коммерческую недвижимость. Успокаивает только то, что миграционная служба крайне редко посещает обычные офисные здания с целью проверок, ведь ловить им там — по сравнению с рынками и торговыми центрами — особо нечего.
А вот кто точно будет отвечать за чужих нелегалов по всей строгости — это компании, управляющие розничными рынками <7>, имеющие соответствующие разрешения <8>, выданные региональными властями <9>.
Ведь они в силу прямого указания в Законе должны <10>:
- обеспечивать соблюдение арендаторами правил привлечения к труду иностранных работников;
- с целью выявления нарушений в этой сфере ежедневно до открытия рынка проверять продавцов и их торговые места;
- контролировать, чтобы арендаторы соблюдали установленную на текущий год квоту (в 2013 г. — 0% <11>) на наем временно пребывающих иностранцев для торговли на рынках.
Примечание
В одном деле управляющая рынком компания пыталась воззвать к тому, что арендатор, нанявший нелегала, занимает торговое место на рынке самовольно, договор с ним не заключался и арендную плату он не вносил <12>. Но от штрафа это не спасло…
<4> Часть 1 ст. 65, ч. 4 ст. 210 АПК РФ.
<5> См., например, Решение Ленинградского облсуда от 21.09.2010 N 7-405/2010; Постановление ФАС МО от 14.11.2011 N А40-33477/11-21-237.
<6> Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 N А42-4106/2010.
<7> Пункт 7 ст. 3 Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ.
<8> Правила, утв. Постановлением Правительства РФ от 10.03.2007 N 148.
<9> См., например, Приложение N 2 к Постановлению Правительства Ленинградской области от 29.05.2007 N 121.
<10> Подпункты 7, 10 ч. 1 ст. 14, ч. 7 ст. 15, ч. 1 ст. 23 Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ.
<11> Постановление Правительства РФ от 01.12.2012 N 1243.
<12> Постановление 11 ААС от 10.05.2011 N А65-27345/2010.
Из анализа судебной практики видно, что у собственников торговых объектов и управляемых ими компаний есть шанс если не обезопасить себя от нападок проверяющих, то хотя бы отбить наложенный штраф в суде. Для этого нужно, чтобы:
- в договорах аренды были прописаны обязанность арендаторов соблюдать правила привлечения к труду иностранных граждан и санкции за нарушение этого условия;
- на территории торгового объекта проводились ежедневные (а лучше пару-тройку раз на дню) обходы торговых мест с целью выявления фактов незаконного найма мигрантов и заполнялся журнал регистрации проверок.
Для справки
При заключении договора о предоставлении торговых мест арендаторы должныв числе прочегопредставлять«управленцу»-арендодателюпереченьпривлекаемых к работепродавцовисведения о них, включающие в себя <13>:
— Ф.И.О. продавца;
— данные документа, удостоверяющего его личность;
— сведения о его гражданстве;
— данные его разрешения на работу.
Попытаться это сделать однозначно стоит, учитывая гигантскую сумму штрафа и тот факт, что с деньгами вам пришлось расстаться по вине арендатора. Шансы на успех возрастают, если в договоре аренды есть оговорка, что арендатор обязуется возместить все уплаченные арендодателем штрафы, наложенные на него в связи с тем, что арендатор незаконно нанял иностранного гражданина <21>.
Но помните: даже если суд встанет на вашу сторону, не факт, что вы получите с арендатора возмещение убытков. У него может попросту не оказаться денег, учитывая, что его самого наверняка тоже оштрафовали на такую же сумму по ч. 1 ст. 18.16 КоАП РФ за нарушение правил привлечения иностранцев к трудовой деятельности на торговых объектах.
Ответственность арендодателя за незаконную деятельность арендатора
18.9 КоАП РФ предоставление жилого помещения или транспортного средства либо оказание иных услуг иностранному гражданину или лицу без гражданства, находящимся в Российской Федерации с нарушением установленного порядка или правил транзитного проезда через ее территорию, влечет наложение административного штрафа: на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати пяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.
Как следует из данной нормы, правонарушением является не только предоставление жилого помещения или транспортного средства, но и оказание иных услуг.
В силу п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
По нашему мнению, предоставление нежилого помещения в аренду возможно рассматривать как оказание гражданину услуг по аренде нежилого помещения.
Следовательно, организация, которая в качестве арендодателя заключила договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, находящимся на территории РФ с нарушением установленного порядка, может быть привлечена к ответственности по ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ.
Данный вывод подтверждается судебной практикой.
В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.04.2012 N А45-8133/2011 суд указал, что оказание иностранным гражданам услуг в виде предоставления нежилого помещения для проживания охватывается диспозицией ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ.
Исходя из чего состояние помещения (соответствие нормативным требованиям) и прочие условия не являются существенными условиями договора и согласуются сторонами на добровольной основе.
При этом согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
А в силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В то же время, к примеру, согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее — Закон N 69-ФЗ) ответственными за нарушение требований пожарной безопасности среди прочих являются собственники имущества (арендодатели) и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (арендаторы). Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.
Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Исходя из чего арендатор в рамках правоотношений, возникающих из Закона N 69-ФЗ, так же, как и собственник, признается лицом, уполномоченным владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Следовательно, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.
Аналогичного мнения в своих разъяснениях придерживается и Верховный Суд РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года»).
Так, Верховный Суд РФ указывает, что, поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Необходимо учитывать, что позиция Верховного Суда РФ основана на положениях утратившего силу Приказа МЧС России от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)», однако считаем возможным распространить представленные выводы Верховного Суда РФ и в отношении указанной ситуации по аналогии.
Таким образом, из совокупности указанных положений вытекает, что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.
В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.
Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Договор найма нежилого помещения – группа условий, которая контролирует обязательства сторон. Основа контракта – § 1 «Общие положения об аренде» главы 34 «Аренда» Гражданского Кодекса Российской Федерации. Права и обязанности арендатора помещения обширнее.
Чтобы вам не столкнуться с трудностями дальнейшей аренды, ознакомьтесь с этой статьёй. Здесь представлены основные пункты прав и обязанностей между двумя сторонами письменного соглашения.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Арендатор – лицо или организация, берущее во временное пользование имущество, соответствующее предмету договоренности в рамках оговоренных условий.
- Пользоваться помещением по назначению и вещами, которые перешли по договорённости.
- Изменять целевое использование помещения с разрешения другой стороны.
- Поднимать вопрос об изменении стоимости.
- Передавать имущество другому лицу с позволения владельца.
- Извлекать доход от пользования помещением или его улучшения.
- Перезаключить договор на своё ИП или ООО. В таком случае оплата коммунальных услуг ложится на плечи плательщика.