Ответственность нотариуса при сделках с недвижимостью 2018

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ответственность нотариуса при сделках с недвижимостью 2018». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

15.12.2015

Даже при высокой ответственности и профессионализме нотариуса, случается, по его вине происходят ошибки, которые приводят к потерям для граждан и предпринимателей. Имущественная ответственность нотариуса и институт страхования гарантируют возмещение такого ущерба. По данным статистики, за несколько последних лет гражданам и юридическим лицам было выплачено несколько десятков миллионов рублей в качестве компенсации ущерба, возникшего в результате вины нотариуса. При этом процент ошибок нотариусов, ведущих к ущербу для граждан, остается крайне ничтожным.

Новые обязанности нотариуса при сделках с недвижимостью – что нужно знать?

Все это произойдет благодаря Федеральному закону РФ « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который одобрен Советом Федерации 28 июля 2018 года, и подписан Президентом РФ 3 августа 2018 года.

В соответствии с ним, уже через месяц, то есть с 1 февраля 2019 новые правила регистрации недвижимости вступят в действие, и нотариальная контора будет иметь обязанность по внесению документов в Росреестр.

С указанного момента нотариальные конторы переходят на новый формат взаимодействия с Росреестром, а именно: нотариус, удостоверивший сделку или же выдавший свидетельство о праве на наследство, обязан будет в тот же день направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

Дополнительных расходов гражданин никаких нести за это не будет, на прежней стоимости по оказанию услуг нотариусом это действие никак не отразится.

Законодателем в том числе предусмотрен специальный перечень оснований, когда фиксацию сделки нужно будет совершить нотариусу в том числе и на бумажном носителе.

Интересно, а можно ли будет, например, доверенность оформлять дистанционно– подать заявление, а потом забрать – без личной явки к нотариусу?! Нет, так как нотариус должен выяснить, что хочет гражданин, какую именно доверенность, какими полномочиями наделить доверителя.

Однако, в настоящее время подготовлен проект по совершению отдельных нотариальных действий дистанционно. Речь в нем идет, например, об обеспечении доказательств в интернете. В перспективе можно будет просто без явки подать такое заявление нотариусу и последний удостоверит его. Так же это касается вопроса о совершении исполнительных надписей, удостоверение перевода, и некоторых других документов, когда нотариус не проверяет истинных намерений, и без явки гражданина к нотариусу все понятно по документам

Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.

Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.

Полный комплект: зачем нужен нотариус в сделках с недвижимостью

К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.

Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.

Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон.

Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки.

И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть.

После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей.

Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали.

Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось.

Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус.

Государство выделило воспитаннику детского дома квартиру. Он решил ее приватизировать и для этого выдал соседу генеральную доверенность. Документы оформили у нотариуса, который подтвердил, что всё честно, добровольно и по закону.

А сосед взял и переоформил квартиру на себя. Когда подключился суд, выяснилось, что у бывшего собственника есть психическое расстройство. То есть он дееспособный, но иногда может не понимать, что делает.

Ссылки на нотариуса не помогли. Квартиру вернули прежнему владельцу.

Непонимание одним из участников сделки ее юридических последствий — то, чем часто пользуются мошенники. Человек может невнимательно прочитать значимый пункт договора, вторая сторона может ввести его в заблуждение или даже оказать на него давление.

Нотариусы тщательно разъясняют всем участникам сделки ее условия, рассказывают о правах и обязанностях сторон и убеждаются, что они понимают все правовые последствия заключаемого договора. На юридическом языке это называется проверкой соответствия воли и волеизъявления сторон. Она позволяет клиентам быть уверенными в безопасности сделки и в том, что в дальнейшем никто не сможет ее оспорить. Даже если одна из сторон заявит, что ее ввели в заблуждение или она действовала по принуждению, не понимала своих действий, — такие схемы часто встречаются в арсенале мошенников.

Регистрация сделок с недвижимостью — что изменилось с августа 2018 года

Прежде чем заверить сделку, нотариус проводит целый ряд обязательных процедур: подтверждает юридическую чистоту отчуждаемого объекта, устанавливает личность заявителей и проверяет их дееспособность, проводит правовую экспертизу предъявленных документов, убеждается в отсутствии производства по делу о банкротстве заявителей, а также в ряде других важных деталей. Работая с нотариусом, стороны могут быть абсолютно уверены в чистоте сделки.

Нередко в результате сделки могут пострадать лица, которые, казалось бы, вообще не имеют к ней отношения, — но с правовой точки зрения выступают такими же собственниками отчуждаемой недвижимости, как и заявленный в договоре продавец. Такими «скрытыми» (и зачастую даже намеренно) лицами, имеющими право на жилье, могут быть супруги и экс-супруги, несовершеннолетние дети, внезапно обнаружившиеся наследники, сособственники, имеющие право преимущественной покупки доли, и др. Нотариус тщательно проверит правоустанавливающие документы и семейное положение сторон, а также определит полный круг лиц, имеющих право пользоваться отчуждаемой недвижимостью и/или проживать в ней.

Нет ничего утомительнее сбора множество ценных бумажек из разных инстанций. Все нотариусы России работают по принципу одного окна, благодаря чему заявителям не приходится самостоятельно собирать нужные для сделки сведения и документы. Нотариус сам запрашивает все данные и получает их в максимально короткие сроки благодаря налаженному цифровому сотрудничеству между нотариатом и целым рядом ведомств и служб (ФНС, Росреестр, МВД, ЦБ РФ, ЕГР ЗАГС и др.). Нотариат сегодня — полноправный партнер электронного правительства, и пользоваться удобствами и преимуществами этого партнерства может любой желающий.

Права по удостоверенной нотариусом сделке согласно закону должны регистрироваться очень быстро, в течение одного рабочего дня. Причем нотариус сам направляет заявление в электронном виде в Росреестр и сам же выдает собственнику готовые документы с отметкой о регистрации. Эта услуга — неотъемлемая часть работы нотариуса при оформлении сделки, и она бесплатна.

Любой нотариальный акт, в том числе договор отчуждения недвижимости, по закону наделен повышенной доказательственной силой: его сложно оспорить в суде, в отличие от, например, обычной сделки в простой письменной форме. Кроме того, нотариусы вправе фиксировать процесс оформления сделки на видео и затем при необходимости предоставлять записи суду, где те послужат еще одним доказательством добросовестности участников сделки и правомочности действий нотариуса.

Каждый нотариус отвечает за результат своих действий не только лицензией и репутацией — он несет и полную имущественную ответственность. Если нотариус совершил профессиональную ошибку (например, пропустил какой-нибудь важный этап при оформлении сделки, сделал опечатку в тексте договора и т. д.), из-за которой одна из сторон понесла ущерб, его возместят в полном объеме, причем вне зависимости от величины убытков. Это возможно благодаря многоступенчатой системе страхования профессиональной ответственности нотариусов.

Сделки с людьми, признанными недееспособными, могут быть зарегистрированы только после удостоверения договора нотариусом.

Это значит, что, если пожилой человек, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, будет дарить квартиру или апартаменты родным, такую сделку можно провести только через нотариальное подтверждение.

Если вы решили купить квартиру у недееспособного человека, сделку тоже нужно удостоверить.

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры. Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно. При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей. Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность. А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Кто даст гарантию, что сделка была чиста?

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

В состав платы за работу нотариуса входит плата по госпошлине и нотариальный тариф. Все государственные пошлины установлены и перечислены в Налоговом кодексе, они едины во всех регионах России, а нотариальные тарифы установлены Основами о нотариате. Поэтому любой гражданин перед обращением к нотариусу может посмотреть в указанных документах размер госпошлины и нотариальный тарифы, которые ему придется уплачивать за предстоящую работу нотариуса.
Кроме госпошлины и нотариального тарифа клиент нотариуса оплачивает еще и услуги правового и технического характера. Цена таких услуг устанавливается региональной нотариальной палатой.
Знание суммы предстоящих трат убережет вас от переплат нотариусу.
Однако нужно помнить, что нотариус обязан разъяснять права и обязанности граждан, консультировать по правовым вопросам, проверять представленные ему документы и отправлять документы в Росреестр — это все является нотариальным действием и эта работа нотариуса включается в его нотариальный тариф, а потому дополнительно не оплачивается.

Дополнительно могут оплачиваться только услуги правового и технического характера, в Основах нотариата имеется указание, что такие услуги должны оплачиваться гражданами, но там нет ни слова о том, что такие услуги обязательны и они могут навязываться клиенту, даже если он их не просит, а напротив самостоятельно подготовил соответствующие документы, предназначенные к совершению нотариальных действий. Поэтому, если нотариус утверждает, что все обязаны оплачивать дополнительные услуги, то ему нужно возразить, что в Основах нотариата не указано о том, что такие услуги обязательны. Если бы законотворцы хотели сделать такие услуги обязательными, то они так бы и написали.

Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Покупатель, будь осторожен! Нотариальная сделка с недвижимостью!

Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

Кто участвовал в сделках купли-продажи недвижимости в 90-х годах вспомнит, а для остальных сообщу: до 1998 года в России все без исключения сделки с недвижимостью оформлялись исключительно в нотариальной форме. Как известно, никакой надежности, гарантированности прав и законности нотариальная монополия не принесла и была отменена.

С 2016 года в России снова начали вводить нотариальную монополию на сделки с недвижимостью, пока это касается сделок с долями в недвижимости, сделок, требующих согласования с опекой и сделок с недвижимостью принадлежащей ограниченно дееспособным лицам. Внесение изменений в законодательство проводилось под лозунгами защиты прав на жилье некомпетентных участников сделок (малоимущих, несовершеннолетних, инвалидов и т.д.) и декларировались цели изменений: уберечь собственников от мошенников и преступников всех мастей. Получилось, как всегда – нотариусам передана вся долевая недвижимость – и жилая и не жилая.

Начала нотариальной монополии внесены в Гражданский кодекс РФ, и перешли в новый закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с января 2017.

Ответственность нотариуса и регистратора при сделках с недвижимостью разграничат

– такие гарантии отсутствуют, поскольку в законодательстве России отсутствуют такие положения. Внесение таких положений в Российское законодательство очевидно приведет к злоупотреблениям со стороны нотариусов. Мне лично пришлось участвовать в нескольких судебных процессах в Москве, в которых активными участниками злоупотреблений (уголовных) с московской недвижимостью были именно московские и подмосковные нотариусы. Что бы было, если бы сделки этих специалистов было запрещено оспорить в суде?

Неоспоримость нотариальных сделок купли-продажи недвижимости, дарения, завещания и т.д. это миф, пропагандируемый в СМИ.

Вместе с тем, покупатели недвижимости по нотариальным сделка с 2017г. реально попадают в группу риска.

Дело в том, что новый закон 2017 года о государственной регистрации недвижимости содержит механизм, который неустранимо приводит в возможности злоупотреблений. А самый большой риск в сделках с недвижимостью – у покупателя. Так в статье 59 закона есть правило:

Проверка законности нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата.

По общему правилу запись о правах на недвижимость в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносит государственный регистратор после юридической экспертизы документов.

Приведенные правила статьи 59 закона означают, что по нотариальным сделкам государственный регистратор проверяет только факт удостоверения сделки нотариусом по электронной базе!

Законность удостоверенной нотариусом сделки купли-продажи недвижимости государственным регистратором не проверяется! То есть правильность проведения сделки (дееспособность участников сделки, полномочия участников, соблюдение прав третьих лиц, юридическая чистота истории недвижимости, и т.д.) государственный регистратор не проверяет.

Получается, что действия нотариуса, который за свои действия по удостоверению сделки получил вознаграждение от участников сделки, и является заинтересованным лицом, не контролируются независимым контролером – государственным регистратором.

Если раньше юридические дефекты сделок купли-продажи недвижимостью обнаруживались на этапе государственной регистрации и могли быть устранены, а заведомо незаконные сделки «разваливались» и интересы стороны сделки, таким образом, защищались, то теперь, с 2017 года, дефекты нотариальных сделок «будут вылезать» только после гос регистрации прав.

Соответственно, наибольший риск лег на покупателя!

Оспаривать дефектную сделку купли-продажи недвижимости будут в суде, и в случае ее недействительности, например не получено согласие второго супруга на продажу, квартиру вернут продавцу. А покупатель будет долго возвращать деньги.

Как видно, гарантий невозможности оспорить куплю-продажу нотариальная сделка не дает.

Закон так же не содержит таких правил. В случае споров будут действовать общие правила Гражданского кодекса РФ о реституции – возврат сторон сделки в первоначальное положение, какое было до начала исполнения сделки. Для этого придется получать соответствующее решение суда при оспаривании нотариальной сделки купли-продажи недвижимости (дарения и т.д.).

Страхование деятельности нотариуса, в этом случае продавцу не поможет, поскольку возмещение путем возврата проданной квартиры не возможна.

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно, длительно, и нервно для сторон сделки, а потому в такой сделке гораздо проще совершить ошибки, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости пройти остальные этапы сделки :

внести аванс за квартиру,

проверить историю квартиры,

проверить продавца,

подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,

совершить сделку,

организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя

сдать документы на регистрацию и получить их обратно

провести расчеты,

правильно завершить сделку.

Из приведенного перечня этапов сделки удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап или два, если нотариус проводит регистрацию прав собственности.

Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

одобрение объекта для ипотеки,

согласование условий купли-продажи с банком.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — то есть покупатель или продавец оплачивает полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? В таких случаях нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из сделок еще и с привлечением ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать. А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры. Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

Отказ от исполнения договора дарения

Отмена дарения

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Как оспорить договор

Договоры являются основанием возникновения и прекращения прав. Например, в результате совершения договора купли продажи квартиры у продавца право собственности на квартиру прекращается, а у покупателя — возникает. Разновидностей договоров существует много, совершаются договоры постоянно, и не редко договором нарушаются чьи-то права. Причем, не всегда нарушаются права сторон договора. Например, при не правильной продаже доли квартиры могут быть нарушены права одного или нескольких сособственников этой квартиры. При продаже квартиры, приобретенной в браке могут быть нарушены права одного из супругов. Возникает необходимость оспорить договор.

Оспорить договор — значит обратиться в суд с соответствующим иском.

Но это, что называется решение «в лоб». Опытный юрист, прежде чем обращаться в суд, всегда взвесит за и против, оценит перспективы дела с учетом доказательств, судебной практики. Дело в том, что одну и ту же цель, оспорить договор в суде, можно разными путями — подав различные иски.

Например, в России у супругов принято оформлять купленное в браке имущество на кого-то одного из супругов. И в определенный момент, обычно удачно предшествующий расторжению брака, это имущество оказывается подаренным родственнику этого супруга. В результате это имущество не подлежит разделу.

Или у одного из супругов до брака был дом, и во время брака этот дом преобразился в огромный особняк. А когда речь зашла о его разделе, тем паче если у супругов не один такой дом, оказывается, что он продан. И формально нарушения закона нет — ведь дом был добрачным имуществом, а значит личной собственностью одного супруга.

Как правильно поступить?

Правильно, обратиться к адвокату по недвижимости. Адвокат будет рассматривать как разрешить ситуацию, и оспаривание договора купли продажи дома в суде — только один из способов.

При постановке задачи оспорить договор многое зависит от вида договора, поскольку законом, для разных договоров установлены особенности, в том числе и по их расторжению.

Например, в отличие от купли продажи, даритель по договору дарения может 1) отказаться от исполнения договора дарения и 2) отменить дарение.

Введение в России фактически нотариальной монополии на совершение сделок с недвижимостью в частности обосновывалось не возможностью оспорить такие договоры и стремлением властей таким образом обеспечить стабильность на рынке недвижимости.

Адвокат по недвижимости, участвующий в судебных спорах по недвижимости, скажет, что это лукавство. Во всяком случае, действующее российской законодательство ни каким образом не защищает нотариальные сделки больше, по сравнению с простой письменной формой.

Наиболее ярко и общеизвестно — завещания. В России завещания оформляются исключительно в нотариальной форме, иные формы допускаются, но можно сказать, что это исключения из правила. Практика оспаривания нотариальных завещаний в России многолетняя и насчитывает десятки и сотни лет.

Не менее известны — споры по договорам ренты. Договор заключается исключительно в нотариальной форме. С успехом оспаривается.

Именно по этому, при покупке квартир адвокаты по недвижимости и юристы по недвижимости не рекомендуют покупать квартиры, в истории которых имеют место наследование или рента. И пусть с момента открытия наследства прошло много лет, а рента исполнена, возможность сюрпризов не исключить.

Аналогично для договора купли продажи квартиры, договора дарения квартиры если они оформлены в нотариальной форме — такие договоры так же могут быть успешно оспорены в суде.

Почему сделки с недвижимостью лучше оформлять через нотариуса

Речь идет о сделках по отчуждению недвижимости, которую может осуществить любой нотариус субъекта Российской Федерации, где находится имущество. Например, продавая дачу в Орехово-Зуево, сделку можно оформить у нотариуса в Серпухове. Эта норма содержится в том же законе, который повысил минимальный размер личного страхования профессиональной ответственности нотариуса.

Президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик пояснил: «Это положение направлено на обеспечение прав граждан, предоставление им удобного сервиса и позволит избежать дополнительных финансовых и временных затрат, с которыми раньше мог столкнуться человек при обращении к нотариусу».

Такой объект может быть продан, только если все собственники долей пришли к соглашению. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия дольщиков. У нотариуса должны присутствовать все собственники.

Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.

А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется. Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен.

Нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.

Если покупатель хочет купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги.

По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.

Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?

Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность

Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации

Например, когда он стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство.

Если в сделке есть несовершеннолетний покупатель, нотариальное удостоверение не требуется.

Также напоминаем, что во всех сделках с детьми нужно получать согласие органов опеки. Подробнее

Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.

Если залоговый объект находится в собственности у нескольких собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.

1. Подписание кредитного договора.

2. Подписание договора купли-продажи у нотариуса. Здесь потребуется и оригинал подписанного кредитного договора.

3. Выдача кредита. На сделке потребуется оригинал подписанного договора купли-продажи.

4. Расчеты по сделке и, наконец, подача документов на регистрацию в Росреестр.

При нотариальных сделках можно использовать сервис безопасных расчетов, а вот электронную регистрацию — нет.

Нотариус также потребуется при сделках с несовершеннолетним продавцом и при передаче в залог имущества, оформлено в долевую собственность.

3.07.2020 08:31 — гость —

А если продавать и покупать через МФЦ

3.07.2020 08:53 — гость —

Раэвелось паразитов.

3.07.2020 09:00 — гость —

нотариусы, риэлторы…. паразиты.

Анна Таволжанская, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, начала выступление с того, что постаралась объяснить главный принцип, положенный в основу нотариального удостоверения. Суть операции заключается в том, чтобы обеспечить максимально возможную бесспорность сделки. Нотариус прикладывает все усилия, чтобы в любом суде любой судья согласился, что процесс отчуждения недвижимости прошел легитимно. Что сделка законна.

Нотариус в процессе сделки является единственным лично не заинтересованным лицом. «Есть стороны сделки, у каждой из которых свой интерес, есть агенты с обеих сторон, отрабатывающие свои комиссионные и не всегда учитывающие интересы противоположной стороны. Нотариус же здесь – единственное беспристрастное лицо. Только он обратит внимание на интересы, цели и чаяния каждой стороны», – констатирует Анна Таволжанская. Цель нотариуса – не навредить ни одной из сторон и провести устойчивую, даже в случае судебных разбирательств, сделку.

Таким образом, все действия нотариуса в ходе удостоверения подчинены одной задаче: он стремится к максимальной бесспорности. Это означает, что, если есть сомнения, нотариус будет перестраховываться – требовать дополнительное документальное подтверждение по разным вопросам владения недвижимостью. И бессмысленно нотариуса за это осуждать.

Когда нужен нотариус в сделках с недвижимостью

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
снять комнату в квартире

купить дом
купить участок
снять дом

Давайте вначале выясним, когда договор купли-продажи недвижимости подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке.

Это всего три обстоятельства:

Недвижимость принадлежит несовершеннолетнему
Недвижимость принадлежит недееспособному взрослому
Недвижимость принадлежит нескольким правообладателям на праве общей долевой собственности (не путать с общей совместной!)
Требуется регистрация ипотеки(залога в пользу кредитора) долей в праве собственности.

Задача нотариуса — удостоверять сделки, обеспечивать их безопасность и правовую чистоту. Он изучает данные сторон и их документы, условия сделки, готовит договор купли-продажи, заверяет личности продавца и покупателя, добровольность совершаемых ими действий и подписи. Все это нужно, чтобы сделку было сложно признать недействительной и оспорить.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости редко используется при покупке новостроек. Обычно договоры готовятся юристами застройщика.

Нотариальное удостоверение договора обычно используется при покупке квартир на вторичном рынке жилья. Тут больше рисков — недееспособный продавец, права на квартиру третьих лиц, внезапные наследники, обременение на квартиру и пр.

Ходить к нотариусу не обязательно во всех остальных случаях. Можно сразу идти в Росреестр, если:

у квартиры один собственник;
все дольщики квартиры согласны на сделку;
квартира в новостройке;
покупаете или продаете квартиру через паевой инвестиционный фонд;
дарите квартиру.

Участники этих сделок сами решают надо им обращаться к нотариусу или нет. Договор по ним можно составить в простой письменной форме, подписать всеми собственниками долей недвижимости и зарегистрировать в Росреестре. Договор лучше составить с опытным риелтором или юристом. Не пользуйтесь типовым шаблоном из интернета — он может быть устаревшим или не учитывать специфику вашего случая. Договор купли-продажи — не то, на чем стоит экономить.

Несмотря на то, что во всех этих случаях ходить к нотариусу не обязательно, вы всегда обратиться к нему, если считаете, что это необходимо. Например, вы опасаетесь, что кто-то может оспорить сделку или вам так спокойнее. Но придется заплатить нотариальный тариф — он выше госпошлин за обязательное заверение — оплатить допуслуги.

Ответственность нотариуса по сделке ДКП, оформление с долями

Есть сделки, в которых по закону можно обойтись без нотариуса, но лучше перестраховаться и обратиться к нему.

Сложные альтернативные сделки, в которых может участвовать любое количество собственников и квартир. Участники таких сделок продают одну квартиру, чтобы купить другую — продавец одной квартиры является покупателем другой. Образуются цепочки собственников и договоров, в которых деньги вносит покупатель первой квартиры, а получает продавец последней. Такие сделки сложно организовать — если один из собственников передумает, вся цепочку распадется. Чтобы не сорвать сделки, проще всего провести их одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры быстро проходят регистрацию. Вероятность, что что-нибудь сорвется в разы ниже.

прием на сохранность финансовых средств, бумаг или иных документов;
оформление договора купли-продажи, дарственной или доверенности на представление интересов физического лица;
заверение завещания или соглашения;
проверка и заверение текста, переведенного с иностранного языка;
заверение копий различных документов и выписок из них;
определение подлинности подписи;
оформление морского протеста;
выдача документа о праве собственности (для супругов);
помощь в оформлении документов;
установление личности граждан, их места проживания;
удостоверение отказа в платеже по векселю;
передача заявления гражданину или компании.

В государственных учреждениях предоставляют следующие услуги:

опись и оценка имущества, получаемого в наследство;
оформление свидетельства о праве на наследство;
наложение запрета на распоряжение имуществом.

Для удостоверения сделок могут понадобиться документы, которые нотариус запрашивает по электронным каналам связи. В случае установления личности у него не должно быть сомнений в подлинности предъявленных документов.

Для проверки документов он делает запросы через специальную систему в органы Росреестра, Кадастровую палату или налоговые учреждения. По его запросу федеральные структуры обязаны представить информацию об их действительности.

Зачастую нотариус делает запросы для оформления наследственных прав. Производятся запросы в банки и регистрирующие органы для подтверждения наличия наследственной массы. В некоторых случаях перед совершением нотариальных действий нотариус производит запросы заинтересованным лицам об отсутствии у них возражений.

Нотариальным кодексом РФ установлены нормы профессиональной этики, которые действуют для специалистов частной практики. Работникам нотариата запрещается обнародовать документы, с которыми они работали в ходе нотариальных действий, а также разглашать какую-либо информацию по обращению к ним граждан.

Такое положение действует и после увольнения или ухода с должности. В случае нарушения правил нотариус понесет ответственность в суде.

К органам, которые вправе запрашивать у нотариуса сведения или документы, относятся:

Нотариальная палата.
Органы следствия или судебной власти.
Прокуратура.

Также нотариусы свободно предоставляют в налоговые организации справки о стоимости имущества, которое переходит по наследству гражданам.

Если против нотариуса возбуждено уголовное дело, в суде он может обнародовать сведения, которые связаны с его действиями. От обязанности хранить информацию в тайне освобождает сам суд.

Нотариусы несут ответственность за совершаемые действия по закону. Нарушения грозят им лишением должности и запретом на осуществление в дальнейшем нотариальной деятельности.

Ответственность нотариусов бывает:

Дисциплинарная. Отражена в Кодексе профессиональной этики.
Имущественная. Наступает в случаях, когда нанесен материальный ущерб.
Уголовная. Наступает в случае злоупотребления полномочиями.

Если вред причинили работники, временно замещающие нотариуса, ответственность за это также понесет нотариус. Государство несет ответственность только за сотрудников, работающих в нотариальных организациях государственного типа.