Оспаривание Кадастровой Стоимости В 2020 Году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание Кадастровой Стоимости В 2020 Году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:

Если собственник не согласен с оценкой помещения.
При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.

Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.

К основной группе относят:

Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.

Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.

Изменения продолжаются: новые правила оспаривания кадастровой стоимости

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

Паспорт лица, оформившего заявление.
Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона.

Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ.

Суд

Последняя инстанция, куда может обратиться заявитель – суд. Подача искового заявления имеет свои сроки, в зависимости от того, что вы хотите оспорить. Подать документацию можно лично либо в электронной форме – таким правом граждане наделены с января 2017 года.

Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.

При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.

Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.

К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).

Оспариваем кадастровую стоимость с 2020 года по-новому

Определение кадастровой стоимости обязательно для любого объекта недвижимости — участка, дома, здания, квартиры, гаража или машино-места. Рассчитывает этот показатель по итогам комплексных кадастровых работ и государственной оценки недвижимости. Процедура проводится по заказу органов власти субъекта РФ, а ее результаты публикуются в открытом доступе, размещаются в ЕГРН.

С 2020 года все регионы обязаны использовать кадастровую стоимость для расчета имущественного и земельного налога. Соответственно, показатель кадастровой стоимости напрямую влияет на размер налогов для граждан и юридических лиц. Основаниями для оспаривания кадастровой стоимости может являться:

ее несоответствие рыночной цене объекта недвижимости;
недостоверность сведений об объекте, взятых для расчета кадастровой стоимости.

На практике, нередко возникают сразу оба указанных основания. При государственной оценке не учитываются особенности и характеристики конкретного строения или участка, не проводится их обследование. Кадастровая стоимость определяется по одинаковым показателям для группы однородных объектов в пределах квартала, района или другой единицы территориального деления. Например, кадастровая стоимость квартир с одинаковой площадью в одном квартале может быть одинакова, тогда как их рыночная цена будет существенно отличаться — по причине фактического состояния объекта, по улучшенным показателям благоустройства. Процедура оспаривания позволит устранить такое несоответствие, указать в ЕГРН кадастровую стоимость, равную рыночной цене объекта.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости определен в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ. Он одинаков для всех объектов недвижимости, однако отличается, в зависимости от статуса заявителей:

юридические лица обязаны подавать документы на оспаривание в МФЦ, Комиссию при Росреестре, а при несогласии с ее решением могут обратиться в суд;
физические лица могут выбирать способ оспаривания — через МФЦ, Комиссию и суд, либо сразу требовать рассмотрения документов в судебном порядке.

В Законе № 135-ФЗ указано, что уполномоченная Комиссия создается по решению органа, проводящего государственную оценку. Фактически, региональные Комиссии действуют при Управлениях Росреестра по субъекту РФ. В состав Комиссии входят не только представители Росреестра и органа власти субъекта РФ, но и саморегулируемых организаций оценщиков.

Обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости нужно в период после внесения этих данных в ЕГРН, но до проведения следующей государственной оценке. Также есть ограничение по срокам давности — оспорить результаты оценки можно не позже 5 лет после внесения сведений в ЕГРН (если за этот период новая оценка не проводилась).

Алгоритм оспаривания кадастровой стоимости через Комиссию Росреестра заключается в следующем:

нужно получить справку о кадастровой стоимости ЕГРН (сделать это можно по запросу в Росреестр, в МФЦ, через сайт госуслуг);
нужно обратиться к независимому оценщику, заказать оценку рыночной стоимости объекта (она определяется на дату, когда в ЕГРН были внесены данные о кадастровой стоимости);
в Комиссию нужно подать заявление, правоустанавливающий документ на объект, справку о кадастровой стоимости, отчет оценщика;
документы рассматриваются в течение 30 дней, причем заявитель может лично присутствовать на заседании Комиссии;
если принято решение о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной цене, соответствующие сведения направляются в ЕГРН.

Не стоит пренебрегать обращением в Комиссию, так как в большинстве случаев ее решение будет объективным. Так как в состав Комиссии входят представители СРО оценщиков, они контролируют учет всех сведений и документов о результатах оценки. Если же решением Комиссии отказано в снижении кадастровой стоимости, можно подать заявление в суд.

В суд можно обратиться сразу после выявления оснований для оспаривания, либо с жалобой на решение Комиссии. Перечень документов для обращения будет одинаков, однако вместо заявления подается иск. Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматривают районные суды по месту нахождения объекта недвижимости.

Если суд удовлетворит исковое заявление, он приравняет кадастровую стоимость к рыночной цене объекта. С решением суда нужно обратиться в Росреестр, чтобы новые сведения были включены в ЕГРН. Налоговые органы получат информацию о новом показателе кадастровой стоимости сами.

Согласно данным Росреестра, только за прошлый 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости.

Наиболее частыми основаниями для исков становились:

кадастровой стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости — 22 010 исков;
недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки — 88 исков;
оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — 91 иск.

В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости с 1 января 2020 года проводятся по «новому» закону «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (№ 237-ФЗ). Основные принципы этого закона: независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Напомним, с 1 января 2017 по 1 января 2020 года действовал переходный период, позволяющий воспользоваться нормами, как «нового», так и «старого» закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года (№ 135-ФЗ). Различия между законами приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Особенности в порядках оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по «старому» и «новому» закону:

Норма	ФЗ №135-ФЗ (старый закон)	ФЗ №237-ФЗ (новый закон)
Досудебный порядок	Обязателен для юридических лиц.	Не предполагает досудебного порядка.
Кто определяет кадастровую оценку недвижимости	Отбираемая на основе конкурса оценочная организация. Итоги утверждают региональные и местные власти.	Бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО). Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.
Где оспаривать результаты кадастровой оценки	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц предварительное обращение в комиссию – обязательно.	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительно обращаться в комиссию – не обязательно.

Как и ранее государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Также появилась возможность проведения внеочередной кадастровой оценки. Она не учитывается для целей установления периодичности проведения кадастровой оценки, но должна быть обоснованной. В частности, воспользоваться ей можно, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ со дня проведения последней кадастровой проверки снизился на 30% и более.

Также введена процедура подготовки к проведению государственной оценки, в ходе которой проводится сбор полной информации о ценообразующих рыночных факторах и уточнение сведений об объектах оценки.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе проведения внеочередной проверки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, на дату проведения оценки, то изменять эту стоимость запрещено.

На практике кадастровая стоимость нередко выходит завышенной, в чём собственники мало заинтересованы, поскольку от неё зависят размеры налога на имущество физлиц, земельного налога и налога на имущество организаций.

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку (налог на имущество физических лиц, налог на имущество предприятий, земельный налог), сократить арендные платежи (арендную плату за землю), снизить плату за изменение вида разрешенного использования участка при девелопменте (строительстве), снизить выкупную стоимость имущества.

На текущий момент оспаривание результатов ГКО позволяет осуществлять экономию на период минимум до 3 лет (в городах федерального значения до 2 лет). Результаты оспаривания для оценок, выполненных государственными бюджетными учреждениями, применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а для кадастровых оценок, введенных в действие до 2019 года, — с начала их применения.

При существенном отклонении кадастровой стоимости от рыночной возможна компенсация расходов на процедуру, причем не только судебных (на юридические услуги и судебную экспертизу), но и расходов на проведение первоначальной оценки.

С 1 января 2020 года закончился переходный период, позволяющий пересматривать и оспаривать результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости, руководствуясь нормами двух законов «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г) и «О государственной кадастровой оценке» (237-ФЗ от 3.07.2016 года). Переходный период длился с 1 января 2017 года.

В 2020 году оценка и оспаривание ошибочной кадастровой стоимости будет проводиться по закону о кадастровой оценке от 2016 года. Данный закон устанавливает единые правила для проведения кадастровой оценки.

Ранее досудебное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки было обязательным для юридических лиц. С 2020 года досудебное обращение можно не проводить.

Ещё одно нововведение. Теперь государственную кадастровую оценку проводят бюджетные учреждения в соответствии с требованиями закона. Государственная оценка проводится не реже 1 раза в 5 лет и не чаще 1 раза в 3 года. Также появилась возможность внеплановой кадастровой оценки. Такая возможность предоставляется в том случае, если индекс рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации со дня проведения последней кадастровой оценки снизился на тридцать процентов и более.

Если кадастровая стоимость по Вашему мнению завышена, Вы можете обратиться в нашу консалтинговую компанию за проведением её оспаривания.

Предварительный анализ стоимости и консультации по целесообразности оспаривания.

Подготовка Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Сбор необходимого пакета документов для обращения в Комиссию или в Суд.

Рассмотрение заявления и пакета документов в Комиссии и вынесение решения.

В случае отрицательного решения комиссии обращение в Суд.

Внесение обновленной информации в кадастр недвижимости.

Экономия на налоговых/арендных платежах.

1. Бесплатный анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости

Компания ValRus осуществляет предварительный анализ целесообразности мероприятий по оспариванию кадастровой стоимости в Москве и других регионах без вознаграждения и до заключения договора на оказание оценочных услуг.

Формируя отчет мы всесторонне изучаем объект оценки, в т.ч. проводим полную идентификацию актива, выделяем его индивидуальные особенности, анализируем методологию (группу, метод и факторы) кадастровой оценки, выявляем причины завышения кадастровой стоимости, анализируем рыночную конъюнктуру, применяем методологию с максимальной доказательной базой расчетов.

2. Всесторонняя поддержка результатов оценки

Наши специалисты готовы обеспечить поддержку результатов оценки в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суде. Нашим клиентам мы оказываем консультационную поддержку на любом этапе процесса оспаривания.

3. Большой опыт по успешному снижению кадастровой стоимости

Нами успешно реализовано более 100 проектов по уменьшению кадастровой стоимости различных видов объектов недвижимости. Возможное снижение в каждом случае индивидуально, максимальное доходило до 90%. Успешное завершение проектов в 100% случае, с существенной долей отчетов одобренных Комиссией либо утвержденных в суде.

4. Высокая квалификация сотрудников

Ведущие сотрудники компании работают на рынке оценочных услуг более 10 лет, являются членами RICS, российских СРО, имеют огромный опыт экспертиз отчетов, являются судебными экспертами и ведущими методологами России в данной сфере.

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
правоустанавливающую документацию на имущество;
экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

На заседании комиссии рассматривают поступившие заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Срок не может превышать 30 дней со дня поступления заявления.

О дате, времени и месте заседания комиссии её членов извещают не позднее чем за 5 рабочих дней до даты заседания.

По каждому планируемому к рассмотрению заявлению на официальном сайте исполнительного органа госвласти субъекта РФ комиссия обеспечивает размещение не позднее чем за 5 рабочих дней до даты заседания следующей информации:

дата, время и место проведения;
Ф.И.О. (последнее – при наличии) заявителя (если заявление подано физлицом);
наименование юрлица, его место нахождения и ОГРН (если заявление подано организацией);
наименование органа госвласти, органа местного самоуправления, его место нахождения (если заявление подано указанными органами);
кадастровый номер объекта (объектов) недвижимости, в отношении которого подано заявление, место (места) нахождения указанного объекта.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2020 году

До голосования член комиссии обязан:

заявить самоотвод, если он лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе голосования;
информировать о наличии таких обстоятельств секретаря комиссии, а в его отсутствие – лицо, исполняющее его обязанности.

При поступлении такой информации секретарь обязан известить о ней присутствующих на заседании.

Если член комиссии всё же не заявляет самоотвода, заявитель либо любой из членов комиссии вправе заявить об отводе члена комиссии. В этом случае решение об отводе считается принятым, если:

за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии;
при равенстве голосов – председательствующий голосовал за принятие решения об отводе.

В случае принятия заявления к рассмотрению комиссия в течение 3-х рабочих дней направляет отчет об оценке рыночной стоимости в бюджетное учреждение, созданное регионом и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Комиссия в течение 7 рабочих дней со дня поступления заявления направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения:

заявителю;
собственнику объекта недвижимости;
в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект.

Комиссия не позднее 5 рабочих дней до даты заседания извещает указанное бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку, о дате, месте и времени рассмотрения заявления с приглашением представителей на заседание.

Логичнее всего будет начать рассмотрение темы с определения кадастровой стоимости. Как нам рассказала эксперт, под этим понятием подразумевают рыночную стоимость недвижимости, которая устанавливалась во время государственной кадастровой оценки. Производится процедура оценки в среднем раз в три-пять лет. Причем многое зависит от статуса города. К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе переоценка производится каждые два года.

Сразу стоит отметить, что не всегда рыночная цена совпадает с кадастровой оценкой. В основном оценщики ориентируются не только на рыночную, но и на другую информацию — инфраструктуру около объекта, перепланировку внутри помещения, ремонт и даже вид из окна. Поэтому в случае завышения кадастровой стоимости владельца недвижимости обрекают на стабильные переплаты.

Но для чего же нужна эта цена, спросите вы. Адвокат во время беседы с нашим изданием дала ответ и на этот вопрос. Как оказалось, здесь существует несколько целей, для которых необходима кадастровая стоимость:

1. Налогообложение:

для земельных участков кадастровую стоимость можно назвать налоговой базой по земельному налогу;
для отдельных объектов недвижимости (построек, используемых в коммерческих целях, торговых и развлекательных центров, а также помещений внутри них) — является базой по налогу на имущество организаций.

2. Установка стоимости аренды участка земли, находящегося в публичной собственности.

3. Определение стоимости во время продажи земельного участка, который принадлежит государству или региону.

Как пояснила адвокат, налоговая ставка растет с каждым годом. К примеру, в прошлом году налоговая ставка в отношении коммерческих объектов недвижимости составляла 1,6%, в 2020 году — 1,7%. Далее тенденция к росту сохраняется: 1,8% — в 2021 году, 1,9% — в 2022 году, 2,0% — в 2023 году.

Однако ближе к делу. Допустим кадастровая стоимость вашей квартиры оказалась существенно завышенной. Что же делать в таком случае? Конечно же оспаривать!

В российском законодательстве на этот случай предусмотрено два варианта: судебное и внесудебное оспаривание. Предлагаем вам рассмотреть каждую процедуру отдельно, ведь каждая из них подойдет под определенные случаи. Начнем, пожалуй, с самой эффективной — судебной.

Исковое заявление следует подавать в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), который находится в том же городе, где и орган, определявший кадастровую стоимость недвижимости. Не забудьте про государственную пошлину — в 2020 году она составляет 300 рублей на одну квартиру.

Стоит сразу отметить, если решение об оспаривании кадастровой стоимости вами долго принималось, и кадастровая стоимость на квартиру уже изменилась, то прошлую цену оспорить будет невозможно. Поэтому учитывайте сроки и обращайте внимание на то, как часто проводится оценка объектов в вашем регионе.

Такие дела обычно рассматриваются на протяжении двух-трех месяцев с проведением судебной оценочной экспертизы. Однако зачастую случается и такое, что суд устанавливает рыночную стоимость жилья совсем в другом размере, который существенно отличается от указанного в заявлении. В этом случае решение суда можно оспорить в течение одного месяца, подав апелляцию. Но тогда нужно быть готовым к тому, что рассмотрение жалобы и ведение самого дела может затянуться в среднем на полгода. Но мы же вас заранее предупреждали, что суды — это дело нелегкое.

Но все же усилия не будут напрасны, ведь в этом случае велика вероятность того, что решение будет принято именно в вашу пользу, поскольку именно благодаря судебному вмешательству за несколько прошедших лет процент решений, принятых в пользу заявителей, существенно возрос.

Но не обошлось и без минусов. В случае судебного оспаривания вам придется запастись терпением и достаточной суммой денег, поскольку на юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости у заявителей в среднем затрачивается порядка 50–80 тысяч рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Запланирована новая волна переоценок собственности. Ближайшие два года — это переходный период, который должен помочь гражданам разобраться в стоимости своей недвижимости и привести юридические дела в порядок. Согласно поправкам, с начала этого года за основу взята кадастровая стоимость, определённая на январь 2014 года или уменьшенная впоследствии через суд.
Это изменение касается самой процедуры оспаривания стоимости. Раньше собственник должен был в досудебном порядке обратиться в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой ставки. Если там отказывали в уменьшении показателя, то только после этого можно было подавать иск.

Сейчас граждане в праве самостоятельно решить, стоит ли идти в комиссию или сразу обращаться в суд. Как показала практика, чиновники крайне редко соглашались с доводами собственников и в большинстве случаев отказывали в пересмотре стоимости. Перечень документов, которые понадобятся для обращения в комиссию, остался практически без изменений. Только вместо выписки из упразднённой ЕГРП понадобится аналогичный документ из ЕГРН. Полный набор документов следующий:

выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
документ, подтверждающий, что вы собственник;
данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.

Последняя поправка связана с урегулированием деятельности оценщиков. Раньше муниципалитеты проводили конкурс на отбор независимых экспертов, которые и определяли кадастровую стоимость в первую волну оценки. Теперь будут созданы специализированные бюджетные учреждения, на которые возложена обязанность самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов. Также в этих структурах граждане смогут получить разъяснения по поводу определения стоимости их недвижимости. А вот при оспаривании учреждения осуществлять экспертизу не в праве. С этой целью собственник должен обратиться к независимым специалистам.

Для предотвращения нарушений прав граждан за новыми органами будет осуществлять надзор Росреестр.

кадастровая стоимость
рыночная оценка

На территории Москвы государственная оценка недвижимости началась в 2018 году. Результаты первичной оценки были утверждены Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 № 40557. Показатели кадастровой стоимости, указанные в этом распоряжении, будут действовать на 2019-2020 годы. Также в Распоряжении приведен перечень объектов, по которым кадастровая стоимость определена рыночной ценой.

Вводится обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Перед обращением в суд нужно будет подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку.
Отчёт об оценке для оспаривания кадастровой стоимости можно датировать любым числом в период шесть месяцев до подачи отчета и заявления. То есть заявление можно подать в течение полугода с даты, на которую был составлен отчет, а не на дату определения кадастровой стоимости, как было ранее).
Суды не будут рассматривать требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной. В судебном порядке можно будет оспорить только ненормативный правовой акт – решение бюджетного учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая, что законопроект не предполагает корректировку нормативных и судебных актов по данному вопросу в части регулирования порядка оспаривания указанных решений бюджетных учреждений, можно ожидать весьма негативных последствий. Если не внести необходимые изменения в действующее законодательство, глава 25 Кодекса административного судопроизводства и Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г., которые устанавливают процессуальный порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде, будут противоречить предлагаемой редакции закона.

Указанные акты регулируют вопросы оспаривания решений комиссий, а не порядок оспаривания решений бюджетных учреждений. Следовательно, судебную практику оспаривания кадастровой стоимостипредстоит формировать заново, а сама процедура оспаривания не будет такой же простой и предсказуемой, как раньше.
С учетом этого нельзя исключать, что в дальнейшем возникнет необходимость в корректировке законодательства. Учитывая скорость рассмотрения законопроекта в Государственной Думе, нельзя исключать, что данный закон может быть принят до конца этого года.

Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости для кадастровой оценки, проводимой сейчас в городе Москве, скорее всего, будет идти уже по новым правилам. Лицам, заинтересованным в снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков, мы рекомендуем обращаться в специализированные консалтинговые компании, у которых накоплен опыт и имеется положительная судебная практика по вопросам снижения кадастровой стоимости.

Как оспорить кадастровую стоимость в Комиссии Росреестра?

Основное нововведение, которое устанавливает закон — все ошибки в определении кадастровой стоимости рассматриваются в пользу правообладателя объекта недвижимости. Например, если исправление ошибки в определение кадастровой стоимости привело к ее уменьшению, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной. Если стоимость увеличилась — она будет применяться только со следующего года.

«Концепция закона исходит из принципа — любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости», — так обозначила суть закона вице-премьер Виктория Абрамченко.

Закон устанавливает режим непрерывного надзора со стороны Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки — не только на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, но также соблюдения методических указаний о государственной кадастровой оценке.

Помимо этого, Росреестр будет ежегодно размещать информацию о выявленных нарушениях. Это позволит ответственным за определение государственным бюджетным учреждениям учитывать соответствующую информацию в рамках своей работы и снизит общее количество нарушений, считают в ведомстве.

Также расширяется перечень информации, которую Росреестр предоставляет региональным бюджетным учреждениям для определения кадастровой стоимости (с 1 января 2022 года они начнут получать сведения о ценах сделок и сведения реестра границ), а также установление переходного периода (до 1 января 2023 года), в течение которого региональные власти смогут самостоятельно определить момент начала установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский:

— В первую очередь закон направлен на получение объективной кадастровой стоимости объектов недвижимости. С его принятием кадастровая оценка будет проводиться чаще, а следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости будет сопоставима его рыночной стоимости.

В случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости исполнительный орган пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости. Для этого исполнительный орган будет применять индекс рынка недвижимости. Он будет рассчитываться путем сопоставления кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, для снижения кадастровой стоимости собственникам недвижимости не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.

Кроме того, после выявления ошибки и/или существенного снижения рыночной стоимости объекта недвижимости, исполнительный орган будет обязан произвести перерасчет кадастровой стоимости не только конкретного объекта недвижимости, а всех объектов недвижимости в рассматриваемой оценочной группе. Это позволит собственникам аналогичных объектов недвижимости получить перерасчет кадастровой стоимости без обращения в исполнительный орган и/или суд».

Раньше налоги, связанные с имуществом, особенно не беспокоили владельцев недвижимости. Базой была техническая стоимость, называемая инвентаризационной. Это была небольшая по сумме оценка недвижимости с учетом износа. Но в 2016 году появилась кадастровая стоимость и стала основой для налогов. На подготовку института кадастровых оценщиков давалось 3 года (с 2017 по 2019). В переходный период разные регионы достигли разных успехов в организации кадастровой оценки. Некоторые регионы и в 2019 году всё ещё считают инвентаризационную стоимость. Тогда же разрешалось оспаривать КС, а досудебная процедура проводилась специальной комиссией Росреестра.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году: советы адвоката

…тогда есть шансы оспорить определение текущей кадастровой стоимости. Изменения законодательства коснулись и самой процедуры, рассмотрим новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. Сбор доказательств того, что определение кадастровой стоимости происходило с нарушениями или слишком формально:

независимая оценка профессиональными оценщиками рыночной стоимости имущества;

изучение полученных материалов, которые послужили основанием для расчета КС, выявление ошибок и пропущенных особенностей.

Собственник недвижимости может оспорить результаты по КС в двух инстанциях – в специальной комиссии ГБУ или в судах по выбору. Как проходит досудебное оспаривание – каков его порядок, и какие установлены сроки. Подается заявление, в нём указываются причины кадастровой переоценки и предъявляются доказательства неправильных подходов к определению кадастровой стоимости. На рассмотрение обращения законом предоставляется месяц, причём всего 7 дней есть на уведомление заявителя. Через месяц выносится решение кадастровыми оценщиками и в течение 5 дней объявляется заявителю. К какому выводу может прийти комиссия:

произвести пересмотр кадастровой стоимости;

признать КС равной рыночной стоимости на эту же дату.

Если решение комиссии отрицательное, заявитель может обратиться с исковым заявлением в суд.

Заявитель может обжаловать решение комиссии или подать судебный иск о пересмотре кадастровой стоимости. Рассматривается дело в срок до 3 месяцев. Решением суда устанавливается новая кадастровая стоимость, она должна быть занесена в базу Госкадастра. С запросом на получение кадастрового паспорта (выписки из ЕГРН) можно обратиться в Росреестр, МФЦ или получить онлайн на сайте Росреестра или госуслуг. Через 3 – 5 дней кадастровый паспорт с новой КС будет готов, при запросе онлайн – через полчаса.

Заявитель, получив решение суда, может подать заявление в налоговую инспекцию о возврате (перерасчете) налогов, рассчитанных на основании прежней КС. И за весь период действия прежней КС. Возврат налогов может происходить в порядке зачета этой суммы в будущем периоде. Оспорить результаты определения кадастровой стоимости очень сложно, процесс требует серьёзных юридических знаний, и самостоятельно всё это провести очень проблематично. Наша компания специализируется на оценке рыночной стоимости и на оспаривании кадастровой стоимости. В первую очередь, мы можем провести анализ текущей кадастровой стоимости и выяснить, есть ли необходимость ее оспаривать (провести, например, экспресс-оценку).

Это показатель стоимости, который действует только в отношении объектов недвижимости, то есть земельного участка, жилого, нежилого дома, квартиры, дачной постройки. Стоимость данных объектов определяется с помощью государственной оценки.

Размер стоимости приблизительно равен рыночной стоимости, но бывают случаи отклонения в ту или другую сторону. Это связано с тем, что уполномоченные сотрудники при производстве оценки используют усредненные показатели и методы общей оценки, не принимая во внимание индивидуальные особенности недвижимости. В основе процедуры лежат такие параметры, как расположение участка на местности и вид пользования.

ВНИМАНИЕ! Процедура определения стоимости закладывается и регулируется органами местного самоуправления, либо региональными органами. В связи с этим, в Вашем субъекте могут учитываться некоторые особенности, которых в других нет. Единственное общее условие – проведение процедуры не реже 1 раза в 5 лет.

Данные о проведенной оценке и сформулированной кадастровой стоимости имущества можно получить несколькими вариантами:

Через портал Российского реестра и сервиса, на котором можно получить данные из государственного кадастра недвижимости. В таком случае необходимо заказывать выписку из кадастра через вышеуказанный портал. Необходимо зайти на главную страницу, перейти на вкладку «Физическим лицам», далее ссылка «ГКН». Заполняете форму и оставляете запрос. Данные будут получены в течение 5 дней.
Сервис открытой кадастровой карты.
Подразделение Федеральной кадастровой палаты Российского реестра, либо отделение МФЦ. В таком случае необходимо принести паспорт и оформить запрос через уполномоченных сотрудников. Срок получения услуги примерно неделя. Обязательно укажите способ получения ответа – лично или через почту.

Получив результаты переоценки имущества, собственник может с ними не согласиться, в таком случае он имеет право оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Как это сделать, кто имеет прав и какие документы нужны, расскажем далее.

В первую очередь отметим, что порядок, субъекты и особенности оспаривания регулируются нормами Федерального закона № 237 «О государственной кадастровой оценке». В соответствии с ч. 1 ст. 22 данного закона, результаты оценки могут быть оспорены физическими или юридическими лицами, на чьи права или обязанности они влияют. К числу таковых можно отнести:

Собственника недвижимого имущества, либо человека, в собственности которого находится не весь объект, а доля.
Гражданина, который ранее владел объектом, если он выступает в роли налогоплательщика.
Лицо, обладающее правом бессрочного пользования, пожизненного владения, исключительного права арендовать земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Арендатора в тех случаях, когда показатели арендной платы зависят от данных, установленных Росреестром.
Пользователя объекта недвижимости, если размер платы за сервитут соотнесли с показателями Росреестра.
Органы государственной власти, местного самоуправления, в собственности которых находится объект недвижимости.

Особое значение в пересмотре кадастровой стоимости занимают сроки. Собственник может обратиться в комиссию – в таком случае заявление будет рассмотрено в течение 30 календарных дней. Если же срок истек, а ответа нет, либо ответ Вас не удовлетворил, Вы сможете обратиться в суд.

Иск в суд можно подать в течение 90 дней с момента нарушения прав человека или организации в результате действия/бездействия Комиссии. Кроме того, заявление можно подать в течение 5 лет с момента внесения данных в кадастр. Обжаловать результаты в суде – достаточно продолжительная процедура, длящаяся от 3 месяцев до полгода.

Для того, чтобы опротестовать стоимость объекта недвижимости через Комиссию, помимо заполненного обращения необходимо подготовить пакет документов. К заявлению прикладываются:

Справка из кадастра с данными по стоимости объекта недвижимости.
В том случае, если заявление подается лицом, имеющим право собственности на недвижимости, необходимо приложить копию документа, устанавливающего или удостоверяющего данное право. Копия должна быть заверена нотариусом.
Документы, подтверждающие ошибочность результатов переоценки. В том случае, если не были учтены некоторые параметры, необходимо приложить документы, подтверждающие их наличие. Если были допущены ошибки в вычислениях, необходимо указать на них.
Если основанием пересмотра выступает факт установления кадастровой стоимости в отношении объекта на основании рыночной, необходимо приложить отчет в электронной или бумажной форме.
Экспертное заключение, данное экспертом о том, что ранее сформированный оценщиком отчет соответствует требованиям, установленным законодательством. То есть выносится заключение о том, что отчет, на основании которого данные вносились в кадастр, является технически верным, составленным без нарушений закона.

Без указанных выше документов стоимость дома, участка, постройки, квартиры снизить будет невозможно. Кроме того, пакет документов может быть дополнен иными актами, ведь особенности обжалования устанавливаются властями субъекта РФ. Для подробной консультации Вы сможете обратиться в МФЦ, либо отделение Росреестра.

Сохранится ли возможность оспаривать кадастровую стоимость по новому закону?

Сделаем предварительный расчет стоимости Вашего объекта и рассчитаем экономию на налоге2

Берем на себя все заботы, связанные с независимой оценкой и судебным делом 3

Подаем документы в Росреестр на внесение изменений кадастровой стоимости

Здание: ул. Дорожная, 48
Здание: ул. Красноармейская
Помещение: ул. проезд Коломенский, дом 14
Помещение: ул. проезд Коломенский, дом 14
Здание: ул. Красноармейская
Здание: ул. Дорожная, 48

Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.

Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.