Как продать квартиру если использовался материнский капитал

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру если использовался материнский капитал». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:

▪ Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом ;

▪ статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.

Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное — не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.

Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

🔹 Квартира, которую вы продаете, должна быть в общей собственности всей семьи.

🔹 Если вы покупали квартиру, используя заемные средства, и оформили ее только на мать или отца детей, перед продажей ее нужно оформить в общую собственность. Такая процедура называется нотариальной обязанностью, чтобы ее исполнить у вас будет 6 месяцев.

🔹 Если дети совершеннолетние — нужно их согласие, если нет — органа опеки и попечительства.

🔹 Дети должны получить от нового жилья те же или большие доли — меньшие доли разрешают получить, только если значительно улучшаются условия проживания.

🔹 Обязательно одобрение от органов опеки и попечительства, Пенсионного фонда и в случае с ипотекой — от банка.

🔹 Нужно заблаговременно подготовить новую жилплощадь — с равными или лучшими условиями, задатком и регистрацией в Росреестре.

Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное — получить разрешение. Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

Если в договоре продажи указана сумма более 70% кадастровой стоимости, вы можете оплатить налог теми же двумя способами. Здесь учитывают кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя.

Равнозначные доли в новом жилье. Чтобы выполнить это условие, согласуйте единовременную сделку по продаже старого жилья и покупке новой квартиры или дома. Еще можно выделить детям доли в квартире близкого родственника.

В случае покупки внесите задаток, укажите детей собственниками в договоре приобретения, прописав доли, которые будут им принадлежать. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку, либо предварительный договор на продажу и составьте шаблон основного договора купли-продажи на покупку для согласования с органами опеки и попечительства.

В случае дарения подпишите предварительный договор на продажу и подготовьте шаблон договора дарения для согласования с органами опеки и попечительства.

Согласуйте сделку по продаже старого жилья и покупку новой квартиры или дома с органами опеки и попечительства.

Денежная компенсация. По предварительному одобрению органов опеки вместо доли детям разрешено получать денежную компенсацию в размере стоимости проданной доли на момент сделки. Для этого нужно предоставить в органы опеки и попечения заявление и справку о стоимости детских долей.

Когда орган опеки и попечительства одобрит заявление, откройте счета в банке на имя детей и внесите туда деньги. Хранить средства можно обычном сберегательном счете или с начислением процентов, чтобы:

❗ ребенок распорядился ими самостоятельно в 18 лет;

❗ родители распорядились ими в интересах ребенка на момент, когда ему еще нет 18 лет — например, приобрели новое жилье.

Помните, что любое распоряжение имуществом несовершеннолетних нужно одобрять в органах опеки.

Доли для детей в квартире родственников. Если вы не планируете покупку новой квартиры, закон разрешает выделить доли детям на жилплощади ближайших родственников — например, у бабушек или дедушек.

В некоторых регионах разрешено выделить доли меньшей квадратуры, если:

✔ квартира родственников больше проданной;

✔ есть разница в стоимости жилья в большую сторону — например, в зависимости от района, инфраструктуры, состояния дома.

Но такие нюансы стоит заранее обговаривать с юристами и брать в учет практику конкретно вашего региона проживания.

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Квартира с материнским капиталом: как продать

Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка). Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.

Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли. А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний. Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.

На практике существует 2 основных сценария, по которым проводятся сделки по отчуждению жилья, оформленного за маткапитал:

-продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;

-на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.

Рассмотрим указанные случаи более подробно.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ БЕЗ ОБРЕМЕНЕНИЙ

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья. Таким доказательством выступает:

-предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;

-можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.

В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день.

Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ, ОБРЕМЕНЕННОЙ ЗАЛОГОМ БАНКА (ИПОТЕКОЙ)

В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита — первоначально нужно получить согласие банка. Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены — это не значит, что необходимости обращаться в ООиП нет!

-Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по наделению детей долями, очень высок шанс оспаривания такой сделки.

-К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении, собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.

1) Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.

2) Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.

После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи:

-часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);

-по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;

—продавец погашает ипотеку, с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.

Как узнать, какая доля собственности в квартире

Интересуемся, на каких условиях в вашем регионе орган опеки готов согласовать сделку по продаже недвижимости, где один из собственников – несовершеннолетний. Возможно, ему будет достаточно предварительного договора купли-продажи, где несовершеннолетний получает долю. Либо, наоборот, несовершеннолетний должен изначально получить долю в новой квартире еще до согласования сделки. Еще один вариант – перечисление суммы, эквивалентной стоимости доли ребенка, на его счет в банке. Но найти покупателя, который согласиться авансировать такую сумму, сложно.

По нашему мнению, самый удобный вариант – одновременная продажа и покупка новой квартиры. Если орган опеки согласен на такой вариант – переходим к шагу № 2.

Сделки с долями требуют обязательного нотариального оформления, потому и продажу, и покупку новой квартиры нужно оформлять у нотариуса. Предварительно согласовываем со сторонами и нотариусом дату, берем разрешение от органов опеки, и прикладываем к нему:

выписку из ЕГРН о правах;
технический план, экспликацию и поэтажный план на продаваемую квартиру;
паспорта и свидетельства о рождении собственников;
единый жилищный документ;
выписку из домовой книги;
справку об отсутствии долгов по коммуналке из УК;
копию финансового лицевого счета.

Подписываем договоры, получаем нотариально удостоверенные экземпляры.

Если сертификат маткапитала вложен в покупку недвижимости, необходимо оформлять ее как совместную собственность всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних, в соответствующих долях. При любых операциях с этой собственностью необходимо согласование органов опеки. Они следят за тем, чтобы имущественные интересы несовершеннолетних не были ущемлены, и их доли не уменьшились либо не утратились.

Нюансы, связанные с подобными сделками, вытекают из главного принципа закона: права детей не могут ущемляться, а их условия проживания – ухудшаться. При этом нужно соблюдать не только выделение соответствующей доли собственности, но и предоставление отдельных комнат детям разного пола, удобного места для выполнения учебных заданий, комфортного отдыха и сна.

Пошаговая инструкция продажи квартиры такова:

заключить предварительные договоры, заверенные нотариально;
собрать пакет документов для получения разрешения;
получить согласие несовершеннолетних, достигших 14 лет;
получить согласие второго супруга;
представить собранные бумаги в отдел опеки.

Соглашение о распределении долевой собственности между совладельцами нового жилья требует регистрации в подразделении Росреестра.

В определенный органами опеки (как правило, один месяц со дня выдачи разрешения) срок следует закрыть сделку и представить документы на новое жилье (договор и свидетельство о регистрации) с указанием доли совладельцев, не достигших совершеннолетия.

Если квартира находится в залоге по кредитному договору, то к порядку действий добавляется дополнительное согласование с банковской организацией. Весь объем согласований с органами опеки проводится независимо от банковского и по такой же процедуре, как и в предыдущем варианте. Особенность продажи в том, что банки обычно отрицательно относятся к тому, что собственниками заложенного жилья и, соответственно, соответчиками по кредитным обязательствам становятся несовершеннолетние. При заключении договора кредитования собственником записывают одного из родителей без выделения долей детям. Параллельно оформляется обязательство по наделению детей долями после полной выплаты кредита. Сотрудники опеки должны убедиться в том, что интересы детей не будут ущемлены, и обязательство по наделению их долями будет исполнено на новом объекте. Такое обязательство придется переоформить применительно к новому адресу.

Самые высокие риски при сделках с жилыми объектами, купленными на мат капитал, несет покупатель. Закон достаточно серьезно защищает несовершеннолетних от манипуляций с причитающимися им долями собственности на жилплощадь.

Сделка опротестовывается в суде органами опеки, если в месячный срок продавец не представит полный пакет документов, подтверждающих ее закрытие, соответствующее требованиям закона.

Это не запрещено. Но надо учитывать одно обстоятельство, которое ограничивает оборот такого жилья.

Если жильё покупалось с участием материнского капитала, Закон № 256-ФЗ требует выделить доли в нём обоим родителям или одному, если они в разводе, и всем детям. Закон отводит на это полгода после приобретения жилья или погашения кредита.

Если на дату продажи детям исполнилось 18 лет, квартира продаётся в обычном порядке. А вот когда среди собственников есть несовершеннолетние, для отчуждения жилья потребуется разрешение органов опеки. Так требует ст. 21 Федерального закона № 48=ФЗ от 28.04.2008. Это и выступает главным фактором, осложняющим продажу.

Запрета на продажу жилья в ипотеке нет. Но есть обязательное условие — надо получить одобрение банка, выдавшего заём. При такой продаже возможны два сценария:

Семья продаёт жильё за рыночную стоимость, из вырученных средств досрочно погашает остаток задолженности по кредиту.
Обязательства по остатку ипотечной задолженности вместе с правом собственности на квартиру переходят от продавца к покупателю.

Более сложным представляется второй вариант. Придётся найти покупателя, который согласится на такое условие, а банк должен оценить его платёжеспособность и кредитную историю и на этом основании принять решение, одобряет ли сделку.

Когда получены согласия банка и органа опеки, а все сособственники согласны на сделку, можно непосредственно переходить к процедуре реализации квартиры, при покупке которой использовался маткапитал.

В остальном она мало чем отличается от аналогичных операций по отчуждению жилья:

По требованию покупателя и / или его агента подготавливаются необходимые документы.
С покупателем заключается договор купли-продажи квартиры. Второй договор (в большинстве случаев) сразу оформляется с продавцом нового жилья. Если часть денег планируется положить на расчетные счета детей, они заранее открываются на их имя.
Стороны договариваются о порядке и сроках взаиморасчетов. При необходимости в банке арендуется депозитная ячейка, куда закладывается денежная сумма, указанная в договоре купли-продажи. Обычно покупатель и продавец оплачивают ее поровну.
Документы передаются на регистрацию сделки в Росреестре – непосредственно в ведомство или через многофункциональный центр.
После регистрации продавец предъявляет в банке документы, свидетельствующие, что продажа квартиры состоялась. Показав их сотруднику банка, он получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Средства, вырученные от продажи квартиры, продавцы вправе потратить следующим образом:

на покупку нового жилья для семьи – такого же или лучшего качества (с обязательными долями, оформленными на несовершеннолетних детей);
на покупку жилья без выделения долей несовершеннолетним членам семьи – при условии открытия р/с на детей (от опеки), куда будут внесены средства, эквивалентные стоимости долей, которые им полагались бы;
на покупку менее комфортабельного или просторного жилья – если часть денег, полученных от продажи жилья, необходимо потратить на экстренные семейные нужды (например, на лечение и реабилитацию ребенка);
на покупку частного дома для всех домочадцев.

Для желающих приобрести квартиру, которая ранее была куплена продавцом с использованием маткапитала, есть определенные риски. Так, если родители детей не соблюдут в дальнейшем требования закона и не выделят своим детям доли в новой недвижимости, то дети в перспективе смогут оспорить сделку. На это им отводится три года после достижения совершеннолетия.

Если суд сочтет доводы детей обоснованными, то сделка купли-продажи будет аннулирована. А покупатели окажутся в данном случае в весьма незавидном положении: они будут вынуждены вернуть квартиру ее бывшим владельцам.

Тогда как продавец должен будет вернуть стоимость квартиры, выплаченную покупателем. Но, во-первых, эта сумма может выплачиваться им частями и неизвестно за сколько лет он рассчитается по своим обязательствам, а при этом жить покупателям будет негде. Но даже если он вернет всю сумму единовременно, то это не гарантирует, что ее окажется достаточно для покупки равноценного по стоимости жилья с учетом инфляции и роста цен на недвижимость.

Чтобы получить разрешение от совета попечительства, потребуется не просто соблюсти все условия, но и доказать тот факт, что права детей не нарушаются. Это подтверждается посредством передачи в органы опеки по месту проживания соответствующей документации.

Подготовка письменного разрешения начинается со сбора пакета бумаг. Перечень включает:

паспорта супругов;
паспорта детей, если таковым нет 14 лет – свидетельства об их рождении;
свидетельства о брачном союзе либо расторжении такового;
выписка о регистрации прав собственности на жилой объект в качестве подтверждения законной возможности продать квартиру;
техплан из БТИ и справку о стоимости жилища на конкретную дату;
кадастровый паспорт на объект недвижимости;
выписка из поквартирной карточки либо домовой книги;
справка, доказывающая факт отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
согласие от родителей на участие в сделке несовершеннолетних лиц;
согласие на реализацию жилища и своей доли от ребенка, если таковому исполнилось 14 лет;
документация на приобретаемое жилье, для сравнения размера долей и подтверждения факта, что интересы ребенка соблюдаются, а условия проживания равнозначны предыдущим.

Полный список документов следует уточнять заранее в территориальном отделении совета попечительства. К подготовленным бумагам прилагается заявление, заполненное по стандартной форме.

За передачей документации следует еще один этап – собеседование с родителями и ребенком, если ему исполнилось 14 лет. После чего па проверку и подготовку письменного разрешения на отчуждение квартиры дается около 2 недель. Не исключено, что проверяющий от органа опеки перед выдачей документа, пожелает лично убедиться в том, что условия проживания в будущем жилище соответствуют прежним. Это право предусмотрено на законодательном уровне.

В случае положительного результата, уведомление о согласии передается в канцелярию местного органа власти. Разрешение выдается в виде постановления, заверенного подписью главы администрации населенного пункта. Срок действия бумаги составляет не более 3 месяцев. Соответственно процедуру продажи необходимо осуществить в указанный срок. Если документ утратит силу, потребуется обратиться за подготовкой нового постановления.

Основными требованиями при реализации жилья, купленного на семейный капитал, выступают:

Без документального разрешения со стороны совета попечительства и опеки продать квартиру не получится.
Доля в праве собственности должна быть сохранена за несовершеннолетним. За ребенком документально фиксируется владение одной частью другого жилого помещения.
Если доли в виде квадратных метров в новой квартире будут меньше, чем в предыдущем жилище – сделка не сможет состояться. Доля должна быть равноценна предыдущей либо больше таковой.
Несоответствие объекта недвижимости фиксированным стандартным нормам (санитарным и техническим) может повлечь за собой несогласие со стороны опеки. Условия проживания должны либо улучшаться, либо соответствовать прежним, но ни в коем случае не быть хуже.

Важно помнить, что, если не уделить внимание каждому из указанных ограничений и все равно провести сделку отчуждения жилищного объекта, впоследствии соглашение купли-продажи может быть признано ничтожным. При этом в первую очередь пострадают интересы детей и покупателя.

Если рассматривать в общем, порядок действий при продаже жилья, приобретенного на маткапитал, с последующей покупкой новой квартиры, будет таким:

найти покупателя на квартиру;
изучить рынок недвижимости и подобрать оптимальный вариант жилища для последующей покупки;
обговорить с продавцом условия сделки, сообщив, что предварительно будет проведена продажа прежней квартиры, купленной на материнский сертификат;
заключить предварительный контракт купли-продажи;
получить согласие от опеки;
провести продажу своих квадратных метров;
подписать договор на покупку нового жилья и завершить сделку.

Важно помнить, что любые сделки по отчуждению и приобретению недвижимости фиксируются в органах Росреестра. При этом если не будет предъявлено разрешение от опеки, в приеме документов в регистрационную палату незамедлительно откажут.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Если сделка по реализации жилища осуществляется при разводе родителей несовершеннолетнего, это никоим образом не влияет на его долю в собственности.

Стоит отметить:

если недвижимость куплена в период брака, доли распределяются между родителями и детьми;
если развод произошел до факта приобретения квадратных метров, отец не имеет возможности претендовать на имущество.

В последнем случае жилье является собственностью матери и детей.

Собственник может в любой момент распорядиться своим имуществом, действуя в рамках закона. Использование маткапитала не «блокирует» возможность отчуждения имущества, а лишь накладывает определенные обязательства на продавцов, которые они должны исполнить. После урегулирования вопроса с ООП, банком, сделка проводится без каких-либо препятствий.

Получив согласие органов опеки на сделку, необходимо подготовить пакет документов для заключения договора купли-продажи. В нотариальную контору предоставляются:

паспорта сторон сделки, свидетельство о рождении (паспорт) несовершеннолетнего;
если интересы ребенка представляет опекун — документы, удостоверяющие его право действовать вместо несовершеннолетнего;
справка о составе семьи;
разрешение ООП на отчуждение имущества ребенка;
договор купли-продажи;
выписка из ЕГРН о праве собственности или соответствующее свидетельство;
кадастровый паспорт;
передаточный акт;
выписка из лицевого счета и квитанция об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
договор задатка или аванса;
договор об аренде банковской ячейки;
нотариально заверенная доверенность, если интересы продавца представляет третье лицо;
справка о психическом состоянии здоровья продавца.

Иногда для проверки чистоты сделки покупатели запрашивают иные документы. Лучше пойти навстречу и доказать законность купли-продажи.

В установленный день продавец и покупатель встречаются у нотариуса. Последний сверяет предоставленные документы с заявленными и ставит нотариальное заверение.

Поскольку только после регистрации новый владелец приобретает право на распоряжение имуществом, обоим сторонам договора необходимо обратиться в Росреестр, подав документы:

договор купли-продажи и акт приема-передачи;
заявление, составленное по выданному образцу;
квитанцию об оплате госпошлины;
кадастровый паспорт;
паспорта сторон договора, свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРН).

После завершения регистрационных действий квартира сделка считается завершенной.

Найдя покупателя квартиры, следует его заранее предупредить, что оформление займет больше времени, чем предполагается. Чтобы не «спугнуть» потенциального нового собственника, необходимо разъяснить, что квартира была приобретена с использованием материнского капитала, и утверждение продажи в органах опеки — дополнительная мера для защиты интересов ребенка. Без данной процедуры сделка будет незаконна, и лучше подождать 2-3 недели, чем подписать договор без соблюдения правил.

Поскольку продажа предполагает одновременное проведение сделки по приобретению альтернативной недвижимости, следует также внести ясность во взаимоотношения с продавцом жилья. Придется объяснить причину длительности сделки, необходимость подписания предварительного договора купли-продажи. Владельцу нового жилья также придется предоставить копии правоустанавливающей и технической документации, которая послужит доказательством, что новая квартира не меньше и не хуже продаваемой.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал?

При покупке квартиры в ипотеку первое, что требуют от покупателя — внести залог. Сумма немалая, поэтому в ход идут и личные сбережения, и средства маткапитала. Чтобы продать такую недвижимость, необходимо:

Погасить ипотечный кредит.
Выделить доли детям, супругу.
Найти альтернативное жилье. Основное условие: по квадратуре квартира (дом) не должны быть меньше предыдущей. Детям причитаются доли, равные или больше тех, что имелись в продаваемом объекте.
Заключить предварительный договор купли-продажи нового жилья.
Обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу квартиры.
Оформить договор купли-продажи, произвести его регистрацию в Росреестре.

Представленный алгоритм — лучший вариант для успешной продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, однако на практике все иначе. Зачастую квартира продается до погашения кредита.

В таком случае банк выступает в роли залогодержателя, и для совершения сделки по отчуждению имущества потребуется дополнительно обратиться в банк для получения разрешения на продажу квартиры. Но как быть с долей, которую необходимо выделить несовершеннолетнему? К сожалению, банк не даст согласие на предоставление ребенку доли до выплаты кредита, однако Органы опеки охотно пойдут навстречу, если продавец предоставит документ, где обязуется выделить ребенку равноценную долю в другой недвижимости. Им может быть:

предварительный договор купли-продажи, в котором оговорено, что доля в новой квартире будет принадлежать детям;
дарственная на часть квартиры (дома), принадлежащей родственникам.

После того, как банк и органы опеки дадут согласие на продажу, необходимо заняться поиском покупателя. Стоит учесть, что жилье с обременением трудно продать по выгодной цене. Как правило, оно на 10-15% ниже рыночной стоимости.

В банке перезаключается договор ипотеки, вследствие чего покупателю переходят права на квартиру и обязанности по выплате остатка кредита. Если стоимость квартиры больше суммы долга, остаток «ждет» продавца в банковской ячейке. Получить к ней доступ можно будет при определенных условиях, которые предварительно оговариваются обеими сторонами и представителем банка.

Механизм проведения подобных сделок отработан, риски для продавца и покупателя минимальны, поскольку законность сделки проверяется юристами банка, органами опеки.

Риски, связанные с приобретением квартиры, купленной за маткапитал, имеются в том случае, если родители не выделили доли детям, не обратились в ООП и умолчали об этом. Ведь МК — это средства, имеющие целевой назначение, и до приобретения квартиры производится согласование приобретения с пенсионным фондом. Владелец должен исполнить обязательства перед госорганами, иначе последующие сделки оказываются недействительными. Впоследствии вернуть имущество могут:

супруг, если его «обошли» в выделении доли;
дети после 18 лет;
отделение ПФР, выдавшее разрешение на целевое использование сертификата;
ООП;
органы прокуратуры.

Продавая недвижимость и зная, что имело место несоблюдение закона, продавец должен быть готов, что в любой момент кто-то из вышеперечисленных субъектов может потребовать отменить сделку и вернуть полученные по ней средства.

В сети можно найти способ, который предусматривает возможность продажи жилой недвижимости, приобретенной за счет капитала, когда не выделяются доли детям. Для этого человеку потребуется посетить отделение органа, функционирующего в сфере опеки и попечительства и запросить разрешение на реализацию данного жилья и выделение долей в новом.

Стоит указать на то, что данный способ является нарушением законодательства. Это связано с тем, что во время формирования обязательства потребуется указать адрес, по которому располагается приобретаемое имущество, где будут выделены доли. Также нужно учитывать то, что органы опеки не затрагивают вопросы имущество до того момента, пока в нем не будут выделены части для несовершеннолетних.

Информация!

Кроме того, сотрудники указанного органа не имеют полномочий, связанных с использованием рассматриваемых средств. По указанным причинам просить у них такого разрешения нельзя. На родителей ложится обязанность относительно исполнения того, что они обещали, подписывая акты в нотариальной конторе. Есть вариант, когда удастся продать жилье и не выделять при этом доли детям, при условии, что в соглашении не указано на использование средств капитала.

В настоящее время нет возможности использовать единую базу с информацией для уточнения вопроса о том, были ли использованы средства капитала при покупке жилья или нет. Поэтому можно говорить о возможности продажи такой недвижимости без деления ее на части. Для примера, такие сведения не будут отражаться в том числе, когда приобретение имущества происходило при использовании ипотечных средств.

В данном случае не имеет значения тот факт, что средства использовались как первый взнос для того, чтобы погасить основную задолженность. Тогда сведения об использовании указанных средств не прописываются в соглашениях и не делается отметка в реестрах. Здесь ограничений на совершение сделок, связанных с продажей, нет.

Ну, правда, не все. Сложился некий средний по стране тариф – из суммы материнского капитала более чем в триста шестьдесят тысяч мамочка получает на руки около 100тыс., конкретная сумма варьируется в зависимости от региона и удаленности от поселения от очагов цивилизации. Остальные деньги забирают благодетели. «Хочу продать материнский капитал» — часто пишут мамы, имеющие сертификат на материнский капитал.

Владельцев сертификатов, в их желании пощупать дензнаки, не останавливает ни колоссальный процент за посреднические услуги, ни то, что на руках у махинаторов остается львиная часть средств, на которые они имеют полное право. Наличные после купли-продажи материнского капитала в размере 30% от основной суммы – огромные деньги для большинства регионов. На жительницах отдаленных поселков и небольших городов всякого рода дельцы по обогащению на «детских» деньгах и делают основной капитал. Обналичивание материнского капитала с дальнейшим расчетом наличными средствами набирает обороты. Тем более, что фирмы гарантируют своим клиентам полный сервис – выезд в любой регион, никакой предварительной оплаты : все гонорары вычитаются из выданных наличными денег за сертификат. Продвинутый интернет сегодня предлагает множество самых различных мошеннических схем обналичивания материнского капитала, позволяющие владельцу сертификата «законным путем» получить средства материнского капитала деньгами. Часть из них уже взята на заметку правоохранительными органами, даже возбуждено несколько уголовных дел. Республиканской Прокуратуре Адыгеи удалось разоблачить одну из фирм по обналичиванию материнского капитала.

Горе-коммерсанты, пытаясь обмануть государство, выбрали чрезвычайно простой способ: владельцем сертификатов якобы получали в фирме заем на улучшение жилищных условий. Затем они подавали заявление на выплату в Пенсионный фонд и фиктивный кредитный договор. Документы благополучно проходили проверку и средства перечислялись на счета фирмы. Схема действовала без осечек — специалисты ПФ РФ ни разу не заподозрили обман. Следователи выясняют, умысел или простая халатность помогли облегчить государственную казну, по предварительной версии, на 6 млн.руб.

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

Важно! Если рождается ещё один ребёнок, он также становится совладельцем и доли всех членов семьи перераспределяются.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Молодая семья потратила средства материнского капитала на покупку квартиры в ипотеку (этими средствами рассчитываются за первоначальный взнос или погашают часть текущей задолженности). Спустя некоторое время хотят продать жилье, не погасив долг (кредитное обременение переоформляется на другого покупателя). И они задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом. Да, можно. Происходит по стандартной схеме, только за ходом дела следят органы опеки.

В связи с тем, что ООиП стоят на страже интересов несовершеннолетних, самым главным условием направления средств материнского сертификата является требование оформить приобретаемый объект недвижимости на всех членов семьи, выделив доли супругам и детям.

Органы опеки пристально следят за соблюдением данного условия, обусловливая свои действия предотвращением вариантов событий, при которых несовершеннолетние собственники могут лишиться своих прав на имущество.

Именно по этой причине для отчуждения таких домов необходимо иметь на руках предварительное разрешение органов опеки, которое может быть получено, только если им будут предоставлены документы, подтверждающие, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены и в результате сделки по продаже:

за несовершеннолетними владельцами долей сохранятся их права на имущество — т.е. в другом жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого) им должны быть выделены равноценные доли;
жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.

Если это не так, дети должны получить в нем большие доли, т.е. жилищные условия и имущественные интересы детей не должны быть ухудшены.

Таким образом, дом, приобретенный с участием маткапитала, можно продать при следующих условиях:

ООиП предоставили письменное согласие на проведение сделки;
Семья сохранит или улучшит свои жилищные условия — что также подразумевает сохранение имущественных прав несовершеннолетними детьми.

Несмотря на то, что закон о материнском капитале № 256-ФЗ от 29.12.2006 года не содержит прямых запретов и ограничений на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, такая сделка в обязательном порядке должна быть одобрена органами опеки, так как это требование прямо прописано в ст. 28, 37 ГК РФ, а также в ст. 21 Закона «Об опеке».

Если среди документов, необходимых для регистрации сделки, не будет согласия ООиП, отказ Росреестра в совершении регистрационных действий с имуществом несовершеннолетних будет неминуем.

Срок, на протяжении которого действует данное разрешение, законом также не урегулирован:

как правило, разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетних действительно в течении трех месяцев;
в письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» прямо сказано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости.

Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в ООиП за новым разрешением.

Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием маткапитала, можно продать в любое время после покупки, важно учесть некоторые обстоятельства:

Если дом принадлежал семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог.

В случае, когда материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, родители предоставляют в ООиП нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем.

Российское законодательство не регламентирует сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием маткапитала, не подлежит отчуждению — это значит, что сделка может состояться в любое время, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли.

Главным критерием законности такой сделки и как следствие — защитой родителей от обвинения в мошенничестве с государственными средствами, — служит одобрение Органов опеки на ее проведение.

ООиП предоставит письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме, при этом речь может идти:

о жилье, купленном взамен отчуждаемого (квартира или дом);
о жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей либо других родственников.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Для получения разрешения на продажу детской собственности, родители должны доказать опеке, что права детей не будут нарушены. Для этого они предоставляют детям взамен другое жилье, не хуже отчуждаемого. Если оно больше по площади, с более развитыми коммуникациями, располагается в более удобном районе, то органы опеки без проблем принимают такие заявления.

Список документов, прилагаемых к заявлению:

На продаваемое жилье:	На приобретаемое жилье:
1.	Предварительный договор на продажу	1.	Предварительный договор на приобретение
2.	Правоустанавливающие документы	2.	Акт обследования БТИ (износ должен составлять не более 50%)
3.	Документы – основание приобретения	3.	Технический паспорт (если тех.паспорт новый, то акт обследования не нужен, так как % износа свежий указан)
4.	Кадастровый паспорт	4.	Справки о задолженностях
5.	Техническая документация	5.	Кадастровая документация
6.	Справки о задолженностях за коммунальные услуги, свет, воду.	6.	Правоустанавливающие документы
7.	Справка о прописанных лицах	7.	Документы – основание приобретения

После того, как получено разрешение администрации на продажу квартиры, то следует приступать к самой продаже. Данная процедура не несет финансовой затраты для Продавца, так как обычно услуги оплачиваются за счет покупателя и включены в стоимость квартиры. Однако сделка по отчуждению долевой собственности нотариальная. Затраты по оформлению такого договора у нотариуса лежат на Продавце, но они часто перекладываются на покупателя по взаимному согласию.

После подписания договора у нотариуса его передают на регистрацию перехода права собственности в МФЦ. Только россреестр занимается регистрацией передачи права собственности. На основании договора купли-продажи право собственности продавца переходит к покупателю. Спустя несколько дней покупатель получает документы, в которых подтверждается его правообладание на купленный объект недвижимости.

Если продавец при продаже согласовывает условия последующей оплаты, то он фактически отчуждает свою недвижимость в рассрочку. Обычно в договоре купли-продаже обязательно имеется пункт о залоге до полного расчета. Любая продажа с последующей оплатой считается ипотечной. В случае отсутствия обременения, продавец несет достаточно серьезные риски. Очень часто это заканчивается бесконечными судебными походами, тратой нервов и расторжением сделки.

Процесс оспаривания покупки квартиры с использованием материнского капитала очень сложный, но возможный. Так как пенсионный фонд переводит средства на счет продавца не сразу, а в течении нескольких дней, за этот срок покупатель может обнаружить значительные недостатки, о которых он не мог знать ранее. в таком случае покупатель немедленно должен написать заявление в пенсионный фонд о приостановлении перевода денежных средств. Наравне с этим следует расторжение сделки, а при не достижении с продавцом взаимного согласия, придется решать вопрос в судебном порядке.

Покупка и продажа недвижимости с использованием материнского капитала не влечет за собой ни каких опасных последствий. Продажа квартиры, в числе собственников которой дети возможна до их совершеннолетия. При выполнении условий, прописанных законодательством, можно продавать и покупать квартиры также, как и любые другие вещи.