Как купить квартиру в ипотеку которая в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в ипотеку которая в ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.

Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.

Как купить квартиру, если она в ипотеке в 2020 году: условия и пошаговый план

В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

Основным плюсом при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, является цена. Как правило, ипотечное жилье продает непосредственно банк-держатель закладной. Чтобы реализовать объект недвижимости и вернуть средства в минимальный срок, банки выставляют жилые объекты по стоимости ниже рыночной.

Кроме того, риск столкнуться с мошеннической схемой сводится к нулю, так как квартира проверена банком и все последующие процедуры проводятся с помощью банковских сотрудников.

Ипотечную квартиру также легко приобрести при помощи банковского займа. Это значительно ускоряет процедуру, так как банку необходимо по сути лишь сменить заемщика.

К недостаткам покупки ипотечной квартиры можно отнести:

Срок проведения сделки купли-продажи. Из-за необходимости участия Росреестра в процессе снятия и наложения обременения, покупка ипотечной квартиры происходит дольше обычной сделки.
Риски покупателя. Так как квартира находится в собственности первоначального заемщика, к оформлению документов необходимо подходить максимально скрупулезно.
Понимая все особенности и риски проведения подобной сделки, найти покупателя на ипотечную квартиру становится не так легко.

От того, где потенциальный покупатель найдет объект недвижимости, зависят варианты покупки ипотечной квартиры:

Объект может быть представлен владельцем или риелтором. Такой вариант можно найти на сайтах жилищных агентств или в частных объявлениях в соответствующих разделах специальных сайтов;
Объект может реализовываться банком – ссудодателем. Объекты, предлагаемые к продаже в связи с невыполнением заемщиком кредитных обязательств, представлены на сайте банка – залогодержателя.

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке у банка, не только может оказаться более выгодной по цене, но и не будет осложнена всеми особенностями сделки, проводимой с владельцем. Банк полностью отвечает за «чистоту» жилого объекта.

Кроме того, для проведения сделки банк предоставляет покупателю 2 банковские ячейки, в одну из которых покупатель помещает сумму, причитающуюся кредитной организации (сумма основного долга, просроченные проценты, пени и штрафы), а во вторую – остаток суммы от стоимости объекта, в итоге передаваемую собственнику. Воспользоваться 2 ячейками можно и при осуществлении сделки с владельцем объекта.

После подписания договора купли-продажи происходит расчет с банком и кредитная организация возвращает закладную, с которой продавец и покупатель снимают обременения с квартиры в Росреестре. После чего продавец получает свою часть средств.

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Для проведения сделки купли-продажи квартиры в ипотеке потребуются следующие документы:

Ипотечный договор, по которому квартира перешла в залог банку;
Свидетельство о праве собственности в случае наличия (отменены с 15 июля 2016 года);
Выписка ЕГРП если квартира приобретена после 15 июля 2016 года;
Выписка из домой книги;
Подтверждение оплаты ЖКХ;
Паспорта собственника – заемщика, созаемщика и покупателя.

Покупка ипотечной недвижимости в ипотеку не только возможна, но и приветствуется банком.

Кроме привлекательной цены квартиры, банки идут на встречу потенциальным заемщикам и предлагают индивидуальные условия при покупке данного объекта с помощью заемных средств. Кредитная организация может снизить процент займа или предоставить наиболее комфортный срок погашения кредита.

Заемщику необходимо предоставить полный пакет документов для принятия банком решения о выдаче займа:

Чтобы сделка по покупке ипотечной квартиры прошла гладко и с максимальной выгодой для покупателя нужно помнить:

Квартиру необходимо проверить, запросив все необходимые документы у владельца или банка;
Если сделка производится с владельцем квартиры, необходимо нотариально заверять документы (предварительный договор купли-продажи, договор);
Если покупатель не воспользовался банковскими ячейками для расчета с продавцом, то производить передачу средств необходимо в банке и составлять расписку, которую также лучше заверить у нотариуса;
Составление договора лучше доверить юристу или сотруднику банка (но прежде, чем подписывать договор, необходимо проверить наличие всех пунктов, определяющих передачу средств или выполнения обязательств продавца перед покупателем);
Учитывая человеческий фактор, в договоре можно прописать передачу квартиры покупателю в том состоянии, в котором объект находился в момент просмотра, чтобы обезопасить себя от необдуманных поступков раздосадованных продавцов (порчи сантехники, демонтажа дверей и тому подобное);
Купить квартиру, находящуюся в ипотеке у одного банка при помощи заемных средств другого банка возможно с точки зрения закона, но редко применимо на практике. Поэтому выбирать квартиру стоит на сайте того банка, ипотечным заемщиком которого покупатель готов стать.

Как купить квартиру, находящуюся в ипотеке зависит не только от продавца, но и от покупателя. Какой бы способ покупки не предложили потенциальному владельцу, ведение сделки в правовом поле обеспечит успешное приобретение заведомо выгодного объекта недвижимости.

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца. Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Как купить квартиру, которая уже в ипотеке

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк. В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку. Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Ипотечное жильё находится в залоге у банка — запись об этом есть в Едином государственном реестре недвижимости. Собственник не может проводить сделки с такой квартирой без разрешения залогодержателя: Росреестр просто не зарегистрирует переход прав собственности. Но это не значит, что продать или купить заложенную недвижимость нельзя. Просто сама процедура будет чуть сложнее и дольше.

Когда банк продаёт квартиру должника на публичных торгах, можно ожидать существенной скидки. Для финансового учреждения это непрофильный актив, так что оно старается от него избавиться, просто вернув своё.

При продаже жилья собственником необыкновенно выгодной цены ожидать не приходится. Но немного скинуть он всё же может — за лишние хлопоты и чтобы мотивировать вас на покупку квартиры с обременением.

Во время обработки запроса произошла ошибка

В зависимости от условий, купить квартиру можно разными способами.

Условия: сделка проводится с согласия банка, в котором текущий владелец оформил ипотеку; покупатель приобретает объект за наличные деньги.

Самая безопасная схема. В ней защищены все участники сделки: и покупатель, и продавец, и банк. Рассмотрим на примере.

На продажу выставлена квартира за 3 миллиона рублей. Банк даёт согласие на сделку и определяет сумму оставшегося долга — 500 тысяч рублей. Для расчётов используют две ячейки. В них перед подписанием договора купли‑продажи закладываются деньги покупателя: 500 тысяч в одну и 2,5 миллиона в другую.

В документах на ячейки прописывается, кто и когда может забрать купюры. Если договор купли‑продажи будет подписан, а переход права собственности зарегистрируют в Росреестре, банк сможет забрать свои 500 тысяч из одной ячейки, продавец — 2,5 миллиона из второй, а покупатель — закладную для снятия обременения. Если сделка сорвётся, то покупатель вернёт свои средства, а для остальных ничего не изменится.

Иногда средства за кредит могут вноситься не через ячейку, а непосредственно в банк, но финансовое учреждение в любом случае активно участвует в процессе.

Условия: банк не согласен на продажу квартиры, покупатель приобретает жильё за наличные. Или покупатель кредитуется в другом банке.

В этом случае кредит гасит покупатель. Соответственно, у него должна быть на руках сумма, равная остатку долга. Стороны заключают предварительный договор купли‑продажи квартиры, по которому продавцу передаются деньги, чтобы закрыть ипотеку. Затем с квартиры снимается обременение, и далее жильё продаётся как недвижимость без залога.

Этот вариант более рискованный для покупателя, так как деньги передаются по договору, который не подлежит регистрации в Росреестре.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы

Теоретически продавец может отказаться от регистрации договора купли‑продажи в Росреестре. Деньги с него покупатель получить сможет, но только через суд.

В этом случае банк до сделки выдаст продавцам справку об отсутствии задолженности и поможет в оформлении сделки. После успешной регистрации сделки банк заберет свою часть денег (долг по ипотеке), остальную часть получат продавцы.

Я написала 2 инструкции в зависимости от того, как покупатели будут расплачиваться за квартиру: 1) если покупатели расплачиваются полностью со своих денег без привлечения ипотеки, субсидий и прочего. 2) если покупатели тоже «ипотечники» — подробнее.

В этом случае покупателям придется передать продавцам до сделки ту сумму денег, которая хватит на оплату долга по ипотеке. Эти деньги передаются не просто так, а в качестве задатка или аванса. Как только продавцы закроют долг и снимут обременение, можно оформлять сделку. К сожалению, других способов я не встречала. Здесь главное грамотно все оформить, тогда риски для покупателей будут минимальные.

Здесь также выделила два случая — если покупатели расплачиваются за квартиру полностью со своих денег (без ипотеки и прочего) и если они тоже с ипотекой.

Как купить квартиру, если она все еще в ипотеке — описаны 4 случая

Ипотека на жилье — это программа кредитования, по условиям которой приобретаемая недвижимость становится залогом банка до момента полного погашения кредитором займа и процентов. После этого заемщик получает полное право собственности на объект и может распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, дарить, сдавать, делать перепланировку.

С чего начать покупку квартиры в ипотеку

При выборе жилья, рассчитайте его итоговую стоимость, перспективность вложений и возможные дополнительные расходы. Например:

купить квартиру в новостройке на этапе строительства можно на 20-30% дешевле, но до завершения строительства нужно либо платить за съемное жилье, либо жить с родителями,
иногда на вторичном рынке продаются квартиры с ремонтом дешевле, чем от застройщика на стадии котлована;
перед заселением в новостройке нужно сделать ремонт, или заплатить больше за варианты “под ключ”, а ремонт вторички может обойтись еще дороже из-за необходимости демонтажа старых покрытий;
стоит учесть все расходы при эксплуатации жилья: стоимость и качество отопления, денежные и временные расходы на транспорт;
недвижимость в хорошем районе будет пользоваться спросом и расти в цене, при необходимости ее можно продать с выгодой, чего не скажешь про объекты эконом-класса.

Главными критериями при выборе возможного кредитора являются:

максимально доступная сумма кредита;
процентная ставка;
сроки кредитования;
размер первого взноса;
требования к заемщикам;
сумма дополнительных платежей при оформлении займа.

Перечисленные критерии необходимо рассматривать в комплексе, ведь зачем подавать заявку, если:

банк не выдает крупные займы;
короткий срок выплаты ипотеки, а значит ежемесячный платеж слишком высокий;
у вас нет необходимой сумму для первого взноса;
ваш доход, возраст, стаж работы не дают права воспользоваться программой;
есть альтернативные предложения на рынке, которые позволяют сэкономить на страховке, не платить за перевод средств и кассовое обслуживание.

Важно: перед подписанием договора на ипотеку проверьте свою финансовую дисциплину!

Спланировав доходы и расходы, попробуйте пожить в таком ритме 6 месяцев: тратьте запланированную сумму, а часть, которая равна сумме ежемесячного платежа, откладывайте. Так вы получите дополнительные преимущества:

проверьте, насколько верно вы спланировали бюджет и насколько комфортно вам жить в таком графике;
получите дополнительные накопления на случай незапланированных расходов;
сможете без проблем подкорректировать планы, выбрать более удобный и доступный график платежей.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

При долгосрочном планировании расходов на выплату ипотеки сложно гарантировать, насколько стабильными будут доходы заемщика: его могут уволить или сократить, из-за болезни одного из членов семьи или декретного отпуска общий доход может снизится. Вместе с этим, из-за ежегодной инфляции расходы на питание, транспорт, предметы быта неуклонно растут. Все это может стать причиной несвоевременной выплаты платежей по кредиту. Чтобы обезопасить себя от таких рисков, каждый месяц откладывайте 5-10% на депозит. Накопленная сумма станет вашей “подушкой безопасности” и поможет сохранить финансовую стабильность в непредвиденной ситуации.

Еще одна категория риском связана с нестабильностью курса валют. Так, если цены квартиры фиксируется в долларах, банк может оформить ипотеку на более выгодных условиях: без первого взноса, со сниженной процентной ставкой или на более длительный период. Но, из-за снижения курса национальной валюты, ваш долг может внезапно вырасти. Выгодно и 100% безопасно брать кредит в валюте могут те, чей доход привязан к доллару: сотрудники некоторых иностранных фирм или предприниматели, которые реализуют товары и услуги зарубежным компаниям.

Факт! Кризис 2014-2015 годов негативно отразился на тех, которые взяли кредиты в долларах или евро. После того, как стоимость рубля по отношению к другим валютам упала, заемщикам пришлось платить в 2 раза больше. Это привело к массовым случаям пересмотра периода кредитования и вынужденной продажи ипотечного жилья с целью расплатиться с долгами.

Интересно! По данным опроса, который проводил Фонд общественного мнения, около 70% граждан России не рассматривают возможность взять ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия. Основной причиной такой позиции участники опроса назвали страх попасть в долговую яму. Их опасения не лишены смысла: по оценкам агентства Fitch, в 2016 году более половины трудоспособных россиян, или 40 миллионов россиян, имели задолженность по выплате кредита. Регулярно продолжали выплачивать ипотеку только 8 миллионов заемщиков.

Отдельно стоит рассмотреть особенности и риски покупки вторичной недвижимости в ипотеку. При выборе объекта необходимо детально изучить документы собственника, лицевые счета на квартиру, количество прописанных жильцов и порядок их выписки после оформления купли-продажи. В противном случае, придется решать гражданские споры через суд.

Правильно оценить и учесть все возможные риски помогут специалисты по недвижимости — риелтор и ипотечный брокер.

Обязательное условие при оформлении ипотеки — стоимость жилья должен подтвердить независимый эксперт. Такая проверка предоставляет банку гарантии, что при невыполнении заемщиком его условий или задержке платежей объект можно будет продать и вернуть сумму кредита. Заемщик в своют очередь обеждается, что рыночкая стоимость недвижимости соответствует сумме запланированного займа.

При оценке объекта учитывают ряд факторов:

расположение дома — в центре или на окраине, рядом или в отдалении от транспортной развязки, социальных и культурных объектов, дополнительно учитывается экология района;
степень износа объекта — год постройки, общее состояние здания и коммуникаций;
характеристики жилья — площадь, планировка, количество комнат, качество ремонта, тип отопления.

Итоговая цена рассчитывается с учетом стоимости аналогичных объектов и возможном изменении цены жилья в будущем. Например, новая квартира в удобном районе будет расти в цене, а стоимость хрущевки может со временем снизится.

При оформлении ипотеки большинство банков предлагают воспользоваться услугами аккредитованных оценщиков, которые прошли проверку и соответствуют требованиям кредитора. Для этих целей обычно составляются реестры оценочных организаций. Чтобы получить информацию из таких реестров, обратитесь напрямую в офис банка, данные могут быть выложены в свободный доступ на сайте кредитной организации.

Для проведения оценки недвижимости нужно предоставить свой паспорт гражданина РФ, правоустанавливающий документ на недвижимость, техпаспорт и план объекта. Если покупаете квартиру в новостройке на этапе строительства, правоустанавливающим документом будет договор долевого участия. Если жилье построено до 1970 года, нужно подтверждение, что дом не стоит в очереди на снос или реконструкцию.

Инструкция как получить заключение о стоимости квартиры:

Выберите оценочную компанию из списка, предложенного банком. Можно обратиться и в другую организацию, но тогда необходима проверка на соответствие требованиям кредитора.
Заключите договор с оценочной компанией и оплатите ее услуги.
Вместе с сотрудником фирмы посетите объект, который планируете купить по ипотеке.
Получите заключение эксперта о реальной стоимости жилья и отправьте подтверждение в банк.

Стоимость самой оценки будет зависеть от того, насколько срочно необходимо заключение, а также от особенностей, расположения объекта и наличие всех необходимых документов. Обычно, процедура занимает от 1 до 5 дней.

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартиры или дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:

Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Последний раз такая сделка у меня прошла в начале февраля. В данной ситуации моим клиентом был Покупатель. Квартиру искали довольно долго, практически два месяца, даже на новогодние праздники умудрились посмотреть пару вариантов.

Эту квартиру впервые посмотрели в конце декабря. Чисто технически квартира понравилась всем: место, этаж, планировка, ремонт, вид из окон, остающаяся мебель – все отлично. Цена примерно в рынке. Но учитывая такой «бонус в виде ипотеки», предложение было неинтересно.

Сразу оговорка, у меня клиент был с «прямыми деньгами», готовый хоть завтра выходить на сделку. Также осложняющим фактором было то, что при стоимости квартиры в 7 млн рублей долг по ипотеке составлял 3 млн, что весьма немало.

Для таких сделок существует две формы проведения.

1. Переуступка долга. При этой схеме покупатель становится новым заемщиком по кредиту, к нему переходят все права и обязанности. Сделка полностью проводится в банке, составляется договор купли-продажи, составляется либо договор замены стороны в кредитном договоре, а зачастую полностью новый кредитный договор. Используется депозитарная ячейка либо аккредитив для получения Продавцом остаточной стоимости. При общей внешней простоте, есть один осложняющий фактор – Покупатель должен устроить Банк в качестве заемщика, условия банка должны устроить Покупателя. Проще говоря, если Покупатель зарплатный клиент Сбера, условия банка ВТБ его явно не устроят в силу более высокой процентной ставки. Так же далеко не факт, что покупателю одобрят кредитный лимит в требуемом размере. Естественно, по такой схеме сделать перенос ипотеки в другой банк невозможно от слова «совсем».

2. Сделка с согласия банка. Т.е. берется две ячейки либо два аккредитива. В первую ячейку кладется остаточная сумма по ипотеке, во вторую остаточная стоимость квартиры, подлежащая выплате продавцу. Составляется договор купли-продажи, где в числе прочего прописывается, что объект продается с согласия залогодержателя, что подтверждается заявлением № ___ от чч.мм.гг. Полный пакет с обязательным приложением заявления согласия подается на регистрацию в МФЦ. Такая схема начинается с получения согласия от банка. Пока этого согласия нет — все остальное бессмысленно.

Блог риелтора. 3 часть. Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Может возникнуть ситуация, когда ипотечную квартиру нужно срочно продать. Покупка квартиры с обременением по ипотеке может иметь следующие недостатки:

Повышенные требования к пакету документов. Например, он обязательно должен включать разрешение банка на проведение сделки или документы о снятии обременения.
Высока вероятность, что на совершение сделки уйдет времени больше, чем изначально планировалось.
Не всегда покупатель может оформить кредит на покупку жилья, обремененного ипотекой, присутствует вероятность отказа со стороны финансового учреждения.

Однако покупка квартиры, обремененной ипотекой также имеет свои плюсы, которые стоит отметить:

Зачастую стоимость такого жилья на 10-15% ниже рыночной. Возможность получения такой скидки привлекательна для продавца.
Если квартиру нужно продать срочно, собственник помещения охотно «подвинется в цене».
Сведен к минимуму риск мошенничества при сделках купли-продажи недвижимости, поскольку ипотечная квартира «вдоль и поперек» проверена юридическим и залоговым подразделениями банка.

До тех пор, пока собственник жилой недвижимости не выплатит за нее кредит и проценты, покупка квартиры, которая находится в ипотеке без разрешения кредитора невозможна, как и продажа. Соответственно, основное условие покупки жилья под ипотекой – покупатель должен полностью закрыть кредитные обязательства продавца.

Наиболее часто имеет место быть одно из двух условий, как купить квартиру, которая находится в ипотеке:

Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту. Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения.Обычно это условие нужно выполнить тогда, когда покупателю важно, чтобы приобретаемая квартира не была на момент совершения сделки обременена ипотекой. Такая ситуация возникает, когда покупатель выполняет условие органов опеки и наделяет долями в приобретаемой квартире детей.
Покупка квартиры в ипотеку если квартира в ипотеке. Покупатель оформляет ипотеку в банке, являющемся держателем закладной по приобретаемой квартире, на себя. Иначе это называется переаккредитация. Конечно же, покупатель должен соответствовать всем требованиям, которые банк предъявляет к заемщикам.

Таким образом, самое важное и основное условие при котором возможна покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка — способность покупателя за счет собственных или заемных средств погасить обязательства продавца или принять их на себя.

Если квартира приобретена продавцом до 2016 г. и находится в собственности менее 3-х лет, при ее продаже по большей стоимости, чем цена покупки, бывший собственник уплачивает налог в размере 13% от разницы в цене. По приобретенным после 01.01.16 г. объектам срок владения увеличен до 5 лет.

Важной особенностью при совершении сделок с обремененными ипотекой объектами является тот факт, что владельцем жилья по документам является заемщик (а иногда и члены его семьи). При этом банк — залогодержатель, который может удовлетворить свои требования за счет денежных средств, вырученных от продажи жилья, должен дать согласие или запретить проведение сделки.

Рассмотрим 2 способа, как купить квартиру если она в ипотеке у банка:

погасив ипотечный кредит и сняв запись в Федеральной государственной службе кадастра и картографии запись об обременении;
получив письменное согласие банка на совершение сделки купли-продажи.

В обоих случаях пред тем как купить квартиру, купленную по ипотеке покупателю важно соблюсти все предусмотренные законодательством процедуры, обезопасить себя.

Итак, если квартира подобрана, следующий шаг покупателя — юридическая проверка всей имеющейся документации на жилье. Замечательно, если данная процедура будет осуществлена с привлечением грамотного юриста.

Предъявляемый продавцом пакет документов должен содержать оригиналы и копии нижеперечисленных документов:

паспорта всех собственников жилья;
свидетельства о госрегистрации и документы-основания возникновения прав собственности;
кадастровый паспорт или техплан объекта;
справка из банка об остатке ссудной задолженности и письмо-разрешение на продажу обремененной ипотекой квартиры;
свежая, не «старше» 7-10 календарных дней выписка из ЕГРН.

Последний обозначенный в списке документ особенно важен. Именно из него покупатель может почерпнуть самую актуальную информацию о собственнике жилья, залогодержателе (владельце закладной).

Перед тем как купить квартиру которая в ипотеке у банка, необходимо тщательно проверить все данные в документах, а также убедиться лично в отсутствии в квартире неузаконенной перепланировки. Дополнительно стоит обратиться в банк-залогодержатель, чтобы уточнить условия, можно ли купить квартиру которая находится в ипотеке непосредственно у сотрудника кредитной организации.

Если постоянно «держать руку на пульсе» и иметь возможность проконсультироваться с профильным юристом по любому вопросу касательно предстоящей сделки, никаких неприятных ситуаций просто не может произойти.

Настало время выяснить, как купить квартиру с обременением ипотекой: порядок действий будет описан в следующем разделе.

Итак, близится покупка ипотечной квартиры в залоге у банка, передача денежных средств. Стороны заранее обсуждают этапы ее проведения. Можно выделить три варианта, как купить ипотечную квартиру квартиру:

За наличные денежные средства у банка-держателя закладной (на ярмарке залогового имущества).
Оформление кредита на покупку ипотечной квартиры.
Приобретение у заемщика — собственника жилого помещения.

Каждый вариант предусматривает отдельные особенности проведения сделки. Поэтому рассмотрим все способы, как купить квартиру, находящуюся в ипотеке.

Как правильно купить квартиру, которая находится в ипотеке?

В данном случае сторонами по договору купли-продажи объекта недвижимости выступят покупатель, продавец и кредитное учреждение. Форму договора утверждают юристы банка. После подписания документа покупатель оплачивает стоимость квартиры.

Затем стороны отправляются в МФЦ или Росреестр, чтобы сдать документы на снятие обременения (ипотеки) и регистрации договора купли-продажи квартиры. Регистрационные действия осуществляются специалистом госучреждения в установленный законодательством срок.

Записаться на сдачу документов в МФЦ можно заранее через Интернет.

В рамках описанного варианта развития событий оплачиваемые покупателем в счет стоимости жилья денежные средства будут направлены на погашение обязательств продавца по ранее оформленной ипотеке, покрытие связанных с продажей жилья издержек. Оставшаяся после гашения кредита и причитающихся платежей по нему сумма будет перечислена продавцу на открытый на его имя счет в банке.

Нехватка собственных денежных средств при покупке ипотечной квартиры — не повод отказываться от приобретения приглянувшегося варианта жилья. Ведь возможна покупка квартиры в ипотеку, которая в ипотеке на данный момент:

в стороннем кредитном учреждении;
в том же банке, который является залогодержателем по договору.

Второй вариант более распространен и реалистичен, поскольку:

если собственник решил продать жилье в ипотеке по причине неплатежеспособности, то банк крайне заинтересован в смене залогодателя на более платежеспособное лицо;
решение о возможности кредитования может быть принято достаточно оперативно, поскольку квартира ранее проходила все этапы согласования и принята банком в качестве обеспечения.

Прежде всего покупка ипотечной квартиры в ипотеку возможна только после проверки покупателя специалистами кредитного учреждения. Необходимо понять, соответствует ли заемщик предъявляемым банком требованиям:

Наличие гражданства РФ.
Возраст от 18 до 55-60 лет на момент оформления кредитного договора.
Наличие постоянного места работы и стабильного дохода (платежеспособность).
Наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ.

Это обобщенные требования банковского учреждения перед тем, как купить ипотечную квартиру в ипотеку. Если покупатель им соответствует, ему остается лишь уточнить у кредитного менеджера полный перечень необходимых для принятия решения о выдачи кредита документов, собрать их и предоставить.

Универсального перечня нет, он может варьироваться в зависимости от банка и выбранной программы кредитования. Обычно пакет включает:

паспорт гражданина РФ;
документы о семейном положении;
подтверждение занятости;
справку о получаемом ежемесячном доходе.

До получения положительного решения не стоит предпринимать какие-либо шаги по выходу на сделку, тем более передавать денежные средства. Если потенциальный заемщик не соответствует требованиям или не может подтвердить платежеспособность, предоставить дополнительно запрошенные документы, сотрудники кредитного учреждения могут отказать в предоставлении ипотеки.

В случае одобрения, покупатель квартиры вносит первоначальный взнос, в размере не менее остатка задолженности продавца по ипотеке. После этого происходит полное гашение кредита, и банк подготавливает пакет документов для снятия обременения. В этот же момент стороны подписывают кредитный договор и договор купли-продажи.

Договор купли-продажи ипотечной квартиры: образец, бланк.

Затем формируется 2 пакета документов: на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи с использованием кредитных средств, которые одномоментно сдаются покупателем, продавцом и представителем банка в МФЦ или Росреестр на госрегистрацию.

По истечении максимум 2 недель будут зарегистрированы:

Снятие обременения по ипотеке, оформленной ранее продавцом квартиры.
Сделка купли-продажи.
Новая ипотека в рамках подписанного между банком и покупателем жилья кредитного договора.

На этом этапе покупка квартиры в ипотеку, которая находится в ипотеке завершена.

Если недвижимость находится в собственности продавца меньше трех лет, то он может потребовать указать в договоре купли-продажи сумму, меньшую реальной стоимости. Это повлечет дополнительные расходы для покупателя.
Если в квартире была произведена перепланировка, особенно без согласования с БТИ, то покупателю придется восстановить исходную планировку или выполнить регистрацию в специальных органах.

Самый безопасный и быстрый вариант – это с банковским сопровождением. В таком случае банк предоставляет вам 2 сейфовые ячейки и сопровождение при регистрации. В первую ячейку помещаются деньги за кредит, во вторую – разницу между оставшейся частью кредита и запрошенной стоимостью недвижимости. После осуществляется типичная схема купли/продажи.

Данный способ, по мнению юристов, является самым безопасным и надежным. Застрахованными становятся все 3 стороны, ведь после переоформления:

банк получает сумму по кредиту;
продавец – свою часть;
покупатель – право на владение недвижимостью;

Таким образом, доступ к внесенным средствам открывается только после оформления сделки. Отметим, что проводить подобные операции по покупке ипотечной квартиры можно только с согласия банка. Последние не препятствуют этому способу, ведь актуальность вопроса растет с каждым днем.

Обратите внимание, что если сумма кредита выше стоимости недвижимости, продавец обязан доплатить сумму по финансовому обязательству, чтобы уровнять эти показатели. В противном случае сделка с банком считается невозможной.