Аренда с последующим выкупом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда с последующим выкупом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Объектами подобных отношений могут быть:

квартиры, дома и дачи;
земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
оборудование и технические средства;
авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Обратите внимание!

Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
нет первоначального взноса;
есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

нет четкой юридической формы сделки;
имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Аренда с последующим правом выкупа: что это, зачем нужно и где применяется?

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

техническое описание объекта;
стоимость для перехода прав собственности;
срок договора;
условия аренды и оплаты;
ответственность сторон и описание возможных рисков.

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

Обратите внимание!

Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Очевидно, что аренда с правом последующего выкупа интересна в отношении дорогих объектов. Зачем это владельцу? Ведь он может найти покупателя и получить нужную сумму в разумные сроки, а не за несколько месяцев или лет. Такая сделка широко используется застройщиками, которые хотят увеличить продажи. По сути, аренда камуфлирует рассрочку, но само оформление – проще, а риски – ниже.

Второй вариант – продажа машин автохаусами. Времена нынче трудные, многих покупателей не хотят кредитовать банки (официальный доход не подтверждён). Аренда снимает этот вопрос, ведь для заключения договора не нужно подтверждать уровень благосостояния.

Третья категория – отчуждение неликвидных объектов. Если продавец отчаялся, он соглашается на любые варианты, в том числе и на такую экзотическую альтернативу. Опыт показывает, что подобные сделки заключаются и регистрируются. Но их процент в удельном весе нельзя назвать крупным.

Документу необходимо придать письменную форму, в ряде случаев – произвести государственную регистрацию (в отношении ТС и недвижимости).

Существенные условия соглашения:

Предмет договора (имущество, которое передаётся в аренду);
Размер платы и периодичность её внесения.

В статье 624 ГК РФ оговорено, что право последующего выкупа может устанавливаться и дополнительным соглашением. Но лично я рекомендую прописать это в основном договоре, не рискуя деньгами. Ведь, в случае чего, доказывать свою правоту придётся в судебном порядке (например, если фактический продавец сделает вид, что о передаче объекта речь не велась).

Главный нюанс договора аренды с правом последующего выкупа для владельца объекта – это возможное обесценивание отечественного рубля. Если случится резкий коллапс, арендодатель понесёт крупные убытки. Вспомните: в 2013 г. за 100 рублей можно было купить больше 3$, а в октябре 2020 г. – лишь 1,5$. Вот почему ежемесячный платёж должен быть привязан к твёрдой валюте или к корзине.

Второй важный аспект – риск гибели (порчи) имущества. Под угрозой – автомобили, оборудование, загородные дома, реже – квартиры. В договоре можно предусмотреть обязанность страхования объекта либо переложить риск его случайной гибели (повреждения) на арендатора. Или наоборот – всё зависит от того, в чьих интересах проводится сделка.

Третий момент, на который стоит обратить внимание при аренде транспортных средств с правом последующего выкупа – кто несёт ответственность как владелец источника повышенной опасности. По общему правилу за вред, причинённый ТС, отвечает его титульный собственник.

Но поскольку арендатор будет пользоваться машиной (техникой) несколько месяцев или лет, именно он рискует попасть в аварию. В договоре следует указать, что ответственность за вред, причинённый источником повышенной опасности, несёт лицо, фактически владеющее объектом.

Противоправные действия возможны с обеих сторон в виде незаконной продажи объекта сделки. Как обезопасить себя от этого? Во-первых, в договоре должна быть оговорка, что передаваемое имущество не содержит обременений, не продано и не заложено. Во-вторых, договор следует зарегистрировать, чтобы в базе данных была отметка о проведённой сделке.

Условие касается автомобилей, недвижимости, спецтехники. Саму сделку может удостоверить и нотариус, однако у него нет доступа к базам данных имущества. Если объект будет незаконно реализован до полной выплаты долга, речь идёт об уголовно-наказуемом деянии – мошенничестве. А с учётом стоимости собственности – в крупном или особо крупном размере.

Итак, договор аренды с правом выкупа – это не лизинг, а несколько иная сделка. Каждой стороне нужно быть внимательной и при заключении договора позаботиться о защите своих интересов. Арендатор рискует потерять все платежи при несоблюдении графика. Арендодатель – утратить и объект, и деньги (если предмет договора будет уничтожен или повреждён).

Обе стороны могут стать жертвой мошенничества, если имущество будет незаконно отчуждено. В ситуации, когда речь идёт о больших деньгах, для оформления сделки стоит привлечь специалистов. И дважды подумать, подходит ли она в конкретной ситуации.

Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:

Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.

Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:

Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.

Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:

повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.

Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:

помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.

Во избежание неожиданностей нужно заранее предусмотреть риски и постараться обезопаситься от них путём грамотного оформления соглашения.

Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.

Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:

наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.

В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.

Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:

Договор продажи.
Соглашение об аренде.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
сразу закреплять временные рамки;
отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.

Чтобы исключить конфликты, рекомендуется указывать в договоре формулу расчёта итоговой цены объекта, а не конкретную фиксированную сумму.

Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:

Период действия договора истёк.
Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.

Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.

Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
ощутимо ухудшает состояние помещения;
три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Правовые особенности аренды с правом выкупа

Договор аренды квартиры (дома) с последующим выкупом необходимо отличать от следующих схожих видов соглашений:

Лизинг. В лизинговых соглашениях присутствует третья сторона – посредник (соглашение аренды не требует участия третьих сторон, арендатор и арендодатель самостоятельно устанавливают правоотношения).
Рассрочка. В данном типе сделки принимает участие кредитор, который предоставляет денежный заем с возможностью постепенного погашения. Или же договор купли-продажи подписывается напрямую между продавцом и покупателем, но в документе прописано право на постепенный возврат денежных средств. Основное отличие в том, что после внесения первого платежа, при рассрочке, продавец не может отменить сделку и вернуть себе объект. Арендодатель же до момента перехода права собственности может расторгнуть соглашение, если вторым участником нарушены денежные обязательства.
Подписание договора купли-продажи такого имущества. При аренде полный выкуп собственности происходит после внесения всей суммы на счет продавца, что может случиться через несколько лет. Приобретение на основании соглашения купли/продажи такого объекта осуществляется сразу, и только после регистрации в Росреестре имущественных прав на объект, покупатель может начать его использование.

Аренда жилья с дальнейшим выкупом имеет такие преимущества:

арендодатель получает больший доход, нежели стоит собственность;
только после выплаты всей стоимости пользователь получает имущественные права на объект;
съемщик может пользоваться жильем до его полной покупки;
есть шанс осуществить выкуп объекта недвижимости без получения кредита;
возможность отказа от выкупа на любом сроке аренды.

Аренда с последующим выкупом характеризуется следующими недостатками:

смерть арендатора – основание для расторжения договора (пользователю помещения придется оговаривать возможность выкупа недвижимости с наследниками, что возможно только через полгода, после вступления граждан в наследственные права);
собственник жилья может прекратить аренду в одностороннем порядке с отказом вернуть денежные средства;
занятие помещения арендатором, планирующим выкуп собственности, не лишает владельца права распоряжаться объектом (в том числе, передавать его в залог банка для получения кредита).

Соглашение составляется по форме, предусмотренной законом. Особенность сделки заключается в том, что договоры аренды квартир с правом выкупа состоят из двух категорий контрактов:

аренда (если срок съема превышает один год, то договор регистрируется в Росреестра);
фактическое приобретение (все факты передачи имущественных прав должны регистрироваться в Государственном реестре собственности).

Арендодателем является действующий хозяин квартиры или дома. Право владения недвижимостью заканчивается при следующих обстоятельствах:

закончился срок действий контракта;
арендатор внес полную сумму досрочно.

При полном погашении цены жилья участники вместе обращаются в территориальное отделение Росреестра с договором и сопутствующими документами. После написания заявления и оплаты государственной пошлины у работников Государственного реестра есть десять дней для внесения сведений о новом собственнике в базу данных. После этого покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую выкуп жилья после аренды и переход имущественных прав к новому владельцу.

Внимание! Законами о приватизации утверждено, что отчуждение частного дома допускается только после приватизации земельного участка. Поэтому, при аренде индивидуальных домов, сначала хозяин приватизирует землю, а затем может заключать соглашение аренды.

Досрочное прекращение договора возможно только в судебном порядке. Для этого одному из участников достаточно направить исковое заявление с возникшими претензиями. Законные основания расторжения правоотношения досрочно:

нецелевое использование жилья арендатором;
причинение пользователем умышленного материального вреда собственности;
съемщик два месяца подряд удерживает выплаты или переводит их в меньшем размере, что не было оговорено в контракте;
другие существенные нарушения условий договора по уходу за имуществом.

Во время подачи иска собственник квартиры/дома рассчитывает размер материального ущерба с целью удержания неустойки и суммы на покрытие расходов, на ремонт.

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
- документ оформляется обязательно в письменной форме;
- из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
- в документе прописываются все существенные условия аренды:
  - предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
  - стороны сделки – вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
  - размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
  - срок действия арендного договора;
  - выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
  - условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.

ДОГОВОР

аренды (имущественного найма)

недвижимого имущества с последующим выкупом

город, дата заключения договора

Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, , именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора
1. Наймодатель передает Нанимателю земельный участок с расположенной на нем частью жилого дома, имеющие следующие характеристики, далее именуемые «Жилой дом»:

— жилой дом, назначение: __________, _-этажный, общей площадью ___ кв.м, расположенный по адресу ____________________________________________, условный номер: ____________________________________________. Дом имеет неотделимые улучшения в виде ____________________________________________. Жилой дом принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» ________ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________;

— земельный участок, категория земель: ____________________________________________, разрешенное использование: ____________________________________________, площадь ___ кв.м., расположенный по адресу: ____________________________________________, кадастровый номер: ____________________________________________. Земельный участок принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» _______ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________.

1.2. Характеристики Жилого дома на момент его передачи Нанимателю указываются в Приложении № 1 к Договору – Передаточном Акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.3. Наниматель осмотрел Жилой дом до заключения настоящего Договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.

2. Срок действия настоящего договора

2.1. Срок найма Жилого дома устанавливается с «__» _______ 20__ года по «__» _______ 20__ года.

2.2. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

3. Права и обязанности Наймодателя

3.1. Наймодатель обязуется:

3.1.1. Передать Нанимателю по передаточному акту Жилой дом, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

3.1.2. При надлежащем исполнении Нанимателем обязательств по настоящему договору заключить с ним договор купли-продажи Жилого дома, на условиях, предусмотренных п. 5 настоящего договора.

3.1.3 Наймодатель обязуется не совершать сделок по возмездному и безвозмездному отчуждению Жилого дома третьим лицам, не передавать его в залог, не ограничивать правами третьих лиц, в том числе правом пользования и проживания.

3.1.4. В Жилом доме постоянно зарегистрированы: ________________________________. Наймодатель обязуется своими силами и за свой счет снять с регистрационного учета указанных лиц в течение _ (_________) месяцев с момента заключения настоящего договора.

Владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. И вдруг такое объявление. Если внимательно вчитаться в описание квартиры, ответ становится очевидным: квартира неликвид. Ликвидное жилье можно продать и быстро, и выгодно. Продажа неликвидной квартиры проблема для хозяина. Ему надо значительно сбрасывать цену, чтобы найти покупателя или завлекать такового какими-либо преференциями.

На ликвидность объекта влияет множества факторов: транспортная доступность, престижность района, состояние дома, этаж.

Найденное мною объявление гласило: двухэтажный дом с деревянными перекрытиями вблизи железной дороги, первый этаж, газовая колонка, квартира — распашонка. Целый букет отрицательных характеристик.

Плохо продаваемых объектов на рынке жилых объектов много. Крошечные кухоньки, в окна первого этажа можно заглянуть с улицы, нет балкона, в окно видна свалка, квартира после наводнения, ветхое состояние дома, оживленной трасса под окнами или железная дорога, неразвитая инфраструктура, криминальный район..

Одного-двух пунктов достаточно, чтобы квартира была неликвидной.

В объявлении все пять факторов были против интересов хозяина. Ему оставалось или снизить цену наполовину, или искать покупателя, у которого нет собственных денег, ему не дадут ипотеку, и он готов жить в этой квартире и постепенно ее выкупать.

Хорошо, когда продавец все понимает про свою квартиру, у него нет завышенных ожиданий. Он предоставляет своим квартирантам возможность жить в квартире, платить ежемесячную сумму в счет оговоренной выкупной и арендную плату, которая частично или полностью учтется при окончательном расчете.

Для какого покупателя это будет актуально?

В первую очередь тому, у кого скопить на квартиру большую сумму сразу не получается, ипотеку не дадут в связи с отсутствием официальной зарплаты, а платить за аренду, жить в этой квартире и постепенно выкупать ее они смогут.

Во вторую очередь, такой вариант аренды неликвидного жилья с одновременным выкупом интересен тем, кто жить там сейчас не собирается, а рассчитывает на то, что ветхое жилье рано или поздно будет снесено, а жильцам предоставят квартиры в новых домах. Речь не о тех домах, которые уже стоят в программе сноса. Квартиры в таких домах не купишь.

Жилищный кодекс предусматривает, что после подписания правительством акта о сносе дома собственник подписывает соглашения об изъятии у него имеющейся квартиры и предоставлении ему взамен новой.

Но если этот дом еще не вошел в программу, то можно и рискнуть. Пока квартира арендуется и выкупается, может наступить время сноса и этого дома.

Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.

Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).

Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Вариант с выкупом имущества более удобный, так как можно жить будто в рассрочку, но без обращения в банковское учреждение. Арендующему разрешается передача определенной суммы постепенно. На эту процедуру может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет. Все будет зависеть от ситуации.

Продавцы в этом случае также имеют для себя положительные моменты в виде пассивного дохода и платы за пользование жильем. Человеком не только оплачивается сумма за сами квадратные метры, но и переводятся деньги за возможность в нем жить. Фактически, этот вид аренды ничем не будет отличаться от привычного.

Еще один плюс – стороны самостоятельно договариваются на счет способов расчета. Может быть составлен удобный план с графиком, который нужно будет придерживаться.
Также определяется конкретная сумма, устраивающая продавца и будущего покупателя.
В зависимости от того, как договорятся между собой стороны, можно взять рассрочку или договориться о досрочной выплате. Но этот вопрос зависит от решения владельца имущества.

Еще одним плюсом для продавца является то, что не нужно переживать о том, в каком состоянии жилье, так как сам покупатель заинтересован в том, чтобы дом был передан во владения. Поэтому он ухаживает за имуществом и бережет его.

Но подобный договор аренды имеет и недостатки. Основной заключается в том, что, имущество в собственность переходит не после регистрации договора, а после передачи.

Какие есть риски у продавца:

Вероятность того, что квадратные метры станут значительно дороже и произойдет упущенная выгода для продавца. В основном такие договорные отношения заключаются более, чем на 5 лет, и на протяжении этого времени должна произойти оплата. За этот период на рынке недвижимости сумма вырастет на 20%. Но по договору сумма, указанная в момент заключения, не изменится. Никакими способами ее нельзя будет увеличить.
Покупателем недвижимость может быть использована не по прямому назначению. К примеру, ее будут применять для коммерческих целей, пересдачи в аренду. Подобные варианты подходят не каждому владельцу жилплощади.
Повышение коммунальных платежей или налогообложения на имущество. Но по договору установленная плата за аренду изменена не будет. Поэтому выгода в реализации квартиры будет немного упущена. Но часто между собой стороны договариваются таким образом, чтобы в плюсе остались оба.

Отмечается и тот факт, что у покупателя рисков больше, чем у продавца. Поэтому нужно обдумать вариант с арендой квартиры для последующего выкупа. Но согласно статистике, если грамотно оформить договор и залучить специалиста, можно не переживать о том, что действия второй стороны будут противоречить договору.

Как рискует покупатель:

Пока не поступит полная сумма за недвижимое имущество, квартира будет оставаться в собственности арендодателя. Это значит, что он имеет право на завещание, дарение и обмен. Также продавец способен расторгнуть договор при наличии штрафных санкций. И это может обернуться судебными разбирательствами.
Продавцом повысится арендная плата, а также цена за квартиру. Но данный вариант имеет место быть, если в условиях договора прописана такая необходимость. Рекомендуется перед составлением договора убедиться в том, что сумма будет фиксированной.
Владелец жилплощади может умереть до момента получения квартиры в собственность другим лицом. В таком случае соглашение заключается с супругами и детьми. Но наследники могут изменить условия, повысив стоимость или внося важные дополнения в договор. Проблемы возникают, если продавцом была потрачена часть денег или вся сумма. Тогда наследнику ничего не достанется из суммы, которая была передана за пользование квартирой. Поэтому может поступить отказ на засчитывание потерянных денег в уже уплаченную долю за квартиру. Тогда покупатель оплачивает на порядок больше средств, чем было оговорено в начале.
Оказание имущества под арестом. Такая ситуация происходит, если человеком не проводились выплаты по коммунальным услугам и не погашался имущественный долг. Также владелец квартиры после объявления себя банкротом может потерять квартиру. В такой ситуации, потенциальному покупателю не будет передан объект в собственность.

С учетом большого количества серьезных рисков, граждане часто заключают договор аренды с правом выкупа с лицами, находящимися в непрямом родстве. Договоры этого типа строятся на доверии, и каждая из сторон может обжаловать сделку.

Договор рассрочки и возможность в процессе аренды выкупить жилье имеют много общего, и это может привести к неразберихе. Рассрочка или лизинг имеет название финансового найма. Отличия только в том, что в наем передаются активы. За средства лизинга приобретаются активы, которые были утверждены покупателем лизинга. Человек или организация, предоставляющая недвижимость в лизинг, является посредником, но в правовых отношениях с арендодателем отсутствует третье лицо.

Правовые документы по аренде имущественных ценностей с последующей их покупкой предполагает подписание отдельного договора, в котором будут присутствовать положения из арендного соглашения и договора купли-продажи. Согласно первому документу арендодателем передается арендатору конкретная квартира или дом за фиксированную плату для временного пользования. Также сторонами устанавливается в соглашении условие по передаче арендатору личных прав на арендованный объект недвижимости после покупки. Возможность такого перехода:

когда завершается срок аренды;
в досрочном порядке, когда арендатором преждевременно была внесена полная выкупная цена за арендуемый дом.

Но стороны сами соглашаются на то, чтобы выкупить недвижимое имущество. Даже при отсутствии прописанного условия в досрочных выплатах выкупной стоимости, продавец и покупатель в любой момент имеют право на оформление дополнительного соглашения, содержащего договорные пункты.

Арендатор и арендодатель также могут договориться о заплаченной сумме платы за аренду, которая засчитывается в качестве выплат согласованных сторонами выкупных цен за имущество. При подписании этого отдельного типа договора учитываются важные правовые уточнения, которые установлены российским гражданским законодательством. Договорные документы об аренде недвижимости (другого имущества) составляют в форме согласно правилам составления договора купли-продажи соответствующей имущественной ценности. К примеру, дополнительные требования будут предъявлены к соглашениям, требующим возмездное отчуждение участка, квадратных метров, другого недвижимого имущества.

В арендном соглашении с правом выкупа, как и другом соглашении гражданско-правового характера, должны присутствовать законодательно регламентированные существенные условия. При отсутствии данных условий в документе будет достаточно оснований, чтобы признать соглашение незаключенным. В документальной сделке находится следующая информация: данные, которые позволяют установить достоверную идентификацию передаваемой арендатору квартиры как объекты аренды, а именно:

адресная информация квартиры или дома, которые передается по согласию в аренду;
полное название сдаваемой арендного недвижимости (например, земельный надел, жилье либо комната от жилого надела;
номер по кадастру;
функциональные характеристики объекта правовых отношений. Пример, если помещение нежилое, его используют как склад, для производства, торговли, а земельный участок – для сельскохозяйственных, промышленных и иных предназначений;
квадратные метры объекта недвижимости.

Далее обозначаются в документе размеры оплаты за аренду соответствующей недвижимости.

Также потребуется указание сведений выкупной стоимости сдаваемой в аренду квартиры. Стороны арендного соглашения недвижимого имущества должны учесть, что документ, оформляемый более, чем на 12 месяцев, должен регистрироваться в Росреестре. Если покупателем или продавцом каким-то причинам не выполнялись условия по обязательствам регистрирования юридического контракта, его, согласно нормативным правилам, не будут считать заключенным. Отмечается, что пункты договора о праве арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества не могут считаться условиями права приобретения, а в данной ситуации действует иное правоотношение. Поэтому рекомендуется грамотно сформулировать пункты договора, чтобы не допустить претензий от одной или второй стороны.

В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:

арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
внешний вид помещения был ухудшен;
более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.

Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.

Арендатор или арендодатель имеет право:

Прекратить правоотношения по договоренности.
Потребовать возмещения ущерба.
Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.

Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.

Аренда с правом выкупа: бесплатная ипотека или серый рынок?

Аренда квартиры с правом выкупа предполагает оформление документов на жилье для фактического проживания с возможностью в дальнейшем полностью переоформить недвижимое имущество на себя. Новый владелец в течение нескольких лет проживает в съемной жилплощади, поэтапно оплачивая стоимость квартиры.

По окончании времени она переходит в его собственность. А также составляется договор о найме с последующим выкупом, где прописаны права, обязанности по оплате, период выкупа и условия сделки.

Особое внимание уделяется контракту между сторонами и дополнительному соглашению, в котором прописывают важные детали. В приложении к документам, как правило, прилагают справки и выписки из БТИ и Государственного Реестра о «чистоте» хозяина квартиры, указывается фактическая стоимость недвижимости и сроки погашения обязательств по оплате аренды.

Для установления размера стоимости квартиры необходим эксперт-оценщик недвижимости. Для подтверждения прав собственности хозяин жилплощади предоставляет справки из Реестра и БТИ. На основании этих документов заключается договор на взаимовыгодных условиях.

Важно! При составлении договоров внимательно читайте каждый пункт — это поможет избежать форс-мажорных обстоятельств после заключения сделки.

В момент подписания договора о предоставлении услуг по аренде жилья, покупатель вправе потребовать некоторые дополнительные сведения для отражения их в документе:

Техническое состояние квартиры.
Характеристики объекта.
План планировки.
Кадастровая стоимость.
Фактическая стоимость аренды.
Срок погашения выплат.

При этом хозяин квартиры должен гарантировать в договоре переоформление квартиры по окончании срока выплат. Регламентируется положение в Свидетельстве о регистрации права собственности в ГКН.

Если какие-либо пункты в документе можно менять в течение всего срока аренды, это указывается в приложении к договору отдельным листом. Сделка считается совершенной только после перехода собственности к новому хозяину.

Договор об аренде и выкупе квартиры составляется в присутствии третьих лиц, а именно:

юриста;
адвоката по гражданским делам;
агента недвижимости;
оценщика квартиры;
эксперта в области технической документации плана жилья;
нотариуса;
будущих жильцов;
родственников.

Если на сделке присутствуют свидетели, они должны проставить подписи в договоре на последнем листе о правомерности заключения контракта. В случае разбирательств в суде по настоящему делу, свидетели могут давать показания.

Помимо основного договора с изложением прав и обязанностей сторон, по желанию собственника или покупателя квартиры можно составить дополнительное соглашение. Там указываются особые положения — возможные сроки продления выплаты, непредвиденные обстоятельства и решения по возникшим проблемам.

Согласно Программе, аренда с выкупом квартиры достаточно комфортная:

срок выкупа — до 15 лет;
первоначальный взнос от 0%;
макс. стоимость квартиры — 6 млн. рублей (для МО);
документы: паспорт и пенсионное страховое свидетельство.

Во время аренды квартиры с правом выкупа платите за аренду и за обеспечение долга. Пока вы этим занимаетесь, можете прописываться и жить в квартире, сама квартира будет выкуплена сервисной компанией от АМЖК. Выбрать можно квартиру как в строящемся, так и построенном доме.

Если клиент не сможет платить по договору, квартира остается у сервисной компании, а ему возвращается сумма, которую он выплатил в счет выкупа. Арендная плата не возвращается.

Что такое аренда квартиры с последующим выкупом

Сравниваем, конечно с ипотекой, т. к. больше не с чем сравнивать, собственно.
1. Если вы не можете выплачивать ипотеку, то можете продать квартиру по более-менее выгодной цене и взять разницу между долгом банку и стоимостью. В аренде квартиры с правом выкупа цена квартиры фиксированная, выплаты в счет выкупа определены, плата за аренду — ни в счет. В итоге получается, что аренда с последующим выкупом квартиры становится не выгодной (напомню, если не соблюдать договор, конечно).
2. Если договор заключается без первоначального взноса, то платежи, по аренде с последующим выкупом квартиры, возрастают.
3. Аренда с выкупом квартиры может обойтись вам дороже, чем ипотека. Для подтверждения этого высказывания, воспользуемся электронными калькуляторами и произведем примерный подсчет.

Плюсов у Программы «Аренда и выкуп» набралось достаточно много, что делает ее привлекательной для определенных категорий граждан. Давайте рассмотрим каких.

В итоге, мы приходим к выводу, кому интересна Программа, предусматривающая аренду с выкупом квартиры:

тем, кто не смог получить одобрение банка на ипотеку;
те, у кого «серый» доход;
у кого нет первоначального взноса;
и, конечно, у кого нет полной суммы на покупку квартиры.

Стоимость квартиры: 2 523 904 рублей
Первоначальный взнос — 0%
Срок выплат: 15 лет
Ежемесячный платеж: 39 457 рублей (аренда 18 229 руб. и выкуп квартиры 21 229 руб)
Посчитаем конечную сумму выплаты через 15 лет:
39 457 х 12 мес в году = 473 484 рубля в год.
473 484 х 15 лет = 7 102 260 рублей.

В итоге, мы приблизились к выплатам по Программа «Аренда и выкуп» и самое главное, в течении 3 лет будем платить за два кредита 43 610 рублей, в то время, как по Программе платили бы 39 457 рублей.

Что выгоднее в каждом конкретном случае, каждому из вас, уважаемые читатели, решать надо самостоятельно. Я лишь представил примерные расчеты, приближенные к реальным условиям, насколько это было возможным.

Кстати говоря, электронные калькуляторы на обоих сайтах настроены так, что невозможно подобрать конкретную стоимость квартиры, можно только установить значение из уже имеющихся. Это немного сбило точность расчетов и вызвало неудобства при формировании примерной стоимости квартиры.

Примечание: Расчет является примерным и производился, посредством электронных калькуляторов на сайтах Сбербанка и МРЖК. Информация к размышлению для данной статьи взяты оттуда же.

Сегодня вы узнали об аренде с выкупом квартиры и насколько реальна Программа АМЖК «Аренда и выкуп». Мне и другим читателям будет интересно ваше мнение по теме аренды квартиры с последующим выкупом, поэтому, если оно у вас есть — обязательно выскажитесь в комментариях к статье.

Подписывайтесь на рассылку блога и узнавайте еще больше полезных новостей по теме Недвижимость:)

Всего вам доброго!

Аренда жилой недвижимости с последующим правом выкупа: как оформить

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

Истечения периода действия договорных обязательств;
Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
Глобально ухудшает помещение;
Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Тогда часть ежемесячной арендной платы, подлежащую возврату в случае отказа от выкупа, нужно квалифицировать как авансы в счет выкупа. Поэтому оформлять и учитывать ее нужно так же, как в варианте 2.

Если в такой ситуации арендатор перечисляет ежемесячные платежи не вовремя или не полностью, у арендодателя возникают технические сложности из-за того, что зачитываемая в выкуп часть рассчитывается от уплаченной арендатором суммы. И пока очередной ежемесячный платеж не получен, неясно, сколько учитывать как арендную плату, а сколько — как аванс. А выставлять на арендную плату счета-фактуры, начислять НДС и признавать налоговый доход нужно уже на конец месяца.