Субарендатор Построил Объекты На Участке Кто Собственник

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Субарендатор Построил Объекты На Участке Кто Собственник». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята здание, сооружением и необходима для его использования по назначению.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (п. 22 постановление пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Право собственности на субарендованный земельный участок

заключение договора с геодезической компанией;
сбор и передача геодезисту всех документы по участку (графических и правоустанавливающих);
проведение межевания на местности, с уведомлением всех соседей и собственников участка;
утверждение и внесение в ЕГРН результатов межевания.

для заключения договора аренды, если границы земельного учатска не закреплены в установленном законом порядке;
есть необходимость разделить или объединить участки;
арендатор намерен выкупить ЗУ;
при наличии спора с соседями.

Ответ: Если субарендатор земельного участка, находящегося в собственности органа местного самоуправления и предоставленного арендатору для строительства, с согласия арендатора земельного участка осуществляет на названном земельном участке строительство объекта недвижимого имущества без согласия собственника, объект недвижимого имущества, возведенный на арендуемом земельном участке без согласия собственника такого земельного участка, является самовольной постройкой.

Следует отметить, что ни ГК РФ, ни иные нормативные акты РФ не предоставляют арендатору права выдавать субарендатору разрешение на строительство объектов недвижимого имущества на арендуемом земельном участке.

1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г.;

За девять дней до окончания аренды администрация подготовила ответ, в котором указала, что без проведения торгов арендатор может получить земельный участок в аренду на новый срок, только если предоставит документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Причем доказательств направления этого письма арендатору у администрации не было. Решение об отказе или удовлетворении заявления арендатора в предусмотренный законом 30-дневный срок администрация не приняла. На этом основании арендатор подал в суд заявление о признании незаконным бездействия по непринятию решения о предоставлении ему в аренду без проведения торгов земельного участка.

Сделка по субаренде является возмездной, то есть она оплачивается одной из сторон. Арендатор предоставляет в пользование субарендатору некое имущество (в данном случае земельный участок), а субарендатор выплачивает ему за это вознаграждение.

Если плата за пользование участком земли перечисляется безналичным расчётом, то в платёжном документе на перевод средств необходимо указать назначение платежа. При некоторых системах налогообложения это имеет значение.

Возможность построить частный дом на арендованной земле должна быть предусмотрена в договоре аренды. Разрешение выражается арендодателем в доступной и четкой форме.

Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков. Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст. 28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.

Архитектурный проект для строительства частного дома высотой до трех этажей необязателен. Подобная норма указана в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Такая норма распространяется для физических лиц, которые строят дом для собственного проживания. Если застройку осуществляет предприниматель, то проект обязателен.

Разрешение на строительство оформляется согласно п. 9 ст. 51 ГрК РФ. Заявление направляется в орган местного самоуправления.

К нему прилагаются следующие документы:

договор аренды участка;
градостроительный план;
схема, с местом расположения объекта ИЖС.

Требовать другие документы, согласно п. 10 ст. 51 ГрК РФ, муниципалитет не вправе. Разрешение выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется согласно ст. 55 ГрК РФ.

Положительное решение комиссии будет в случае, если дом соответствует техническим требованиям, оснащен необходимой документацией. Технический паспорт оформляется в БТИ. Регистрация права собственности на объект осуществляется в ГКН Росреестра – согласно ФЗ от 13.07.2015 № 218.

Строительство зданий зависит от его целевого использования. Сооружения возводятся согласно утвержденной архитектурной схеме. Проекты сооружений оформляется с учетом ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности».
В перечень зданий входят объекты многоэтажного строительства с инфраструктурой. Подвод коммуникаций осуществляется согласно принятым техническим нормативам. Выдача разрешения на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию обязательны.
Земля предоставляется в аренду муниципальным образованием или частным инвестором. Правоотношения между арендатором и арендодателем могут быть ограничены конкретным сроком. Возможно предоставление земли в порядке аренды на неограниченный срок.

На арендованной земле возводят объекты долевого строительства. Застройщиком выступают жилищно-строительные кооперативы или коммерческие организации, которые получают землю на длительную аренду у муниципального образования.

Сделка долевого строительства регулируется ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. В договоре прописывается полная стоимость передачи объекта недвижимости заказчику.

Строительство технических сооружений на арендованной земле предусматривает получение разрешения у государственных контрольных органов и местных властей. Возведение гидросооружений проводится с соблюдением норм экологической безопасности.

Можно ли субарендатору возвести постройку на арендованной земле?

Субаренда земельных участков имеет следующие особенности:

При заключении договора арендодателем является в лицо, которое в действительности не обладает никакими правами собственности на эксплуатируемый объект, тогда как одной из сторон обычного соглашения об аренде является собственник актива.
Субарендатор должен подчиняться требованиям не только непосредственного арендодателя, но и собственника земли, тогда как наниматель земли по обычному договору обязан координировать свои действия только с собственником надела.
Субарендное соглашение, в отличие от простого договора найма, не может быть заключено на срок, больший, чем срок окончания основного договора с собственником.

Арендатор первого порядка имеет право сдать часть актива в субаренду по большей цене, чем он сам платит за право пользования наделом.

Эту особенность активно используют риэлторы, получая привлекательный актив по не очень высокой цене и впоследствии делегируя права на него другим лицам, получая с этого неплохую прибыль.

Если арендатор понимает, что у него нет необходимости в использовании количества площадей, предусмотренных первичным соглашением о найме земли, он может частично передать право пользования другим лицам.

Выгода в данном случае очевидна для всех: земля не простаивает, первичный арендатор вместо убытков получает прибыль, вторичный арендатор расширяет поле деятельности, тем самым также увеличивая свой доход.

В соответствии с договором вторичный арендатор наделяются определенными правами и обязанностями:

получает право пользования земельным наделом на срок, указанный в соглашении;
имеет право производить на арендованной земле любые действия, не запрещённые договором (обустроить подсобное хозяйство, возвести какое-либо строение, добывать полезные ископаемые из земных недр);
обязан содержать участок в том же состоянии, в котором он был ему передан;
должен в срок и полностью уплачивать первичному арендатору стоимость найма.

В случае, если вторичный наниматель не платит нужную сумму, первичный арендатор вместе с собственником земли вправе применить санкции вплоть до расторжения соглашения.

Срок, на который арендатор имеет право сдать имущество в третьим лицам, определяется, исходя из следующих правил:

Срок субаренды не может превышать срок основного договора.
В случае, если субнаёмщик распоряжается землёй неподобающим образом (наносит ей вред или возводит на ней постройки, не предусмотренные соглашением), то договор может быть автоматически расторгнут первичным арендатором или собственником.
В случае, если срок действия основного договора по каким-то причинам уменьшается на определённую величину, то на эту же величину уменьшается и срок действия договора субаренды.
Если по инициативе собственника земельного надела происходит разрыв основного соглашения об аренде, то и вторичный договор автоматически теряет свою силу. В данном случае субарендатор имеет преимущественное право на предоставление ему участка в пользование, и если такой договор заключается, то субнаниматель становится первичным наёмщиком.

При заключении договора субаренды права на пользование землёй переходят к третьему лицу, которое не обременено никакими обязательствами перед собственником.

Чтобы избежать недопонимания сторон сделки арендодателю целесообразно включить в первичное соглашение пункт, согласно которому субаренда не может быть произведена без его предварительного согласия.

В случае, если подобный пункт отсутствует в договоре, а лицо, которому участок был сдан в субаренду начинает злоупотреблять полученными правами, собственник вправе обратиться в суд, который с большой вероятностью встанет на его сторону.

Дело в том, что право собственника быть поставленным в известность о заключении субарендного соглашения является неизменным вне зависимости от условий договора.

Законодательная регламентация субарендных отношений сторон закреплена в Гражданском и Земельном Кодексе:

Если одной из сторон арендной сделки является муниципальный или государственный орган, то нормативное регулирование лежит в области Земельного права – ст. 22 ЗК РФ.
Если собственником земли будет гражданин, то применяются положения Гражданского Законодательства – ст. 615 ч. 2 ГК РФ.

Все финансовые вопросы по оплате ставки за пользование землей решаются с первым участником сделки, а тот, в свою очередь, переводит оплату собственнику надела. Здесь может прослеживаться коммерческая выгода, чаще всего первоначальные условия оплаты отличаются от тех, которые оговорены с субарендатором в большую сторону.

Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.

Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.

Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.

Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.

При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.

Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.

Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.

В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:

наименование документа («Договор субаренды»);
дата и место заключения сделки;
наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
права и обязанности сторон;
порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
срок действия договора;
заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
подписи сторон

К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.

В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.

К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.

Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:

площадь надела;
категория земель, к которой относится надел;
кадастровый номер;
адрес места расположения;
цель оформления участка в субаренду;
перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).

По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.

Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.

Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.

Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.

Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.

К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду. Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.

В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет. Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.

При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.

На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.

Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.

Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:

подробное описание земельного надела;
кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
технические паспорта зданий, расположенных на участке;
график арендных платежей;
выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.

Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:

акт приема-передачи недвижимого объекта;
дополнительное соглашение;
протокол существующих разногласий;
протокол согласования разногласий.

При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.

При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:

предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.

Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.

Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.

Земельный участок застройщика в субаренде

Частные дома обычно строят на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства частные дома можно возводить высотой не более трех этажей. В таких домах должна проживать одна семья.

На землях населенных пунктов можно строить малоэтажные дома, предназначенные для проживания нескольких семей, но вид разрешенного использования таких земель должен называться “для малоэтажного строительства”.

Дома на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства должны быть благоустроены (с отоплением, водоснабжением…) и пригодными для постоянного проживания с возможностью регистрации гражданина по месту жительства.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, то дома на таких землях имеют статус нежилых помещений. Прописаться гражданин в таком доме не может. Но в судебном порядке собственник дома может признать объект жилым (благоустроенным и пригодным для постоянного проживания) и после этого прописаться в нем.

В договоре аренды необходимо предусмотреть условие о строительстве частного дама на арендованном земельном участке.

Если договор аренды оформлен надлежащим образом, то он будет являться основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство необходимо получать, если Вы строите частный дом на землях для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Только при наличии разрешения на строительство Ваше капитальное строение будет узаконено. Без разрешения частный дом будет признан незаконно возведенным.

Законность возведения объекта капитального строительства на земельном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Вам необходимо написать заявление на выдачу разрешения на строительство. Законодательство не устанавливает определенной формы заявления, но в нем необходимо указать:

ФИО адресата, его должность, организацию/учреждение;
Сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
Заголовок документа – «Заявление»;
Изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
Сведения об участке земли;
Характеристика возводимого объекта;
Список приложений.

Вам потребуются следующие документы:

Паспорт заявителя;
Нотариальная доверенность (если разрешение будет получать представитель);
Договор аренды земельного участка;
Схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
Градостроительный план земельного участка.

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация ,которая в свою очередь подлежит экспертизе.

Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия.

Документы необходимо подать в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок.

Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами МФЦ.

Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

предназначение участка;
градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

24 июня 2016

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 февраля 2015 г. N Ф08-328/15 по делу N А53-23218/2013

г. Краснодар

25 февраля 2015 г.

Дело N А53-23218/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2015 года.

Структура, описанная ниже, примерная, её можно изменить под собственные нужды:

преамбула (описание сторон – ФИО или название организации);
объект соглашения (адрес, кадастровый номер, категория земли и разрешенный вид использования, площадь участка);
срок действия устанавливается по согласию;
права и обязанности сторон;
описание обременений (сервитуты);
требования к использованию участка (речь идет о соблюдении ограничений, предписанных ранее арендатору, возведении зданий, строений или их сносе и т.д.);
размер оплаты субаренды;
условия внесения денежных средств, реквизиты для оплаты;
условия и порядок прекращения или расторжения соглашения, в том числе и досрочно;
реквизиты сторон (полное наименование организации с указанием регистрационных номеров, ИНН, ФИО гражданина с указанием паспортных данных);
заключительные положения (порядок решения споров, иные пункты, значимые для сторон);
подписи и печати;
дата подписания.

Условия могут повторять положения законодательства, но желательно, чтобы они их уточняли, иначе в суде в ходе разбирательства возникнут трудности из-за неопределенности.

Договор считается заключенным при достижении согласия по существенным условиям (предмет соглашения, сроки размер оплаты или цена). Другие условия считаются существенными пунктами, если об этом договорились стороны. Момент заключения обычно приравнен к моменту подписания.

Если права на землю подлежат регистрации, соглашение считается заключенным с момента регистрации, а не подписания участниками. Те же правила относятся к субаренде.

Субаренда подлежит регистрации, если срок передачи составляет более 1 года. Некоторые предприниматели и организации, не желая заниматься оформлением документов, практикуют заключение соглашения на меньший срок, прописывая порядок продления. Например, оно считается продленным, При этом никто не согласится заключать сопутствующее соглашение о застройке или освоении территории на маленький срок.

Субарендатор ограничен теми же правами и обязанностями, которые есть у арендатора. Арендатор вправе наложить дополнительные ограничения. Это касается ухода за участком, поддержания его в надлежащем состоянии. В частности, сохранения для использования в сельскохозяйственном производстве.

Если в субаренду передаются земли с/х назначения, на них запрещено капитальное строительство.

К субарендатору, как и арендатору с/х земель предъявляются аналогичные требования, иначе соглашение считается недействительным и расторгается в суде.

Все тонкости оформления субаренды земельного участка

Далеко не всегда, а только в тех случаях, когда это не противоречит условиям договора аренды и действующему законодательству. Первый вариант запрета представляет собой отдельное положение, внесённое в первоначальный договор собственником земельного участка, согласно которому арендатор ни при каких обстоятельствах не должен передавать вверенный ему объект в субаренду.

Правила участия в аукционе на аренду земли

Второй вариант применим к земельным участкам, арендованным у государства или муниципалитета. Такие участки в силу закона или условий договора не всегда можно передать в пользование иному лицу. К примеру, нельзя уступать права аренды на участки, расположенные в особой экономической зоне, а также участки, полученные в пользование по результатам аукциона.

дату и место составления договора;
наименование документа (например, «договор субаренды земельного участка»);
данные передающей стороны. Здесь указываются ФИО и сведения из паспорта гражданина либо наименование, и основные реквизиты организации, если арендатор – юридическое лицо;
данные принимающей стороны (указываются аналогичные предыдущим сведения об субарендаторе).

а). Сведения об основании переуступки прав на объект недвижимости. В эту часть нужно внести информацию о первоначальном договоре аренды (основные реквизиты) и собственнике земли.

б). Сведения о предмете соглашения. Здесь необходимо подробно прописать характеристики передаваемой в пользование недвижимости, в том числе:

тип недвижимого имущества (земельный участок);
кадастровый номер;
точный адрес местонахождения;
площадь;
назначение;
сведения о наличии (отсутствии) на земельном участке каких-либо строений;
сведения о существующих ограничениях (если таковые имеют место);
иные сведения.

в). Права и обязанности каждой из сторон договора. В этом блоке важно прописать следующие моменты:

обязанность арендатора предоставить земельный участок пользователю в установленный соглашением срок, уведомить собственника о заключении договора и следить за тем, чтобы субарендатор использовал участок в соответствии с его назначением;
обязанность пользователя следить за состоянием вверенного ему объекта, проводить при необходимости работы по его восстановлению, а также своевременно оплачивать субаренду земли;
право субарендатора использовать землю в соответствии с разрешённым видом деятельности и возводить на земельном участке строения (если таковая возможность допускается);
право арендатора прекратить субарендные отношения, если пользователь будет нарушать срок и порядок внесения платы, использовать землю не по назначению или вести незаконную деятельность.

г). Период действия субарендных отношений.

д). Размер и порядок внесения платы за пользование землёй.

е). Ответственность сторон на случай неисполнения условий договора.

ё). Порядок расторжения соглашения.

ж). Особые условия (например, способы и порядок урегулирования спорных вопросов).

В заключительной части договора указываются реквизиты сторон и ставятся личные подписи участников арендных отношений.

Важно! При долгосрочной субаренде (свыше года) соглашение наделяется юридической силой не с момента подписания, а с момента государственной регистрации.

Пакет документов приложения в зависимости от периода действия договора будет отличаться. Так, при долгосрочных субарендных отношениях продолжительностью 12 и более месяцев пользователь земельного участка, помимо своего экземпляра договора, должен иметь на руках:

Кадастровый паспорт или заменяющую его выписку из ЕГРН с описанием объекта недвижимости и перечнем характеристик.
Технический паспорт на каждое расположенное в пределах участка строение.
График, в соответствии с которым субарендатор должен вносить платежи.
Выписку из Государственного реестра, содержащую сведения о регистрации субарендного права.

Если договор краткосрочный, достаточно приобщить к нему приёмопередаточный акт и дополняющие документы, например, протокол разногласий, и протокол их согласования, а также оформленное к договору дополнительное соглашение. Последние три документа не являются обязательными, а приобщаются только в случае их составления.

Субаренда земельного участка: особенности и порядок заключения

Как при любой другой сделке, при заключении договора субаренды существуют некоторые риски.

Такие как:

Недобросовестные арендаторы	если владелец имущества проживает далеко от объекта аренды, и не может постоянно контролировать его, риск того, что имущество будет «пересдано» очень велик. Поэтому субарендатору всегда стоит убедиться, что собственник дал своё согласие на заключение сделки
Не ответственные субарендаторы	риск того, что субарендатор не заплатит арендатору плату за пользование имуществом или не оплатит коммунальные услуги, существует. Не всегда просто отстоять свои интересы в суде! Поэтому нужно регистрировать договор. Конечно, если речь идёт о кратковременной субаренде, многие пренебрегают этим положением
Вероятность порчи имущества	такой риск также велик. Например, сдаётся земельный участок, на котором построена баня. Субарендатор нанёс бане ущерб. Такие моменты нужно фиксировать в договоре
Если владелец земли решит досрочно расторгнуть договор аренды	то и субарендатор должен будет в кратчайшие сроки покинуть этот участок, так как договор субаренды расторгается «автоматически»

Собственник участка может даже не догадываться, что происходит с его собственностью, так как все вопросы с субарендаторами решает непосредственно сам арендатор.

Чтобы как-то обезопасить себя, стоит заключить трехстороннее соглашение с участием собственника.

Так как участок земли является объектом недвижимости, то сдача его в субаренду возможна при наличии согласия собственника. Чтобы сделка имела юридическую силу, необходимо заключить договор.

Заключение договора субаренды земельного участка предполагает, что стороны сделки возлагают на себя определённые обязанности по отношению друг к другу, и к объекту сделки, а также несут ответственность.

Договор субаренды участка, как и договор субаренды любого другого имущества, не должен противоречить основному, «первичному», договору, а также нормам главы 34 ГК РФ.

Земли сельскохозяйственного назначения — это те земли, которые предназначены для ведения как крупных сельских хозяйств, так и частных.

Не всегда удаётся получить в собственность необходимый участок земли. Выкупить его у государства порой бывает довольно сложно. «На выручку» приходит аренда и субаренда таких участков земли.

Назначение данного участка лишь определяет направление будущей деятельности субарендатора.

Участки земель такого назначения могут быть использованы для различных целей, которые связаны с сельским хозяйством.

Это:

Животноводство.
Садоводство.
Ведение личного приусадебного или полевого подсобного хозяйства.
Растениеводство.
Организация дачных, садовых и огороднических кооперативов и товариществ.

Поэтому субаренда земель, имеющих такое назначение, имеет несколько нюансов, которые связаны именно с видом разрешённого использования и формой владения им.

Стоит понимать, что если построить дом на арендованном участке, и оформить его в собственность, то право владения участком «автоматически» не возникает.

Оформить право собственности на участок земли может только её арендатор. Субарендатор не может этого сделать, так как является «третьим» звеном.

Поэтому строительство жилого дома на субарендованном участке является нецелесообразным, так как субаренда имеет ограниченный срок действия.

Даже если заключить договор субаренды сроком на 99 лет, по истечении этого срока придётся что-то решать с правом владения или пользования.

Субаренда земельного участка в 2020 году

Договор субаренды может быть заключёно на любой срок — от 1 дня до 99 лет. Главное условие, чтобы он не противоречил условия «первичного» договора. Это касается и сроков заключения.

Например, если срок аренды земельного участка составляет 5 лет, то и срок субаренды не может быть более 5 лет.

Кроме того, если арендатор нарушит это условие, и сдаст арендованный им участок земли на срок более длительный, чем заключен договор аренды, он будет нести ответственность перед собственником этого участка.

Превышение срока субаренды само по себе не является условием недействительности данного договора.

Если будет выявлен тот факт, то недобросовестный арендатор нарушил условие договора, и заключил договор субаренды на срок превышающий, то субарендатор и собственник могут заключить договора «напрямую» между собой, обойдя арендатора.

Но, сначала собственник участка должен будет на законных основаниях расторгнуть договор аренды.

Не все граждане, столкнувшиеся с подобным понятием впервые, представляют, что такое субаренда земельного участка. Ее можно назвать сложной сделкой.

Инициатором субаренды, как правило, бывает арендатор. Он сдает в аренду участок повторно, уже другому физ-, или юрлицу.

В последующем субарендатор получает право пользования наделом. Субаренда подкрепляется соответствующим соглашением между сторонами. Все его положения не должны идти вразрез с действующими законами, а также противоречить первичному договору аренды.

Договор субаренды должен быть заключен в соответствии с нормами, определенными Гражданским кодексом.

Возможно взять в субаренду и какую-то часть от надела. Для этого данный участок должен быть выделен и детально описан в документах. Стороны должны согласовать между собой выделение участка под субаренду.

В качестве документов к договору субаренды должны быть приложены:

акт о замере выделенной части надела;
кадастровый план всего участка с выделением доли, сдаваемой в субаренду.

Арендовать или получить в субаренду участок, принадлежащий государству, можно только путем участия в торгах.

Смысл данного мероприятия состоит в том, что арендатор выставляет самую маленькую плату и «шаг» ее увеличения, а участники предлагают свою стоимость за пользование участком.

Побеждает в торгах тот, кто предложит наибольшую цену.

Арендатором или субарендатором признается лицо, которое победило в торгах на условиях их проведения.
Однако принимать участие в торгах может и только один человек.

В случае официальной регистрации на мероприятии и наличия на руках всей необходимой документации, с ним заключают договор субаренды.

Земли сельхозназначения предназначены для:

садоводства;
животноводства;
растениеводства;
ведения полевого или приусадебного хозяйства;
организации СНТ или ДНТ.

Такие земли довольно привлекательны для многих граждан. К сожалению, не всегда получается их выкупить, но вот аренда или субаренда таких земель вполне возможна.

Субаренда земельного участка под строительство жилого дома

Некоторые граждане полагают, что при возведении на участке дома и оформлении его в собственность, земля автоматически переходит в их владение. Однако это не так, и субарендатор не может подобным образом оформить право собственности на земельный надел.

Возводить здание на участке, находящемся в субаренде, достаточно нецелесообразно. Это связано с тем, что после истечения периода действия соглашения придется каким-то образом решать проблему с правом владения.

В чем заключаются отличия от аренды:

Субарендатор должен выполнять требования и арендатора, и собственника надела. Наниматель же, в отличие от него, имеет больше полномочий, поскольку слушается только владельца земли.
В роли арендодателя при заключении договора субаренды выступает человек, не имеющий права распоряжения участком. В случае обычного договора аренды арендодателем является собственник надела.
Договор субаренды не может действовать дольше, чем договор аренды.

Всего можно выделить несколько этапов проведения сделки:

Сбор необходимой документации.
Составление соглашения и его подписание сторонами сделки.
Регистрация документа в Гос. Реестре.
Получение бумаги о регистрации права пользования наделом.

Важные нюансы:

регистрационные действия проводятся в течение месяца, если с документами все в порядке;
договора, заключаемые на срок менее года, не подлежат обязательной регистрации.

Оформляя соответствующий документ, следует учитывать, что неуказанные условия использования имущества определяются впоследствии статьями ГК, ЗК, федеральными законами и местными подзаконными актами.

В целях избегания недопониманий между сторонами, нужно заранее изучить все особенности арендуемого надела, его вид и способы использования.

Важно! На законодательном уровне определено, что арендатор не может быть наделён правом заключения новых сделок с объектом без проведения торговых процедур.

Инициировать расторжение договора можно при условии направления соответствующего соглашения с обоснованиями принятого решения всем сторонам, участвующим в процессе. Документ будет рассмотрен в судебном порядке, после чего, при условии согласия всех сторон, суд вынесет соответствующее постановление.

Причинами для досрочного расторжения служат нарушения, указанные в ст.450 ГК РФ или наступление условий, предусмотренных соответствующим пунктом договора. При этом нарушения признаются судом существенными в том случае, когда пострадавшая сторона лишиться того, на что рассчитывала по условиям соглашения.