Хочу продать долю в квартире с чего начинать

Добавить комментарий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Хочу продать долю в квартире с чего начинать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.
Проживание одного из совладельцев общей собственности в конкретной комнате не означает его имущественных прав.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом. Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ. Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры. Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

  1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
  2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
  3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
  4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Сегодня любая реализация долевой собственности предполагает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не регистрируется в Российском реестре.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

  • отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
  • имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
  • соглашение о покупке;
  • личные документы продавца и покупателя;
  • санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

  • небольшая площадь долевого владения;
  • небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
  • отсутствие у совладельцев родственной связи;
  • конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Поиск покупателя можно начать и до рассылки уведомлений, и после. Если найти покупателей до, они могут не согласиться ждать месяц. Если после, можно будет сразу оформить договор купли-продажи недвижимости.

Искать покупателей можно разными способами. Самый эффективный — разместить объявления на популярных бесплатных сайтах. В описании обязательно укажите, что продаете именно долю, поставьте приемлемую стоимость. Чтобы не прогадать с ценой, заранее изучите рынок: найдите аналогичные предложения, рассчитайте среднюю стоимость и отталкивайтесь от нее.

Нововведения в законах обязывают составлять договор купли-продажи доли в квартире или другой недвижимости у нотариуса. Это связано с тем, что нужно защитить интересы всех участников сделки — покупателя, продавца, а также совладельцев жилья.

Посетите нотариуса вместе с покупателем. Возьмите с собой правоустанавливающие документы на жилье, технические бумаги. Нотариус расскажет, как продать свою долю в квартире, и объяснит, какие документы еще нужны для оформления сделки. Если все в порядке, оформит договор купли-продажи.

В договорах купли-продажи доли в квартире обычно указывают:

👉 сведения о продавце и покупателе: фамилию, имя, отчество, адрес регистрации;

👉 информацию о доле — ее размер, точный адрес квартиры, кадастровый номер выделенной доли или всей квартиры;

👉 данные правоподтверждающих документов — выписки из ЕГРН, предыдущего договора купли-продажи и так далее;

👉 подтверждение, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки;

👉 точную стоимость доли, порядок расчетов по сделке между покупателем и продавцом;

👉 права и обязанности сторон, например, что продавец должен передать покупателю все документы на квартиру;

👉 дату подписания договора купли-продажи, подписи с расшифровками обеих сторон.

Нотариус составит договор, вы должны будете его проверить. Рекомендуем делать это как можно внимательнее: малейшая ошибка в договоре приведет к тому, что Росреестр откажет в регистрации сделки и ДКП придется составлять заново.

Когда вы проверите документ, нотариус заверит его. Нотариус выдает сторонам сделки оригинал договора, а для Росреестра делает копию.

Услуги нотариуса стоят денег. Но он сразу проверит, готовы ли все документы для продажи, сообщит о проблемах, поможет собрать пакет документов. Кроме того, нотариальное заверение ДКП — требование закона: без него не получится оформить сделку.

Вместе с договором купли-продажи составьте акт приема-передачи денег или расписку. Документы подтвердят, что покупатель выполнил свои обязательства и рассчитался за долю в квартире. Акт или расписку можно составлять в произвольной письменной форме, но лучше тоже заверить их у нотариуса, чтобы избежать ошибок.

Сдать нотариальную сделку в Росреестр может любая из сторон договора, в одностороннем порядке. Будьте внимательны: в небольших населенных пунктах Росреестр принимает документы на регистрацию лично. В крупных городах обратиться в орган можно только через МФЦ.

В Росреестр нужно подать следующие документы:

📃 паспорта обоих участников сделки, если покупатель присутствует;

📃 нотариально заверенный договор купли-продажи на долю;

📃 письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки или доказательства, что вы уведомляли их о желании продать долю;

📃 выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности на долю.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст опись, назовет дату подготовки новых бумаг. В назначенную дату новый собственник получит документы назад по расписке и выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.

Сотрудники Росреестра могут запросить дополнительные документы, чтобы проверить чистоту сделки. Предоставьте бумаги или посетите Росреестр лично, если вас об этом попросили, чтобы сделка прошла успешно.

Согласно НК РФ, каждый гражданин Российской Федерации должен платить налоги с полученного дохода. Продажа доли в квартире — не исключение. Если не платить налоги вовремя, вам могут начислить пени и штраф.

Есть три случая, в которых налог платить не нужно:

❌ Стоимость доли меньше 1 000 000 ₽ для доли в натуре. Согласно законодательству, продажа долевой собственности на сумму менее 1 000 000 ₽ не облагается налогом. А если стоимость выше, применяется налоговый вычет. Для идеальной доли вычет в 1 000 000 ₽ делят пропорционально доле, например, 500 000 ₽ для ½.

❌ Вы владели имуществом долго. С 1 января 2016 года действует следующее правило. Налог платить не нужно, если вы:

▪ купили долю по договору купли продажи и владели ею более 5 лет;

▪ получили долю по наследству, договору дарения от близких родственников или в результате приватизации и владели ею более 3 лет года.

❌ Вы покупали долю, и разницы между суммой покупки и суммой продажи нет. Если вы раньше купили эту долю, например, за 2 000 000 ₽ и продаете ее за столько же либо дешевле, налог платить не нужно. А если цена повысилась, придется отдать государству 13% от полученного дохода.

Рассмотрим пример.

Андрей владел долей 2,5 года и продал ее за 1 700 000 ₽. При составлении налоговой декларации Андрею нужно заявить вычет. Тогда он сможет заплатить налог не с 1 700 000 ₽, а с 700 000 ₽. Вместо 221 000 ₽ получится всего 91 000 ₽.

Важно: декларацию нужно сдавать в налоговую даже при нулевом налоге, если доля была в собственности менее 3 или 5 лет.

Долю меньше минимальной продать нельзя

Законодательством установлены минимальные доли. Так, один человек не может владеть долей меньше 10 м²: эти нормативы действуют в Москве. Если площадь квартиры составляет 48 м², ее нельзя поделить на 5 долей, потому что у каждого человека будет меньше 10 м³. В других регионах норма составляет 12 м² на одного человека.

В связи с этим законодательство устанавливает следующие минимальные показатели:

🔹 в квартирах площадью 30–60 м² могут быть проданы доли не меньше ¼;

🔹 в квартирах площадью 60–120 м² можно продать не меньше 1/10 доли;

🔹 в квартирах площадью от 132 м² можно продать не меньше 1/15 доли.

Если не соблюсти эти условия, Росреестр откажет в сделке. Вы не сможете, например, продать какую-то часть своей доли, если она составляет 15 м². В таком случае у вас или у продавца окажется меньше 10 м².

Как продать долю ребенка в квартире? Если одной из долей владеет несовершеннолетний, для оформления сделки дополнительно понадобится разрешение от органов опеки, а также отказ несовершеннолетнего — его могут написать родители или опекуны. В органы опеки нужно обращаться, когда уже нашли покупателя: государственная структура рассматривает каждый случай отдельно. Если опека не даст разрешение, продать долю не получится.

Если вы решаете продать долю несовершеннолетнего, должны будете предоставить ему жилье не хуже предыдущего по условиям. Например, купить долю в другой квартире.

Запомните: если одной из долей владеет ребенок, берите разрешение от опеки. Если планируете продать его долю, тоже понадобится разрешение. Дополнительно вы должны будете предоставить ребенку собственность не хуже.

Можно ли купить долю в квартире или продать ее, если жилье находится под обременением со стороны банка? Технически это возможно, но сделка будет длиться намного дольше.

Понадобится получить разрешение от банка. Квартира выступает залогом, и в случае, если заемщик не выполнит обязательства, банк может продать ее и вернуть себе деньги. Конкретные пути решения ситуации зависят от банка. Например, если собственник выплатил почти весь кредит, банк может снять обременение и разрешить продажу. Если только начал платить, финансовая организация может переоформить кредитный договор на нового собственника или решить вопрос по-другому.

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2020 году

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Часть имущества может быть получена в результате приватизации, дарения, по наследству. Часто собственники путают понятие «долевой» и «совместной» собственности. Нужно знать: если квартира куплена супругами в браке, образуется совместная собственность. Они равноправны во владении объектом, однако это не означает, что один из них может распорядиться своей половиной. Что нужно сделать для реализации?

Свою «долю» необходимо выделить. Простой способ — сделать это путем заключения договора. Только после этого свою часть реально продать.

Доля может быть реальной и идеальной. Под идеальной понимают выраженную дробным числом, например, ½, ¼ или иную. Реальная — обозначенная в м2, выделенная в натуре.

Иногда под выделом доли в натуре понимают определение четких границ в объекте недвижимости, в пределах которых собственник может действовать, как ему заблагорассудится. В действительности такой выдел возможен в тех редких случаях, когда имеется возможность не только разделить жилые комнаты, но и нежилые помещения: обособить вход, коммуникации, кухню. Тогда произойдет выдел в натуре, возникнет полноценное жилье с собственником, имеющим право на продажу без согласования с соседями.

Нередко в объявлениях фигурирует информация о продаже доли (1/4, 1/6 или иной) и выделе комнаты для проживания. Совет — не стоит воспринимать такую информацию всерьез. Это «рекламный ход». Продается именно доля, а выделенная комната означает, что определен порядок пользования по договору или в суде. При появлении нового собственника порядок может быть изменен, и комната, указанная в объявлении, перейдет другим лицам на законных основаниях.

Реализовать долю несложно, если знать все тонкости процесса, варианты продажи и «подводные камни» в законодательстве.

Приняв решение о реализации имущества, необходимо учесть, что:

  • содольщик имеет преимущественное право приобретения;
  • предложенную содольщикам цену нельзя изменить в сторону уменьшения;
  • при продаже доли, собственником которой является несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а также предоставление ребенку альтернативного места жительства, не хуже предыдущего и не меньше в долевом соотношении;
  • необходимо разрешение второго супруга.

Планирование реализации недвижимости следует производить с оглядкой на возможные изменения в законодательстве, поскольку с 2019 года продать долю не получится, если ее размер меньше допустимого.

Продажа доли в квартире в 2020 году — пошаговая инструкция

Относительно возможности отчуждения объектов в долевой собственности планируется ввод серьезного нововведения, а именно — запрет на продажу микродолей. Цель — препятствовать недобросовестным владельцам недвижимости и риелторам манипулировать иными жильцами с целью получения личной выгоды.

Пример. Гражданка Симонова владеет 1/18 долей 2-комнатной квартиры. Жилая площадь помещения составляет 28м2. По расчетам, площадь Симоновой в недвижимости равна 1,56м2, что явно недостаточно для проживания. Симонова пригрозила иным дольщикам (владельцам ½ и 4/9 долей), что продаст свою часть только за 400 тыс. руб., а это — ¼ реальной стоимости. Такое заявление поставило жильцов в тупик, ведь покупатель был найден, а его цель состояла в «выживании» остальных собственников.

Чтобы подобная ситуация не происходила, производится обсуждение законопроекта, после принятия которого будет нельзя:

  • производить регистрацию человека в объекте, если на него приходится менее определенного размера жилой пощади;
  • делить площадь на «микродоли», кроме случаев, когда они возникают в процессе приватизации или передачи жилья по наследству.

Размеры минимальных долей определяются в каждом регионе по-разному и будут разниться в пределах 8-15м2.

У «черных риелторов» не будет возможности скупать жилье за бесценок, а у дольщиков — шантажировать остальных жильцов. С принятием нового закона станет невозможной «продажа регистрации» для мигрантов, когда за определенную сумму хозяин прописывал 10-20 человек, а на каждого приходилось по несколько см2. К доле вернется истинное значение — часть имущества для проживания.

Принятие закона грозит хозяевам частей «студий» и «однушек» навсегда лишиться возможности реализовать свое имущество.

Остаются нерешенными вопросы: как будет производиться оценка микродоли, кто будет иметь возможность их покупать — только совладельцы или еще государство, и можно ли выкупить части, если они перейдут государству?

Вопрос о минимальной доле рассматривается только в плоскости отношений купли-продажи, регистрации, и не касается дарения, наследования, раздела совместно нажитого имущества между супругами.

Если реализация производится в пользу третьего лица, необходимо:

  1. Отправить письменные извещения в адрес иных содольщиков. После получения отказа действовать аналогично продаже части имущества другому владельцу.
  2. Собрать документы, необходимые для заключения сделки, оформить проект договора с помощью юриста.
  3. Подготовить договор купли-продажи, передаточный акт и подписать документ наряду с покупателем в присутствии нотариуса, который заверит сделку.
  4. Произвести регистрацию перехода права собственности.
  5. Заплатить налог.

Затраты на продажу доли третьему лицу или другому дольщику разнятся.

Если доля продается третьим лицам, возникают расходы на уведомление содольщиков. Каждому необходимо отправить письмо с уведомлением и описью вложения. Дополнительно могут понадобиться услуги нотариуса, который выдаст документ о том, что производились попытки уведомления.

Дальнейшие затраты одинаковы для продавца доли совладельцу и постороннему человеку.

В обязательные платежи входит:

  • НДФЛ;
  • госпошлина за регистрацию права собственности;
  • сумма нотариального тарифа за осуществление сделки.

Поскольку стоимость реализованной квартиры представляет для собственника доход, он должен внести в госбюджет 13% налога. Однако законом предусмотрены некоторые «послабления». До 2016 г. было установлено, что если недвижимость находится во владении от 3 лет, налог не платится. Впоследствии это правило стало действительно только для имущества, полученного в результате приватизации, дарения, по наследству или договору ренты. Для иных категорий срок владения увеличен до 5 лет.

При расчете применяют налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Один из обязательных платежей — нотариальный тариф для удостоверения сделки. Его сумма равна 0,5% от стоимости реализуемой доли, однако он не может быть менее 300 или более 20 000 руб.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб.

Продажа доли — процесс, зависящий от размера квартиры, доли и желания совладельцев завладеть всем объектом.

Половина квартиры — это немало, особенно если комнат больше 2. Иногда собственники изыскивают пути разделить имущество таким образом, чтобы каждый из них стал владельцем жилья независимо от другого, например, в 3-4-комнатных квартирах.

Для выдела в натуре необходимо, чтобы у каждого была своя кухня, ванная, коридор, причем имуществу не был нанесен ущерб. Для законной перепланировки необходимо обратиться в проектную организацию и получить заключение о технической возможности раздела. Важно условие — целостность несущих конструкций, соблюдение градостроительных норм. При возможности раздела получатся 2 изолированные квартиры.

Если выдел в натуре невозможен, что бывает в преимущественном числе случаев, придется:

  • предложить покупку доли иным собственникам;
  • оформить договор отчуждения имущества.

Если продается ½ в двухкомнатной квартире, это не значит, что владельцу перейдет именно определенная комната. Так бывает только в коммунальных квартирах, которые сейчас — редкость. Новый собственник сможет пользоваться всем объектом недвижимости, причем запретить подобные действия навряд ли удастся даже через суд.

Пример

Гражданка Уманская обратилась в суд с иском о выделе ей в натуре комнаты в 2-х комнатной квартире в счет ½ доли. Ответчик — гражданин Петров стал собственником ½ части имущества после того, как ему продала долю невестка Уманской. Истец указала, что достичь согласия о порядке пользования не удалось. Петров препятствует использованию жилья, нарушает привычный порядок жизни Уманской. Суд требования не удовлетворил, поскольку квартира является неделимой, а доказательств того, что новый жилец чинит препятствия в использовании имущества, Уманская не предоставила.

В указанном примере есть выход — продать часть, в которой невозможно жить. Этого и добивается гражданин Петров, поскольку купленные им доли по отдельности будут стоить в 2 раза дешевле объекта целиком. Если бы невестка и свекровь договорились о совместной продаже, остались бы в выигрыше, поделив сумму пополам.

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
  • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  • заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2020 году – 2 тыс. руб.).

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
  • документ заверяется у нотариуса;
  • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Как правильно продать долю в квартире?

Покупка квартиры с долевым участием в 2020 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы сторон;
  • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
  • доверенность при отсутствии одного из участников;
  • паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2020 году.

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, ссылка на мою отдельную инструкцию найдете в начале статьи.

Если никто из собственников не собирается покупать, попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки. Стоит 1 000 — 2 000 рублей. Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или с ними нет связи, переходите на следующий этап.

Другие статьи

Перед сделкой проверьте квартиру на обременения — онлайн способ.Отдельная инструкция о проверке на арест.

Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.

С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).

Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

  • Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
  • Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
  • Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
  • Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Документы нужны нотариусу в оригиналах. Это основной список, но могут быть и дополнительные:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *