Дду существенные условия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дду существенные условия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Представительство в арбитражном суде
Представительство в судах общей юрисдикции
Взыскание долгов (задолженности)
Налоговая практика
Трудовые споры
Защита прав потребителей
Вступление в СРО (строителям, проектировщикам)
Банкротство (сопровождение процедур)
Регистрация ООО, ИП, некоммерческих организаций
Ликвидация ООО, ИП
Оформление недвижимости (земли, домов, производственных комплексов)
Правовое сопровождение фирм
Консультирование по миграционным вопросам
Наследственные споры
Алкогольные лицензии
Образовательные лицензии
Перерегистрация ООО (новый Устав)
Судебная практика

Как заключить ДДУ: существенные условия и подводные камни

Сегодня:	179
Вчера:	263
В этом месяце:	7446
В предыдущем месяце:	13301
Всего посещений:	1244983

Задача любого застройщика – уменьшить расходы и увеличить прибыль. Только вот переносы сроков передачи квартиры рушат эти планы на раз-два. За 6 месяцев просрочки каждой дольщик захочет по 300 – 900 тыс. руб. А если таких 2000 человек? Что, платить 120 мультов?

По этой причине дядюшка скрудж вводит нюанс в ДДУ, где разрешает себе переносы сроков из-за «неких» обстоятельств: войны в Сирии, майдана в Украине, смерча, землетрясения, выполнения указаний чиновников или еще какого извержения в Килиманджаро.

Договор участия в долевом строительстве подразумевает, что одна сторона, именуемая застройщиком, принимает на себя обязательство в оговорённый этим соглашением срок, соблюдая все требуемые условия, собственными силами или же привлекая иных субъектов возвести многоквартирный дом либо иной объект, а после получения официального разрешения на введение в эксплуатацию объектов строительства передать его участнику долевого строительства. Вторая же сторона, именуемая участником (дольщиком), принимает на себя обязательство по оплате установленной цены и принятию постройки, если в наличии имеется разрешение на введение в эксплуатацию вышеупомянутых объектов.

Правовая природа договора долевого участия в строительстве определяет, что он является:

Консенсуальным — порождает права и обязанности с момента заключения между сторонами соглашения.
Возмездным – должно быть оговорено встречное представление в виде платы.
Двусторонним – порождает соответствующие обязательства у каждой из сторон.
Двусторонне-обязывающим — каждое из предусмотренных соглашением встречных обязательств является непременным условием для другого.

В качестве субъектов договора долевого строительства выступают:

Застройщик – юридическое лицо, обладающее земельным участком (в собственности, в аренде, субаренде, безвозмездном пользовании) и привлекающее финансовые средства дольщиков в целях возведения на упомянутом участке многоквартирных домов или других построек (кроме объектов производственного профиля), на основании официально оформленного разрешения на застройку.
Участник (дольщик) – юридическое или физическое лицо, вкладывающее финансовые средства в возведение многоквартирных домов или иных строений с намерением последующего получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения, располагающихся в упомянутых объектах.

Вышеуказанный закон определяют особенности и существенные условия договора участия в долевом строительстве, в отсутствии которых договор признаётся незаключённым. Таковыми условиями являются:

Предмет соглашения — конкретный объект, возводимый застройщиком и подлежащий передаче дольщику после получения официального разрешения на введение этого объекта в эксплуатацию.
Срок, в течение которого застройщик обязан осуществить передачу объекта. Данный срок является единым для всех субъектов долевого строительства и обычно он определяется временным промежутком, по прошествии которого объект должен передаваться дольщику.
Цена соглашения, а также сроки, условия и особенности её уплаты. Цена договора — размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Уплата осуществляется посредством внесения либо единовременных платежей, либо производимых в предусмотренный договором временной промежуток, исчисляемый в годах, месяцах, неделях.
Гарантийные сроки, предоставляемые на построенный объект, оговариваются соглашением и составляют для объектов долевого строительства не меньше чем пять лет, а для инженерно-технологической инфраструктуры не менее трёх лет. Исчисление обозначенных сроков начинается со дня передачи объекта участнику и подписания акта-приёма передачи.
Способы и условия, посредством которых обеспечивается надлежащее исполнение застройщиком предусмотренных договором обязательств – залог, банковское поручительство, страхование ответственности застройщика.

Если говорить про предмет, условия и особенности соглашения участия в долевом строительстве, то кроме тех его характеристик, которые были рассмотрены выше, стоит упомянуть также и то, что данный договор представляет собой довольно специфическую правовую конструкцию, включающую в себя элементы таких договоров, как инвестирования, строительного подряда, оказания услуг.

Еще одной характерной особенностью является то обстоятельство, что предмет договора, заключаемого застройщиком с участниками и предмет строительства (взятый в полном объёме) не совпадают между собой. Возводимый объект представляет собой совокупность определённого количества самостоятельных объектов, переходящих в распоряжения различных субъектов. Если же застройщик возводит объект по одному договору с единственным же лицом, то данное соглашение будет квалифицироваться не как договор долевого строительства, а как строительный подряд.

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Внимание!Зачастую строительный номер не совпадает с итоговым номером, который квартира получит после технической инвентаризации и регистрации.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

Прежде всего, необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок (это могут быть договор аренды земельного участка (договор, который заключается более чем на год, должен пройти государственную регистрацию), либо свидетельство о праве собственности на земельный участок).

Кроме того, необходимо запросить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а также проектную декларацию, в которой указываются все его характеристики. В случае отсутствия указанных документов застройщик не имеет права заключать договор долевого участия.

При заключении такого договора важно помнить: оплата по договору участия в долевом строительстве должна производиться дольщиком только после регистрации данного договора. Требование о предварительной оплате цены договора незаконно.

В обязательном порядке договор долевого участия должен содержать следующие условия:

1) описание квартиры в соответствии с проектной декларацией (адрес, номер, площадь, этаж и т.д.)
2) срок передачи квартиры дольщику
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты
4) гарантийный срок на объект долевого строительства

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий он считается незаключенным.

Участник же долевого строительства по тому же договору обязуется оплатить установленную сумму и принять объект долевого строительства. Участниками долевого строительства могут быть и физические, и юридические лица. Преимуществом такой покупки является возможность приобрести недвижимость фактически в рассрочку до конца строительства. Договор между сторонами заключается в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации.

В договоре долевого участия в обязательном порядке должен быть отражен ряд существенных условий:

Информация об объекте с проектной документацией, где указывается юридический адрес строения, типовая серия и этажность дома, номер этажа, квартиры и секции, а также площадь и планировка квартиры.

Стоимость и порядок оплаты. Кроме самой суммы в договоре должен быть подробно расписан и порядок оплаты. Единого требования к способу оплаты, этот вопрос стороны договора решают по договоренности между собой. Оплата может вносить единовременно одной суммой или отдельным периодическим платежами, периодичность может определяться как неделями, так и годами, опять же на усмотрение сторон. За просрочку платежа предусмотрены штрафные санкции, в виде дополнительных пенни.

Срок передачи введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, который должен быть одинаковым для всех участников долевого строительства.
Обязательность государственной регистрации договора. Данное условие выступает гарантом того, что выбранная квартира не будет продана сразу нескольким собственникам.

Обезопасить себя от рисков недобросовестности строительной компании можно заранее ознакомившись с проектной декларацией. Изучить данный документ возможно в офисе застройщика. Этот документ должен быть предоставлен сотрудниками компании застройщика по первому требованию любого покупателя, в том числе и потенциального.

Существенные условия ДДУ — как не упустить важное при его составлении?

ДДУ содержит множество пунктов, в которых человек, не являющийся юристом, может легко запутаться. Положения разделяются на существенные и дополнительные. Первые содержат в себе информацию, являющуюся обязательной с точки зрения законодательства. При отсутствии в договоре этой информации он может быть признанным недействительным.

Основным законодательным актом по вопросам долевого строительства является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В нем указан весь объем существенных сведений. К ним относятся:

подробное описание предмета сделки. Это объект недвижимости, который строится. Для большей части дольщиков — это квартира. В описании указывается:

адрес, количество этажей в возводимом здании, общая площадь здания, площадь квартиры, наличие балконов, лоджий, веранд;
материал, из которого изготавливаются наружные стены строения и перекрытия между этажами;
классы сейсмостойкости и энергоемкости;
наличие или отсутствие газификации;
все помещения, предназначенные для хозяйственных нужд: чердаки, подвалы и т.п.;
графическое изображение квартиры с обозначением всех жилых и нежилых помещений, позволяющее определить их размеры и взаимное расположение. Исполняется этот документ в виде плана, схемы или чертежа;

общая цена договора и порядок внесения денежных средств. Деньги могут вноситься единоразово либо частями. Обычно указывается стоимость квадратного метра и проводится расчет цены жилья на основании общей площади;
срок, в который застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию и передать квартиру дольщику. Обычно это либо конкретная дата, либо период времени — чаще всего, квартал конкретного года;
срок гарантии на возведенный объект. В соответствии с законом на сам дом этот срок не может быть менее 5 лет, а на инженерные сети — менее 3 лет. В течение этого периода все неисправности должны устраняться за счет застройщика;
способы, которыми застройщик обеспечивает исполнение своих обязательств. Имеются в виду гарантии финансовых структур;
состояние, в котором квартира передается дольщику (от строителей или с отделкой, наличие сантехники, проводки и т.п.);
вопросы расторжения договора и разрешения споров по нему, порядок действий при возникновении форс-мажора.

ДДУ является одной из форм договоров, поэтому он должен соответствовать требованиям, предъявляемым к таким документам в общих случаях. На основании соответствия или несоответствия соглашения общим требованиям суд может принять решение о признании его действительным или недействительным.

Любой договор, в том числе и ДДУ, должен содержать:

Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией. Круглосуточно: Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

вводную часть;
дату составления;
место подписания;
четкое указание на участников. Для юридических лиц это наименование и реквизиты, для физических лиц — Ф.И.О. и адрес;
описание предмета договора;
возникающие у сторон права и обязанности;
цену и необходимые расчеты;
срок, в течение которого действует договор;
методику прекращения или изменения договорных отношений и порядок разрешения споров;
реквизиты и подписи участников.

Если общие правила составления документа не выполнены, это является основанием для рассмотрения вопроса о том, является ли он действительным. Решение будет принимать суд. Он может признать соглашение недействительным как целиком, так в части.

Существуют правила, установленные ГОСТ №65 от 03.03. 2003 г., они относятся к оформлению письменных документов:

все листы должны иметь поля установленной ширины;
наименование должно быть оформлено в виде заголовка;
страницы должны быть пронумерованы;
обязательно указание на наличие приложений, если они имеются;
необходима печать.

Существуют и другие правила. Скорее они имеют рекомендательный характер, но пренебрегать ими не стоит. Когда одна из сторон пытается признать договор недействительным, упор может быть сделан на любой мелочи, иногда этого достаточно для достижения требуемого результата.

Остальные пункты с точки зрения закона не являются обязательными, но они содержатся в каждом договоре. Предназначены дополнительные положения для более подробного изложения условий и привязки соглашения к конкретной ситуации. Именно в них застройщики, как правило, и пытаются включить различные условия, снимающие с них ответственность за неисполнение обязательств либо существенно снижающие ее.

Чаще всего в ДДУ включают следующие дополнительные пункты:

возможность изменения площади объекта. Застройщики знают, что строители легко могут поставить стену между квартирами не там, где она находится по проекту. В результате одна квартира увеличивается, а другая — уменьшается;
перерасчет стоимости квартиры в связи с изменением ее площади. Обычно застройщик предлагает дольщику доплатить за увеличение площади и компенсировать за этот счет уменьшение площади другим дольщикам. С точки зрения юристов компенсировать уменьшение площади гражданин действительно обязан, а вот доплачивать за ее увеличение не должен;
благоустройство территории, прилегающей к дому: наличие детских площадок, парковочных мест и т.д.;
время на устранение обнаруженных недостатков;
порядок управления домом после его ввода в эксплуатацию;
период времени, с которого дольщик начинает оплачивать коммунальные услуги;
порядок, в котором оформляются права собственности на жилье. Обычно застройщик желает заниматься этим сам, а стоимость услуги включает в стоимость ДДУ.

Часто в дополнительные пункты включают условия о возможности переноса срока сдачи объекта на свое усмотрение. Многие компании указывают, что несут ответственность за невыполнение обязательств только в том случае, если сами виноваты в этом. То есть если задержка сдачи объекта вызвана плохой работой подрядчика, фирма снимает с себя ответственность.

Обратите внимание!

Такие условия являются незаконными и при необходимости могут быть легко обжалованы в суде.

Обычно дольщикам предлагают подписать типовой договор, составленный юристами застройщика. В таких соглашения чаще всего содержатся пункты, выгодные только компании. Несмотря на заявления сотрудников девелоперской фирмы вы вовсе не обязаны подписывать именно этот вариант. Договор предполагает взаимное согласие сторон, и вы можете прийти к другому соглашению.

Предлагаемый вам к подписанию текст ДДУ в обязательном порядке следует показать юристу. Он определит пункты, нарушающие ваши права, и предложит необходимые изменения. Если застройщик согласится на подписание согласованного варианта, можете праздновать победу. Однако нужно быть готовым к тому, что сотрудники девелопера сообщат вам, что они работают исключительно по своим договорам, никаких изменений вносить не будут и не готовы на переговоры. Значит ли это, что квартиру купить не удастся? Не совсем. Нужно проконсультироваться у юриста.

В данном случае предметом консультации будут риски подписания типового договора. Обычно такие документы имеют низкое юридическое качество и полностью или частично могут быть обжалованы в суде. Например, явно незаконное условие о возможности переноса срока сдачи объекта без подписания дополнительного соглашения суд должен отменить.

Однако дольщику иногда бывает выгодно подписать безграмотно составленный договор, чтобы сэкономить время, а при возникновении проблем — отменить отдельные пункты ДДУ.

Хуже, когда документ составлен юридически безупречно, а от своих прав вы в добровольном порядке отказываетесь. Это может свидетельствовать о подготовке мошеннической схемы. По результатам консультации юриста вы примете окончательное решение.

04. Предмет договора, соотношение с понятием «объект долевого строительства»

244

ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

2009. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО

УДК 37.013(045)

Н.А. Балашова

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определил существенные условия договора участия в долевом строительстве. Новым витком, послужившим основанием для возникновения гражданско-правовых споров в данной сфере, явилось неправильное формирование участниками существенных условий договора, что в соответствии с п. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ является основанием для признания договора незаключенным.

Ключевые слова: существенные условия договора, предмет договора, объект договора, цена договора, гарантийный срок.

Введение в действие Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ «О долевом участии в строительстве»), с одной стороны, внесло определенную упорядоченность в регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, с другой стороны, явилось основанием для появления новых гражданско-правовых споров в данной сфере. Одной из причин возникновения гражданско-правовых споров является то, что стороны договора участия в долевом строительстве уделяют недостаточно внимания формированию существенных условий договора, а существенные условия договора, как писал Д.И. Мейер, — «необходимые части сделки (е88епйаНа negotii)

— это такие части, которые, так сказать, создают сделку, без которых она не-удобомыслима».

Заключение договора согласно ст.432 ГК РФ непосредственно зависит от достижения соглашения между сторонами по всем его существенным условиям. Таким образом, существенными в данном случае становятся условия договора о предмете договора, условия которые названы существенными для договоров данного вида, условия которые необходимы для договоров данного вида, условия, на включении которых при его заключении настаивает хотя бы одна из сторон.

Предмет договора участия в долевом строительстве. По мнению некоторых авторов, понятие «предмет договора участия в долевом строительстве» полностью совпадает с понятием «объект договора участия в долевом строительстве», так согласно п.2 ст. 2 ФЗ «О долевом строительстве» объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие

передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. В связи с тем, что на момент заключения договора объект долевого строительства еще не создан и индивидуализировать его, как любой другой объект недвижимости при помощи кадастрового и инвентарного номера не представляется возможным, среди сторонников данной точки зрения идет спор о том, возможно ли вообще говорить о согласованности одного из существенных условий договора при его неопределимости. Некоторые авторы считают, что на момент заключения договора объект участия в долевом строительстве не может быть индивидуализирован, поскольку не построен и не прошел процедуру кадастрового и технического учета, и «будучи объектом участия в долевом строительстве, не является объектом недвижимого имущества, а следовательно, и не может считаться объектом гражданских прав. Таким образом, определение понятия объекта долевого строительства, данное в Законе об участии в долевом строительстве, противоречит действующим нормативным актам и, в сущности, является юридической фикцией» [1]. Другие авторы, например

Е.Е. Шевченко, проанализировав судебную практику, приходят к другой точке зрения, а именно, что «на основании договора участия в долевом строительстве возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность … объект недвижимости до момента окончания его строительства «не представляется возможным конкретно определить». Между тем при таком подходе не учитывается, собственно, такое свойство условий договоров, как определимость. В договоре участия в долевом строительстве предмет (квартира, нежилое помещение, здание, сооружение) не обязательно следует определять конкретным образом, допустимо лишь указать отдельные признаки условия о предмете, позволяющие отнести созданную в будущем недвижимость (например, квартиру) к предмету заключенного договора» [2]. Подобные выводы можно найти как в практике арбитражных судов (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. №А38-6201-2/37-2005), так и в практике судов общей юрисдикции (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. №2).

К существенным условиям данного договора относятся (п. 4 ст. 4 ФЗ):

1. предмет договора;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантии качества на объект долевого строительства;
5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных п. 4 ст. 4 ФЗ, такой договор считается незаключенным.

Суть этого закона в целом состоит в желании государства проверить договор с дольщиком перед его оплатой. То есть в ДДУ должны указываться основания для привлечения денег граждан. Такими основаниями являются права на землю и разрешение на строительство. Получить документы, пройти все экспертизы, необходимые для получения разрешения на строительство многоквартирного дома стоит девелоперу крупных затрат. Многоуровневые проверки проходят не без принятых у нас бюрократических проволочек. Это вынуждает застройщиков начинать строительство с привлечением кредитов, а не денег приобретателей жилья, что в итоге отражается на конечной стоимости квартир.

Договор долевого участия – это документ, который описывает условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. Единой формы, утвержденной законом, у этого договора нет. В статье 4 214-ФЗ перечислены обязательные пункты, без которых ДДУ недействителен. В остальном каждый застройщик сам решает, что вписать в договор.

Существенные условия договора долевого участия в строительстве

По ДДУ дольщик покупает не квартиру, а право потребовать ее, когда дом построят. Он должен заплатить за это право в установленный в договоре срок. Застройщик же должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру ко времени, которое также указано в договоре.

В ДДУ есть несколько пунктов, где упомянуты сроки. На них нужно обратить особое внимание.

Здесь чаще всего прописывают квартал и год. Днём, начиная с которого можно предъявлять застройщику претензии о задержке, будет первый день квартала, наступившего за указанным в договоре.

В случае просрочки вы можете потребовать от застройщика неустойку. За каждый день сверх оговоренного срока компания должна заплатить вам сумму в размере трехсотой части от ставки рефинансирования ЦБ РФ умноженной на цену договора. Ставка берётся на день исполнения обязательства.

Если застройщик заранее поймёт, что никак не сможет уложиться в срок — он обязан письменно уведомить об этом дольщиков за два месяца до предполагаемой даты окончания стройки. В уведомлении предложат изменить условия договора. Дольщик вправе отказаться от изменения условий, но у застройщика есть право продлить сроки в судебном порядке.

Если застройщик задержит сдачу дома на 2 месяца, вы можете воспользоваться ст. 9 214-ФЗ и отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без суда, путем направления уведомления застройщику. В этом случае компания должна будет в течение 20 дней со дня расторжения вернуть вам деньги и заплатить проценты за пользование вашими деньгами.

Стандартная формулировка — «до выполнения сторонами всех своих обязательств». Если застройщик впишет что-то иное, проверьте, как срок действия договора соотносится с прочими сроками, чтобы договор не закончился, прежде чем дом введут в эксплуатацию.

Предмет договора — это описание сути отношений сторон. Предмет договора должен быть сформулирован примерно так:

«Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать готовый объект строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять построенный объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома».

Не путайте договор долевого участия с этими видами соглашений:

предварительным договором купли-продажи еще не построенной квартиры,
об участии дольщика в инвестиционной деятельности,
о переуступке прав на квартиру после ввода в эксплуатацию,
о совместном финансировании строительства.

Меры защиты дольщиков здесь не применимы.

Срок передачи готового объекта строительства должен быть единым для дольщиков.

В законе есть два понятия «ввод объекта в эксплуатацию» и «передача объекта участнику долевого строительства». Они про разное.

Проследите, чтобы условие ДДУ о сроке передачи объекта содержало конкретную дату, а не расплывчатые формулировки типа «в течение месяца после ввода объекта в эксплуатацию» или «не позднее окончания финансового года».

Это понадобится, чтобы взыскать неустойку. Чёткий срок позволит доказать в суде пропуск сроков передачи квартиры застройщиком.

Качество построенного объекта должно соответствовать: условиям ДДУ, техническим и градостроительным регламентам и проектной документации.

Гарантийные обязательства застройщика на сданный в эксплуатацию объект — 5 лет, и 3 года — на входящее в состав объекта технологическое и инженерное оборудование.

Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта.

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

Посмотрите, есть ли условие об обязательном согласии застройщика на уступку прав требования по ДДУ третьим лицам.

Также посмотрите, кто регистрирует договор: вы сами или застройщик. Проверьте, включена ли в цену стоимость услуг застройщика по регистрации.

Это ключевые моменты, с которыми юристы сталкиваются на практике при разрешении споров в долевом строительстве.

Что такое ДДУ

ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение.

Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

Что влечет запрет ДДУ с 2018 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

Плюсы	Минусы
Стоимость недвижимости на этапе строительства гораздо ниже цены на готовое жилье.	Есть риск, что застройщик обанкротится, заморозит строительство, обманет дольщиков.
Можно накопить денег на мебель, бытовую технику, ремонт, пока строится дом.	Может возникнуть форс-мажор, который повлияет на сроки сдачи объекта.
Квартиры, купленные по ДДУ, относятся к первичной недвижимости, и ставка на ипотеку для них ниже.	Все время строительства придется тратить деньги на аренду жилья, если нет своего.

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Как известно, ДДУ подлежит государственной регистрации, что влечет уплату госпошлины. Кроме того, застройщик обязан получить техническую документацию на объект недвижимости. Стремление застройщиков минимизировать свои затраты нередко оборачивается нарушением прав дольщиков.

Наиболее показателен в этом смысле ДДУ, ставший предметом рассмотрения в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2016 по делу № А43-15939/2016.

Во-первых, в этот договор был включен пункт, обязывающий дольщика компенсировать затраты застройщика, связанные с государственной регистрацией ДДУ.

Между тем согласно положениям ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве ДДУ считается заключенным с момента его государственной регистрации и ч. 1 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ[3] предусмотрена совместная подача документов на государственную регистрацию ДДУ.

В силу п. 30 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию ДДУ уплачивается государственная пошлина в размере: для физических лиц – 350 руб.; для организаций – 6 тыс. руб.

Таким образом, обязанность по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию ДДУ лежит на обеих сторонах договора. Следовательно, возложение на дольщика обязанности уплаты государственной пошлины в большем размере не соответствует положениям законодательства РФ и ущемляет права потребителей.

Во вторых, было установлено, что нарушает права потребителей условие о том, что дольщик несет обязанность компенсировать затраты застройщика, связанные с выполнением технической документации на помещение (оплату услуг органов технической инвентаризации). Дело в том, что техническая документация необходима для осуществления государственного кадастрового учета, а также для определения фактической площади конкретной квартиры, обязанность по доведению сведений о которой возложена на застройщика. Исходя из ч. 3 ст. 55 ГрК РФ технический план объекта капитального строительства является одним из необходимых документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что относится к обязанности застройщика.

Что такое долевое участие в строительстве жилья?

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

Заявление о государственной регистрации;
Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
Документы, устанавливающие наличие права;
Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации;
Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).

определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.

разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
заключение государственной экспертизы проектной документации;
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ).

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст. 13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:

Заявление о государственной регистрации. Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего. Документы, устанавливающие наличие права. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица. Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади. Разрешение на строительство. Проектную декларацию. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.

В рамках договора долевого участия между дольщиком (покупателем) и застройщиком (продавцом) заключается соглашение, в соответствии с которым вторая сторона принимает на себя обязательства возвести многоквартирный объект по заранее установленным условиям для передачи отдельной квартиры в МКД первой стороне, оплачивающей данные работы совместно с другими вкладчиками.

С использованием ДДУ обеспечивается выполнение ряда гарантий:

защита от двойных сделок. После подписания проводится регистрация договора долевого участия в Росреестре. Таким образом государственными службами фиксируется право на получение конкретного объекта после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому недвижимость не может быть повторно продана другому лицу;
право на взыскание неустойки по договору долевого участия за нарушение сроков передачи квартиры. Если застройщик не передал квартиру до даты, определенной положениями ДДУ, покупатель может затребовать неустойку за каждый день ожидания;
право на расторжение договора долевого участия. Если продавец игнорирует исполнение возложенных обязательств или проводит работы некачественно, то покупатель может расторгнуть сделку без каких-либо последствий, получив при этом свои вложения, неустойку и компенсационные выплаты.

В соответствии с Федеральным законом № 214 от 2004 года в договоре долевого участия должны быть отражены определенные положения, без которых документ будет признан недействительным. Это следующие условия:

предмет договорных отношений. Под ним следует понимать объект недвижимости, который возводится застройщиком и подлежит передаче дольщику после ввода в эксплуатацию;
срок выполнения работ. Данный временной отрезок является единым для каждого из участников долевого строительства. При стандартных условиях он определяется как период, по истечении которого квартира должна быть передана дольщику;
стоимость договора, правила и особенности уплаты. Цена соглашения представляет собой сумму средств, которая уплачивается дольщиком и выступает как вознаграждение застройщика в договоре долевого участия. Деньги могут уплачены: единовременным платежом или же несколькими переводами в течение определенного периода;
гарантийные сроки. Утверждаются на уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. Оговариваются достигнутыми договоренностями. Законом определены минимальные значения: 5 лет – на стандартные объекты недвижимости, 3 года – для объектов инженерной инфраструктуры. Отсчет сроков начинается со дня передачи квартиры дольщику и подписания акта приема-передачи.

Можно сэкономить время на процедуру регистрации и подать запрос дистанционным способом. Для этого нужна усиленная электронная подпись. Инструкция такова:

Подать заявку на официальном сайте через специальную форму.
Уточнить цель обращения.
Внести кадастровый номер объекта.
Прописать информацию о собственнике.
Указать вариант, с использованием которого планируется получить документ после проведения регистрации.
Прикрепить сканы необходимых документов.

Остается лишь подтвердить процедуру подписанием с использованием усиленной цифровой подписи и оплатить государственную пошлину.