Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто собственник подвала в многоквартирном доме». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Однако, после неоднократных жалоб пожилых людей, в положение о капремонте были внесены изменения, вступившие в силу еще в 2016 году. -А остальные как платили так и будут платить, у нас в Белгородской области только цены растут, сегодня зашла в магнит, потом в пятерочку и там и там цены меняют, сахар, мука, на 3-9 рублей подняли. А теперь им отменили платежи вообще.
В чей собственности находится подвал в многоквартирном доме?
Назначение помещения
На территории технического этажа сосредоточены главные инженерные коммуникации (стояки канализации, водопровода теплотрасса). Но доступ к ним изолирован, поэтому владельцы квартир в МКД могут не беспокоиться за собственную безопасность.
Обычно подвальное помещение предназначено для реализации нужд владельца (хранение консервации, инвентаря и прочего). В многоквартирном доме ситуация иная. Могут ли у владельцев жилья быть «личные» кладовые в местах общего пользования, и что такое МОП многоквартирном доме? Это пространство, которым могут пользоваться все собственники квартир, но только при условии, что своими действиями они не будут причинять неудобства остальным соседям.
Оно необходимо для обеспечения комфортного проживания (лестницы, лифты, чердаки, бойлерные, мусоропровод). В определенных случаях проектная документация специально предусматривает на подпольных этажах площади, которые могут использоваться исключительно для хозяйственно-бытовых целей.
Как определить собственников
Не всегда жильцы могут мирно договориться о том, чей подвал в многоквартирном доме. Указанные споры могут разрешиться только в судебном порядке. Согласно ст. 36 ЖК РФ, владеть, пользоваться и распоряжаться кладовыми могут все хозяева квадратных метров (в равных долях) при условии, что объекты были приватизированы.
Однако существуют и исключения. В 90-е годы была распространена практика, когда технические этажи принадлежали лицам, которые не имели собственного жилья в МКД. Чтобы владельцы дома могли оформить общедолевую собственность на указанное имущество, необходимо:
- отсутствие притязаний на владение, пользование и распоряжение от третьих лиц (на момент приватизации);
- чтобы нулевой этаж не имел специального назначения, был изолирован от квартир и оснащен инженерными коммуникациями.
Не теряет актуальности вопрос о том, имеет ли право застройщик продавать подвальные помещения. Теоретически, отчуждать МОП запрещается. Но не каждый подвал подпадает под указанную категорию, а только тот, в котором находится оборудование (стояки, теплотрасса, водопровод и прочее), обслуживающее сразу несколько квартир в доме. Если на территории технического этажа таковое отсутствует, а проектная документация предусматривает, что площади могут отчуждаться, – строительная компания вправе заключать сделки.
Изначально хозяева должны определиться с целью использования помещения. Указанный вопрос следует обсудить на общем собрании жильцов (ОСЖ). Причем уменьшать территорию общего имущества в МКД без согласия всех собственников запрещается ЖК РФ (ч. 3 ст. 36). Если реконструкция была произведена самовольно (без предварительного обсуждения на ОСЖ), причем территория нулевого этажа оснащена коммуникациями, благодаря которым сразу нескольким жильцам поставляются услуги ЖКХ, то она носит незаконный характер.
УК наделена полномочиями вынести на повестку дня ОСЖ вопрос о демонтаже постройки, которая была нелегально возведена. Также собственники, чьи права нарушены, вправе обратиться с жалобой в ГЖИ и инициировать таким образом проверку на предмет законности произведенной реконструкции. Причем демонтировать конструкции будет тот, кто их нелегально соорудил.
Приватизация подвала
Оформление помещения, расположенного на техническом этаже, в личную собственность – процедура, сопряженная с преодолением целого ряда бюрократических проволочек. В каких случаях можно и как приватизировать подвал? Изначально следует вынести вопрос на голосование на ОСЖ. При этом решение будет легитимным, если в нем примет участие более 50% жильцов.
На следующем этапе необходимо заказать проект реконструкции, затем согласовать последний с контролирующими структурами – СЭС, Пожарной инспекцией и т. д. Также документ необходимо представить в муниципальный орган власти, где его рассмотрит специальная комиссия. Дополнительно проект передается в БТИ, сотрудники которого должны одобрить план реконструкционных работ.
Затем начинается практическая реализация проекта. После завершения перестройки назначается техническая экспертиза подвального помещения, результатом которой является соответствующее заключение. Собственники недвижимого имущества обращаются с заявлением, чтобы внести корректировки в техпаспорт МКД. В результате переоснащения площадь объекта уменьшится. Заключительный этап оформления подвала в личную собственность – получение нового свидетельства на недвижимое имущество в Росреестре.
Необходимо подготовить письменное обращение, к которому следует приложить:
- протокол ОСЖ;
- техническую документацию на объект недвижимости;
- квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.
Регистрационное свидетельство выдается после тщательной проверки представленных бумаг.
Можно ли сдавать в аренду
Вопрос имущественного найма и то, на какие нужды будет расходоваться плата за него, также решается на ОСЖ. В частности, средства могут быть потрачены на обустройство придомовой территории или текущий ремонт МОП. О том, на каких условиях будет осуществляться аренда подвального помещения в жилом доме, жильцы предварительно обговаривают с УК/ТСЖ.
На что могут рассчитывать собственники квартир
Граждане вправе занимать территорию в подвальном этаже в границах, соответствующих их долям. Несколько иначе обстоит дело с правовым режимом подвальных помещений многоквартирного дома, который считается новостройкой. В возводимых сегодня объектах застройщик заранее продумывает вопрос их оснащения и использования с максимальной выгодой.
Самовольный захват
В некоторых случаях жильцы без каких-либо оснований занимают и используют площади, расположенные на нулевом этаже. Свои притязания на нежилой объект они мотивируют тем, что инвестировали наравне с другими собственниками денежные средства в обустройство МОП. Однако подобная мотивировка не имеет юридического обоснования, поскольку технические помещения в жилом доме принадлежат всем владельцам согласно долевому принципу. О фактах самозахвата необходимо информировать УК/ТСЖ, а вопрос выделения доли конкретному собственнику выносить на голосование ОСЖ.
Заключение
В большинстве случаев наличие в собственности подвала – это серьезное подспорье для бюджета органа управления МКД. Вырученные за аренду помещения, находящегося на техническом этаже, деньги можно использовать в целях обновления фасада дома или на приобретение отделочных материалов. Однако обустраивать гостиницы или комнаты для извлечения прибыли в подвале не разрешается.
Источник: https://nedvizhka.site/zhkh/mnogokvartir/podvalnoe-pomeshhenie
Подвал в многоквартирном доме: кто владеет, приватизация
Подвал в многоквартирном доме относится к общему имуществу жильцов МКД. Указанное помещение часто становится предметом спора, для решения которого гражданин обращается в судебные органы.
Для чего используется подвал
Подвальное помещение жилого дома предназначено для обеспечения нормального уровня жизнедеятельности граждан, проживающих в МКД. В нем располагается часть инженерных коммуникаций, к примеру, стояки системы водоснабжения, отопления.
Это помещение может использоваться с целью:
- оборудования мастерской, где жильцы занимаются коммерческой деятельностью;
- хранения продовольственных запасов;
- организации сохранности вещей.
Если получить согласие от БТИ и соседей, гражданин вправе провести перепланировку в рассматриваемом помещении. Подвал может быть переделан в дополнительную комнату, вход в которую проделывается в полу квартиры.
Кому принадлежит подвал прописано в ст. 36 ЖК РФ. Данная норма отражает, что помещение является частью общей собственности жильцов МКД.
У граждан есть правомочия относительно использования, распоряжения этим имуществом. Однако потребуется получить согласие у остальных жильцов.
Указанная норма гласит, что подвал может быть передан во владение третьих лиц. Данное действие не должно нарушать интересов граждан, проживающих в доме.
Кто владеет подвалом
Закон устанавливает запрет на передачу в частное владение помещений, куда нельзя заходить гражданам. К примеру, место, где располагаются инженерные конструкции, проведены трубопроводы. Остальная территория технического этажа рассматривается собственностью всех жильцов.
Как узнать кому принадлежит подвал, указывается в ст. 37 ЖК РФ.
Эта норма предусматривает, что в приватизированных МКД для каждого собственника квартиры выделяется доля в подвальном помещении. Ее размер определяется пропорционально площади жилья.
Учитываются такие условия:
- подвал к моменту приватизации не должен находиться в праве собственности;
- техническое помещение не обладает определенным назначением;
- отделение от квартир.
Если дом является собственностью муниципалитета, у помещения не может быть конкретного владельца. В этом случае подвал используется для размещения и использования коммуникаций инженерного назначения, трубопроводов.
При непосредственном управлении домом УК или ТСЖ устанавливается, что данные организации владеют подвалом. Документально правомочие собственности на рассматриваемое помещение закреплено в государственных реестрах.
Обратите внимание: можно взять выписку в Росреестре и внимательно изучить ее. В данном акте прописано, кто является собственником и на каком основании получены права на технический этаж.
В настоящее время в жилых домах зачастую первые этажи заняты организациями, осуществляющими коммерческую деятельность. К примеру, это магазины или рестораны, спортивные клубы, парикмахерские.
При этом правомочие собственности на подвал может принадлежать жильцам дома или владельцу этой организации. В последнем случае лицо несет обязанность предоставлять доступ к инженерным системам, потому как они отнесены к территории с запрещенного типа.
Если рассматриваемая организация расположена на техническом этаже, она выступает собственником или арендатором подвала. Для этого требуется получить согласие от жильцов. Когда указанная территория занята незаконно, гражданам нужно обратиться в судебный орган.
Приватизация подвала
Для решения вопроса о том, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, собственники квартир вправе приватизировать это помещение.
Реализовать данную процедуру удастся, если:
- граждане наделены правомочиями собственности на жилое помещение;
- на подвал не распространяются чьи-либо права;
- УК или муниципалитет не выступают владельцами технического этажа.
После приватизации данного помещения лица получают возможность использовать его в личных целях.
Обратите внимание: в случае продажи квартиры, стоимость по договору удастся завысить, так как права на подвал передаются во время проведения сделки в отношении жилья.
На начальном этапе потребуется получить согласие всех лиц, проживающих в многоквартирном доме. С указанной целью собирается общее собрание собственников жилья, по результатам которого составляется протокол.
В документе прописывается принятое решение, итоги голосования. Всем собственникам квартир направляется уведомлении о проведении собрания. Отправить документ нужно за 10 дней до производства рассматриваемой процедуры.
Собрание считается правомочным, если на него явилось не менее половины всех собственников. Решение будет принято, когда за него отдадут голоса более 50% присутствующих.
После собрания формируется ходатайство от имени лиц, которые претендуют на получение правомочий собственности. К нему прикладывается план подвала. Гражданам потребуется обратиться в ЖЭК и получить акт проведенного обследования. Документация передается в администрацию муниципалитета.
Важно! Пока заявка рассматривается, нужно получить разрешение на приватизацию у Управления архитектуры, согласовать действия с пожарной службой и СЭС
На завершающем этапе выдаются документы, подтверждающие наличие прав собственности на технический этаж.
В законодательных актах не установлено единой формы заявления для приватизации нежилого помещения.
При оформлении может использоваться образец:
От Иванова Ивана Ивановича,
Кузнецова Анатолия Степановича,
проживающих в доме по адресу: г. Москва, ул. Спортивная, 2
Заявление о приватизации подвального помещения
Просим Вас передать в нашу общую долевую собственность подвальное помещение дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Спортивная, 2.
- документация о праве собственности на квартиру;
- согласие всех жильцов;
- протокол общего собрания.
01.12.2019 года _____________ (Кузнецов А.С.)
Заявление о приватизации подвального помещения
Проведение перепланировки в подвале
Процесс перепланировки подвального помещения помогает расширить жилую площадь, организовать место для развлечения и отдыха, сделать отдельную комнату для хранения предметов, которые редко используются в быту.
Используется такая последовательность действий:
- подготовка планов;
- снятие копии с лицевого счета;
- получение выписки из домовой книги, где отражены данные обо всех лицах, прописанных в доме;
- заверение копий в нотариальной конторе;
- разработка проекта перепланировки.
Потребуется обратиться в организацию, занимающуюся созданием проектов. Часто коммунальные службы отказывают в выдаче согласия на перепланировку подвала в жилое помещение, так как он не отвечает требованиям санитарного типа.
Важно! Установлено, что в комнате должен быть минимум 1 источник естественного света.
Самовольный захват подвала
Встречаются ситуации, когда происходит противоправное занятие подвального помещения. Причиной совершения такого нарушения выступает то, что граждане не знают о наличии у них правомочий на технические помещения.
Мошенники доказывают права на подвал, ссылаясь на то, что они вложили денежные средства для производства ремонта в рассматриваемом помещении. Однако с юридической точки зрения указанные доводы не являются основанием для перехода прав на подвал.
Поэтому жильцам МКД следует отстаивать свои интересы. Защита прав может происходить в судебном порядке. Для этого формируется соответствующий иск.
Таким образом, подвал может быть собственностью жильцов или управляющей компании. Если здание не приватизировано, владельцем является муниципалитет.
Источник: https://zkhrf.ru/mnogokvartirnyj-dom/podval
Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?
Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно. Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд. Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?
Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?
Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.
Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:
- в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
- занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
- на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
- после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.
Нормативная база
Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.
Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.
Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.
Ст. 289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.
Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.
Кому принадлежит подвал в доме?
Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению. Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:
- подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
- у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
- подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.
Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.
Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.
Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.
Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).
Если в жилом доме находится магазин
В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д. При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов. При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.
Иногда коммерческая организация может располагаться прямо на техническом этаже, в этом случае (для этого должно быть предоставлено согласие жильцов многоквартирного дома) она обязана являться собственником всей занимаемой территории или же арендатором (сдаваться в аренду данная площадь может лишь с согласия всех собственников квартир).
Бывают случаи, когда происходит незаконный захват подвальных помещений, на территории которых открывают несанкционированные магазины — справиться с данным правонарушением поможет обращение в суд.
Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?
Жильцы имеют право приватизировать подвальные помещения в многоквартирном доме, если:
- они являются собственниками квартир;
- технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
- подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.
Граждане приватизируют подвал, чтобы:
- пользоваться им в личных целях;
- поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
- отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
- получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).
Как приватизировать подвал в жилом доме?
Самое сложное в процедуре приватизации подвала многоквартирного дома — это получение согласия всех собственников многоэтажного дома.
- Для начала следует провести общее собрание жильцов, темами которого будет трансформация границ технического этажа и отчуждение части совместного имущества. Чтобы это осуществить, требуется составить протокол, который будет соответствовать статьям 36, 44-46 Жилищного Кодекса, а также уведомить владельцев квартиры о намечающемся мероприятии за 10 дней. На нём должны присутствовать не менее половины собственников и получено более пятидесяти процентов согласий, подтвержденных подписями присутствующих.
- После успешно проведённого собрания требуется составить ходатайства от лиц, которые будут являться будущими собственниками подвального помещения и сделать заверенные копии документов на жильё в данном многоквартирном доме. Также нужно иметь план той части технического этажа, которая будет приватизироваться, и обратиться в ЖЭК с целью получения акта обследования здания.
- Следующим пунктом будет являться подписание контракта с проектной организацией которая сможет помочь в подготовке реконструкции подвального помещения многоквартирного дома: должно быть сделано заключение, подтверждающее намерение нового владельца не нарушать системы эксплуатации жилого дома. После совершения описанных действий следует подать документы с заявлением в межведомственную комиссию, относящуюся к районной администрации.
- Чтобы приватизировать технический этаж, будущий собственник должен получить разрешение от Управления архитектурой, а также согласовать с СЭС и пожарной организацией проект реконструкции.
- Подвальное помещение не сможет быть передано в собственность, если будут не оплачены счета ЖКХ до периода подачи документов. Поэтому после устранения задолженностей нужно подать иск в судебную инстанцию с прикреплением всех требующихся документов и разрешений.
- При успешном окончании судебного процесса следует получить готовые разрешения от межведомственной комиссии и Управления архитектуры.
- Последним этапом в приватизации подвала многоквартирного дома считается оформление в БТИ правоустанавливающих документов и получение кадастрового плана, после чего можно будет провести инвентаризацию помещения. Теперь остаётся провести требующиеся работы в подвале и ввести его в эксплуатацию.
Перепланировка в подвальном помещении
С помощью проведения планировки приватизированного подвального помещения можно увеличить жилую площадь, сделать дополнительное место для отдыха или развлечения, а также организовать удобный склад для хранения не использующихся в быту вещей.
Для воплощения в жизнь данной идеи потребуется:
- подготовить план этажей с экспликацией;
- сделать копию лицевого счёта;
- получить выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все лица, прописанные в квартире многоэтажного дома;
- заверить у нотариуса копию документов, подтверждающих право собственности;
- разработать проект перепланировки подвала.
При проведении данной процедуры могут возникнуть следующие сложности:
- может не удаться из подвала многоквартирного дома оформить жилое помещение при отказе Коммунальных служб дать разрешение на такого вида перепланировку по причине несоответствия санитарным нормам, требующим наличия в комнате минимум одного источника света;
- возможно, возникнут сложности при перепланировки технического этажа в офис или магазин, так как для этого требуется сложная процедура оформления квартиры в нежилое помещение;
- могут возникнуть ограничения при оформлении перепланировки по причине плохого состояния многоэтажного дома и длительного отсутствия капитального ремонта.
Самопроизвольный захват подвала
Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.
Поможет восстановить справедливость в данном случае подача иска в суд.
Нюансы
Существует большое количество нюансов при приватизации подвальных помещений многоквартирного дома, которые могут помешать жильцу стать собственником технического помещения. Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются граждане при попытке получить во владение нежилое помещение, является то, что не все подвалы относятся к общей долевой собственности. То есть, если в техническом помещении не имеется коммунального оборудования, оно не может подлежать приватизации.
Также часто бывает, что технический этаж уже имеет собственников, либо же относится к муниципальному имуществу или к управляющей компании. В данной ситуации приватизация становится просто невозможной. Для уточнения этой информации жильцам многоквартирного дома стоит обратиться за выпиской в Росреестр.
Благодаря огромному множеству особенностей и «подводных камней» не всегда удаётся стать собственником подвального помещения многоквартирного дома с первого раза, но не стоит сдаваться: изучайте правовую сторону вопроса, и если вы уверены, что закон на вашей стороне, то бейтесь до последнего!
Источник: https://uslugi-gkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/komu-prinadlezhit-podval-v-mkd/
Подвал, как общедомовое имущество. Право пользования
В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.
Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.
Как можно использовать подвал в многоэтажке?
Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.
Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.
То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.
Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.
Законодательные требования
Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.
Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.
Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.
Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.
Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.
В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:
- подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
- межквартирное пространство, лестничные пролеты;
- лифт и коридоры.
Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.
Владельцы цокольного этажа
Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:
- во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
- подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
- в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.
Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.
Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.
Самозахваченные подвалы
Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.
Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.
Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.
Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?
Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.
С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.
В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.
Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.
Подлежит ли подвальное помещение приватизации?
Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.
Подпишитесь на нашу рассылку,
и станьте одним из первых,
кто будет в курсе всех
наших новостей!
Источник: https://intelpribor.ru/blog/yavlyaetsya-li-podval-obshchim-imushchestvom/