Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав на земельный участок по договору аренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.
Такой сделке присущи следующие признаки:
- Основными участниками являются:
- текущий арендатор;
- будущий арендатор.
Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами
Невозможно переступить права в следующих случаях:
- если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
- если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
- если на земле находятся незаконные сооружения;
- если надел обременен.
Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.
Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.
Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.
Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.
К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.
Процедура переуступки права аренды земельного участка
С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:
- право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
- право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
- обязанность по своевременному перечислению платежей;
- обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.
При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.
Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения. Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования). Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.
Для смены арендатора земельного участка нужно:
- Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
- Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
- Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
- Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
- Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
- Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
- Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
- Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
- Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Скачать образец соглашения переуступки права аренды земельного участка
Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).
Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.
Отказ в переуступке права аренды земельного участка
- Аренда земельного участка для дома (13)
- Аренда земельного участка под бизнес (18)
- Земельные участки по госпрограмме (10)
- Земельные участки по льготе (9)
- Земли сельскохозяйственного назначения (14)
- Индивидуальное Жилое Строительство (25)
- Кадастровые работы (13)
- Отказ в аренде земельного участка (19)
- Отказ в переводе в собственность (6)
- Отказ в разрешении на строительство (3)
- Покупка земельного участка (23)
- Продажа земельного участка (15)
- Судебные иски и споры (10)
Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды
Переход прав на аренду допускается не всегда. Этого нельзя сделать, если в договоре с владельцем участка не прописано, что возможна переуступка, а тем более есть пункт о запрете на смену арендатора. А также если в первоначальном соглашении участок признан землей сельхозназначения, а новый арендатор желает строить на нем жилой дом, или на участке есть незаконно возведенные постройки.
В первых двух случаях оформление переуступки будет возможно только если владелец участка и старый арендатор изменят условия договора. В последнем – после полной ликвидации самостроя. Также нельзя заключить договор переуступки при любом юридическом обременении. Например, если по поводу земли идет судебное разбирательство, на имущество наложен арест, или есть проблемы с регистрацией.
В этих случаях заключить договор можно будет после решения вопросов с законом. Но стоит задуматься, не станет ли такой изначально проблемный участок источником неприятностей. Не лучше ли поискать другой. Не стоит заключать договор переуступки с арендатором, у которого есть задолженность по арендной плате. Первый договор на этом основании могут признать расторгнутым, а соглашение переуступки станет недействительным. Уплаченные по нему деньги вернуть будет почти невозможно.
По сроку переуступка не может быть дольше, чем время первоначальной аренды. Присутствие владельца земли при заключении договора не требуется, и его согласие не обязательно, если речь идет о сроке до 5 лет. Если соглашение заключается на период больше 5 лет, то необходимо сообщить владельцу участка и требуется его согласие. Правила переуступки, как и первоначальной аренды, определены в ГК РФ, а также в Земельном Кодексе.
В самой сделке владелец земельного надела не участвует. Старый и новый арендаторы между собой обсуждают все условия и нюансы, осматривают участок. С точки зрения здравого смысла и моральной стороны вопроса, все же лучше поставить в известность хозяина участка, даже если этого не требуют условия договора.
В тексте самого соглашения должны быть указаны такие сведения:
- данные паспортов прежнего и нового арендатора;
- номер кадастрового учета, адрес и площадь участка;
- перечень условий, на которых переуступаются права и обязанности;
- задолженность, если она есть, сумму и способ погашения необходимо указать точно;
- сведения об арендном документе предыдущего нанимателя, договоре или кадастровом паспорте;
- номер справки о том, что на земельном участке нет обременения (или есть);
- сумма платы за аренду и условия ее внесения – единоразово, помесячно, поквартально;
- срок договора переуступки, он не может превышать указанный в изначальном соглашении;
- назначение территории, чаще всего оно сельскохозяйственное;
- дополнения к предыдущему договору, если они есть, например, новые обязанности арендатора;
- дата, когда заключается договор, и подписи арендаторов, прежнего и нового.
Составленный договор переуступки заверяется нотариусом. Затем соглашение нужно зарегистрировать в кадастровых органах (Росреестре), чтобы его занесли в базу данных и учли факт, что арендатором участка стал другой человек. Если нет госрегистрации, то сделка силы не имеет, то есть является с точки зрения закона недействительной. Но переуступку сроком меньше года можно не регистрировать.
Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:
- Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
- Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
- Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
- Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.
Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:
- Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
- Подтверждение постановки на учет в налоговой;
- Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
- Оригинал и копии договора аренды;
- Кадастровая карта надела;
- Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
- План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.
Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физ лицом.
Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:
- Заявление;
- Паспорт;
- Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
- Правоустанавливающие документы на землю;
- Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
- Два подписанных варианта договора о переуступке;
- Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
- Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
- Согласие залогодержателя (в случае, когда участок переходит в залог).
Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:
- Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
- Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.
Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
Договор аренды земли в общем случае дает арендатору не только право на использование земли и получение выгоды с нее, но и возможность распоряжения этим правом при согласовании его с собственником имущества (договор переуступки права аренды земельного участка).
Данная возможность реализуется в рамках отношений субаренды и переуступки (цессия) арендуемого участка.
Сторона, которой передается право аренды, именуется цессионарием.
Особенностью процесса является сохранение всех пунктов договора, то есть переуступка права пользования переходит на тех же условиях и обстоятельствах, которые были оговорены при первоначальном соглашении собственника и арендатора.
При субаренде права пользования землей тоже предоставляются третьему лицу, но полной передачи арендных прав не происходит.
Также она сохраняет за собой всю ответственность, предусмотренную договором с собственником. При переуступке ответственность полностью переходит к цессионарию, за исключением ответственности по отдельно оговоренным в договоре пунктам.
На всем протяжении действия субаренды имеются три стороны гражданско-правовых отношений:
- арендодатель,
- арендатор (одновременно являющийся арендодателем для субарендатора),
- субарендатор.
Различаются и методы оплаты. При субаренде начисление средств происходит в стандартном для арендных отношений порядке между физ. лицами – путем регулярных выплат.
В первую очередь следует урегулировать вопрос с арендодателем. Если срок договора аренды земельного участка не превышает пяти лет, необходимо получить его письменное согласие на переуступку или договора уступки:
- ФИО собственника и арендатора;
- Площадь, адрес и кадастровый номер участка;
- Реквизиты договора аренды, отсылки к тем его пунктам и законодательным нормам, которые позволяют делать переуступку;
- ФИО цессионария;
- Подпись, дата.
Реквизиты извещения аналогичны: ФИО сторон, данные об участке и о договоре, отсылки к законам, подпись и дата.
После согласования дела с арендодателем контрагенты приступают к оформлению основного договора (соглашение о переуступке) о уступаемом арендованном участке:
- Копия договора аренды;
- Согласие арендатора на переуступку;
- Кадастровый план участка;
- Учредительная и регистрационная документация сторон – юридических лиц, копии паспортов физических лиц;
- Справка из реестра арендаторов об отсутствии ограничений и обязательств по участку (не находится ли в залоге, не является ли объектом судебных разбирательств);
- Чек об уплате пошлины.
После сбора документов оформляется основной договор. Перед этим стороны могут заключить предварительный договор. Регламент его составления изложен в статье 429 ГК.
В предварительном соглашении должны быть четко изложены предмет и условия основного договора и обязательства по нему, также здесь указывается точный срок его заключения:
- Паспортные данные и информация об юридических лицах;
- Площадь, адрес, кадастровый номер участка;
- Разрешения и ограничения действий, связанных с участком;
- Данные о договоре аренды;
- Арендная плата (не должна превышать цену договора с собственником);
- Цена уступки;
- Порядок разрешения споров;
- Дополнительные условия и обстоятельства;
- Дата вступления в силу;
- Срок действия (не может превышать срок действия основного договора);
- Подписи сторон на бланке.
Составленный документ необходимо зарегистрировать в Росреестре во всех случаях, кроме тех, когда срок договора не превышает года. Заявку на регистрацию можно сдавать в многофункциональном центре или на сайте Росреестра.
Для оформления регистрации необходимо уплатить госпошлину, которая определяется главой 25.3 Налогового кодекса. Она составляет 2000 рублей для физлица и 22000 рублей для юридического лица. Порядок ее уплаты можно согласовать в предварительном соглашении. В общем случае она делится поровну.
После вступления договора в силу составляется акт приема-передачи передаваемого земельного участка в аренду.
В этом акте указываются стандартные реквизиты земельного участка, личные данные передающей и принимающей сторон.
Принимающая сторона подтверждает в акте соответствие реального состояния участка с описанным в договоре, также она подтверждает отсутствие претензий к его состоянию.
Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли.
Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям.
Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.
В случае уступки прав без участия собственника особых требований относительно порядка заключения соглашения не предъявляется. Достаточно действовать в рамках гражданского законодательства, регулирующего правила предоставления имущества в аренду.
Сторонами соглашения при уступке прав будут выступать действующий арендатор и лицо, намеревающееся получить участок в пользование в пределах действующего срока аренды.
В случае уступки прав на земельный объект, выделенный на правах аренды, арендатор после подписания договора обязан:
- Зарегистрировать уступку прав. Арендные отношения, период действия которых превышает год, подлежат госрегистрации, поэтому после подписания договора, последний нужно передать в Росреестр.
- В разумный срок уведомить собственника земельного участка, то есть первоначального арендодателя. Данное условие подлежит обязательному соблюдению, если период аренды превышает 5 лет. Документ составляется в произвольной форме. Если уведомление о переуступке права аренды земельного участка не будет отправлено, собственник объекта вправе обратиться в суд, чтобы взыскать возникшие вследствие нарушения установленных правил убытков.
Нередко передача прав арендатора третьему лицу становится причиной споров и разбирательств в суде, в связи с чем важно рассмотреть вопрос правомерности заключения рассматриваемого договора.
Главным основанием оспаривания действий арендатора выступает отсутствие прав на передачу арендованного имущества в пользование иного лица. Мнения юристов на этот счет разнятся, однако вот, что поясняет Арбитражный суд.:
Если исходный договор содержит положение о запрете либо получении согласия собственника на уступку прав аренды, а сам договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, арендатору следует руководствоваться условиями договора.
Это означает, что в данном случае приоритетное значение имеет внесенный в соглашение запрет. В иных случаях арендатору не требуется разрешения арендодателя на передачу своих прав другому лицу.
Исключением можно считать обстоятельства, когда вновь принятый закон содержит указание на то, что его действие распространяется на все ранее возникшие правоотношения.
Тем не менее, практика показывает, что в некоторых моментах арендатор может оказаться не прав. И вот почему. Суть в том, что существуют установленные земельным законодательствам правила передачи государственного или муниципального участка земли в пользование граждан и организаций. В большинстве случаев такие земли передаются в аренду по результатам проведенных торгов.
Выделенные подобным образом участки в силу ст. 448 ГК РФ не могут быть переданы в пользование иных лиц, следовательно, арендатор, не согласовавший такую возможность, нарушает явный запрет, установленный на уровне федерального законодательства.
На этом основании собственник имущества (он же арендодатель и организатор торгов) вправе предъявить иск о признании совершенной сделки недействительной ввиду ее ничтожности. Договор уступки прав в этом случае прекращает свое действие, а все связанные с прекращением арендных отношений убытки подлежат взысканию с недобросовестного арендатора земли. О возможных юридических последствиях важно подумать до заключения договора уступки арендных прав.
Исходя из основополагающих норм гражданского и земельного законодательства, несложно вычленить законные основания, препятствующие заключению сделки.
В качестве таковых может выступать одно из следующих:
- Получение участка в аренду по результатам аукциона.
- Наличие прямого запрета на переуступку в первоначальном договоре.
- Несоответствие назначения участка запланированному арендатором виду использования. В данном случае предполагается, что арендатор будет использовать участок под цели вразрез тем, которые определил собственник. К примеру, если гражданин намеревается строить жилой дом на землях, отведенных исключительно под ведение сельского хозяйства. В таких случаях первоначально требуется, чтобы собственник земли изменил вид разрешенного использования.
- Присутствие на земельном участке неузаконенных построек.
- Наличие зарегистрированных в отношении земельного объекта обременений или ограничений. В данном случае препятствием к заключению рассматриваемого договора может стать судебный арест или запрет на совершение регистрационных действий.
- Задолженность арендатора перед арендодателем (собственником) земли. В силу закона арендодатель вправе в любой момент по своей инициативе расторгнуть договор с арендатором, если тот не исполняет взятые на себя обязательства, а данное обстоятельство повлечет недействительность заключенной сделки.
Подытожим вышеизложенное, чтобы обозначить главные моменты, касающиеся уступки прав аренды земли. Итак, арендатор, желающий компенсировать свои убытки вследствие неиспользования арендованного объекта должен помнить о следующих моментах:
- Рассмотренная процедура не предусматривает смены участников арендных отношений, указанных в первоначальном договоре. Новый арендатор заключает соглашение с прежним при сохранении исходных условий и собственника земли.
- Переуступка прав допускается только в случае отсутствия прямого запрета, установленного законом и ограничений, заложенных в договоре аренды. При этом важно знать, что первоначальный арендодатель не может вносить в текст договора положения, противоречащие действующему законодательству.
- Новый пользователь может использовать участок исключительно в разрешенных законом и первоначальным арендодателем целях.
- Арендатор земли не вправе изменять исходные условия, за исключением величины арендной платы.
- Если сделка заключается на период более 5 лет, регистрация в органах Росреестра и уведомление собственника земли о совершенной сделке обязательны.
- Если срок менее 5 лет регистрация в Росреестре и уведомление собственника не требуется.
- Срок переуступки не может превышать периода действия первоначального договора аренды.
Порядок переуступки права аренды земельного участка
Чтобы договор переуступки приобрел юридическую значимость, необходимо произвести регистрацию данного документа в Росреестре. Регистрацию можно не проводить только в том случае, когда соглашение заключено сроком меньше чем на один год и стороной сделки выступает физическое лицо.
Лица, желающие произвести постановку документа на учет обязаны предоставить следующий перечень документов:
- заявление установленного образца;
- паспорт заявителя;
- доверенность, если интересы заявителя представляет уполномоченное лицо;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- бумаги, удостоверяющие проведение согласования комитетом по земельным ресурсам;
- два экземпляра договора о переуступке;
- согласие супругов на распоряжение владениями (при необходимости);
- документальное подтверждение факта надлежащего уведомления владельца надела его согласие;
- разрешение залогодержателя в случае необходимости.
Юридические лица или ИП должны предоставить дополнительные бумаги:
- подтверждающие полномочия руководителя;
- заверенные копии уставных и учредительных документов.
Размер госпошлины в данном случае определяется исходя из того, кто является стороной соглашения:
- при переуступке между гражданами пошлина составляет 2 тыс. рублей;
- если сторонами договоренности выступают предприятия, госпошлина составляет 22 тыс. рублей;
- если договор заключен между гражданином и компанией, то пошлину оплачивает заявитель (сторона, которая будет регистрировать договор).
Регистрация права аренды земли составляет 30 дней и в результате обратившееся лицо получает копию договора о переуступке с отметкой в регистрации.
Татьяна заключила соглашение с предпринимателем об аренде участка земли для организации там летнего лагеря для детей сроком на 10 лет. За время аренды случилось так, что женщина по состоянию здоровья не смогла возглавлять детский лагерь и передала права по аренде своей коллеге Марине. Соответствующее уведомление было направлено в течение недели предпринимателю.
Еще через неделю ИП потребовал расторжения договора и возмещения убытков, поскольку Татьяна нарушила свои обязанности не получив разрешение на переуступку арендных прав от собственника.
При рассмотрении вопроса в суде, судья занял сторону Татьяны, поскольку срок арендного договора превышает 5 лет, соответственно, согласия собственника не требовалось.
В завершение написанного можно сделать несколько выводов:
- Аренда земли представляет собой вид правоотношений между собственником надела и временным пользователем.
- При необходимости может быть выполнена передача прав по договору аренды земельного участка в виде оформления перенайма.
- Сделка оформляется в виде письменного соглашения, которое должно содержать существенное условие – предмет сделки.
- Заключенное соглашение должно быть официально зарегистрировано в Росреестре.
- После регистрации договора арендатор направляет новому участнику соответствующее уведомление.
Многие юридические и физические лица заинтересованы в быстром получении права на пользование земельной площадью и ищут способы, как решить этот вопрос. В ЗК РФ, при первичном обращении к государству за правом аренды земли, прописана возможность такой передачи собственности в аренду только через аукционы, исключая особые случая. Особым случаем может быть смежная, с уже арендованным участком, площадь, но не более 30% от имеющейся. Но это не гарантия быстрого получения земли, потому что свободной смежной площади может не быть в наличии.
Поэтому переуступка права аренды земельного участка является одной из возможностей ускорить процесс получения земли, не привязываясь к местности. Так что такое переуступка прав, чем она отличается от субаренды?
Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка
Первым условием, которое должно быть соблюдено для возможности переуступки прав пользования, это состоявшийся аукцион. То есть субъект, передающий свои права и обязанности третьему лицу, должен стать победителем торгов, в котором принимало участие не менее двух претендентов. В противном случае, физическое или юридическое лицо, которое приобрело право пользования по стартовой цене из-за неимения других желающих участвовать в аукционе, не может оформить переуступку.
Передача прав и обязанностей на аренду земельного участка является сделкой, которая заключается по договору. Соглашение происходит между двумя сторонами передачи-приема, а владелец земли (государство) письменно ставится в известность. От собственника земельной площади нужно получить письменное разрешение, сохранив копию отправленного уведомления. Если разрешения не будет, тогда договор признают недействительным. Для этого прежний арендатор направляет уведомление в муниципалитет, где указывает всю информацию, подлежащую внесению: номер и дату составленного договора, данные кадастра и нового арендатора. Долгосрочный договор переуступки права аренды земельного участка обязательно проходит регистрацию.
Передача прав на пользование землей должна быть платной. Это исключит возможность признания такой сделки договором дарения. А если лицо юридическое, безвозмездная сделка изначально незаконна. Тем более оспорить соглашение, в котором указана сумма оплаты за передачу в пользование, будет труднее. В пункты договора прописываются не только передаваемые права, но и обязанности перед собственником земельного участка.
Новый арендатор должен проверить действительность всех документов у передающего. Для этого нужно затребовать справку из ЕГРП, чтобы подтвердить наличие полномочий у лица, которое совершает сделку по передаче, не имеет ли прежний арендатор ограничений по использованию. Проверить наличие долгов по оплате налогов и арендным платежам. Если таковые имеются, тогда в уступительном договоре на пользование площадью, прописать пункт об обязанности их погашения. Какая сторона будет оплачивать долги решают стороны самостоятельно.
Все условия соглашения, заключенные между прежним пользователем земли и государством, полностью сохраняются. Уже зарегистрированный участок в государственном реестре, оформленный по всем правилам, сэкономит новому арендатору время и деньги, с учетом покупки прав.
- Чтобы обезопасить себя от оспаривания договора, нужно составить нотариально заверенные согласия второго супруга (для физических лиц) или протокол решения о совершении такой покупки (для юридических лиц). Эти документы понадобятся в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.
- Составление писем об отсутствии финансовых претензий станет еще одной страховкой от возможного оспаривания сделки.
- Стоит отметить, что сумма оплаты задолженности по арендной плате, если она оплачена новым арендатором, не считается прибылью прежнего пользователя и не облагается налогом.
Для регистрации договора переуступки права на аренду в Федеральной службе нужно иметь следующий список документов:
Для физических лиц:
- Заявление.
- Копии паспортов.
- Налоговый номер.
- Справка из кадастра со сведениями о владельце и пользователе.
- Доверенности, если в сделке участвуют уполномоченные лица.
- Соглашение о передаче прав и обязанностей, подписанный обеими сторонами.
- Оригинал, копия первичного договора аренды, включая дополнительные соглашения.
- Кадастровый паспорт на земельную площадь.
- План участка из БТИ.
Для юридических лиц (плюс все вышеперечисленные документы):
- Копия свидетельства или выписка из ЕГРЮЛ.
- Копия ОКПО.
- Копии уставных документов.
Существует стандартный вид договора переуступки права аренды земельного участка, образец которого представлен ниже. На основании данного шаблона можно составлять индивидуальное соглашение, со своими дополнениями и нюансами. Составляют договор переуступки в двух экземплярах. К экземпляру нового арендатора прилагается весь пакет документов на земельный участок.
Провести процедуру по смене арендатора земли можно в следующих ситуациях:
- арендатор больше не нуждается в земельном участке, а в тексте договора подобная ситуация не прописана, досрочное прекращение договора невозможно;
- владелец надела изъявил желание передать право пользования землей иному лицу;
- наниматель больше не в состоянии вовремя вносить арендную плату, а досрочное прекращение отношений в документе не предусмотрено.
Непосредственное участие владельца не потребуется, если срок действия соглашения не превышает 5 лет.
В прочих ситуациях необходимо заручиться согласием собственника, процедура переуступки проводится с его официального разрешения.
Необходимо учитывать, что если новый наниматель погашает долги предыдущего арендатора, и данная сумма не будет зафиксирована в документе, то и в дальнейшем при расчетах она фигурировать не будет. Декларировать эти траты нельзя, при начислении налога такие данные во внимание не принимаются.
Однако, если сумма выплаченной задолженности будет отражена в тексте соглашения, то она будет включена в арендную плату. И расходы нового нанимателя будут полностью учтены при начислении налогового сбора.
По ст. 146 НК РФ переход прав пользования имуществом при проведении сделки подлежит обложению НДС.
При этом неважно, кто выступает от имени арендодателя. Сумма, полученная арендатором за переуступку прав и зафиксированная в документе, будет учитываться при расчете налогов.
Дата установления налоговой базы совпадает с моментом изменения арендатора участка земли. При этом сумма, которая была получена при переуступке права пользования, считается доходом и облагается налогом на основании ст. 208 НК РФ.
Если соглашение заключается в пользу физических лиц, то подать сведения в налоговую службу – обязанность нанимателя. Если арендные права получает организация, то оно обязано провести вычисление и оплатить НДФЛ как налоговый агент.
Намереваясь передать территорию земли в субаренду, арендатору следует учесть наличие в ЗК такой статьи, как ст. 22 п.6 и п.9. Согласно п. 6, арендующий имеет право в любое время передать арендуемое земельное угодье третьим лицам, причём согласие арендодателя на это не требуется, нужно лишь своевременно уведомить его об этой сделке. Исключение составляют случаи, когда составленный между сторонами соглашение предусматривает иные условия.
Согласно же п. 9 ст. 22 ЗК РФ, территория, находящаяся во владениях у государства/муниципалитета, переданная в пользование сроком более чем на пять лет, также может передаваться в субаренду без согласия владельца, но с обязательным заблаговременным уведомлением его об этом.
Следовательно, арендующий имеет право в любой момент переарендовать надел без согласия собственника, если по условиям договора это право не упразднено, но с обязательным уведомлением владельца о своих намерениях. При этом арендодатель не может изменить условия действующего договора без одобрения арендатора. А расторгнуть соглашение с арендатором, заключенный более чем на пять лет, возможно только после вынесения судом соответствующего постановления.
Оформляя соответствующий документ, следует учитывать, что неуказанные условия использования имущества определяются впоследствии статьями ГК, ЗК, федеральными законами и местными подзаконными актами.
В целях избегания недопониманий между сторонами, нужно заранее изучить все особенности арендуемого надела, его вид и способы использования.
Важно! На законодательном уровне определено, что арендатор не может быть наделён правом заключения новых сделок с объектом без проведения торговых процедур.
Инициировать расторжение договора можно при условии направления соответствующего соглашения с обоснованиями принятого решения всем сторонам, участвующим в процессе. Документ будет рассмотрен в судебном порядке, после чего, при условии согласия всех сторон, суд вынесет соответствующее постановление.
Причинами для досрочного расторжения служат нарушения, указанные в ст.450 ГК РФ или наступление условий, предусмотренных соответствующим пунктом договора. При этом нарушения признаются судом существенными в том случае, когда пострадавшая сторона лишиться того, на что рассчитывала по условиям соглашения.
Регистрация договора по переуступки и регистрация права в Росреестре должна осуществляться обязательно в двух случаях:
- Договор оформлен более чем на год.
- Одна из сторон, участвующая в сделке, является юридическим лицом.
При этом действие договора начнётся с даты его полной регистрации. Отсутствие регистрации такого документа лишит его юридической силы.
Арендные отношения, предметом которых является земельный надел, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
- Земельный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ;
- Налоговый кодекс РФ;
- Постановление Пленума ВАС № 11 от 24.03.2005.
В п. 9 ст. 22 ЗК РФ сказано, что при передаче в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, арендатор может передавать свои права на эксплуатацию надела третьим лицам, без согласия арендодателя. При этом обязательным условием является письменное уведомление арендодателя о смене арендатора.
Данная норма распространяется на территории, срок найма которых составляет более 5 лет. Если участок арендуется на срок до 5 лет, то потребуется согласие арендодателя на переуступку арендных прав.
Как оформить переуступку права аренды земли
Арендатор может передать свои права на эксплуатацию надела третьему лицу двумя способами:
- переуступкой прав;
- заключением договора на субаренду.
Между этими соглашениями существует ряд отличий. Во-первых, при переуступке арендатор полностью теряет свои права на территорию, в то время как при субаренде за ним сохраняются права и обязанности по арендному договору. Во-вторых, в сделке субаренды участвуют три стороны – арендодатель, арендатор и субарендатор, а при переуступке только две.
Для заключения сделки по переуступке арендных прав необходимо пройти следующие этапы:
- Уведомить собственника участка.
- Собрать комплект документов.
- Заключить соглашение.
- Зарегистрировать договор.
Уведомление собственника происходит в письменной форме. Специальный бланк уведомления законом не предусмотрен. Если на сделку требуется согласие арендодателя, то оно составляется также в произвольной форме.
Заключенное соглашение подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Для этого в регистрационную палату подается следующий комплект документов:
- заявление установленного образца, которое заполняется непосредственно в Росреестре или МФЦ;
- паспорта сторон;
- договор аренды, заключенный с прежним арендатором;
- соглашение о переуступке арендных прав;
- подтверждение надлежащего уведомления собственника участка;
- письменное согласие на сделку, если оно требуется;
- кадастровый паспорт;
- подтверждение прав прежнего арендатора на участок;
- квитанция об оплате госпошлины.
Регистрация переуступки права облагается государственной пошлиной, которая оплачивается заявителем, то есть стороной, которая принимает на себя обязательства по аренде участка. Размер пошлины зависит от правового статуса заявителя:
- для физ. лиц – 2 000 рублей;
- для юр. лиц – 22 000 рублей.
Юридические лица дополнительно представляют заверенные копии уставных и учредительных документов, а также бумаги, подтверждающие полномочия руководителя на совершение сделки. Если одна из сторон действует через законного представителя, то необходимо приложить доверенность, заверенную у нотариуса в установленном законом порядке.
Если участок принадлежал супругам, то необходимо согласие второго супруга на заключение соглашение по переуступке арендных прав. Такое согласие оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса.
После получения выписки ЕГРН, новый арендатор становится полноправным хозяином и может пользоваться землей. Одновременно с этим прежний арендатор теряет все права на землю.
В некоторых случаях оформление переуступки права аренды невозможно. Запрет на такую сделку может быть в следующих случаях:
- в первоначальном арендном договоре содержится пункт о запрете на переуступку прав аренды в пользу третьих лиц;
- на арендуемой территории находятся незаконные постройки;
- земля находится в аресте или ином обременении;
- собственник не дал своего согласия на заключение договора переуступки;
- планируемое использование территории новым собственником не соответствует целевому назначению надела.
Также нельзя оформить соглашение о переуступке арендных прав, если у предыдущего арендатора имеются неоплаченные задолженности по арендным платежам. В таком случае необходимо предварительно погасить долги, и только после этого переоформлять права на землю.
Стороны могут расторгнуть договор по следующим основаниям:
- соглашение контрагентов;
- решение суда;
- нарушение одной из сторон существенных условий договора.
Если новый арендатор в процессе эксплуатации надела обнаружит изъяны, которые мешают ему использовать землю по целевому назначению, то он вправе обратиться в суд для расторжения соглашения о переуступке. Помимо этого он может потребовать от прежнего арендатора устранения выявленных недостатков или выплаты компенсации за проведения участка в надлежащий вид.
Собственник надела также может расторгнуть договор с новым арендатором в случае неисполнения условий по своевременной оплате арендных платежей.
Заключение договора переуступки – не сложная юридическая процедура. Одновременно с этим такое соглашение имеет свои нюансы. При оформлении договора необходимо учитывать нормы Гражданского и Земельного кодекса РФ. Если при переоформлении прав будут допущены ошибки и нарушения, то такое соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.
Переуступка права аренды земли
Согласно информации, приведенной в ст. 615 ГК РФ, гражданин, владеющий землей как собственник или взявший ее во временное пользование, может передать свое право использования другому лицу. В такой ситуации требуется заключение двухстороннего или трехстороннего соглашения с приведением полной информации о земле и условиях ее аренды для нового лица.
Под уступкой и переуступкой права аренды любого земельного участка подразумевают комплексную передачу полномочий, касающихся использования земли, от первого арендатора другому человеку. Пункты нового соглашения не должны противоречить условиям первоначальной сделки, в противном случае собственник территории имеет право оспорить соглашение. Такая процедура необходима во время продажи дома, построенного на арендованной земле, поскольку, помимо юридической смены собственника, нужно переоформить и сам участок под домом.
В законодательстве нет отдельного регламента, регулирующего различия между договором и соглашением об уступке, поэтому зачастую названия документов используются в произвольном порядке с соблюдением норм статей 606 и 607 ГК РФ. Вопрос о том, какую именно форму документа выбирать при проведении процедуры, решается с учетом всех нюансов сделки. В некоторых случаях лучше заключать именно соглашение, а не договор, и наоборот.
Передача прав и обязанностей по договору состоит из нескольких этапов. В первую очередь понадобится изучить основной документ аренды и связанные с ним пункты законодательства. Далее нужно проработать само соглашение на основании первоначального документа и включить в него все необходимые пункты, обговоренные сторонами. Иногда право переуступки вступает в силу не сразу, а спустя определенное время. В таких случаях целесообразно заключать предварительный договор.
Похожие записи: