Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Есть льготы при продаже коммерческой недвижимости в 2020 году для физических лиц». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Для начала стоит понять, что относится к нежилому фонду. Существует 2 критерия отнесения объекта к этой категории:
- помещение не соответствует понятию жилого. То есть оно не пригодно для людей, не отвечает законодательным, техническим, санитарным и иным нормам;
- помещение имеет административное, производственное либо торговое назначение.
Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.
Одним из факторов, которые указывают на то, что объект относится к категории нежилого и используется в коммерческой деятельности, является наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя.
В законодательстве нашей страны нет однозначного определения и разделения недвижимости на жилую и нежилую. При продаже объекта, важно понимать, к какой категории он относится, ведь это влияет на порядок начисления налога.
Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом
Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:
- если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
- если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет.
Законом оговорено, что индивидуальные предприниматели будут платить данный налог при любом сроке владения, если помещение использовалось для нужд бизнеса.
Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости.
Часто у продавцов возникает вопрос: с какой даты нужно начинать исчислять эти 3 года? В общем порядке, необходимо ориентироваться на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности.
Но здесь есть исключение – недвижимость получена в наследство. В этой ситуации, отчет 3 лет пойдет не с момента вступления в наследство, а со дня смерти предыдущего правообладателя.
По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.
Существуют такие правила:
- если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
- в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.
В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.
Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.
Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.
В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.
Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.
Пример 1.
Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.
Пример 2.
Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.
Пример 3.
Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.
Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.
При продаже собственности необходимо заплатить налог. Какой налог платить с продажи коммерческой недвижимости определяется в зависимости от ставки. Основная ставка составляет 13%, а для лиц, которые большую часть времени проживают за границей – 30% от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.
НДФЛ – сбор, который отчисляется в бюджет с доходов физлиц. Продажа имущества – сделка, сопровождающаяся получением прибыли. Следовательно, в таком случае будет налог. Учитывая то, что суммы от реализации недвижимости значительные, то граждане не совсем охотно хотят отдавать дань государству.
Есть льготы при продаже коммерческой недвижимости в 2020 году для физических лиц
Приступая к продаже, следует также ознакомиться с региональными нормативными актами на предмет возможного ослабления налогового бремени. В частности, может быть сокращен до нуля срок владения объектом до его продажи. Может быть также уменьшен до минимума коэффициент, на который умножается кадастровая стоимость при вычислении суммы налога.
Объекты, проданные до 2016 года, при условии, что владел ими гражданин 3 года и более, налогом не облагаются. В случае если объект недвижимости был реализован после 2016 года (включительно), при условии, что человек владел им менее пяти лет, уплатить в бюджет придется 15% от суммы дохода. Объекты, находящиеся во владении гражданина более 5 лет, и проданные в 2016-м и после, налогами не облагаются.
Использование кадастровой стоимости исключено, если она не была отмечена в Росреестре. Значение указанного выше коэффициента может меняться в меньшую сторону и приравниваться к нулю. Все зависит исключительно от региона проживания. В связи с этим, гражданину стоит обратится в ближайшее отделение налоговой службы для личного выяснения расчета суммы налога и используемой базы налогообложения, исходя из индивидуальных обстоятельств.
Как правило, налоговую службу не волнует какую задачу ставит перед собой собственник нежилого помещения. Сотрудники ФНС руководствуются нормами действующего Налогового кодекса, реализуя обязанность гражданина уплатить налог на полученную прибыль.
- откорректировать полученный доход на стоимость приобретения недвижимости – такой вычет можно применять к каждому продаваемому объекту при условии документального подтверждения произведенных расходов (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ);
- применить имущественный налоговый вычет в фиксированном размере – установленная законодательством сумма в 1 млн. руб. рассчитана на все возможные доходные поступления от сделок по продаже недвижимости в налоговом периоде, после исчерпания лимита право на льготу утрачивается (пп. 1 п.1 ст. 220 НК РФ).
- Можно скорректировать сумму полученного дохода, с учетом расходов на приобретение имущества. Таким образом, от вырученной суммы будет вычтен расход, а разница будет подлежать налогообложению.
- Оформить имущественный налоговый вычет равный 1 млн. рублей. Эта льгота не зависит от расходов или вида недвижимости, может распределяться между несколькими объектами продажи, но при условии, что общий годовой вычет не превысит 1 млн. рублей.
- Если квартира была получена после оформления наследства, дарственной или приватизации, то гражданин не сможет использовать налоговый вычет, относящийся к расходам на приобретение жилья.
- Использование сделки купли-продажи для обмена квартир не освобождает от НДФЛ. Однако, если покупка нового жилья состоялось в том же году, когда был заключен договор купли-продажи, то расходы можно использовать как налоговый вычет. Если на новую недвижимость потрачена сумма, равная полученной от сделки купли-продажи, то в налоговой службе можно оформить взаимозачет.
- При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, расчет налога будет зависеть от стоимости каждой доли. Если цена доли не превышает 1 млн. рублей, за нее не платится налог, в ином случае расчет платежа производится отдельно для каждого собственника.
Продажа недвижимости на территории РФ учитывается налоговым законодательством как доход, который должен подлежать налогообложению. Продавец квартиры обязан после заключения сделки купли-продажи подать декларацию 3-НДФЛ в местные органы ФНС, а затем уплатить налог до 15 июля следующего за сделкой года.
Все эти правила для налоговых вычетов относятся не только к продаже квартиры Откроется в новой вкладке.»>на «вторичке», но и к продаже имущественных прав на строящуюся квартиру Откроется в новой вкладке.»>на «первичке» (например, когда новостройка продается по Договору уступки прав требования).
Да. Так как право на вычет у вас никто не отнимал (главное — было бы что вычитать), то после устройства на работу, оформления белой зарплаты, и отчисления с нее НДФЛ, вы сможете подать заявление на получение налогового вычета за покупку квартиры. То, что квартира была куплена уже давно (3,5 года назад) — значения не имеет, право на вычет все равно остается.
Мало того, если вы устроетесь на работу в этом году, вы можете не ждать следующего года, а оформить возврат НДФЛ через работодателя (в статье выше есть ссылка на отдельную заметку про порядок действий для возврата НДФЛ — там рассказано, как это делать).
Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?
^К началу страницы
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.
В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.
Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.
При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а
НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.
Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.
При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:
(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.
^К началу страницы
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
1 Заполнить налоговую декларацию по окончании года.
Форма 3-НДФЛ
2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.
Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы
(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.
Согласно существующим положениям, индивидуальный предприниматель также приравнивается к физическому лицу, а это означает, что при продаже объекта коммерческой недвижимости к нему применяются способы начисления налога, отличные от юридических лиц – организаций и предприятий. Между тем, закон учитывает тот факт, что предприниматели получают с коммерческой недвижимости прибыль, а это означает, что учитывать приходится не только положения ст. 217 и 217.1, но и нормы налогового права, регламентирующие порядок уплаты налога на прибыль.
Это касается, правда, случаев, когда физлицо-предприниматель использовал объект продажи в коммерческих целях и получал за это прибыль.
В случае если объект не являлся инструментом для заработка, начисление налога происходит по стандартной процедуре.
Когда речь идет о помещении, используемом в коммерческих целях, ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона.
Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения.
Если индивидуальный предприниматель отчитывается по упрощенной системе налогообложения, сумма налога составляет 6%, если речь идет исключительно о валовом доходе, и 15% в том случае, если выплата рассчитывается с учетом понесенных расходов.
Важно! Если вы хотите, чтобы при определении суммы налоговых выплат учитывалась стоимость покупки офиса или другого помещения коммерческого назначения, то учитываются только потери, понесенные в том же налоговом периоде. Исключением является сумма, начисляемая с учетом только доходов при упрощенной системе налогообложения (6%).
Для предпринимателей, работающих на общей системе налогообложения, есть еще одна неприятная новость – при продаже объекта коммерческой недвижимости придется заплатить с дохода еще 18% налога на добавленную стоимость. В этом отношении процедура схожа с той, через которую проходят юридические лица.
Это означает, что покупка и продажа коммерческих помещений, особенно в случае наличия доказательств их использования по прямому назначению, не самое выгодное занятие.
Тем более, что в этом случае предприниматель, хотя и выступает как физическое лицо, имеет гораздо меньшие налоговые льготы.
В России установлены сроки сдачи налоговой отчетности, не являются исключением и физлица, продавшие коммерческое помещение. Налоговая декларация в этом случае подается в год, следующий за годом совершения сделки. То есть, если офис был продан в 2017 году, сведения об этом должны быть указаны и в декларации, подаваемой до 30 апреля 2018 года, и так далее. Также не стоит забывать о сроках перечисления средств, а сделать это необходимо в срок до 15 июля после подачи налоговой декларации.
Говорить о том, как начисляются налоги при продаже того или иного объекта, можно долго, но понимание часто приходит только при рассмотрении конкретных примеров. Мы рассмотрели самые типичные случаи, встречающиеся в юридической практике, хотя есть и неординарные случаи. Разобраться в специфике вопроса помогут профессиональные юристы, которые должны быть привлечены к процессу в случае возникновения спорных моментов.
Владеть и распоряжаться коммерческой недвижимостью могут как физические лица (в том числе и индивидуальные предприниматели), так и юридические. Соответственно, при продаже такого имущества в зависимости от категории продавца и системы налогообложения, применяемой им, уплачиваются следующие виды налогов:
- налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
- налог на прибыль организаций;
- платеж по упрощённой системе налогообложения (УСН);
- НДС.
Внимание! Доход от продажи коммерческой недвижимости во всех случаях облагается налогом, независимо от того, какой статус имеет продавец и какой налог должен уплачивать.
Такой вывод следует из положений Налогового кодекса РФ. Так, очевидно, что продавая какое-либо имущество, продавец получает денежные средства, являющиеся доходом. По общему правилу с суммы дохода должны уплачиваться обязательные платежи.
Исключения составляют льготы в виде налоговых вычетов и необлагаемых доходов. Однако в случае продажи именно коммерческой недвижимости не предусмотрено полное освобождение от налога, даже для физических лиц.
Если продавец признаётся плательщиком НДС, то он должен предъявить к уплате покупателю, кроме основной стоимости коммерческой недвижимости, сумму НДС. Ставка НДС составляет 18%. Но перечислить в бюджет можно не всю сумму полученного НДС, а вычесть из неё «входной» НДС, то есть уплаченный при покупке. В качестве другого варианта можно впоследствии прибегнуть к возврату излишне уплаченного НДС.
Если плательщиком является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, то налоговой базой для исчисления НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости является вся полученная сумма дохода. В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.
Предприятия и ИП включают в налоговую базу также весь полученный доход от продажи, однако в большинстве случаев (за исключением использования УСН с объектом «доходы») после покупки коммерческой недвижимости налогоплательщики имеют право учитывать в расходах для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением имущества, либо амортизационные отчисления.
Нередки случаи, когда в качестве продавцов выступают два или несколько граждан в связи с тем, что объект коммерческой недвижимости был у них в долевой или совместной собственности.
Сумма дохода от продажи имущества будет соответствовать той доле, которой владел гражданин. Следовательно, и НДФЛ должен уплачиваться только с этой доли дохода. Например, если 1 гражданин владел 60%, а другой – 40% недвижимости, то НДФЛ от суммы дохода будет исчислен в таких же долях: 60% и 40%.
Приведём порядок расчёта налогов в различных ситуациях.
- НДФЛ рассчитывается по следующей формуле:
НДФЛ = Доход * Ставка
Например, гражданин Иванов П.П. продал торговое помещение за 1,5 млн руб. Если он является резидентом, то ставка равна 13%, если же он находится на территории РФ менее 183 дней, то должна применять ставка 30%. Тогда НДФЛ составит 195 тыс. руб. или 450 тыс. руб. (в случае отсутствия статуса резидента).
- ИП имеют право на профессиональные вычеты в размере расходов или 20% от дохода.
Формула выглядит следующим образом:
НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка
Имея статус ИП, гражданин Иванов П.П. смог бы воспользоваться вычетом и заплатить меньший объём налога: 156 тыс. руб. или 360 тыс. руб., если он нерезидент.
Расчёт налога на прибыль и УСН несколько сложнее, чем НДФЛ. Предприниматели включают в налоговую базу весь объём дохода, но в течение периода владения коммерческой недвижимостью до момента её продажи они имеют право учитывать в расходах амортизационные отчисления (при налоге на прибыль) либо стоимость приобретения (при УСН).
Налог с продажи коммерческой недвижимости с 2020 года для ип
Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.
Однако зачастую при продаже нежилой недвижимости склада, магазина , использовавшейся в коммерции, предприниматели игнорируют это положение. Ведь вырученные суммы, как правило, немаленькие, а соблазн ничего не платить государству — велик.
Мы хотим рассказать, во что может вылиться сокрытие дохода в такой ситуации.
Статус продавца в сведениях не фигурирует. Но тот факт, что отчуждена нежилая недвижимость, наверняка подвигнет налоговиков на то, чтобы проверить в ЕГРИП, является ли продавец предпринимателем.
Законом установлен единый размер налога на доходы физического лица в 13% от полученного дохода. Сама сумма налога может быть уменьшена за счет использования налоговых льгот или вычетов. В ряде случаев продавцы вообще освобождаются от уплаты налога.
Если судить от противного, то нежилым признается помещение, которое не пригодно на проживания людей в нем на постоянной основе, в силу несоответствия техническим, санитарными и иным нормам, установленных законом. В качестве примеров нежилых помещений можно привести – магазины, склады, кафе, гаражи, дачные домики и даже апартаменты.
Физическое лицо в 2014 г. приобрело автомобиль за 500 000 руб. Имеется договор купли-продажи, а также расписка о передаче денежных средств продавцу. Машина продана в 2016 г.
за 450 000 руб. При расчете налога доходы от продажи автомобиля можно уменьшить на расходы по его покупке. В этом случае сумма налога будет равна нулю ((450 000 руб. amp;#8212; 500 000 руб.) x 13%).
Определенные категории граждан имеют право на льготы при уплате налога. К ним относятся инвалиды всех групп, пенсионеры и многодетные семьи. Тем, кто не входит в льготные категории, избежать уплаты не удастся.
Внимание! Граждане, зарегистрированные как ИП, могут получить льготу и избежать уплаты налога или уменьшить размер, если оформят договор аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, которое планируют выставить на продажу.
Юридическим лицам выгоднее будет совместить две сделки (по покупке и продаже) в одном налоговом периоде, что даст возможность избежать уплаты налогов.
Также физическое лицо при продаже или покупке нежилого помещения может рассчитывать на налоговый вычет.
Льгота ограничена в сумму 250 000 рублей, но воспользоваться вычетом можно сколько угодно раз (в отличие от жилой недвижимости).
Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены.
Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования).
Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.
Перед тем, как продавать площадь, сначала определяются в цене. Для этого нанимают оценщика или делают это собственноручно, просмотрев на аналогичные варианты. Также обращаются к ресурсам интернета или СМИ. Хорошим вариантом будет обращение к риэлтору.
Он сможет оказать услуги по реализации коммерческой недвижимости и займется подготовкой к сделке, а не просто озвучит примерную цену.
Сам процесс проходит в несколько этапов, начиная от составления у нотариуса договора купли-продажи, заканчивая получением документов о собственности новыми владельцами.
Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, и приобретена раньше 2016 года, тогда оплачивают 13% от стоимости. Если более 3 лет, ничего платить в налоговую не нужно, при условии исправной оплаты отчислений её владельцем.
Федеральные законы от 27 ноября 2020 года № 424-ФЗ и № 425-ФЗ внесли изменения в Налоговый кодекс РФ и некоторые другие законодательные акты о налогах и сборах и направлены на отмену с 2020 года налога с продажи имущества ИП, которое он ранее использовал. Но – при соблюдении важного условия. Рассказываем об основных нововведениях.
Суть в следующем: п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождает от НДФЛ доходы от продажи недвижимости после 5 лет владения и доходы от продажи иного имущества после 3-х лет владения.
Если недвижимость оформлена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения, необходимый для освобождения от налогообложения, – пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Однако из этого правила есть исключение: если право собственности оформлено после 2016 г.
на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, то в отношении такой недвижимости необходимый для освобождения от налогообложения срок владения – более трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Рекомендуем прочесть: Прожиточный Минимум По Спб 2020
Следовательно, в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, ИП включает такой доход в налогооблагаемую базу по упрощенной системе налогообложения и уплачивает с него 6% или 10% (для субъектов малого предпринимательства в Ростовской области) в зависимости от выбранного объекта налогообложения.
Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.
Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования).
Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.
Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.
Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):
- Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.
- Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.
В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).
Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.
Как ИП продать нежилое помещение в 2020 году?
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине.
В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Налог с продажи коммерческой недвижимости ип в 2020 году
Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Налог с продажи коммерческой недвижимости ип в 2020 году». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В случае если зарегистрировано ООО, уменьшить взнос тоже можно. От того, внесен ли объект недвижимости учредителем в уставной капитал, зависит, какой налог вы будете платить.
Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.
При приобретении имущества после февраля 2016 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.
Для начала давайте разберемся с определениями. Коммерческая недвижимость имеет назначение нежилого помещения, но стоит разграничивать просто нежилые помещения (к примеру, гаражи) и нежилые помещения, используемые для извлечения прибыли (например, магазины, салоны красоты, ателье и прочее).
Индивидуальный предприниматель, который владеет нежилой недвижимостью и использует ее для извлечения прибыли, должен платить налоги на владение и продажу.
Право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.
Налог на владение коммерческой недвижимостью ИП обязан уплатить не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим периодом. Сумму выплаты определяет налоговый орган. Этот вид налога является региональным (ст. 14 Налогового кодекса РФ). То есть размер и порядок его уплаты устанавливают органы власти субъекта РФ – в пределах норм НК.
Но ведь продажа недвижимости, находящейся в собственности меньше 3 лет, не облагалась НДФЛ. Так ли это в случае нежилых помещений? Необходимо обратиться к ст.217 НК РФ. В п.17.
1 сказано, что доходы от реализации недвижимости освобождаются от подоходного обложения по условиям ст.217.1. Однако тут же, в п.17.1 ст.217 НК РФ, в абз.
4 написано, что освобождение не касается продажи имущества, непосредственно используемого для бизнеса.
А если вы продали гараж, то он не является недвижимостью, т. к. не имеет фундамента и может легко переноситься без повреждения основной конструкции, на него действует освобождение по абз.2 п.17.1 ст.217 НК РФ — продажа движимых объектов.
Раньше освобождение в связи с минимальным сроком для такого имущества не действовало и при продаже начисляли НДФЛ . Это касается ИП , самозанятых и обычных людей, которые получают доход от использования имущества.
Условие о минимальном сроке владения — важное. Если продать квартиру или машину раньше, условия с налогами будут другими, причем для всех. Тогда спасаться от платежей нужно будет с помощью расходов и вычетов. Но получится не всегда.
Рекомендуется для расчета отчислений нанимать опытного бухгалтера, который все соберёт и составит для сдачи в налоговую службу. Лучше перестраховаться, чем нести в итоге еще большие денежные потери. Отчисления после реализации коммерческой недвижимости необходимо оплачивать, если они находятся меньше 5 лет в собственности, после нововведений в году.
При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае. Жигулев В. А продал свой гараж, который достался ему в наследство от отца, в году по цене руб.
Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.
Также налоговики могут, не мудрствуя лукаво, посмотреть в Книге учета доходов и расходов, фигурирует ли там искомая сумма.
Ставка налога при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом зависит от системы налогообложения, в которой работает владелец помещения на момент совершения сделки.
В 2020 г. в отдельных случаях доходы от продажи имущества, используемого в деятельности индивидуального предпринимателя, не будут облагаться налогом на доходы физических лиц.
Рассмотрим различные варианты налогообложения продажи имущества, а также изменения, вступившие в силу 1 января 2020 года.
Оговоримся, что речь будет идти о собственности, находящейся на территории РФ, и что продавец является налоговым резидентом, то есть пребывает в РФ более 183 календарных дней в течение 12 календарных месяцев.