Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенные условия договора купли продажи земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Кроме перечисленных выше условий, которые являются обязательными или желательными для включения в договор, стороны могут внести в него любые дополнительные пункты. Единственное требование при этом — соблюдение положений действующего законодательства.
Их примером может быть:
Чтобы повысить вероятность надлежащего исполнения сторонами своих обязательств, стоит предусмотреть в документе различные санкции за их нарушение. Например, пеню за каждый день просрочки оплаты или срока передачи участка и т. п.
Как правильно составить договор купли-продажи участка земли
Правовое регулирование купли-продажи земельных участков в России осуществляется преимущественно в рамках §7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости».
Земельный кодекс России регламентирует рассматриваемые правоотношения достаточно скупо, с помощью ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков». Правила ЗК РФ отображают специфику и оборотоспособность участков как объектов гражданских прав.
По логике ЗК РФ объем категорий «купля-продажа» и «предоставление земель, находящихся в муниципальной и госсобственности» не совпадают.
И это при том, что «предоставление» зачастую предполагает переход права собственности на участок от публичного субъекта (государство, муниципальная община) к частному лицу на возмездных основаниях.
Гл. 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков…» оперирует понятием «продажа» только применительно к торгам и аукционам.
В обязанность продавцу вменяется уведомление потенциальных покупателей об:
- обременениях, существующих в отношении участка;
- ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).
Речь идет о сервитутах на проезд и проход, запрете строительства вблизи коммуникаций. Наличие таких обременений как залог или ипотека влечет необходимость согласования отчуждения с залого- или ипотекодержателем.
Покупатель вправе требовать уменьшения цены участка либо расторжения сделки и компенсации убытков на случай, если продавец сознательно соврал об:
- обременениях;
- ограничениях разрешенных видов использования;
- разрешении на застройку;
- использовании соседних участков, если это существенно сказывается на стоимости отчуждаемого объекта;
- свойствах почвы;
- иных обстоятельствах, могущих повлиять на решение о покупке.
Отчуждение участков в России проводится на основании гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». К недвижимости в понимании ст. 130 этого Кодекса отнесены именно земельные участки, а не земли как таковые.
Объектом продажи и мены может быть только участок, поставленный на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Отсутствие данных о землях в ЕГРП препятствием к их продаже не является.
Госреестр недвижимости создан в 1997 году. Сведения об участках, последние юридически значимые действия с которыми были проведены до 1997 года, в ЕГРП могут отсутствовать.
В подтверждение своих прав на участок продавец вправе предъявлять покупателю, а впоследствии и госрегистратору, документы старых образцов. В России гарантируется признание бумаг, оформленных согласно правилам, действовавшим на момент их выдачи.
Самостоятельным объектом купли-продажи может стать доля в праве собственности на участок, то есть имущественное право.
Все обычные условия договора купли-продажи земельного участка в этом случае актуальны. В документе указываются параметры общего участка, в разделе «Предмет договора» устанавливается размер отчуждаемой доли.
В результате наследования или иных действий в собственности правообладателя могут оказаться «странные» доли: очень малые 2/67 или большие – 65/67. Юридически на возможность продажи это не влияет.
Особенности купли-продажи земельных участков
Возможность заключения предварительных договоров оговорена ст. 429 ГК РФ. Документ призван удостоверить намерения продавца продать и намерения покупателя приобрести такой участок в будущем.
Эта сделка предшествует основной и должна содержать существенные условия будущего договора:
- ссылку на кадастровую документацию, а при ее отсутствии – описание способом, позволяющим идентификацию объекта;
- продажную стоимость;
- срок, в который стороны обязуются заключить основную сделку (по умолчанию – 1 год);
- любые не запрещенные законом условия, если хотя бы одна из сторон посчитала их значимыми.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в той же форме, что и основной, то есть в простой письменной. Государственной регистрации он не подлежит.
Цель предварительного договора – гарантировать заключение основной сделки в будущем.
Актуальность обязательства на будущее может быть обусловлена:
- для продавца – желанием собрать урожай, перенести сборно-разборные конструкции, оформить необходимую кадастровую документацию;
- для покупателя – необходимостью занять нужную сумму, взять кредит, продать другую недвижимость для покупки участка.
Посредством предварительного договора обе стороны защищают себя от возможного необоснованного отказа контрагента от заключения основной сделки. На такой случай предусмотрена возможность принуждения к заключению договора через суд (ст. 445 ГК РФ).
Исковая давность составляет полгода с момента невыполнения требования о заключении основного договора. По своему усмотрению участники предварительного соглашения могут предусмотреть применение к недобросовестной стороне штрафа или других санкций.
Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если ни одна из сторон официально не обратилась ко второй с предложением о заключении основной сделки в оговоренный срок.
Договора рассматриваемого вида должны соответствовать требованиям ст. 550 ГК РФ. Письменная форма для них обязательна. Примечательно, что договор должен быть единым документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 550 ГК РФ).
Это правило значимо, поскольку в большинстве случаев на основании ст. 434 ГК РФ возможно признание соглашением двух отдельных документов:
- предложения о заключении сделки, могущего исходить как от продавца, так и от покупателя и содержащего все важные условия (оферта);
- согласие второй стороны (акцепт).
Сделка может быть удостоверена нотариально по желанию сторон. Она подлежит обязательной регистрации в ЕГРП.
Если нотариус не привлекается, нужно позаботится о юридической грамотности соглашения. Лучше доверить сопровождение процедуры юристу, риэлтору или иному специалисту по недвижимости.
Госпошлина за регистрации прав собственности на участок в ЕГРП согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ:
- общее правило для граждан – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб.;
- на участок для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, жилищного или дачного строительства – 350 руб.;
- на участок сельскохозяйственного назначения независимо от правообладателя – 350 руб.
Госпошлина за совершение нотариальных действий, подлежащая зачислению в государственную казну (услуги нотариуса оплачиваются отдельно) согласно ст. 333.24 НК РФ:
- заверение доверенности – 200 руб.;
- освидетельствование подлинности подписи – 200 руб. (по 100 руб. за подпись)
Нотариальный тариф за удостоверение купли-продажи участка согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате. Примеры:
- супругу, родителям, детям, внукам при стоимости участка до 10 млн. руб. – сумма, рассчитываемая по формуле: 3 тыс. руб. + 0,2% стоимости участка согласно оценке;
- остальным лицам при стоимости участка до 1 млн. руб. – сумма, рассчитываемая по формуле: 3 тыс. руб. + 0,4 стоимости участка согласно оценке.
Услуги риэлтора и нотариуса оплачиваются по договоренности. Запрашиваемая сумма зависит от региона деятельности и личных амбиций. Так, разница в цене нотариальных услуг в Москве и провинциальном городке может достигать кратных значений.
Но если заявление-согласие или доверенность можно оформить у любого нотариуса страны, то в отношении продажи участка действует жесткая территориальная привязка. Такой договор может удостоверяться только нотариусом округа, в пределах которого он расположен.
Помимо обязательных условий, без которых сделка не состоится, стороны могут договорить о включении в соглашение дополнительных. Благодаря им происходит установление ряда показателей, позволяющих конкретизировать объект соглашения. Стороны могут настолько расширить условия сделки, что невольно сами нарушат свои же права. Такие действия могут повлечь за собой не только отказ в регистрации договора, но и предоставят возможность для обращения в суд.
Наличие подобных пунктов в договоре запрещено ЗК. Запрещено отражать в договоре купли-продажи следующие показатели:
- Право продавца на выкуп продаваемого участка по первому его требованию. Подобное условие может встретиться в договоре, участок по которому продается с домом. Жилая недвижимость в таком случае построена в ипотеку, и залоговая на нее находится у кредитора. При продаже участка указанный пункт недопустим;
- Наличие запрета или ограничения прав будущего владельца земли на совершение последующих юридически значимых сделок с купленной им недвижимостью. К таковым можно отнести возможность дарения, продажи или обмена;
- Освобождение бывшего владельца земельного участка от ответственности перед третьими лицами по продаваемому наделу.
КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА- условия договора
Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому права на пользование, владение и распоряжение переходят от продавца к покупателю. Последний, в свою очередь, обязуется выплатить продавцу определенную денежную сумму, то есть цену данной недвижимости.
Договор должен полностью соответствовать требованиям законодательства, выраженным в правовых актах Гражданского кодекса:
- Согласно 554 статье Гражданского кодекса, в договоре должны содержаться точные характеристики объекта продажи. Отсутствие таковых является существенным основанием для признания документа недействительным.
- 421 статья ГК РФ говорит о том, что принуждение к подписанию договора исключено. Каждая из сторон сделки должна руководствоваться исключительно собственной волей.
- Договор нельзя считать заключенным до момента, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому существенному пункту (ст. 432 ГК РФ).
- Нельзя заключить сделку по договору, в котором отсутствует информация о цене участка (ст. 555 ГК РФ).
- В случае долевого владения недвижимостью, до каждого из совладельцев должна быть донесена информация о продаже одной из долей. Если кто-либо из них посчитает нужным приобрести данную долю, он будет иметь на это преимущественное право. (ст. 250 ГК РФ).
- В 460 статье ГК РФ зафиксирована обязанность продавца перед продажей какого-либо товара, избавить его от обременения третьими лицами.
Кроме перечисленных выше условий, которые являются обязательными или желательными для включения в договор, стороны могут внести в него любые дополнительные пункты. Единственное требование при этом — соблюдение положений действующего законодательства.
Порядок изменения или расторжения договора
В частности, здесь может быть установлена возможность прекращения сделки по обоюдному согласию, а также приведены основания для ее расторжения по инициативе одной из сторон.
В частности, запрет на сдачу ее в аренду, предоставление в качестве залога или продажу третьим лицам. Такое условие также является незаконным, поскольку с приобретением прав собственности на участок новый владелец имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и отчуждать или обременять любыми законными способами.
Не знаете, как правильно составить договор дарения земельного участка? В нашей статье есть вся нужная вам информация.
Полная инструкция по процедуре купли-продажи дачного участка описан здесь.
Действующее законодательство не устанавливает какой-либо строгой формы. В соответствии с которой должна осуществляться процедура оформления договора купли-продажи земельных участков, но при этом различные нормативные акты устанавливают четкий перечень существенных условий, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным.
В частности, эти условия прописаны в статье 432 Гражданского кодекса.
Гражданское законодательство не устанавливает точного определения понятия земельного участка, в связи с чем нужно принимать во внимание те нормы, которые прописаны в земельном законодательстве. В данном случае речь идет не только о том, как соотносить нормы каждой из отраслей, но еще и о том, что нужно основываться на нормах земельного законодательства для корректного правопонимания.
Земельный участок, выступающий в качестве поверхности земли в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса, в первую очередь, характеризуется определенной площадью, но на самом деле этого определения недостаточно, если не будут указываться какие-то другие признаки.
В преамбуле соглашения указывается наименование каждой из сторон, то есть тех лиц, которые выступают в роли продавца и покупателя, а также перечень лиц, уполномоченных представлять интересы их в процессе оформления договора. Действующее законодательство не устанавливает каких-либо жестких правил, касающихся того, что именно нужно делать сторонам договора купли-продажи для корректного оформления сделки.
В качестве продавца при оформлении такого договора может выступать не только владелец земельного участка, но и то лицо, которое только в будущем приобретет право собственности на территорию.
Указанное обстоятельство, конечно, приведет в конечном итоге к появлению дополнительных рисков со стороны покупателя и это нужно принимать во внимание. Если у продавца на данный момент уже есть право собственности на какой-либо земельный участок, то в процессе оформления договора для того, чтобы минимизировать риски, покупателю будет целесообразно запросить у контрагента различную документацию, которой подтверждается право собственности указанного лица.
Учитывая, что земельные участки отличаются особой ценностью, при продаже или покупки их будет целесообразным ознакомиться с учредительной документацией контрагента, если в качестве такового будет выступать юридическое лицо.
Отдельно нужно определить условия о претензионном порядке решения каких-либо конфликтных ситуаций. В договоре подробно должен описываться порядок, условия и сроки рассмотрения поступающих претензий.
Указание на разрешение споров путем проведения переговоров или же необходимость подачи письменного обращения тем лицом, которое свидетельствует о нарушении прав, не говорит о том, что был согласован обязательный претензионный порядок.
Образец договора купли-продажи земельного участка:
Читайте далее, как часто меняется кадастровая стоимость земельного участка.
КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА- условия договора.
В процессе оформления договора стороны должны быть полностью уверены в том, что корректно вносят всю необходимую информацию.
Ключевыми условиями, которые должны присутствовать в оформленном соглашении, являются предмет договора, а также стоимость территории. При этом граждане должны перечислить все необходимые параметры, которыми недвижимость можно будет идентифицировать.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).
В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.
Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).
Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).
Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):
• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.
Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):
1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);
2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;
3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;
4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
6) акт приема-передачи.
Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (ИнформацияРосреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):
• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Существенные условия договора купли-продажи земельного участка
1. В первую очередь, земельный участок должен состоять на государственном учете. Земельный участок должен иметь кадастровый номер.
2. Также при продаже необходимо обратить внимание на наличие обременении на земельный участок. Так, по решению суда, или же судебными приставами исполнителями может быть наложен на Ваш земельный участок арест. Это значит, что при регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра не пройдет регистрация перехода. Чревато это тем, что Вам управление Росреестра сделает приостановку, и даст время, как правило это один месяц, решить вопрос о снятии ареста, если этого не сделать, Росреестр вернет Вам документы без рассмотрения.
3. Вы не должны быть признаны банкротом, и против Вас не должно идти процедуры банкротства. В ином случае, если Вы продадите участок, данная сделка будет признана недействительной.
4. Необходимо обратить внимание и на составленный договор. Так, в договоре купли-продажи земельного участка, важно отметить следующее: дата и место составления договора. Актуальные сведения о земельном участке.
Месторасположение, площадь, кадастровый номер, данные о переходе права, номер регистрации, цена земельного участка, правила расчета по земельному участку. Недопустимо указывать, что земельный участок впоследствии может быть выкуплен старым собственником, или же будет мена. Вы должны понимать что при продаже земельного участка и регистрации его в Росреестре, Вы утрачиваете право пользования земельным участком.
Действующее законодательство не устанавливает какой-либо строгой формы. В соответствии с которой должна осуществляться процедура оформления договора купли-продажи земельных участков, но при этом различные нормативные акты устанавливают четкий перечень существенных условий, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. В частности, эти условия прописаны в статье 432 Гражданского кодекса.
В преамбуле соглашения указывается наименование каждой из сторон, то есть тех лиц, которые выступают в роли продавца и покупателя, а также перечень лиц, уполномоченных представлять интересы их в процессе оформления договора. Действующее законодательство не устанавливает каких-либо жестких правил, касающихся того, что именно нужно делать сторонам договора купли-продажи для корректного оформления сделки.
Порядок заполнения договора будет выглядеть следующим образом:
- Преамбула.
- Детальное описание предмета договора.
- Стоимость приобретаемого имущества.
- Текущее состояние продаваемой недвижимости, а также порядок, в котором имущество будет передаваться покупателю.
- Ответственность, права и обязанности каждой из сторон.
- Условия, соблюдающиеся при изменении или расторжении данного соглашения.
- Условия для разрешения конфликтных ситуаций.
- Заключительные положения.
В последнем разделе в обязательном порядке указывается срок, на протяжении которого будет действовать составленный договор. В преимущественном большинстве случаев указывается, что договор будет действовать до того момента, пока обе стороны не исполнят взятые на себя обязательства.
Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому права на пользование, владение и распоряжение переходят от продавца к покупателю. Последний, в свою очередь, обязуется выплатить продавцу определенную денежную сумму, то есть цену данной недвижимости.
Договор должен полностью соответствовать требованиям законодательства, выраженным в правовых актах Гражданского кодекса:
- Согласно 554 статье Гражданского кодекса, в договоре должны содержаться точные характеристики объекта продажи. Отсутствие таковых является существенным основанием для признания документа недействительным.
- 421 статья ГК РФ говорит о том, что принуждение к подписанию договора исключено. Каждая из сторон сделки должна руководствоваться исключительно собственной волей.
- Договор нельзя считать заключенным до момента, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому существенному пункту (ст. 432 ГК РФ).
- Нельзя заключить сделку по договору, в котором отсутствует информация о цене участка (ст. 555 ГК РФ).
- В случае долевого владения недвижимостью, до каждого из совладельцев должна быть донесена информация о продаже одной из долей. Если кто-либо из них посчитает нужным приобрести данную долю, он будет иметь на это преимущественное право. (ст. 250 ГК РФ).
- В 460 статье ГК РФ зафиксирована обязанность продавца перед продажей какого-либо товара, избавить его от обременения третьими лицами.
Скачать образец договора купли продажи земельного участка.
Условия заключенного договора подразделяются на три основные категории, самой главной из которых являются существенные. Это те пункты документа, наличие которых нельзя игнорировать. Отсутствие хотя бы одного из них повлечет за собой невозможность признания юридической силы договора. Стороны должны придти к общему мнению по каждому из этих пунктов.
- Обязательно необходимо указать все данные, касательно предмета договора. В данном случае – это участок земли. Описание объекта должно быть составлено таким образом, чтобы не возникло сложностей в его идентификации среди соседних участков.
- Еще одно существенное условие – это стоимость продаваемого объекта. Она может быть установлена при помощи четырех основных способов. Например, исходя из личных соображений, назвать цену может собственник недвижимости. Кроме того, за основу может быть взята налоговая ставка. Цена может быть сформирована по итогам торгов. Для определения достоверной цены объекта продажи, можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.
Но просто обозначить стоимость земли недостаточно. В договоре должен быть указан способ, по которому будет произведена оплата. Например, наличными или в рассрочку. Во втором случае нужно помнить о составлении графика, в соответствии с которым будут поступать платежи.
Помимо этих пунктов, в документе должны присутствовать личные данные каждого участника договора. Сюда относится ФИО, номер и серия паспорта, дата выдачи и адрес регистрации. Желательно указать телефонные номера.
Одна из категорий договорных условий – дополнительные. С их помощью стороны устанавливают ряд прав и обязанностей в отношении противоположной стороны. В целом, их наличие делает договор наиболее понятным.
Но есть ряд условий, которые нарушают законные права одной из сторон. В этом случае они признаются недействительными. Включать подобные пункты в текст договора нельзя. Любая попытка это сделать признается противозаконной.
О недействительных условия говорит законодательство, посредством Земельного кодекса РФ (ст.37, п.2).
Итак, нельзя включать в договор купли-продажи следующие пункты:
- Право обратного выкупа имущества предыдущим владельцем, в любой момент, когда он сочтет это нужным. Такая практика имеет место при совершении сделок с недвижимостью, которая обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у кредитора. В любом случае, данного пункта в договоре не должно быть.
- Ограничение или запрет на право нового собственника совершать различные виды юридических сделок с земельным участком. Сюда можно отнести дарение земли, ее обмен или продажу. Наличие подобных условий недопустимо, так как они напрямую противоречат законодательству РФ.
- Бывший владелец имущества не несет ответственности за предъявление третьими лицами прав на данный объект. Этот пункт будет являться недействительным, даже если покупатель был предупрежден о возможности такого развития событий.
Важнейшая часть удачной продажи или покупки участка земли – это правильное составление договора. Некоторые пункты должны являться его неотъемлемой частью. Наличие других – обоснованная причина аннулировать договор.
Договор продажи любой недвижимости, включая участки земли, заключается в письменной форме. Он должен иметь вид единого юридического документа, подписанного обеими сторонами.
Стоит отметить, что несоблюдение требований российского Гражданского кодекса к форме соглашения купли-продажи участка земли влечет его недействительность.
Форма соглашения купли-продажи участка земли может быть и простой, и нотариальной (по обоюдному желанию сторон), поскольку обязательного нотариального удостоверения соглашения по продаже участков земли российское гражданское законодательство не предусматривает.
Все условия, которые включаются в договор, могут быть разделены на три группы:
- существенные;
- основные;
- дополнительные.
Первую группу условий составляют существенные, которые являются для документа обязательными.
В соответствии с требованиями законодательства, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости (в том числе земельного участка) относятся:
В качестве предмета выступает конкретный объект недвижимости, который подлежит продаже, то есть земельный участок. При этом необходимо описать его как можно более подробно, чтобы была возможность идентифицировать участок и выделить его среди множества других подобных объектов.
В частности, необходимо указать:
- адрес или конкретное месторасположение;
- площадь и границы;
- кадастровый номер;
- разрешенный вид использования.
Помимо этой информации, в этом разделе договора также должно быть указано, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается.
Помимо правоустанавливающих, могут быть перечислены и другие документы на участок, которые используются для проведения сделки.
Существенные условия составления договора купли-продажи земельного участка
В частности, главной обязанностью продавца является передача второй стороне сделки земельного участка в установленные сроки и в надлежащем виде.
Основная обязанность покупателя — принять этот участок и оплатить его в установленном договором порядке.
Это установлено ст. 556 ГК РФ.
В этом разделе стороны также могут определить, кто будет нести расходы по сделке и как они будут распределяться между ними. Помимо этого, стороны могут установить по отношению друг к другу множество других прав и обязанностей.
Действующее законодательство не устанавливает какой-либо строгой формы. В соответствии с которой должна осуществляться процедура оформления договора купли-продажи земельных участков, но при этом различные нормативные акты устанавливают четкий перечень существенных условий, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. В частности, эти условия прописаны в статье 432 Гражданского кодекса.
Гражданское законодательство не устанавливает точного определения понятия земельного участка, в связи с чем нужно принимать во внимание те нормы, которые прописаны в земельном законодательстве. В данном случае речь идет не только о том, как соотносить нормы каждой из отраслей, но еще и о том, что нужно основываться на нормах земельного законодательства для корректного правопонимания.
Статья 432. Основные положения о заключении договора
Земельный участок, выступающий в качестве поверхности земли в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса, в первую очередь, характеризуется определенной площадью, но на самом деле этого определения недостаточно, если не будут указываться какие-то другие признаки.
Статья 6. Объекты земельных отношений
К примеру, в соответствии с нормами статьи 37 Земельного кодекса для сделок, которые связаны с передачей права собственности, в качестве момента появления земельного участка в качестве объекта государственного учета будет рассматриваться дата, когда соответствующая запись об этом имуществе была внесена в государственный реестр.
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
Помимо этого, обязательными признаками земельного участка являются сведения, с помощью которых можно будет его индивидуализировать среди ряда других.
В преамбуле соглашения указывается наименование каждой из сторон, то есть тех лиц, которые выступают в роли продавца и покупателя, а также перечень лиц, уполномоченных представлять интересы их в процессе оформления договора. Действующее законодательство не устанавливает каких-либо жестких правил, касающихся того, что именно нужно делать сторонам договора купли-продажи для корректного оформления сделки.
В качестве продавца при оформлении такого договора может выступать не только владелец земельного участка, но и то лицо, которое только в будущем приобретет право собственности на территорию.
Указанное обстоятельство, конечно, приведет в конечном итоге к появлению дополнительных рисков со стороны покупателя и это нужно принимать во внимание. Если у продавца на данный момент уже есть право собственности на какой-либо земельный участок, то в процессе оформления договора для того, чтобы минимизировать риски, покупателю будет целесообразно запросить у контрагента различную документацию, которой подтверждается право собственности указанного лица.
Для каждой из сторон вполне разумным будет получение информации о собственном контрагенте. В первую очередь, это касается необходимости подтверждения полномочий тех лиц, которые действуют от имени покупателя или продавца. В данном случае в качестве подтверждения может выступать
копия доверенности
или учредительной документации.
Учитывая, что земельные участки отличаются особой ценностью, при продаже или покупки их будет целесообразным ознакомиться с учредительной документацией контрагента, если в качестве такового будет выступать юридическое лицо.
Отдельно нужно определить условия о претензионном порядке решения каких-либо конфликтных ситуаций. В договоре подробно должен описываться порядок, условия и сроки рассмотрения поступающих претензий.
Указание на разрешение споров путем проведения переговоров или же необходимость подачи письменного обращения тем лицом, которое свидетельствует о нарушении прав, не говорит о том, что был согласован обязательный претензионный порядок.
В данном разделе стороны также заранее могут установить подсудность возникающих конфликтных ситуаций. В частности, в договоре может быть прописано, что все конфликтные ситуации или определенная их часть будут рассматриваться третейским судом.
Образец договора купли-продажи земельного участка:
В процессе оформления договора, помимо уже указанных данных, должны присутствовать следующие разделы:
| Предмет договора |
|
| Стоимость | Еще одно существенное условие, при несогласовании которого оформленная сделка в конечном итоге будет признана недействительной. Традиционно недвижимость входит в категорию особо ценного имущества, в связи с чем законодатель не предусматривает возможности использования общих правил об использовании средней рыночной цены в роли восполняющей нормы.
Также в данном разделе стороны должны обязательно определиться с тем, в каком порядке будет перечисляться требуемая сумма. |
| Состояние недвижимости | В этом разделе обе стороны согласовывают, в какие сроки должна осуществляться передача недвижимости, в каком состоянии находится земельный участок, какие у него есть недостатки.
Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи |
| Ответственность | Для того, чтобы стимулировать каждую из сторон к исполнению обязательств, прописанных в соглашении, предусматривается возможность наложения санкций в случае неисполнения каких-либо нормативов. В частности, оплачивается неустойка или другие виды штрафов. |
| Внесение корректировок и расторжение | Раздел включает в себя условия, которые должны соблюдаться для последующего расторжения договора или внесения каких-либо корректировок в его условия. Также перечисляются условия, при которых каждая из сторон может приобрести право на односторонний отказ от исполнения обязательств. |
Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?
Порядок заполнения договора будет выглядеть следующим образом:
- Преамбула.
- Детальное описание предмета договора.
- Стоимость приобретаемого имущества.
- Текущее состояние продаваемой недвижимости, а также порядок, в котором имущество будет передаваться покупателю.
- Ответственность, права и обязанности каждой из сторон.
- Условия, соблюдающиеся при изменении или расторжении данного соглашения.
- Условия для разрешения конфликтных ситуаций.
- Заключительные положения.
В последнем разделе в обязательном порядке указывается срок, на протяжении которого будет действовать составленный договор. В преимущественном большинстве случаев указывается, что договор будет действовать до того момента, пока обе стороны не исполнят взятые на себя обязательства.
Если все же был указан определенный срок, после которого истекает срок действия документа, это никоим образом не освобождает граждан от исполнения взятых на себя обязательств.
- Для указанного договора применима письменная форма, не требующая удостоверения со стороны нотариуса (ст. 550 ГК РФ). Исключением являются ситуации продажи долей в праве собственности на земельные участки и реализация земли, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному – здесь обязательна нотариальная форма (ст.42, 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее – закон №218-ФЗ).
- Сам документ не нуждается в регистрации в Росреестре, но переход права необходимо зафиксировать в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
- Число экземпляров соглашения определяется по числу участников сделки. Еще один нужен для Росреестра.
- Договор составляется в виде единого документа и должен быть завизирован всеми участниками сделки. В противном случае он считается недействительным (ст. 550 ГК РФ).
- Структура типового договора купли-продажи земельного участка должна содержать следующие разделы: преамбула, предмет договора, цена, порядок оплаты, права и обязанности сторон, сведения об ограничениях и обременениях недвижимости, порядок передачи объекта, реквизиты и подписи сторон.
- В соответствии со ст. 37 ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка недопустимы указанные ниже условия:
- установление права обратного выкупа недвижимости продавцом по своему желанию;
- условие об ограничении перечня возможных последующих сделок с участком;
- ограничение ответственности продавца, если свои права на продаваемый земельный участок заявят третьи лица.
Договор купли-продажи доли земельного участка по структуре и требованиям к оформлению похож на обычный договор купли-продажи земельного участка (скачать типовой бланк можно ниже). В данном случае в качестве объекта соглашения устанавливается доля в праве общей долевой собственности на недвижимость.
К стандартным реквизитам участка в описании добавляется величина передаваемой доли в праве и указываются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы продавца. Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, необходимо провести межевание и представить его материалы для постановки участка на кадастровый учет одновременно со сдачей договора на регистрацию.
Требование нотариальной формы для договора продажи доли исключено из ст.42 ФЗ № 218-ФЗ законом от 03.07.2016 № 351-ФЗ «О внесении изменений…». Для совершения сделки необходимо соблюсти требования ст. 250 ГК РФ и ФЗ № 218-ФЗ о праве преимущественной покупки. Аналогичные требования применимы к доле земельного участка сельхозназначения, если она не выделена и участников долевой собственности не более 5 (п.1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Доли в сельскохозяйственных земельных участках с числом сособственников 6 и более для реализации не нуждаются в соблюдении права преимущественной покупки. Продать «земельную долю» в сельхозучастке можно лишь ограниченному кругу лиц – сособственникам либо лицу, эксплуатирующему участок (например, сельхозпредприятие или глава КФХ, не являющегося юрлицом).
Оформление договора купли-продажи предусматривает необходимость в соблюдении целого ряда особенностей, предусмотренных действующим законодательством.
Нарушение каких-либо предусмотренных норм в конечном итоге может привести к тому, что соглашение будет признано недействительным и, соответственно, будет расторгнуто в принудительном порядке.
В связи с этим важно знать все обязательные существенные условия договора купли-продажи земельного участка, которые должны указываться в таком соглашении в 2020 году.
О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков
В преамбуле соглашения указывается наименование каждой из сторон, то есть тех лиц, которые выступают в роли продавца и покупателя, а также перечень лиц, уполномоченных представлять интересы их в процессе оформления договора. Действующее законодательство не устанавливает каких-либо жестких правил, касающихся того, что именно нужно делать сторонам договора купли-продажи для корректного оформления сделки.
В качестве продавца при оформлении такого договора может выступать не только владелец земельного участка, но и то лицо, которое только в будущем приобретет право собственности на территорию.
Указанное обстоятельство, конечно, приведет в конечном итоге к появлению дополнительных рисков со стороны покупателя и это нужно принимать во внимание. Если у продавца на данный момент уже есть право собственности на какой-либо земельный участок, то в процессе оформления договора для того, чтобы минимизировать риски, покупателю будет целесообразно запросить у контрагента различную документацию, которой подтверждается право собственности указанного лица.
Для каждой из сторон вполне разумным будет получение информации о собственном контрагенте. В первую очередь, это касается необходимости подтверждения полномочий тех лиц, которые действуют от имени покупателя или продавца. В данном случае в качестве подтверждения может выступать
Учитывая, что земельные участки отличаются особой ценностью, при продаже или покупки их будет целесообразным ознакомиться с учредительной документацией контрагента, если в качестве такового будет выступать юридическое лицо.
Отдельно нужно определить условия о претензионном порядке решения каких-либо конфликтных ситуаций. В договоре подробно должен описываться порядок, условия и сроки рассмотрения поступающих претензий.
Указание на разрешение споров путем проведения переговоров или же необходимость подачи письменного обращения тем лицом, которое свидетельствует о нарушении прав, не говорит о том, что был согласован обязательный претензионный порядок.
В данном разделе стороны также заранее могут установить подсудность возникающих конфликтных ситуаций. В частности, в договоре может быть прописано, что все конфликтные ситуации или определенная их часть будут рассматриваться третейским судом.
Образец договора купли-продажи земельного участка:
В процессе оформления договора, помимо уже указанных данных, должны присутствовать следующие разделы:
| Предмет договора |
|
| Стоимость | Еще одно существенное условие, при несогласовании которого оформленная сделка в конечном итоге будет признана недействительной. Традиционно недвижимость входит в категорию особо ценного имущества, в связи с чем законодатель не предусматривает возможности использования общих правил об использовании средней рыночной цены в роли восполняющей нормы.
Также в данном разделе стороны должны обязательно определиться с тем, в каком порядке будет перечисляться требуемая сумма. |
| Состояние недвижимости | В этом разделе обе стороны согласовывают, в какие сроки должна осуществляться передача недвижимости, в каком состоянии находится земельный участок, какие у него есть недостатки.
Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи |
| Ответственность | Для того, чтобы стимулировать каждую из сторон к исполнению обязательств, прописанных в соглашении, предусматривается возможность наложения санкций в случае неисполнения каких-либо нормативов. В частности, оплачивается неустойка или другие виды штрафов. |
| Внесение корректировок и расторжение | Раздел включает в себя условия, которые должны соблюдаться для последующего расторжения договора или внесения каких-либо корректировок в его условия. Также перечисляются условия, при которых каждая из сторон может приобрести право на односторонний отказ от исполнения обязательств. |
В процессе оформления договора стороны должны быть полностью уверены в том, что корректно вносят всю необходимую информацию.
Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка
Скачать договор купли-продажи земельного участка
Ключевыми условиями, которые должны присутствовать в оформленном соглашении, являются предмет договора, а также стоимость территории. При этом граждане должны перечислить все необходимые параметры, которыми недвижимость можно будет идентифицировать.
Порядок заполнения договора будет выглядеть следующим образом:
- Преамбула.
- Детальное описание предмета договора.
- Стоимость приобретаемого имущества.
- Текущее состояние продаваемой недвижимости, а также порядок, в котором имущество будет передаваться покупателю.
- Ответственность, права и обязанности каждой из сторон.
- Условия, соблюдающиеся при изменении или расторжении данного соглашения.
- Условия для разрешения конфликтных ситуаций.
- Заключительные положения.
В последнем разделе в обязательном порядке указывается срок, на протяжении которого будет действовать составленный договор. В преимущественном большинстве случаев указывается, что договор будет действовать до того момента, пока обе стороны не исполнят взятые на себя обязательства.
Если все же был указан определенный срок, после которого истекает срок действия документа, это никоим образом не освобождает граждан от исполнения взятых на себя обязательств.
Купля-продажа земельного участка – что и как правильно делать
Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.
Нужно учитывать следующее:
- Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
- Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
- При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
- Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
- Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.
При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.
Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:
- Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
- Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
- Кадастровый паспорт на участок.
- Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
- Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
- Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Вот как происходит купля продажа дома и земельного участка. Можно выделить три этапа оформления:
- Оформление договора и оплата.
- Проведение регистрации в территориальном отделении Росреестра.
- Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости, сделанной о переходе права собственности на участок земли.
Далее рассматривается каждая стадия работы более подробно.
Его можно заключать только с таким продавцом, который является владельцем участка и имеет комплект всех необходимых подтверждающих документов.
В соглашении должны быть рассмотрены существенные условия, относящиеся к цене сделки и к предмету продажи.
Цену продавец может определить, изучив аналогичные предложения на рынке. Другой способ – обратиться к профессиональным оценщикам. Они это сделают, взяв соответствующую плату.
В договоре важно не только указать существенные обстоятельства продажи, но и предусмотреть конкретные детали процедуры оформления.
Например:
- Сроки и порядок уплаты средств.
- Должен ли использоваться задаток.
- Если у продавца недостаёт всех нужных документов, можно прописать срок, до наступления которого он должен их предоставить.
Также надо определить, нужно ли заверять сделку у нотариуса. Если собственность продавца на землю долевая, то это является обязательным требованием. Иначе такое заверение может быть сделано по желанию участников.
Если продавцом является несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки и родителей.