Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок полезного использования многоквартирного жилого дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
В таблицу собраны объекты недвижимости в разрезе их отнесения к различным амортизационным группам для целей налогового учета.
Таблица:
| Амортизационная группа | Срок полезного использования, л | Наименование недвижимого имущества |
| 4 | 5-7 | Нежилые здания из пленочных материалов, передвижные сооружения, киоски металлические, из стеклопластика, деревянные, из прессованных плит |
| 5 | 7-10 | Нежилые сборные и передвижные здания |
| 6 | 10-15 | Облегченные жилые здания, в том числе каркасно-камышитовые |
| 7 | 15-20 | Нежилые здания (деревянные и деревометаллические, щитовые и каркасные, панельные, сырцовые и схожие) |
| 8 | 20-25 |
Нежилые бескаркасные здания, стены которых изготовлены из облегченной каменной кладки, с колоннами и столбами, перекрытиями из металла, железобетона, кирпича, дерева. Также сюда относятся деревянные сооружения из бруса и бревен. |
| 9 | 25-30 | Склады для фруктов, овощей из камня, а также с колоннами из кирпича, железобетона. |
| 10 | от 30 | Все прочие нежилые помещения, построенные из долговечных материалов |
| Все прочие жилые дома и помещения |
Срок эксплуатации жилых домов — виды и процедура
Если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, например, офис на первом этаже, то для него определяется тот же СПИ, что и для самого недвижимого объекта.
Жилой дом относится к 10 амортизационной группе, поэтому для нежилых помещений, в нем расположенных, можно установить полезный срок использования не менее 30 лет.
В бухгалтерском учете можно взять полезный период эксплуатации, равный установленному по Классификации в налоговом учете.
Все жилые квартиры, находящиеся в многоквартирном доме, имеют тот же СПИ, что и все здание в целом.
Жилые дома относятся 10 группе, поэтому для находящихся в них квартир нужно устанавливать срок для амортизации от 30 лет.
По Классификации металлический гараж можно отнести к 4 амортизационной группе, для него возможно установление срока эксплуатации от 5 до 7 лет включительно.
Кирпичный гараж можно отнести к 8 группе, как бескаркасное здание со стенами облегченной кладки. Для него СПИ можно принять от 20 до 25 лет.
Срок полезного использования для недвижимых объектов для бухгалтерский и налоговых целей устанавливается по-разному. Для бухучета он определяется компанией самостоятельно, исходя из особенностей применения и использования сооружения, для налоговых – строго в соответствии с амортизационной группой.
Наиболее удобный способ для бухучета – это использование данных Классификации, в этом случае СПИ будет совпадать во всех видах учета, что исключит возможные расхождения.
Когда у фирмы появляется основное средство – любое, на него нужно начислять амортизацию, для чего необходимо знать срок его планируемого полезного использования. В таблице он приведен в примерных временных рамках, но для каждого объекта его требуется указывать точно. Алгоритм следующий:
- Определите код ОКОФ вашего объекта недвижимости по классификатору ОК 013-2014, утвержденному приказом Росстандарта №2018-ст.
- Сравните с левым столбцом таблицы Классификации – определить, к какой амортизационной группе относится ваше здание и сооружение.
- Установите любой срок из приведенного интервала. Например, если СПИ устанавливается 10-15 лет, можно прописать 10 лет 5 месяцев, 12 лет, 14,5 лет и т.п.
- Установленный срок укажите в тексте Приказа, подписанного руководителем организации.
- Для бухгалтерского учета СПИ установите самостоятельно либо также воспользуйтесь Классификацией (это значительно удобнее).
Как быть, если помещение, для которого нужно определить СПИ, является частью здания? Существуют принятые правила, регламентирующие довольно частые ситуации в определении СПИ зданий и сооружений:
- каждое отдельное жилое помещение в общем жилом сооружении (например, многоквартирном доме) получает тот же СПИ, что и все здание в целом – как правило, не меньше 30 лет;
- если в жилом здании находится нежилое помещение (зал, офис и пр.), то оно приобретает тот же СПИ, что и весь дом (тоже, как правило, от 30 лет).
Налоговое законодательство РФ предусматривает возможность снизить СПИ ненового объекта недвижимости на тот срок, в течение которого оно использовалось бывшим владельцем (п. 7 ст. 258 НК РФ). Это время легко определить по сопроводительной документации (акту приема-передачи ОС-1а) при приобретении основного средства.
ВАЖНО! Если по документам установить этот срок не получается, то уменьшить СПИ законодательно невозможно. Даже если такое подтверждение есть, уменьшение СПИ не обязательно.
Если документального подтверждения эксплуатации здания не имеется, оно с точки зрения налогового учета будет считаться новым. Для определения его СПИ следует применять вышеприведенный алгоритм.
Если приобретено здание и сооружение, бывшее в эксплуатации уже более 30 лет, оно волне может оказаться самортизированным полностью. В этом случае новый владелец оценивает состояние объекта по правилам техники безопасности и устанавливает для него разумный СПИ по своему усмотрению.
Здесь не существует законодательных регламентов, кроме прописанных в учетной политике самой организации. Устанавливая СПИ для бухучета, собственник может:
- следовать требованиям Классификации (дублировать налоговый учет);
- всесторонне оценив объект, установить иной целесообразный срок.
Особенности СПИ для определенных объектов недвижимости
Каждое здание и сооружение обладает набором уникальных характеристик, влияющих на срок его возможного использования в качестве основного средства. Но есть некоторые особенности, которые позволяют сгруппировать объекты для установки адекватного СПИ. Рассмотрим самые распространенные типы зданий и сооружений с точки зрения отнесения их к той или иной амортизационной группе.
Срок полезного использования жилого многоквартирного дома
Вопрос о сносе старого здания рассматривается с разных сторон. Нормативные сроки эксплуатации – это, скорее, примерные цифры, по которым градостроители могут ориентироваться, но не обязательно следовать.
Старенькая пятиэтажка, построенная на хорошем фундаменте и с капитальным ремонтом, может простоять ещё полвека, в то время как новенький дом может пойти по швам через пару лет.
На что обращают внимание, когда ставится вопрос о сроках эксплуатации дома:
- Состояние жилья. Самый важный пункт. Аварийные здания должны расселяться как можно скорее, ведь это угрожает человеческим жизням.
- Экономическая целесообразность.
- Внешний вид. В центральной части большинства городов обязательно найдутся ветхие здания, портящие общую картину. Такие здания либо сносят, либо ремонтируют с обязательной отделкой фасада.
- Культурная и историческая ценность. Снести такое здание совсем непросто – для этого недостаточно распоряжения. Если здание действительно так ценно, то оно может простоять ещё века, но ему непременно потребуется реставрация.
Панельный дом.
Каждая из эпох истории нашей страны привнесла в градостроительство что-то своё. Сталинская эпоха с её ампиром подарила стране красивые и прочные дома, послевоенная – огромное количество невзрачного, но доступного жилья. В новое время повсюду, как из-под земли, вырастают жилые высотки из стекла и бетона.
Что такое собрание собственников и как его проводить, узнаете здесь.
Всё это имеет свои нормативные сроки годности.
- Сталинская застройка. Срок службы – 125-150 лет. Строились с 1930 по 1956 годы.
- Жильё, которое можно без колебаний назвать элитным. Просторные комнаты, высокие потолки, красивая внешняя отделка здания – всё это отражало желание руководства страны показать, как растёт и укрепляется молодое советское государство.
- Панельные пятиэтажные дома. Срок службы – 50 лет. Строились с 1955 по 1970 годы (в некоторых городах вплоть до начала 80-х годов).
- Дома эти ещё в СССР планировались как временные. Но, к сожалению, временное стало «постоянным» и стоит уже даже больше, чем ему положено по срокам. В Москве от панельных хрущёвок стремительно избавляются, но в провинции они до сих пор стоят в огромном количестве. Не так давно было решено провести программу капитального ремонта таких домов, в которую входит: утепление, внешняя и внутренняя отделка, реконструкция отдельных частей. Всё говорит о том, что эти временные панельки простоят ещё не одно поколение: тесные, плохо держащие тепло квартиры стоят дёшево, а потому на них всегда есть спрос.
- Кирпичные пятиэтажные дома. Срок службы – до 100 лет.
- Более комфортная версия «хрущёвок». Кирпичные дома более тёплые и с лучшей звукоизоляцией, да и срок службы у них в два раза больше, чем у панельных.
- Панельные и блочные дома брежневской эпохи. Срок службы – до 100 лет. Строились с 1965 по 1980 годы.
- По аналогии с «хрущёвками» такие дома называются «брежневками». Высота домов различается от 9 до 16 этажей. В них есть лифты и мусоропроводы (последние на сегодняшний день чаще всего не функционируют). Потолки в них выше, кухни просторнее.
- Современные панельные жилые дома. Срок службы – около 100 лет. Строятся с конца 80-х и по сегодняшний день.
- Поскольку сегодня дома чаще всего строятся по индивидуальным планам, качество такого жилья и срок его службы предугадать очень трудно. Случалось, что уже через месяц счастливые обладатели квартиры в таком доме обнаруживали трещины в несущих стенах.
- Современные кирпичные, монолитные и монолитно-кирпичные дома. Срок службы – 100-150 лет. Строятся с конца 80-х и по сегодняшний день.
- Качества хорошо построенного монолита из бетона или кирпичного дома – прекрасные шумо- теплоизоляция и стойкость к воздействиям внешней среды.
В чем плюсы и минусы панельных домов, расскажет это видео:
В таблице представлены примерные сроки службы различных зданий.
Как не платить за капитальные ремонт, читайте по ссылке.
| Здания и конструкции, возведённые для временного проживания (киоски, павильоны, бытовки для строителей и рабочих, рыночные конструкции) |
10 лет |
| Здания и конструкции, эксплуатируемые в условиях агрессивного воздействия внешней среды (трубопроводы, резервуары химической промышленности, хранилища и т.п.) |
25 лет |
| Производственные, жилые и коммерческие здания массового строительства (жилые дома, производственные строения, магазины, здания бытового обслуживания и т.п.) |
От 50-ти лет |
|
Уникальные здания, здания, имеющие культурную ценность (стадионы, театры, музеи, хранилища национальных ценностей) |
От 100 лет и выше |
Поводы для экспертизы:
- Большой износ жилого здания;
- Несоответствие требуемым нормам;
- Судебное разбирательство.
Как определить, какая территория является придомовой, узнайте по ссылке.
Процедура осмотра здания экспертами выглядит так:
- Визуальная оценка всех систем жилого здания (фундамент, несущие конструкции, санитарно-технические системы);
- Инструментальная оценка всех систем жилого здания;
- Осмотр условий проживания (качество питьевой воды, канализация, загрязнённость воздуха и почв).
Что такое ОДН и как их можно рассчитать самому, расписано в этой статье.
На основе экспертизы делается вывод о степени пригодности дома. Если износ составляет больше 70%, он будет признан аварийным. Немногим меньшая степень износа тоже является поводом либо к сносу здания, либо к капитальному ремонту.
Срок полезного использования квартиры в многоквартирном доме
Если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, например, офис на первом этаже, то для него определяется тот же СПИ, что и для самого недвижимого объекта.
Жилой дом относится к 10 амортизационной группе, поэтому для нежилых помещений, в нем расположенных, можно установить полезный срок использования не менее 30 лет.
По Классификации металлический гараж можно отнести к 4 амортизационной группе, для него возможно установление срока эксплуатации от 5 до 7 лет включительно.
Кирпичный гараж можно отнести к 8 группе, как бескаркасное здание со стенами облегченной кладки. Для него СПИ можно принять от 20 до 25 лет.
Если организация получает здание, которое ранее эксплуатировалось, то в налоговом учете существует возможность уменьшиться срок его использования на период эксплуатации прежним владельцем.
Подтверждением такой возможности является положения п.7 ст.258 НК РФ.
Время использования помещения предыдущим хозяином можно узнать из сопроводительной документации.
Данный срок обозначается в акте приема-передачи ОС-1а.
Если время эксплуатации сооружения известно и в документах прописано, то новый хозяин вправе уменьшить СПИ.
Если такой информации и документального обоснования нет, то уменьшить СПИ нельзя. В этом случае для налогового учета необходимо определять срок для здания, бывшего в эксплуатации, как для нового в соответствии с Классификацией и амортизационной группой.
Если здание эксплуатируется более 30 лет, то в зависимости от установленного для него изначального СПИ оно может быть полностью самортизированным.
В этом случае лицо, получившее такое старое здание, вправе самостоятельно установить срок использования с учетом его состояния, исходя из требований техники безопасности.
Согласно, п.12 ст.258 НК РФ новый хозяин сооружения или здания, бывшего в эксплуатации менее или более 30 лет, должен устанавливать для объекта ту же амортизационную группу, что и предыдущий собственник.
В бухгалтерском и налоговом учете правила установления сроков эксплуатации основных средств отличаются.
В бухгалтерском учете компания вправе самостоятельно определить СПИ, используя положения п.20 ПБУ 6/01.
Для правильного установления срока для амортизации здания, сооружения или помещения любого назначения нужно учитывать следующие параметры:
- период, в течение которого компания планирует эксплуатировать актив с необходимой отдачей;
- планируемый физический износ с учетом совокупности влияющих факторов;
- ограничения, имеющиеся для конкретного актива в зависимости от ситуации, например, таковым может быть периода аренды или лизинга — амортизация при лизинге.
В налоговом следует учитывать положения п. 1 ст.258 НК РФ, где говорится, что для объектов ОС срок устанавливается в соответствии с амортизационной группой, к которой относится актив.
Группы представлены в Классификации, утвержденной Постановлением Правительства РФ №1 от 01.01.2002. Она содержит коды ОКОФ (по классификатору основных фондов), наименования основного средства и примечания по ним с распределением по амортизационным группам.
Для каждой при этом прописывается диапазон лет, в пределах которых может быть выбран срок полезного использования.
Определение нормативного срока эксплуатации объектов строительства
Затраты на покупку, создание или иное получение основных средств, как правило, учитываются для целей налогообложения путем амортизации, то есть ежемесячного списания определенной доли от общей суммы затрат в течение срока использования имущества.
К амортизируемым основным средствам относится имущество, которое:
- превышает по цене стоимостной лимит в налоговом и в бухгалтерском учете;
- не планируется к перепродаже;
- предназначено для предпринимательской деятельности по получению прибыли – например, в производстве, для управления бизнесом, передачи в аренду и т.д.
Срок полезного использования (СПИ) – это планируемый период времени, в течение которого объект будет служить для цели предпринимательской деятельности. Этот период определяют при вводе имущества в эксплуатацию и в дальнейшем меняют только в исключительных случаях.
Применение срока использования при начислении амортизации смотрите на схемах.
- Схема действий бухгалтера для налогового учета:
- Схема действий для бухгалтерского учета:
Некоторое имущество амортизировать нельзя из-за прямого запрета в Налоговом кодексе. К нему относятся:
- Природные объекты.
- Земельные участки.
- Незавершенные строительством объекты.
- Имущество некоммерческих и бюджетных юрлиц, не используемое для предпринимательства.
- Купленные произведения искусства.
- Купленные печатные издания.
- Объекты, полученные в рамках безвозмездной помощи.
- Основные средства, по которым применен инвестиционный вычет.
- Инфраструктурные объекты, созданные за счет целевого или бюджетного финансирования и т.д.
Пример 1
Амортизация основных средствОрганизация ООО «Символ» имеет в собственности земельный участок с построенным на нем офисным зданием.
Сотрудники офиса используют такие основные средства, как мебель, лифт, холодильник и печатные книги.
Бухгалтер «Символа» помесячно списывает на расходы амортизацию по зданию, мебели, лифту и холодильнику, а участок земли и книги не амортизирует.
Справка. В среднем оптимальный срок службы любого строительного объекта определен нормативными документами. Высокоэтажным, многоквартирным домам отводится срок в 70-150 лет. Каждый вид дома имеет свой «период жизнедеятельности».
В технических нормах определены стандарты, согласно которым дома с разным предназначением должны простоять определенное количество времени. Этот момент закладывается в период создания проекта. А именно, выдвигаются определенные требования к строительным материалам.
Фактическая жизнь дома отличается от отведенных для него норм. Когда происходит конструирование и расчет нормативов, обязательно учитывается проведение капитального и текущего ремонта, реставрации.
Важно учитывать, что такие составляющие дома, как рамы, двери и т.д. имеют меньший срок службы, чем железобетонная конструкция.
| № п/п | Наименование зданий, их конструктивных элементов и отделки | Усредненные сроки службы в годах по группам зданий | ||||||||
| Особо капитальные | Капитальные | Со штучными каменными или блочными стенами | С облегченной каменной кладкой | С облегченной каменной кладкой и деревянными перекрытиями | Деревянные с рубленными стенами | Деревянные | Облегченные | Временные, облегченные | ||
| 1 | Общественные сооружения | 175 лет | 150 лет | 125 лет | 100 лет | 80 лет | 50 лет | 25 лет | 15 лет | 10 лет |
| № группы здания | Характерные особенности | Время эксплуатации, года |
| 1 | Сооружение каменное, капитальное. На каменной или бетонной основе. Стены из кирпича или из блоков. С железобетонными перекрытиями. | 150 |
| 2 | Сооружение каменное, стандартное. На каменном фундаменте. Стены возведены из кирпича, блоков, панелей. С железобетонными или смешенного типа внутренними несущими. С каменными сводами. | 125 |
| 3 | Сооружение каменное, облегченное. На каменном или бетонном фундаменте. Стены из кирпича, шлакоблока, ракушечника. С железобетонными, деревянными внутренними несущими. С железобетонными, каменными сводами. | 100 |
| 4 | Сооружение деревянное, брусчатое, смешанного типа. На ленточном бутовом основании. С рубленными, брусчатыми, смешенного типа стенами. С деревянными внутренними несущими. | 50 |
| 5 | Сооружение сборно-щитовое, каркасное, глинобетнное, саманное, фахверковое. С фундаментом из деревянных стульев с бутовыми столбами. С каркасными и т.д. стенами. С деревянными перекрытиями. | 30 |
| 6 | Сооружение каркасно-камышитовое, облегченное. | 15 |
Срок полезного использования квартиры как основного средства
Когда время использования здания заканчивается, оно должно быть оценено в зависимости от степени износа:
- Хорошее состояние – износ до 10%.
- Вполне удовлетворительное – до 20%.
- Удовлетворительное – до 30%.
- Ниже удовлетворительного – 40%.
- Неудовлетворительное – до 60%.
- Непригодное для проживания – более 75%.
Важно. С целью определения износа создается специальная комиссия. Проводится детальный осмотр здания. Изучаются, в каком состоянии находятся его коммуникации, перекрытия, подвалы.
Оценка проводится несколькими способами:
- Оцениваются затраты на ремонт. Существует ли экономическая выгода.
- Смотрят на срок службы и время, когда здание было построено.
- Оценка внешнего вида.
- Проверка экспертом на основании документации.
- Определения коэффициента коррекции через физический износ дома.
Дом осматривается в несколько этапов:
- Исследуется весь жилой дом.
- Отдельные участки.
- Проверяется надежность конструкции, например, после стихийного бедствия.
- Затем составляется акт, где прописывается процент износа, а также рекомендации. Подлежит ли здание ремонту или его следует снести.
Окончательное решение о проведении ремонтных работ или сносе принимает орган самоуправления.
На сегодняшний день панельные новостройки составляют лишь 5% от общего жилого фонда. В основном упор делается на монолитные сооружения с высокой прочностью. Поэтому срок их эксплуатации продлевается до 120-140 лет.
В таблицу собраны объекты недвижимости в разрезе их отнесения к различным амортизационным группам для целей налогового учета.
Таблица:
| Амортизационная группа | Срок полезного использования, л | Наименование недвижимого имущества |
| 4 | 5-7 | Нежилые здания из пленочных материалов, передвижные сооружения, киоски металлические, из стеклопластика, деревянные, из прессованных плит |
| 5 | 7-10 | Нежилые сборные и передвижные здания |
| 6 | 10-15 | Облегченные жилые здания, в том числе каркасно-камышитовые |
| 7 | 15-20 | Нежилые здания (деревянные и деревометаллические, щитовые и каркасные, панельные, сырцовые и схожие) |
| 8 | 20-25 | Нежилые бескаркасные здания, стены которых изготовлены из облегченной каменной кладки, с колоннами и столбами, перекрытиями из металла, железобетона, кирпича, дерева.Также сюда относятся деревянные сооружения из бруса и бревен. |
| 9 | 25-30 | Склады для фруктов, овощей из камня, а также с колоннами из кирпича, железобетона. |
| 10 | от 30 | Все прочие нежилые помещения, построенные из долговечных материалов |
| Все прочие жилые дома и помещения |
Кирпичные здания являются основными средствами с наиболее длительным сроком эксплуатации с точки зрения как бухгалтерского, так и налогового учета.
Это наиболее прочные и крепкие сооружения, предназначенные для длительного использования без потери первоначальных характеристик.
Согласно Классификации, такие объекты, как жилого, так и нежилого назначения имеют самый длительный срок полезного использования от 30 лет и отнесены к 10 амортизационной группе.
Для кирпичного жилого или нежилого здания можно установить любой срок свыше 30 лет, организация сама определяет, какой именно СПИ будет определен.
Если здание не полностью построено из кирпича, а имеет только кирпичные перекрытия, столбы, колонны, то оно относится к 8 амортизационной группе и имеет срок использования от 20 до 25 лет.
В бухгалтерском учете можно определить аналогичный срок. Не запрещено устанавливать меньший СПИ в бухучете, так как ориентироваться организация должна на критерии из п.20 ПБУ 6/01, конкретных сроков бухгалтерский учет не определяет.
Если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, например, офис на первом этаже, то для него определяется тот же СПИ, что и для самого недвижимого объекта.
Жилой дом относится к 10 амортизационной группе, поэтому для нежилых помещений, в нем расположенных, можно установить полезный срок использования не менее 30 лет.
Срок полезного использования зданий и сооружений
Школьное помещение является нежилым, так как не предназначено для проживания и используется в учебных целях.
Школу можно отнести к 10 группе и установить для него срок от 30 лет.
Помещение может быть получено не в новом состоянии, в этом случае задача очередного собственника – правильно определить для сооружения период, на протяжении которого будут проводиться амортизационные отчисления.
При этом для налогового и бухгалтерского учета правила отличаются.
Если организация получает здание, которое ранее эксплуатировалось, то в налоговом учете существует возможность уменьшиться срок его использования на период эксплуатации прежним владельцем.
Подтверждением такой возможности является положения п.7 ст.258 НК РФ.
Время использования помещения предыдущим хозяином можно узнать из сопроводительной документации.
Данный срок обозначается в акте приема-передачи ОС-1а.
Если время эксплуатации сооружения известно и в документах прописано, то новый хозяин вправе уменьшить СПИ.
Если такой информации и документального обоснования нет, то уменьшить СПИ нельзя. В этом случае для налогового учета необходимо определять срок для здания, бывшего в эксплуатации, как для нового в соответствии с Классификацией и амортизационной группой.
Если здание эксплуатируется более 30 лет, то в зависимости от установленного для него изначального СПИ оно может быть полностью самортизированным.
В этом случае лицо, получившее такое старое здание, вправе самостоятельно установить срок использования с учетом его состояния, исходя из требований техники безопасности.
Согласно, п.12 ст.258 НК РФ новый хозяин сооружения или здания, бывшего в эксплуатации менее или более 30 лет, должен устанавливать для объекта ту же амортизационную группу, что и предыдущий собственник.
Новый собственник вправе сам решать, будет ли он уменьшать СПИ, поэтому для него есть два пути установления срока для амортизации:
Учесть время эксплуатации бывшим хозяином и начислять амортизацию из остаточного СПИ – если есть документальное подтверждение.
Не учитывать данные прежнего хозяина и начислять амортизацию, исходя из общего срока полезного использования, установленного для амортизационной группы, к которой отнесено недвижимое имущество.
Выбранный способ компании нужно прописать в налоговой учетной политике.
В бухгалтерском учете СПИ можно установить также по Классификации либо самостоятельно, исходя из факторов, прописанных в п.20 ПБУ 6/01.
Не обязательно использовать какие-либо нормы и Классификацию.
Полезный срок для бухгалтерских целей можно определить с учетом всесторонней оценки состояния объекта, влияющих факторов, способа эксплуатации и существующих для него ограничений.
Организация вправе самостоятельно выбрать удобный способ определения СПИ.
Как правило, при выборе квартиры покупатели обращают внимание на наличие ремонта в помещении, вид из окна, этажность. Мало кто учитывает год возведения многоквартирного дома (МКД). Срок службы жилого многоквартирного дома – это достаточно условное понятие.
Сталинки или сталинские дома – это разговорное название МКД, возводимых в СССР с 1930-х по конец 1950-х годов. Это капитальный тип сооружений высотой более двух этажей. Стены такого здания выполнены из негорючих материалов. Сталинки обеспечены всеми удобствами (водопроводом, отоплением, канализацией). Срок службы таких МКД зависит от времени их возведения и приведен ниже в таблице.
| Тип многоквартирного дома | Время возведения в годах | Эксплуатационный срок | Запланированный срок проведения реконструкции | В каком году планируется снос |
| Сталинки довоенного времени | 1930-1940 | 120 | 1990-2005 | 2050-2070 |
| Сталинки послевоенного периода | 1945-1955 | 150 | 2020-2030 | 2095-2105 |
Срок полезного использования жилого здания
Важно Ответ Здания относятся к 4 — 10 амортизационным группам в зависимости от их типа.
Обоснование Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы определяет: К четвертой амортизационной группе (срок полезного использования свыше 5 лет и до 7 лет) относятся «Здания (кроме жилых)» — «Здания из пленочных материалов (воздухоопорные, пневмокаркасные, шатровые и др.
); передвижные цельнометаллические; передвижные деревометаллические; киоски и ларьки из металлоконструкций, стеклопластика, прессованных плит и деревянные» (Код ОКОФ 210.00.00.00.000).
К пятой амортизационной группе (срок полезного использования свыше 7 лет и до 10 лет) относятся «Здания (кроме жилых)» — «Сборно-разборные и передвижные здания» (Код ОКОФ 210.00.00.00.000).
К девятой амортизационной группе (срок полезного использования свыше 25 лет и до 30 лет) относятся «Здания (кроме жилых)» — «Овоще — и фруктохранилища с каменными стенами, колонны железобетонные или кирпичные, покрытия железобетонные» (код ОКОФ 210.00.00.00.000).
К десятой амортизационной группе (срок полезного использования свыше 30 лет) относятся «Здания (кроме жилых)» — «Здания, кроме вошедших в другие группы (с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями)».
«Жилые здания и помещения» — «жилища, кроме включенных в другие группы» (код ОКОФ — 100.00.00.00).
Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Госстандарта России от 26.12.
1994 N 359 (далее — ОК 013-94), согласно которому помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.
Сроки полезного использования устанавливаются для целей адекватного учета. Но в бухгалтерии и налоговом учете особенности их установления разные, поскольку отличаются цели:
- СПИ для бухучета. Нужен для того, чтобы правильно определять уменьшение стоимости основного средства и правильно начислять амортизацию по нему. ПБУ 6/01 в п. 20 говорит о том, что организация может устанавливать этот срок на свое усмотрение, учитывая следующие ключевые параметры:
- как долго планируется активно использовать здание или сооружение;
- какие факторы влияют на физический износ именно в данном случае;
- какая степень износа допустима;
- есть ли специальные ограничения для конкретного объекта (например, пребывание в аренде, лизинге и т.п.).
- СПИ для налогового учета. Устанавливается для классификации основных средств по времени их полезной эксплуатации (п. 1 ст. 258 Налогового кодекса РФ). С этой целью все основные средства делятся на группы, состав которых закреплен в классификационной таблице. Данный документ утвержден Правительством России в Постановлении №1 от 1 января 2002 года. В таблице приведены коды по принятому для основных фондов классификатору (ОКОФ) и распределение ОС по группам. Для каждой группы установлен временной диапазон, внутри которого можно закреплять СПИ для каждого актива (в том числе и «долгоиграющего», как здания и сооружения).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При ведении бухгалтерского учета удобно пользоваться налоговой Классификацией для определения СПИ недвижимого имущества: в этом случае расчеты будут одинаковыми, то есть амортизационные отчисления будут рассчитываться по минимуму. Но допускается и установка меньшего СПИ в бухгалтерском учете.
Способ определения СПИ необходимо зафиксировать в учетной политике организации.
Как быть, если помещение, для которого нужно определить СПИ, является частью здания? Существуют принятые правила, регламентирующие довольно частые ситуации в определении СПИ зданий и сооружений:
- каждое отдельное жилое помещение в общем жилом сооружении (например, многоквартирном доме) получает тот же СПИ, что и все здание в целом – как правило, не меньше 30 лет;
- если в жилом здании находится нежилое помещение (зал, офис и пр.), то оно приобретает тот же СПИ, что и весь дом (тоже, как правило, от 30 лет).
Объект недвижимости может сменить хозяина и попасть в руки нового собственника уже неновым. Как устанавливать срок полезного использования в этом случае?
Нужно правильно установить износ, а отсюда и вычислить период отчисления амортизации. Это нужно делать отдельно для налогового и бухгалтерского учета.
Налоговое законодательство РФ предусматривает возможность снизить СПИ ненового объекта недвижимости на тот срок, в течение которого оно использовалось бывшим владельцем (п. 7 ст. 258 НК РФ). Это время легко определить по сопроводительной документации (акту приема-передачи ОС-1а) при приобретении основного средства.
ВАЖНО! Если по документам установить этот срок не получается, то уменьшить СПИ законодательно невозможно. Даже если такое подтверждение есть, уменьшение СПИ не обязательно.
Если документального подтверждения эксплуатации здания не имеется, оно с точки зрения налогового учета будет считаться новым. Для определения его СПИ следует применять вышеприведенный алгоритм.
Если приобретено здание и сооружение, бывшее в эксплуатации уже более 30 лет, оно волне может оказаться самортизированным полностью. В этом случае новый владелец оценивает состояние объекта по правилам техники безопасности и устанавливает для него разумный СПИ по своему усмотрению.
Здесь не существует законодательных регламентов, кроме прописанных в учетной политике самой организации. Устанавливая СПИ для бухучета, собственник может:
- следовать требованиям Классификации (дублировать налоговый учет);
- всесторонне оценив объект, установить иной целесообразный срок.
Особенности СПИ для определенных объектов недвижимости
Каждое здание и сооружение обладает набором уникальных характеристик, влияющих на срок его возможного использования в качестве основного средства. Но есть некоторые особенности, которые позволяют сгруппировать объекты для установки адекватного СПИ. Рассмотрим самые распространенные типы зданий и сооружений с точки зрения отнесения их к той или иной амортизационной группе.
Срок службы современных домов, независимо от технологии их строительства, то есть монолит ли это, кирпич или панель, составляет порядка 100 лет. Однако здесь необходимо понимать, что все зависит от того, какой материал используется при строительстве, и насколько качественно работают сами строители, так как иной монолитный дом может пойти трещинами уже на этапе ввода в эксплуатацию. Например, был случай, когда строительная организация производила залив фундамента в неблагоприятных погодных условиях без соблюдения технических норм. В дальнейшем при строительстве фундамент дома лопнул, и девелоперу пришлось останавливать стройку и срочно принимать меры для устранения последствий. Что касается панельных домов, то сегодня качество производимых модулей достаточно высоко и отвечает всем существующим требованиям. Вопрос заключается только в том, чтобы швы между панелями были тщательно заделаны качественными материалами. Также в дальнейшем фасад здания необходимо поддерживать в надлежащем состоянии. При соблюдении этих нехитрых правил дом будет стоять долго и крепко.
Прочность и долговечность дома зависит от строительных материалов, из которых он построен. Сроки службы для различных стройматериалов предусмотрены ГОСТами и СНИПами; они, как правило, измеряются циклами морозостойкости. Морозостойкость — это способность материала выдерживать попеременное замораживание и оттаивание в водонасыщенном состоянии. Этот показатель измеряется в циклах, а цикл условно обозначает календарный год. Во время стандартных испытаний изделие опускают в воду на 8 часов, потом помещают на 8 часов в морозильную камеру (это один цикл). И так до тех пор, пока материал не начнет менять свои характеристики (массу, прочность и прочее). Учитывая, что сейчас строители используют строительные материалы с морозостойкостью не менее 25 циклов и используют защиту фасадов зданий, благодаря чему смещается точка росы, можно смело говорить о сроке службы современных зданий не менее 70—100 лет.
На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?
Относительно новые панельные дома имеют заявленное время эксплуатации несколько более длинное. Срок службы панельного многоквартирного дома в общем случае рассчитан на период от 50 до 70 лет. Отдельным сериям (к примеру, П 44) данный период назначают до ста лет. Существует серия С 220, конструкции домов которой собраны из панелей, но материал наружных стен их — кирпичная кладка. Внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным. Нормативный срок службы панельных домов данной серии обозначен в пределах 150 лет. Следует заметить, что этот вариант на рынке жилья не слишком распространен.
Другая категория домов — панельные и блочные многоэтажки. Это несколько более «продвинутый» вариант. Каждый такой дом насчитывает 9-16 этажей. Строительство их началось в промежутке от 1965 до 1980 гг. Срок службы 9-этажного панельного дома рассчитан на 100 лет.
Какие-то из панелек служат 50 лет, на какие-то устанавливается срок в 100 лет, есть здания, сделанные из панелей, а наружные стены у них кирпичные. Их срок равен 150 годам. Многое зависит от серии дома. 100–120 лет срок службы современных панельных домов. Также важным фактором является проведение капитального ремонта. Считается, что делать его должны через 20–25 лет эксплуатации.
Кто-то имеет возможность приобрести жилье в новостройках, и это хорошее приобретение, потому что современные дома весьма комфортабельные, с хорошей планировкой, удобные. Конечно, сравнивать их с пятиэтажками хрущевского времени не приходится. Тем не менее панельные дома остаются востребованными на вторичном рынке.
Вне зависимости от класса и степени капитальности по ходу времени все здания подвергаются износу.
Физический износ означает, что под влиянием естественных факторов постройка постепенно теряет какие-то из своих изначальных физических свойств и характеристик. Конкретная степень изнашивания изменяется в зависимости от характеристик материалов, конструктивного решения здания, особенностей его расположения в т.ч. климатических, условий эксплуатации.
Это важно знать: Как работает ТСЖ в многоквартирном доме
Моральный износ возникает из-за постепенного технического развития в обществе и определяется как несоответствие по функциональному назначению.
Признаки морального устаревания здания:
- Планировка квартир не соответствует современным требованиям.
- Системы инженерного оборудования устарели.
- Излишняя плотность застройки и заселения.
- Недостаточное благоустройство и озеленение.
Первый тип морального износа определен снижением цены здания в сравнении со временем его строительства в связи с упрощением, а значит и удешевлением процесса строительства, а также за счёт возведения более современного жилья. Соответственно, необходимо производить периодическую переоценку жилого фонда.
Вторая вид определяет устаревание здания и составляющих его элементов относительно существующих на данный момент требований к объёмно-планировочным, санитарно-гигиеническим и иным решениям, озеленению, благоустройству и т.д.