Купить Квартиру Долевое Участие2019

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купить Квартиру Долевое Участие2019». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.

Уже с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.

Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.

По мнению правительства, отмена ДДУ поможет обезопасить сделки для покупателей, несмотря на возникновение некоторых сложностей для застройщика при возведении жилых домов.

Долевое участие в строительстве — изменения с 2019 года

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;
отсутствие долгов по кредитам.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.

Сделка будет выглядеть следующим образом:

Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спецсчета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае до сдачи объекта в эксплуатацию. Ранее этого момента распоряжаться деньгами не могут ни застройщики, ни банки, ни даже сами граждане. Для привлечения средств на строительство девелопер может использовать собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выдаваемым под проценты.

Резкий переход на новую систему финансирования строительства это новый виток кризиса, который и так не первый год сотрясает рынок недвижимости. Как отметил Президент Владимир Путин во время «Прямой линии» 7 июня 2018 г., переход нужно провести постепенно, поэтому процесс разделят на 2 этапа, которые реализуют соответственно в 2018 и 2019 гг.

Вместе с поправками в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2018 г., ужесточились требования к застройщикам, работающим по ДДУ. Одновременно с этим усилилась защита прав дольщиков.

Основные положения поправки:

введение эскроу-счетов;
запрет жилищных сертификатов и ЖСК;
обязательное банковское сопровождение;
1 застройщик 1 разрешение на строительство.

Введенные поправки создали гибридный продукт, который разрешает применение ДДУ и вместе с тем содержит элементы проектного финансирования для защиты прав дольщиков. В частности, с 1 июля 2018 г. привлеченные для строительства средства граждан будут храниться на счетах эскроу до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Такая схема в течение года будет применяться на добровольных началах.

Запрет привлечения инвестиций через жилищные сертификаты и создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) это еще одна защитная мера, так как подобные схемы не дают дольщикам практически никаких гарантий при покупке жилья.

Кроме того, решено ограничить застройщиков в объемах реализации жилья теперь каждой компании выдается только одно разрешение на строительство. Чтобы девелоперы не смогли обойти данную норму, создавая новые юрлица для получения дополнительных разрешений, требования к фирмам ужесточили.

С этого момента по всей России финансирование жилья будет производиться с привлечением кредитных средств или на собственные деньги застройщиков. Оставшиеся новостройки, для которых получили разрешение до 1 июля 2019 г., продолжат реализацию жилья по старым правилам, но новых проектов с подобной схемой финансирования появляться уже не будет.

Чтобы решить проблему недобросовестных застройщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Столь радикальные изменения в структуре рынка недвижимости могут привести к непредсказуемым последствиям.

Что произойдет после перехода на проектное финансирование:

введение эскроу-счетов;
покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
вырастет себестоимость объектов недвижимости;
на рынке сократится количество застройщиков.

Главное преимущество долевого строительства для покупателей это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости. Когда вступят в силу новые правила игры, граждане все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но выгоды с этого получить уже не получится. Застройщики будут выстраивать ценовую политику, исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей.

Переход к проектному финансированию лишает застройщиков «легких денег», которые они до этого получали от дольщиков в виде прямых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмы будут вынуждены обращаться в банки за крупными кредитами, по которым придется выплачивать проценты а это приведет к снижению рентабельности.

Наиболее вероятный ход развития событий в период с 2018 по 2024 гг. включительно это постепенное снижение предложения с плавным повышением цен, но в разумных пределах. Того объема предложения, который уже представлен на рынке, хватит, чтобы свести к минимуму удар по кошельку покупателей.

В целом, снижение цен на жилье в крупных городах и по всей стране будет наблюдаться еще от 1,5 до 2 лет. Стоимость недвижимости опустится на «дно» ориентировочно в 2020 г., когда рынок захлестнет волна «долевого жилья», появившегося во время ажиотажа 2018 г. После этого, вероятней всего, последует еще 2-3 года стагнации и адаптации к новым рыночным условиям. После этого участники рынка будут действовать по обстоятельствам.

Срок действия выписки ЕГРН (ЕГРП): сколько дней

Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.

Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.

Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2 млн. руб. за квартиру, но и заплатит до 1 млн. руб. штрафа и до 2 млн. руб. процентов за пользование деньгами.

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:

📌 Паспорт гражданина Российской Федерации.

📌 Договор долевого участия в строительстве.

📌 Акт приема-передачи квартиры.

📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

📌 Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Переуступка ДДУ — что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Долевое участие в строительстве — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств. Участниками долевого строительства являются:

· Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков. · Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем. Законодательством предусмотрен ряд условий и требований к процедуре долевого строительства, а также к документальному обеспечению и деятельности самого застройщика. Процесс долевого строительства регулирует закон от 30.12.2004 № 214. Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводиться срок в 1 месяц. Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.

Что изменится для покупателей новостроек с 1 июля

Изменения начались с 1 июля 2018 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2019 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2018 года, остальные — с середины 2019 г. Главное — с 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства. Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

· введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;

· если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;

· для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);

· увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ. Эскроу-счет является обязательным элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов. Особенности эскроу в строительстве:

· в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;

· застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;

· покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;

· после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика. Если дом не будет сдан или застройщик обанкротиться, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

· на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;

· компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;

· отсутствие долгов по кредитам. В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становиться контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов. По мимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами. Однако отмена ДДУ в 2019 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.

Долевое участие в строительстве в 2020 году

Постройка многоквартирного дома — мероприятие недешевое. Далеко не каждая организация-застройщик может возвести здание исключительно на собственные средства. Поэтому застройщики заинтересованы в привлечении дополнительных денег. У них есть два пути: взять кредит в банке или предложить участие в долевом строительстве тем людям, которые готовы купить квартиру в этом доме.

Застройщику последний вариант выгоден вдвойне: во-первых, не нужно возвращать кредит и уплачивать проценты по нему, а во-вторых, еще до постройки дома на квартиры в нем уже есть покупатели. Для клиентов профит тоже есть — они заплатят за жилье гораздо меньше.

Главный недостаток для покупателя в том, что свое жилье он получит в лучшем случае через несколько месяцев (иногда через 1–2 года), а деньги должен заплатить прямо сейчас. То есть действует принцип, озвученный в фильме «12 стульев»: «Утром деньги — вечером стулья». Очевидно, что в такой ситуации дольщики переживают за сохранность своих вложений — застройщик может совершенно внезапно оказаться банкротом. Тогда жилье не будет достроено, а вернуть денежные средства будет сложно.

В настоящее время для защиты прав дольщиков, согласно ФЗ-175 от 1 июля 2018 г, застройщик на всех этапах возведения дома должен предоставлять отчет о расходовании средств банкам, уполномоченным контролировать этот процесс. Кроме того, каждый объект должен быть застрахован от недостроя.

Стоимость недвижимости зависит от двух основных факторов — статуса застройщика и этапа, на котором вы вкладываетесь в долевое строительство. Купить жилье у крупных строительных компаний, давно работающих на рынке недвижимости, вам обойдется дороже, чем у тех, что появились недавно. Новички на рынке строительства жилья стараются привлечь клиентов более низкой ценой на квартиры.

Следующий фактор — степень готовности дома.

На стадии котлована квартиру можно купить на 25–30% дешевле от стоимости готового помещения.
После завершения половины работ — 10–15%.
Когда дом почти готов — на 5%.

Таким образом, вы можете сами регулировать стоимость жилья и степень риска, исходя из имеющихся в наличии средств.

В настоящее время заключить договор о долевом строительстве можно либо с застройщиком напрямую, либо с привлечением третьей стороны — банка, контролирующего возведение объекта (договор с использованием счета-эскроу). С 1 июля 2019 г., после вступления в силу новых Правил долевого строительства (ФЗ № 175 от 1 июля 2018 г.), большинство квартир должны продаваться через посредничество банка.

Исключением являются объекты, возведенные не менее чем на 30%, и по договору долевого строительства в них должно быть продано не менее 10% квартир. Если строительная организация участвует в программе переселения из ветхого и аварийного жилья, то она может продавать квартиры в доме, готовом на 15%.

Кроме того, правом прямых продаж в доме, построенном всего на 6%, обладают те застройщики, которые строят большое количество объектов в четырех регионах и более. Общая площадь помещений, которые находятся на этапе возведения этими компаниями, должна быть не менее 4 млн кв.м.

В настоящее время этим требованиям в России соответствуют только две строительные организации — группа компаний «ПИК» и группа ЛСР. Все перечисленные выше ограничения сделаны для уменьшения риска недостроя.

Ключевое различие между договором долевого участия (ДДУ) и купли-продажи состоит в том, что в первом случае дольщик получает право требования на конкретную квартиру в будущем, после окончания строительства. Предметом сделки по купле-продаже считается непосредственно объект недвижимого имущества – квартира.

При приобретении жилья на основании долевого участия требуется дождаться окончания строительства многоквартирного дома, ввода его в эксплуатацию и окончательной передачи квартиры новому владельцу. Это необходимые этапы сделки, позволяющей покупателю оформить свое право собственности на жилье. Договор в обязательном порядке регистрируют в Росреестре. Иначе, он будет считаться недействительным.

ДДУ в новостройке — что это такое

Для исключения возможных рисков, связанных со сделкой, рекомендуют предварительно проконсультироваться с юристом или опытным риелтором. Они также могут оказать помощь при оформлении необходимой документации.

Долевое участие предполагает несколько стадий:

выбор компании-застройщика. Советуют тщательно изучить работу всех возможных компаний, рассмотреть все наиболее выгодные варианты,
определиться с категорией жилого помещения, изучить его технические параметры,
тщательно изучить условия, которые предлагает застройщик, а также документацию относительно деятельности компании,
проанализировать информацию о компании, были ли судебные процессы с ее участием, все ли объекты недвижимости были сданы вовремя,
выбор подходящей банковской организации, если планируется приобрести жилье в ипотеку,
выбрать компанию, которая будет обслуживать дом после завершения строительства. Впоследствии сменить управляющую компанию проблемно, поэтому важно подойти к этому вопросу ответственно,
оформление необходимых документов, заключение договора.

Договор долевого участия должен быть обязательно заключен в письменном виде. Он должен соответствовать требованиям ст. 4 п. 3 214-ФЗ. В тексте соглашения устанавливается обязательство застройщика в указанный срок построить многоквартирный дом и передать одно из жилых помещений определенному дольщику. Дольщик обязан произвести все предусмотренные выплаты в установленные в договоре сроки.

Сторонами подобного соглашения являются соинвестор или дольщик, и застройщик. Физическое лицо может стать дольщиком на любом этапе возведения дома. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Соглашение должно включать следующие данные:

описание недвижимого объекта, основанное на проектной документации застройщика. Фиксируется будущая планировка помещения, его площадь, этаж, на котором оно будет расположено,
сроки, в которые дом должен быть возведен, а жилплощадь передана новому владельцу,
фиксированная стоимость, которая не может быть изменена в одностороннем порядке,
способ внесения денежных взносов – сумма целиком или в рассрочку,
права и обязанности обеих сторон могут корректироваться по желанию застройщика и дольщика,
ответственность, которую несут оба участника соглашения при несоблюдении условий сделки,
условия, при которых договор может быть расторгнут,
дополнительные обстоятельства, включая порядок действий в форс-мажорных ситуациях.

К документу прилагается акт приема-передачи, при необходимости указываются выявленные недочеты. Договор подписывают обе стороны, застройщик ставит печать. Если привлекается банковская организация, то необходимо указать ее реквизиты. Представитель банка ставит свою подпись и печать организации. Далее необходимо передать договор в Росреестр. Его регистрация занимает до 5 дней, после чего ставится отметка о государственной регистрации.

В случае с материнским капиталом следует руководствоваться ст. 7 256-ФЗ. Использовать материнский сертификат на долевое строительство возможно при внесении первоначального взноса. В Пенсионный фонд потребуется представить:

бланк сертификата,
паспорт матери либо паспорт доверенного лица при наличии доверенности, заверенной нотариусом,
если в долевом строительстве принимает участие второй супруг, то необходим документ о регистрации брака и паспорт супруга,
ДДУ, прошедший обязательную государственную регистрацию,
СНИЛС,
свидетельства о рождении детей.

Представленные документы рассматриваются представителями Пенсионного фонда в течение месяца. При вынесении положительного решения документы оформляются за 5 дней, перечисляются необходимые средства.

Дольщик считается полноправным собственником квартиры в новом доме после сдачи его в эксплуатацию и соблюдении всех пунктов заключенного соглашения. Основанием для оформления прав собственности станет подтверждение факта ввода дома в эксплуатацию, акт приема-передачи недвижимого объекта.

Если приобретение недвижимости осуществляется на основании соглашения о долевом участии, то гражданин имеет право на имущественный вычет. Право возникает после составления акта приема-передачи должным образом. Дольщик передает заявление в местное отделение ФНС. К нему прилагается бланк соглашения о долевом участии, подтверждение перечисления финансовых средств на счет застройщика, документ приема-передачи.

Если дольщик собирается передать права на жилплощадь другому гражданину, то составляется договор о переуступке недвижимости по договору долевого участия. У частного лица (нового владельца помещения) возникают те же права, что и были у предыдущего участника. Заключить подобное соглашение можно, если:

имеется согласие застройщика, который обязательно принимает участие в сделке,
все финансовые взносы уплачены вовремя и в полном объеме,
если погашение оставшейся задолженности по платежам происходит одновременно с передачей прав иному лицу,
договор переуступки зарегистрирован в органах государственной регистрации. Только в этом случае он считается действительным.

Нередки случаи двойных продаж квартир. Одна и та же жилплощадь может быть продана нескольким лицам. Во избежание подобных ситуаций советуют рассматривать предложения только с договорами, зарегистрированными в соответствующих государственных инстанциях. Прежде чем заключать подобное соглашение, необходимо тщательно изучить все имеющиеся документы, проанализировать репутацию компании-застройщика.

Как купить квартиру в долевом строительстве?

Предварительно выбрать квартиру в строящемся доме можно на сайте застройщика — многие девелоперы используют онлайн-сервисы, которые позволяют подобрать на объекте жилье с учетом этажа, общей площади и количества комнат. Кроме того, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС), где представлен полный каталог новостроек с информацией о квартирах и застройщиках.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

При выборе квартиры стоит обратить внимание на расположение канализационных и водопроводных труб, домовой вытяжки, радиаторов. Даже в квартирах со свободной планировкой кухня и санузел должны располагаться в месте, предусмотренном застройщиком, — перенести их в дальнейшем будет нельзя. Это значит, что расположение кухни, ванной и туалета должно устраивать покупателя с самого начала.

Типовые квартиры в одном и том же доме могут различаться по стоимости. Часто девелоперы используют систему, при которой цена жилья изменяется пропорционально этажности — то есть повышается в среднем на 0,5% от стоимости с каждым последующим этажом. Считается, что чем выше этаж, тем лучше вид из окна и меньше шум от автомобильных дорог. Кроме того, среди преимуществ квартир в самом верху дома — хороший напор воды и теплые батареи. К минусам можно отнести необходимость подниматься по лестнице, если сломается лифт, а также близость к чердаку и различным техническим помещениям, которые могут быть шумными.

Застройщик также может повысить цену на квартиры, которые, по его мнению, имеют особенно хороший вид из окна — например, на лес, пруд или незастроенные территории. Такие квартиры могут стоить на сумму от 100 тысяч до 1 миллиона рублей (в зависимости от класса жилья) дороже квартир, окна которых выходят, например, на дорогу. Не стоит торопиться с приобретением таких квартир. Для начала стоит убедиться, что у местных властей нет планов на застройку территории, на которую выходят окна. Это можно уточнить в городской администрации. В противном случае при продаже эта разница в цене может исчезнуть, особенно в периоды, когда рынок жилья испытывает экономический спад. Как правило, гарантировать прибавку к цене может только вид на исторический центр (если речь идет о Москве, Санкт-Петербурге или городах с историческими постройками).

Чтобы оценить качество возводимого жилья, можно узнать у застройщика, какие материалы он использует. А если вы не разбираетесь в строительстве, попросите у девелопера разрешения взглянуть на квартиры в доме. Как правило, на первом этаже строящегося дома организуют так называемый шоу-рум, который дает представление о том, каким будет жилье в этом доме. По правилам безопасности на территории стройки, посмотреть непосредственно ту квартиру, которую вы покупаете, скорее всего получится только после того, как дом будет достроен.

Выбирая строительную компанию, стоит обратить внимание на ее репутацию, наличие негативных отзывов и на то, сколько объектов она уже построила. Кроме того, есть ряд требований, без которых девелопер не может строить дома и продавать квартиры в них. По закону девелопер должен иметь не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч м2 и не должен иметь обязательств по кредитам, не связанных со строительством. Допускается, чтобы застройщик привлекал 20% от стоимости строительства в долг у материнской компании.

Условия, которые гарантируют чистоплотность застройщика:

наличие разрешения на строительство объекта недвижимости;
опубликованная проектная декларация;
зарегистрированное право на земельный участок для строительства;
отсутствие процедуры ликвидации или банкротства;
отсутствие решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
отсутствие у застройщика недоимки по налогам и сборам (разрешается иметь при продаже квартир с использованием эскроу-счета);
отсутствие судимости у руководителя и главного бухгалтера компании-застройщика за экономические преступления, а также отсутствие наказания в виде лишения права профессиональной деятельности и административного наказания в виде дисквалификации.

Перечень таких застройщиков представлен в Едином реестре застройщиков, доступном на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Начиная с октября 2018 года, в ЕИСЖС также собирается информация о статусе строительства домов, в том числе фотографии, на которых можно увидеть текущее состояние стройки. Кроме того, в системе можно проверить регистрацию своего ДДУ и факт уплаты застройщиком взноса в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Перед тем, как заключить договор участия в долевом строительстве, необходимо убедиться в наличии у застройщика следующих документов:

разрешение на строительство конкретного объекта;
проектная декларация объекта;
документы о регистрации права на земельный участок;
поручительство банка либо страховой полис, обеспечивающие возврат денежных средств граждан при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору.

Обратите внимание на сайт застройщика. Добросовестные компании размещают на нем как можно больше информации: проектные документы, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства. Кроме того, на сайте можно найти информацию о транспортной доступности, экологическом состоянии района и социальной инфраструктуре.

При встрече с представителем застройщика не стесняйтесь проверить документацию лично и задать все интересующие вопросе о доме и условиях договора. Если представитель ведет себя подозрительно, скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

Для приобретения квартиры в строящемся доме необходимо заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ), так как только он дает покупателю гарантии, прописанные в Федеральном законе № 214-ФЗ. Обычный договор купли-продажи для этого не годится.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой считается заключенным (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Заключение ДДУ — один из важнейших моментов при покупке квартиры в строящемся доме. Составлением договора, как правило, занимается застройщик, однако перед подписанием следует внимательно изучить документ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующую информацию (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ):

Основные характеристики объекта долевого строительства:
— наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
— адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома;
— материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
— назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
— количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
— наличие и площадь нежилых помещений;
— графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения;
местоположение объекта на этаже.
Срок передачи объекта долевого строительства застройщиком покупателю.
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты, наличие и порядок использования эскроу-счета.
Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 3 лет) (распространяется на ДДУ, заключенные после 1 января 2014 года).
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (условия, при которых заказчику вернут деньги и выплатят пени).
Сведения об объектах социальной инфраструктуры (школах, поликлиниках и других объектах, которые планируется построить в рамках проекта).

Без этих сведений договор считается незаключенным.

Кроме того, в ДДУ необходимо включить сведения о каждой из сторон договора (для граждан: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес); документ, на основании которого действует представитель (если сделка заключается представителем, родителем или опекуном); дату и место заключения (город) договора.

Договор подписывается девелопером и покупателем, либо его представителем. Если одна из сторон договора — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то такие лица подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Регистрацией договора, как правило, занимается девелопер — он подает необходимые документы в региональное представительство Росреестра. Для регистрации застройщик должен соблюсти одно из двух условий — заплатить взнос в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в размере 1,2% от стоимости договора, или использовать эскроу-счёт (п. 3 и п. 6.2 ст. 48 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После этого Росреестр проверяет законность и корректность всех документов и регистрирует ДДУ. При этом дольщик вступает в право собственности только после того, как застройщик передаст ему квартиру, то есть после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

После государственной регистрации договора покупатель обязан внести деньги по безналичному расчету — одним платежом или несколькими в установленные договором сроки (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Если по договору деньги нужно внести единовременно, застройщик может отказаться от исполнения договора, если покупатель просрочит оплату более чем на 2 месяца.

Даже если договор регистрируется девелопером, от дольщика все равно требуется предоставить копию документов, удостоверяющих личность, нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, размер пошлины за государственную регистрацию ДДУ составляет 350 рублей для физических лиц и 6 тысяч рублей — для юридических.

Покупка квартиры по договору долевого участия

В целом процесс получения ипотечного кредита или займа на строящееся жилье схож с процессом получения такого кредита на готовую квартиру, однако есть ряд особенностей.

Получить ипотеку на квартиру в строящемся доме можно исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. При этом возможно заключение предварительного договора долевого участия. Иные формы договоров, например, договоры паенакопления и соинвестирования (используются в ЖСК и ЖНК) банком не признаются.

Для получения кредита на квартиру на этапе строительства залогом служит право требования на объект по ДДУ в пользу банка-кредитора. После ввода жилья в эксплуатацию и возникновения права собственности залогом служит сама недвижимость — как при покупке готового жилья.

Получить кредит на квартиру можно не в любом банке, а только в том, в котором это жилье аккредитовано. Это позволяет финансовой организации выдавать деньги только на те объекты, чьих застройщиков банк может проверить.

Важный нюанс есть и при подаче документов для оформления ипотеки. Для подтверждения стоимости объекта может потребоваться два отчета стоимости — на этапе строительства (сумма, за которую дольщик покупает квартиру) и на этапе готового жилья (сколько будет стоить квартира после ввода в эксплуатацию дома). Изготовлением отчетов о стоимости занимаются те же компании, что оценивают готовое жилье. При этом им можно сразу заказать оценку двух стоимостей для размещения их в одном отчете.

Долевое участие – возведение объекта за счет личных средств покупателей: люди опосредованно участвуют в строительстве домов за личные средства.

Стороны долевого строительства следующие:

Застройщик (девелопер). Это организация, которая распоряжается земельным наделом на правах собственности либо аренды. В пределах данной территории организация планирует возвести дом с использованием инвестиционных средств с дольщиков.
Участник строительства. Это организация или физическое лицо, которое вкладывает средства в возведение дома. После завершения строительных работ инвестор получит в доме определенную квартиру.

Договор долевого участия – специальный документ, который содержит информацию об условиях заключенной сделки между сторонами строительства. ДДУ в обязательном порядке регистрируется – после проведения регистрации он считается заключенным. Зарегистрировать ДДУ было необходимо в течение 1 месяца.

После того как дом введен в использование, а акт приема-передачи подписан, дольщик становился полноправным собственником квартиры. Как только стороны выполнили возложенные на себя обязательства, действие ДДУ подходит к концу.

Однако с середины 2019 года это больше неактуально – сфера долевого строительства претерпела существенные изменения.

Новые постановления полностью отменяют прежние правила долевого строительства.

С 1.07.2020 действуют следующие изменения.

Все строящиеся объекты переводятся на эскроу-счета. Застройщик при оформлении договора с дольщиком регистрирует индивидуальный целевой эскроу-счет. Этот счет содержит все средства дольщика до того, как объект окончательно сдадут в использование. Банковская организация на весь срок строительных работ блокирует доступ к этим средствам, чтобы предотвратить их несанкционированное использование.
Денежные средства физических лиц страхуются в Фонде защиты прав дольщиков. Это позволит предотвратить потерю средств при банкротстве строительной фирмы или самой банковской организации.
Застройщик должен направить проектные и инженерные документы в ЕИСЖС.
Для того чтобы добиться разрешения на возведение многоквартирного дома, застройщик должен зарегистрировать новое юрлицо и целевой банковский счет, а также застраховать ответственность. Без этого разрешение ему не будет выдано.
Застройщик вправе проводить строительные работы на нескольких объектах в одно и то же время только в том случае, если он занимается возведением жилищного комплекса.

При этом ряд застройщиков могут продавать квартиры по прежней схеме и после 1.07.2020. Объекты при этом должны соответствовать требованиям законодательства.

Разработка закона о ДДУ проходила по следующим этапам:

с середины 2010 годов стали возникать предложения по аннулированию долевого строительства;
через 5 лет специалисты разработали решение о пошаговой отмене ДДУ к началу 2020 года;
в 2017 году было объявлено о том, что ДДУ сменяются проектным финансированием строительных работ;
через год Путин дал постановление отказаться от ДДУ к 1.07.2020 и вместо этого начать практиковать цивилизованные способы покупки жилья;
в конце 2018 года в законодательство были внесены специальные поправки, которые разработали обновленные нормы и правила долевого строительства на 2020 год.

На 1.03.2020 4 крупных банка РФ оформили 55 соглашений на оформление финансирования на сумму в 34,1 млрд рублей. Было открыто более 1200 эскроу-счетов.

22.04.2020 вступило в законную силу Постановление, которое утвердило критерии готовности здания. Если застройщик им соответствовал, то он мог использовать деньги дольщиков без открытия эскроу-счетов. Это постановление направлено на обеспечение окончания строительства объектов в ситуациях, когда завершение строительных работ возможно исключительно по прежним правилам.

Особенности покупки квартиры в новостройке у подрядчика
Оформление в собственность квартиры в новостройке по ДДУ

Как купить квартиру в новостройке в 2020 году

Для покупателей подобные нововведения выгодны. Финансирование через эскроу-счета предотвращает обман дольщиков со стороны строительных фирм. В сделке появляется третья контролирующая сторона – банк, который вправе отказать компании проводить операции, не имеющие отношение к целевому расходованию денежных средств.

Деньги дольщиков находятся под усиленной защитой. В случае если строительная фирма не сможет выполнить взятые на себя обязательства, то дольщики получат обратно свои средства, обратившись в АСВ.

Контролем занимается и государство, которое устанавливает требования к застройщикам. Органы власти вправе освобождать от должности и назначать на нее руководящих лиц фирм. А на собственников и учредителей фирм накладывается солидарная ответственность перед клиентами.

Сегодня в сфере жилищного строительства действует ЕИСЖС. В ней есть информация о разрешениях на возведение жилых домов. Есть и комиссия по контролю над взаимодействием строительных фирм с представителями исполнительной власти, уполномоченными контролировать сферу долевого строительства.

Также дольщиков ожидают и другие изменения.

Строительные фирмы будут стремиться завершить работы по возведению жилого дома как можно быстрее, чтобы получить заблокированные на банковском счете деньги клиентов. В течение долгого времени выплачивать проценты по кредиту застройщикам невыгодно, что тоже будет стимулировать их сдавать дома в использование в оперативном порядке. Главное, чтобы это не привело к ухудшению качества жилья.
Все недобросовестные застройщики покинут рынок, так как возможности организовывать строительные работы у них не будет. Люди станут реже попадать в мошеннические схемы, направленные на изымание денежных средств. В то же время некрупные строительные фирмы, добросовестно выполняющие взятые на себя обязательства перед клиентами, могут не выдержать ужесточения норм и уйти с рынка. Это приведет к монополизации строительной отрасли.

Эксперты выражают опасения о том, что последние нововведения отрицательно скажутся на стоимости жилья для покупателей. Отсутствие продаж на стадии котлована закономерно приведет к повышению стоимости 1 кв. м.

После реформы строительные фирмы столкнутся с существенными затратами, которые повлияют на стоимость жилья. Это объясняется следующими причинами.

Застройщику придется оформлять банковский кредит или пользоваться помощью инвесторов. Строительные компании лишаются возможности пользоваться бесплатными деньгами дольщиков. Банковские организации предлагают застройщикам платное обслуживание счетов, деньги на строительство выделяются под проценты.
Каждая строительная фирма обязана перечислять от 1-1,2% от стоимости проекта в Компенсационный фонд застройщиков.
Сумма уставного капитала зависит от площади планируемого объекта.

По словам специалистов, расходы застройщиков повысятся на треть. Для того чтобы избавиться от части затрат, фирмы переложат их на покупателей, повысив стоимость квартир.

Конкретный прогноз по ценам отсутствует. Минимальный рост цен на новостройки составит 10%, так как квартиры начнут продаваться в уже сданных жилых домах. Многие люди лишатся возможности приобрести квартиры из-за повышенных цен на них.

При этом резкого повышения стоимости в последующие несколько месяцев не произойдет. Если разрешение на строительство фирма получила до 1.07.2018, то возведение дома будет проводиться по прежним правилам и условиям, и стоимость квартир останется прежней.

ДДУ с 1.07.2020 больше не заключают. В нашей стране аннулировали привычную модель инвестирования денежных средств физлиц в строительные работы. Это необходимо для решения проблем с мошенничеством строительных фирм, для предотвращения обмана участников строительства. Регистрация эскроу-счетов и оформление банковских кредитов, усиление контроля над строительной сферой со стороны законодательства – все это защищает имущественные права граждан.

Согласно ст. 3 ФЗ № 214, застройщик имеет право заключать с дольщиками ДДУ только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта. «Договор долевого участия — это специальная форма, она унифицирована. Данный договор подлежит государственной регистрации, благодаря чему у дольщика возникает право требовать у застройщика после сдачи дома по акту определённую квартиру», — говорит Константин Барсуков.