Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры в аренду является предпринимательской деятельностью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Провести сделку купли-продажи самостоятельно будет несколько проблематично. Форма договора купли-продажи гаража существенно отличается от документов фиксации сделок с другими объектами недвижимого имущества. Однако арендуемые земельные участки, на которых построены капитальные гаражи, переходят в право пользования к новым владельцам; в стоимость гаража обычно включается плата за аренду земли.
Нужна ли регистрация в качестве ИП при сдаче в аренду собственной единственной квартиры?
Нужно ли физическому лицу зарегистрироваться в качестве ИП и по какой ставке платить налог при сдаче в аренду собственной единственной квартиры?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В данном случае предоставление в аренду собственной квартиры не является предпринимательской деятельностью и не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).
Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13%.
Обоснование позиции:
Регистрация ИП
Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено ГК РФ.
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.
За осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве ИП предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, смотрите также постановление Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N 4а-634/2011) и уголовная ответственность (ст. 171 УК РФ).
При этом в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).
Соответственно, при сдаче гражданином в аренду принадлежащего ему имущества (в данном случае квартиры) правомерно возникает вопрос о необходимости государственной регистрации такого гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.
Как отмечено в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23, в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
По сути, данный вывод означает, что сдача в аренду недвижимого имущества при указанных условиях не является предпринимательской деятельностью.
При этом вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской должен разрешаться правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела (определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2015 N 1770-О, п. 20 письма ФНС России от 24.12.2015 N СА-4-7/22683@).
Мнение о критериях осуществления предпринимательской деятельности в связи со сдачей гражданином в аренду помещения высказала также ФНС России в письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@.
Со ссылками на ГК РФ налоговое ведомство разъяснило, что самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности. О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
В письме также подчеркивается, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, поэтому квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. Смотрите также п. 28 письма ФНС России от 24.12.2015 N СА-4-7/22683@ и определение Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2.
При этом практика судов общей юрисдикции указывает на неправомерность привлечения физического лица к административной ответственности за незаконное предпринимательство по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ по следующим основаниям:
— сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих «экономическую деятельность» (Постановление МС СУ N 64 Октябрьского района г. Омска Омской области от 11.01.2018 N 5-9/18, Постановление МС СУ N 4 по Чистопольскому судебному району Республики Татарстан от 16.04.2015 N 5-226/15);
— арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в ст. 208 главы 23 НК РФ и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какую-либо экономическую деятельность, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества (Постановление МС СУ N 11 Промышленного района г. Ставрополя Ставропольского края от 29.11.2017 N 5-517/11/17);
— действующее законодательство не содержит запрета на приобретение физическим лицом нежилого помещения и, как следствие, наличие у этого лица права владения и распоряжения таким нежилым помещением, т.е. прав собственника имущества, предусмотренных ст. 209 ГК РФ, в том числе по сдаче такого помещения в аренду (Постановление МС СУ N 6 по Московскому судебному району города Казани Республики Татарстан от 12.03.2018 N 5-241/18).
О том, что закон связывает необходимость регистрации физлица в качестве ИП с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок, свидетельствуют также письма ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125@, от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@, Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454, от 01.06.2010 N 03-04-05/3-302, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808.
Вопрос о том, является ли сдача имущества в аренду предпринимательской деятельностью, в каждом конкретном случае должен решаться с учетом целого ряда факторов, а именно с учетом длительности периода аренды, направленности действий на систематическое получение прибыли и другое. Аналогичной позиции придерживаются и судебные органы (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 04.09.2008 N А57-6655/07, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2006 N Ф08-6481/2006-2689-А, ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004)*(1).
Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации мы не видим достаточных оснований для признания деятельности по сдаче в аренду единственной квартиры физического лица лицу предпринимательской и необходимости в связи с этим регистрации физического лица — собственника этой квартиры в качестве индивидуального предпринимателя.
Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в РФ, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 210 НК РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ)*(2).
При получении дохода от сдачи имущества в аренду лицам, не являющимся налоговыми агентами (например, другим физлицам), арендодатели — физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ (пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ). По окончании налогового периода налогоплательщики, получившие доходы от сдачи имущества в аренду, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета (месту жительства) налоговую декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Если же физическое лицо, не являющееся ИП, сдает свое имущество в аренду лицу, которое признается налоговым агентом по НДФЛ (организации или ИП), обязанность исчислить, удержать из дохода арендодателя налог с суммы арендной платы возлагается на налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ)
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий
*(1) При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки присутствуют, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица (смотрите письмо Минфина России от 26.10.2017 N 03-04-05/70443). При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо, сдающее имущество в аренду, вправе не регистрироваться в качестве ИП (письма Минфина РФ от 16.08.2010 N 03-04-05/3-462, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125).
Суды признают деятельность по предоставлению имущества в аренду юридическим лицам предпринимательской по следующим юридическим фактам: деятельность имеет длительный характер, систематически приносит доход, ряд объектов недвижимости не может использоваться в личных целях собственника, и целью их использования является получение дохода от предоставления третьим лицам за плату, устойчивые связи с арендатором (неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же лицом (смотрите апелляционное определение СК по административным делам Иркутского областного суда от 26.02.2019 по делу N 33а-1459/2019, решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 10.05.2017 по делу N 2а-1697/2017, решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 25.12.2017 по делу N 2а-1423/2017), длительное оказание услуг краткосрочного проживания в гостевом доме с меблированными комнатами (постановление МС СУ N 1 г. Анапы Краснодарского края от 15.11.2017 N 5-1633/17).
*(2) При этом физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность по сдаче внаем жилья, вправе применять также патентную систему налогообложения или упрощенную систему налогообложения (письмо Минфина России от 26.01.2018 N 03-04-05/4451).
Мы работаем на рынке Республики Мордовия с 1995 года. За это время наша компания зарекомендовала себя как надежный партнер в области информационных технологий.
С основными нормативно-правовыми актами из статьи вы можете ознакомиться в некоммерческой интернет-версии системы Гарант.
Источник: https://izvmor.ru/stati/garant-otvechaet/nuzhna-li-registratsiya-v-kachestve-ip-pri-sdache-v-arendu-sobstvennoj-edinstvennoj-kvartiry
Является ли аренда квартиры предпринимательской деятельностью
При сдаче квартиры, купленной по военной ипотеке в аренду, у каждого военнослужащего возникает вопрос об известной статье №10, взятого из Федерального Закона № 76. Это статья «О статусе военнослужащего». По своей сути, ее смысл сводится к тому, что военнослужащему запрещается вести любые виды предпринимательской деятельности. И многие солдаты, взявшие ипотеку, ошибочно полагают, что сдача квартиры – это вид предпринимательства.
А знаете ли Вы, является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью (в том числе жилье, купленное по военной ипотеке)? Нет, сдача любой квартиры не является предпринимательской деятельностью . Правда, если не приобретает больших денежных объемов. И вот, по каким законам.
Во-первых, найдите в интернете письмо Министерства по налогам и сборам Российской Федерации за номером 4-3-01/398. Дата выпуска этого письма – 6 июля 2004 г. Тема письма: «О сдаче помещений в арену («наем»). Этот правовой документ (а такое письмо представляет собой правовой документ) гласит, что если вы сдаете квартиру, то Вы не занимаетесь предпринимательством, а сдача – это вид дохода . И не важно, взята квартира в военную ипотеку она или нет.
По мнению наших юристов, это письмо было выпущено для того, чтобы не облагать этот вид деятельности граждан налогом 6% и можно было получать в государственную казну все 13% НФДЛ или налог за сдачу квартиры по ставке 4% с самозанятых (но об этом позже).
Еще 2 документа, обсновывающих то, что сдача квартиры не является предпринимательской деятельностью
Еще один почти такой же документ – это письмо Министерства Финансов РФ. Датировано это письмо 16.08.2010. У него есть номер, его значение – «№03-04-05/3-462».
И еще один документ, который решает вопрос о том, можно ли сдавать в аренду квартиру по военной ипотеке – это постановление пленума Верховного Суда РФ. Дата постановления – 24.10.2006. Чтобы не читать весь текст постановления, можно остановиться только на триннадцатом пункте.
Все три обозначенных выше документа отрицательно отвечают на вопрос о том, является ли сдача квартиры в аренду видом предпринимательской деятельности или бизнеса. Не является. Это вид дохода, не относящийся к бизнесу.
Еще раз уточним. Если военнослужащий сдает в аренду квартиру или жилье, в том числе взятое по военной ипотеке, то это не является видом предпринимательства и не является противозаконной деятельностью.
На всякий случай, распечатайте обозначенные выше 3 документа перед походом в банк.
Имейте ввиду, что в соответствии в нашем налоговом кодексе есть 208-я статья. И ее 4-й пункт как раз обязывает граждан уплачивать налоги со сдачи жилья (смотрите четвертый подпункт). Так вот если вы будете сдавать не одну, а две или три квартиры (или больше), то при уплате налогов у налоговой службы может возникнуть вопрос о том, не пора ли Вам зарегистрироваться для сдачи квартир в качестве предпринимателя.
Источник: http://elitearenda.ru/arenda-sdacha-kvartiry-predprinimatelskaya-deyatelnost.htm
Являются ли арендодатели жилых (нежилых) помещений предпринимателями и в какой суд им жаловаться?
ЯВЛЯЮТСЯ ЛИ АРЕНДОДАТЕЛИ ЖИЛЫХ (НЕЖИЛЫХ) ПОМЕЩЕНИЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМИ И В КАКОЙ СУД ИМ ЖАЛОВАТЬСЯ?
В настоящее время многочисленные газеты, журналы, интернет-сайты и агентства недвижимости пестрят объявлениями о сдаче в аренду любой недвижимости: от жилых домов и квартир до складов, магазинов, боксов, модулей и т. п. Каков же статус этих граждан, сдающих в аренду недвижимость, т. е. арендодателей? Будут ли они являться предпринимателями? В какой суд (арбитражный или общей юрисдикции) они могут жаловаться в связи с нарушением арендных отношений?
1. В соответствии с договором аренды жилого (нежилого) помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору это помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества (в том числе нежилых помещений) в аренду принадлежит его собственнику. При этом закон не связывает статус арендодателя − физического лица с фактом его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Поэтому гражданин может быть арендодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. Однако следует отметить, что представленная выше ситуация будет соответствовать закону только в том случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не является предпринимательской.
Каковы же признаки предпринимательской деятельности?
В соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 2 ГК РФ) предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицом, зарегистрированным в качестве предпринимателя в установленном законом порядке. Ее признаки определены в письмах Минфина РФ от 07.11.2006 № 03-01-11/4-82 и от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125. Это:
− изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
− учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
− взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
− устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Но является ли деятельность гражданина по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений предпринимательской?
На этот вопрос Министерство РФ по налогам и сборам в письме от 06.07.2004 г.
№ 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» дает отрицательный ответ, указав, что арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 %, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества.
Зачастую налоговые органы признают сдачу в аренду недвижимого имущества предпринимательской деятельностью при наличии соответствующих признаков предпринимательской деятельности, и в этом их поддерживают арбитражные суды (решение Вологодского арбитражного суда от 11.01.2011 по делу № А13-7445/2010, постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2010 по делу № А13-14347/2009).
Таким образом, можно сделать вывод: если арендодатель рассматривает свои действия по сдаче в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества как предпринимательскую деятельность, то оформляет соответствующий статус, а если не рассматривает, − то соответственно и не оформляет. А признать его при этом индивидуальным предпринимателем достаточно сложно.
2. Из этого можно рассмотреть три варианта.
Первый вариант. Арендодатель сдает в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру, получает арендную плату, индивидуальным предпринимателем себя не считает и в качестве такового не регистрируется. Полученную арендную плату декларирует в качестве дохода и уплачивает налог на доходы физического лица по ставке 13 %.
Вариант второй. Арендодатель систематически получает доход от сдачи в аренду квартиры или другого недвижимого имущества, считает, что он занимается предпринимательской деятельностью, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и, перейдя на упрощенную систему налогообложения, уплачивает налог по ставке 6 % от всего полученного дохода.
Но имеется еще и самый распространенный третий вариант. Арендодатель нигде не регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и никаких налогов не платит, т. е. свои доходы в виде арендной платы он от налогообложения укрывает.
По этому самому распространенному варианту и пойдет ниже речь. Причем не будем касаться сокрытия доходов, а остановимся на возможных и достаточно часто встречающихся спорах между арендодателем и арендатором: о взыскании задолженности по арендной плате, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о выселении из незаконно занимаемого помещения и т. п.
Если в первом варианте арендодатель будет защищать свои интересы в суде общей юрисдикции, так как он не является индивидуальным предпринимателем, и спор, условно говоря, не связан с предпринимательской и иной экономической деятельностью.
По второму варианту арендодатель, безусловно, будет защищать свои интересы в арбитражном суде.
А в какой суд (арбитражный или общей юрисдикции) должен подавать иск арендодатель в третьем рассматриваемом варианте? При этом следует учитывать, что арендатор, просчитав незаконность сделки по сдаче в аренду имущества, всегда старается или арендную плату уменьшить (как вариант − вообще не платить), или арендуемое помещение не возвращать. Что делать?
Кроме того, критериями разграничения компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами по рассмотрению гражданских дел является не только характер спорных правоотношений, но и субъективный состав. По общему правилу споры между гражданами с учетом характера спорных правоотношений рассматриваются судами общей юрисдикции, а споры между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями − арбитражными судами. Однако из этого общего правила имеются многочисленные исключения (п. 4 ст. 27, ст. 33 АПК РФ), дающие основания говорить о доминирующем значении характера спора.
Пункт 4 ст. 27 АПК РФ предусматривает возможность рассмотрения дела арбитражным судом с участием гражданина, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. А ст. 33 АПК РФ устанавливает специальную подведомственность дел арбитражным судам, к которой вышеуказанные споры не относятся.
Таким образом, если в данном случае арендодатель обратится в суд общей юрисдикции с иском об истребовании имущества, например, магазина, из чужого незаконного владения, или с иском о взыскании арендной платы, то судом вполне вероятно будет принято определение о возвращении искового заявления без рассмотрения в связи с подведомственностью спора арбитражному суду. Основание: п. 3 ст. 22 ГПК РФ − исковые требования связаны с экономическим спором и предпринимательской деятельностью.
Если же он обратится в арбитражный суд, то и арбитражный суд очень может быть не будет рассматривать указанный иск в связи с тем, что арбитражным судам на основании п. 1 ст. 27 и ст. 28 АПК РФ подведомственны дела по экономическим спорам и иные дела, связанные с предпринимательской деятельностью, но только между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Спор, в котором одна из сторон не имеет статуса индивидуального предпринимателя, − арбитражному суду неподведомственен.
Хотелось бы уточнить, что в теории на основании ст. 13 ГПК РФ арбитражный суд обязан данный иск рассмотреть по существу, так как нерассмотрение спора по существу с формулировкой «дело подведомственно суду общей юрисдикции, а не арбитражному суду» фактически лишает истца права на судебную защиту. А на практике все далеко не так однозначно.
Так, ФАС Северо-Кавказского округа в своем постановлении от 22.04.2004 № Ф08-1496/2004 указал, «исковые требования подлежат рассмотрению по существу арбитражным судом, поскольку определением районного суда истцам отказано в судебной защите по причине неподведомственности». ФАС Московского округа в своем постановлении от 29.05.2008 по делу № А40-44359/07-93-440 указал, что согласно ч. 1 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, несмотря на то, что ответчик является физическим лицом без статуса индивидуального предпринимателя.
Другая точка зрения у ФАС Центрального округа. В своих постановлениях от 16.01.2009 г. по делу № А14-5945-2008/179/29 и от 02.11.2009 г. по делу № А09-3179/2009 он разъяснил, что спор по иску неподведомственен арбитражному суду, поскольку один из ответчиков является физическим лицом, который не имеет статуса индивидуального предпринимателя, а заявленное требование не относится к категории споров, перечисленных в ст. 33 АПК РФ, отнесенных к специальной подведомственности арбитражных судов.
Какой же выход из создавшегося положения? Можно, конечно, обращаться с вышеуказанными исками в арбитражный суд и обжаловать определения о возвращении искового заявления без рассмотрения в связи с неподведомственностью спора, пройдя при этом все судебные инстанции. Можно даже выиграть дело в кассационной или надзорной инстанции. Но сколько займет это времени, сил и нервов?
А можно вопрос решить проще и быстрее: физическому лицу-арендодателю необходимо в установленном законом порядке зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а теперь такая регистрация проходит в упрощенном порядке в течение 5 дней, и только потом подавать в арбитражный суд иск о нарушенном праве. Такой иск без всяких проблем должен быть рассмотрен арбитражным судом по существу. При этом индивидуальному предпринимателю не надо будет постоянно опасаться налоговой инспекции и, находясь на УСН, он будет платить налог по ставке всего 6 % от полученного дохода.
Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?211
Является ли сдача гражданами имущества в аренду предпринимательством?
1. Арендодатель не обязан быть индивидуальным предпринимателем
Если в аренду сдается имущество, принадлежащее физическому лицу на праве личной собственности, отношения арендодателя и арендатора регламентируются договором аренды, то есть договором гражданско-правового характера, заключаемым в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), а в случае сдачи жилого помещения внаем собственник этого помещения и наниматель являются сторонами договора найма жилого помещения, заключаемого в порядке, предусмотренном главой 35 ГК РФ.
ГК РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. При этом граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Вместе с тем к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется , если иное не предусмотрено законодательством.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
По мнению автора, само определение предпринимательской деятельности, данное в ст. 2 ГК РФ, носит довольно расплывчатый и неоднозначный характер, поскольку распространяется в равной степени как на юридических, так и на физических лиц, но не учитывает специфику, присущую каждому из этих субъектов гражданского права. Более того, такое определение при отсутствии сопутствующих положений, уточняющих, в частности, такие понятия, как «систематическое получение дохода» и «доходы от пользования имуществом», позволяет значительную часть совершаемых гражданами в рамках гражданского законодательства сделок признавать предпринимательской деятельностью.
Однако в части первой ГК РФ вообще не приводятся основополагающие признаки, руководствуясь которыми надлежит признавать либо не признавать индивидуальными предпринимателями физических лиц, совершающих те или иные сделки. Статья 23 ГК РФ, регламентирующая предпринимательскую деятельность граждан, по мнению автора, ситуацию не проясняет, а лишь усугубляет, вызывая целый ряд вопросов. В соответствии с данной статьей ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. При этом гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица без государственной регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является индивидуальным предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Таким образом, круг замкнулся, но ответа на вопрос, чем же должен руководствоваться суд, определяя, что те или иные заключенные гражданином сделки должны совершаться исключительно в рамках предпринимательской деятельности, так не получено.
К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не следует из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. При этом согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Вместе с тем юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом. В то же время гражданин даже в случае, если он является индивидуальным предпринимателем, использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод; поэтому имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.
Поэтому с точки зрения гражданского права движимое и недвижимое имущество, находящееся в личной собственности физического лица, является материально-вещественной ценностью, действующей в натуральной форме в течение длительного времени, и суть этой ценности не меняется в зависимости от изменения статуса самого физического лица.
Статьей 209 ГК РФ определено, что права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат его собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Таким образом, единственным условием, позволяющим гражданам реализовать предоставленное им гражданским законодательством право на передачу в аренду движимого и недвижимого имущества, является наличие права собственности на такое имущество. Иных условий, соблюдение которых необходимо для реализации гражданами вышеназванного права, гражданским законодательством не определено.
В то же время исходя из положений ст. 2 и 23 ГК РФ все граждане, которые получают доходы от продажи или сдачи в аренду принадлежащего им на праве собственности имущества, то есть в результате совершения в отношении этого имущества тех или иных сделок посредством заключения гражданско-правовых договоров с другими гражданами или организациями, должны признаваться индивидуальными предпринимателями, не зарегистрировавшимися в этом качестве в установленном законом порядке.
Вместе с тем доходы от пользования имуществом, принадлежащим физическим лицам на праве личной собственности, могут быть получены лишь в случае, если такие лица сами осуществляют предпринимательскую деятельность с использованием данного имущества. В случаях сдачи имущества в аренду именно арендатор осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием арендованного имущества; при этом согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Следовательно, передача гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться экономической деятельностью и в связи с этим не требует регистрации гражданина в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), утвержденным постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст (далее — ОКВЭД), введенным в действие с 1 января 2003 года, экономическая деятельность имеет место в случае, если ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
Вместе с тем сдача физическими лицами принадлежащего им на праве собственности движимого и недвижимого имущества в аренду или внаем не требует организации производственного процесса и в связи с этим не содержит необходимых элементов, характеризующих вышеприведенное понятие «экономическая деятельность». В данном случае договор аренды является, по существу, юридическим актом, удостоверяющим факт использования предусмотренного ст. 209 ГК РФ собственниками законного права на распоряжение по своему усмотрению принадлежащим им имуществом.
Исходя из вышеизложенного граждане, являющиеся собственниками имущества, вправе заключать с юридическими и физическими лицами договоры на сдачу этого имущества в аренду как физические лица, а не индивидуальные предприниматели, поэтому классифицировать доходы, получаемые физическими лицами в виде арендной платы на основании заключенных договоров аренды имущества, в качестве доходов, получаемых в связи с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности, неправомерно.
2. Налогообложение доходов арендодателей
С точки зрения налогового законодательства физические лица, участвующие в арендных отношениях, не должны получать статус индивидуального предпринимателя, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду либо внаем движимого или недвижимого имущества, поименованы в ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) как самостоятельный вид доходов, являющихся объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
При этом доходы, полученные налогоплательщиками в налоговом периоде, которым согласно ст. 216 НК РФ признается календарный год, от сдачи в аренду имущества, находящегося на территории Российской Федерации, наряду с доходами, полученными от выполнения трудовых и иных приравненных к ним обязанностей, от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица, относятся к группе доходов, по которым налоговая ставка установлена в размере 13 % независимо от размера дохода. Налоговая база при исчислении налога на доходы физических лиц по данной группе доходов определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов, установленных ст. 218-221 НК РФ.
Если договор аренды имущества или жилого помещения собственником имущества заключен с организацией, то есть с юридическим лицом, то организация, выплачивающая физическому лицу доходы по договору аренды имущества или жилого помещения, признается в соответствии со ст. 226 НК РФ налоговым агентом. На налоговых агентов возложены обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в соответствующий бюджет сумм налога на доходы физических лиц, исчисленных в отношении всех доходов физического лица, источником которых является налоговый агент. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов физического лица — налогоплательщика при их фактической выплате. Исчисление сумм налога производится налоговыми агентами нарастающим итогом с начала налогового периода по итогам каждого месяца применительно ко всем доходам, в отношении которых применяется налоговая ставка в размере 13 %, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога.
При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц по суммам выплачиваемых физическим лицам доходов налоговые агенты вправе предоставлять полагающиеся гражданам стандартные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 218 НК РФ. С 1 января 2003 года стандартные налоговые вычеты могут предоставляться как физическим лицам, состоящим с налоговыми агентами в трудовых отношениях, так и гражданам, не состоящим с ними в таких отношениях.
Для получения вышеуказанных вычетов налогоплательщики должны представить налоговому агенту заявление о предоставлении стандартных налоговых вычетов по соответствующим основаниям, а также документы, подтверждающие право физического лица на получение таких вычетов. Если в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты налогоплательщику налоговым агентом не предоставлялись, то на основании п. 4 ст. 218 НК РФ они могут быть предоставлены налоговым органом по окончании налогового периода при подаче налогоплательщиком декларации по налогу на доходы физических лиц на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие налоговые вычеты.
Кроме того, ст. 230 НК РФ предусмотрена обязанность налоговых агентов вести учет доходов, выплаченных физическим лицам в отчетном налоговом периоде, а также представлять в налоговый орган по месту своего учета сведения о выплаченных физическим лицам доходах и суммах начисленных и удержанных в этом налоговом периоде налогах по утверждаемой МНС России форме N 2-НДФЛ, ежегодно не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
При получении физическими лицами доходов в виде вознаграждений, полученных от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров аренды имущества или договоров найма жилого помещения, исчисление и уплата налога на доходы физических лиц производятся в соответствии со ст. 228 НК РФ. Такие налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, декларацию по налогу на доходы физических лиц и самостоятельно исчислить подлежащие уплате в соответствующий бюджет суммы налога в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.
При этом физические лица вправе уменьшить налоговую базу для исчисления налога на доходы физических лиц на сумму полагающихся им стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов, установленных ст. 218-221 НК РФ. Вышеуказанные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам налоговым органом по месту жительства по окончании налогового периода на основании декларации по налогу на доходы, составленного в произвольной форме заявления налогоплательщика о предоставлении вычетов и документов, подтверждающих право на такие налоговые вычеты. Подлежащая уплате в бюджет общая сумма налога, исчисленная на основании данных налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
3. Арендодатель — индивидуальный предприниматель
Если гражданин, являющийся собственником имущества, в целях сдачи этого имущества (за исключением любых жилых помещений) в аренду полагает для себя целесообразным получить статус индивидуального предпринимателя (например, для того, чтобы получить освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц), то он вправе приобрести такой статус после прохождения государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», который регулирует отношения, возникающие в связи государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.
С учетом вышеуказанной нормы если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему имущества в аренду от имени индивидуального предпринимателя.
Если же у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации и выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей значится такой вид экономической деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», то доходы, полученные им в качестве арендодателя, будут признаваться доходами, полученными от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица, которые относятся к группе доходов, облагаемых налогом на доходы физических лиц по ставке 13 %, независимо от размера дохода.
Следовательно, после приобретения гражданином статуса индивидуального предпринимателя налогообложение получаемых им от сдачи в аренду собственного имущества доходов должно производиться в порядке, предусмотренном ст. 227 НК РФ. При этом налоговая база при исчислении налога на доходы по данной группе доходов определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов, установленных ст. 218-221 НК РФ.
Однако арендодателям, зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, необходимо учитывать следующие особенности.
Индивидуальные предприниматели исчисляют налоговую базу по налогу на доходы физических лиц на основании Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утвержденного совместным приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430 (далее — Порядок учета).
Согласно п. 14 Порядка учета в доход индивидуального предпринимателя включаются все поступления от реализации товаров, выполнения работ и оказания услуг, суммы, полученные в результате реализации имущества, используемого в процессе осуществления предпринимательской деятельности, а также стоимость имущества, полученного безвозмездно. При этом доходы от реализации основных средств и нематериальных активов определяются как разница между ценой реализации и их остаточной стоимостью. Остаточная стоимость определяется индивидуальными предпринимателями только в отношении амортизируемого имущества.
Однако наличие у собственника имущества в свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого вида экономической деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества», не является основанием для изменения статуса принадлежащего ему как физическому лицу имущества, определенного гражданским законодательством, даже если такое имущество сдается собственником в аренду как индивидуальным предпринимателем. Кроме того, сдаваемое налогоплательщиком в аренду движимое и недвижимое имущество не может быть отнесено к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку оно не используется им непосредственно в процессе осуществления предпринимательской деятельности в качестве средств труда. Следовательно, в данном случае погашать первоначальную стоимость такого имущества путем начисления амортизации неправомерно.
Таким образом, в случае продажи имущества, которое его собственником как индивидуальным предпринимателем, сдавалось в аренду доход от продажи такого имущества, полученный арендодателем — индивидуальным предпринимателем, признается доходом, полученным в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, и включается в общую сумму доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Такие доходы подлежит отражению в приложении В «Доходы, полученные от предпринимательской деятельности без образования юридического лица и частной практики» декларации по налогу на доходы физических лиц.
При этом на доходы, получаемые арендодателями — индивидуальными предпринимателями от продажи имущества, которое использовалось в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, не распространяются положения подпункта 1 п. 1 ст. 220 НК РФ . Это означает, что вышеуказанные доходы не подлежат уменьшению на сумму имущественных налоговых вычетов, определенных этим подпунктом п. 1 ст. 220 НК РФ, либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, то есть расходов по приобретению реализуемого имущества.
Следовательно, если сдача в аренду принадлежащего на праве собственности имущества осуществляется гражданином как индивидуальным предпринимателем, а не просто собственником этого имущества, продажа такого имущества признается продажей имущества в связи с осуществлением физическим лицом предпринимательской деятельности. Поэтому вся сумма, которая будет получена от продажи сдаваемого в аренду имущества, подлежит включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц того налогового периода, в котором это имущество будет продано.
Предусмотренный подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет может быть предоставлен собственнику сдаваемого в аренду имущества только в случае, если на момент реализации этого имущества гражданином — собственником имущества будет утрачен статус индивидуального предпринимателя по такому виду деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества».
При этом физические лица, зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, могут использовать предоставленное налогоплательщикам главой 26.2 НК РФ право на применение упрощенной системы налогообложения, предусматривающей для индивидуальных предпринимателей замену уплаты налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности), налога на имущество (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности) и единого социального налога с доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц, уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности за налоговый период.
Однако налогоплательщикам следует учитывать, что, поскольку граждане используют свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, имущество граждан юридически не разграничено. В результате получить освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц применительно к имуществу, используемому для осуществления предпринимательской деятельности, на практике весьма затруднительно, потому что конкретный механизм освобождения данной категории налогоплательщиков от уплаты налога на имущество физических лиц налоговым законодательством не установлен. Кроме того, в нормативных актах МНС России и Минфина России также не содержится каких-либо рекомендаций в части освобождения от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, тех индивидуальных предпринимателей, которые применяют упрощенную систему налогообложения.
Вместе с тем в ряде случаев гражданам, являющимся собственниками имущества и намеревающимся получать доходы от использования этого имущества, необходимо получить статус индивидуального предпринимателя. Например, если физическое лицо имеет в собственности несколько квартир или иных жилых помещений и использует эти жилые помещения для предоставления услуг по краткосрочному проживанию, то есть в качестве гостиниц [без заключения договоров найма (аренды)], то доходы, полученные от оказания таких услуг, должны рассматриваться в качестве доходов, полученных от осуществления экономической деятельности, код классификации которой — 55.1 «Деятельность гостиниц» — предусмотрен в ОКВЭД в подразделе «Н». Соответственно для осуществления такой деятельности физическому лицу — собственнику этих жилых помещений требуются государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя и постановка на налоговый учет в налоговом органе по месту жительства.
Источник: http://www.nalvest.ru/nv-articles/detail.php?ID=28321