Как Заполнить Договор Управления Многоквартирным Домом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как Заполнить Договор Управления Многоквартирным Домом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

В документе зафиксирован такой пункт, что если ни одна из участвующих сторон не предприняла попытку прервать сотрудничество и расторгнуть сделку, то он может быть продлен автоматически. Кроме того, договор на управление собственностью не подразумевает передачу этого имущества в законные владения, а лишь предоставляет возможность пользоваться им на определенных условиях какой-то промежуток времени, следуя интересам его собственника.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

«» 2017 (поставить нужную дату заключения — 2018, 2019, 2020 и т.д.) г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющая организация», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственник», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

многоквартирным домомг. «» 2020 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющая организация», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

5.1. Управляющая организация в соответствии с законодательством несет материальную ответственность в полном объеме причиненных Собственникам, Пользователям помещениями дома убытков (реального ущерба) по предмету настоящего Договора, явившихся причиной неправомерных действий (бездействия) Управляющей организации, её персонала, подрядных организаций, выполняющих работы, предоставляющих услуги на основании договоров с Управляющей организацией в рамках настоящего Договора.

5.2.Управляющая организация не несет материальной ответственности и не возмещает Собственникам, Пользователям помещениями убытки полностью или частично и не компенсирует причиненный реальный ущерб их имуществу, если они возникли в результате:

стихийных бедствий;
аварийной ситуации, возникшей не по вине Управляющей организации;
умышленных или неосторожных действий Собственников или пользователей помещениями дома;
гражданских забастовок, волнений, военных действий и т.д.

5.3. Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несет Управляющая организация.

5.4. В случае неуплаты Собственником платежей, установленных разделом 4 настоящего Договора, до числа месяца, следующего за истекшим. Управляющая организация вправе взыскивать с него пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки с числа месяца, следующего за истекшим, до момента оплаты.

5.5. В случае нарушения одной из Сторон обязательств, предусмотренных настоящим Договором, другая Сторона не несет ответственности за неисполнение или несвоевременное исполнение его условий. Если невозможность исполнения условий настоящего Договора возникла по обстоятельствам, за которые Стороны не отвечают, они не возмещают друг другу никакие понесенные ими расходы, возникшие в связи с данным неисполнением обязательств по настоящему Договору.

5.6. При выявлении Управляющей организацией факта проживания в квартире Собственников (Пользователей) лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по Договору, Управляющая организация после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственников (Пользователей), вправе в судебном порядке взыскать с них понесенные убытки.

5.7. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома и непринятия мер Собственниками по проведению необходимого капитального ремонта, при своевременном их уведомлении, Управляющая организация не несет ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемых инженерных сетей, за причинение ущерба собственникам, либо другим пользователям помещений при возникновении аварийной ситуации.

5.8. В случае если Собственник своевременно не уведомил Управляющую организацию о смене Собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по Договору сохраняются за Собственником, с которым заключен Договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.

5.9. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8.1. Настоящий Договор заключен на срок 1 год и вступает в силу с «»2020 г.

Договор может быть продлен на , если:

большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные ст.164 Жилищного кодекса Российской Федерации, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы (в соответствии со ст.114 ЖК РФ) на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;
другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.

8.2. «Стороны» имеют право по взаимному соглашению досрочно расторгнуть или изменить Договор.

8.3. Договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством по одностороннему требованию одной из «Сторон» по письменному извещению врученному противоположной «Стороне» под расписку. Собственники принимают решение о расторжении или изменении настоящего Договора на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

8.4. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора управления многоквартирным домом, если Управляющая организация не выполняет условия настоящего Договора.

8.5. В случае расторжения Договора Управляющая организация за дней до прекращения действия Договора обязана передать техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранной Управляющей организации, одному из Собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник не указан, любому Собственнику помещения в таком доме.

8.6. Договор считается расторгнутым с одним из Собственников с момента прекращения у данного Собственника права собственности на помещение в многоквартирном доме и предоставления подтверждающих документов.

9.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путем переговоров, оформляются протоколом соглашений Сторон. В случае, если Стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из Сторон.

9.2. Необходимые изменения и дополнения настоящего Договора определяются Сторонами по взаимно согласованным дополнениям, соглашениям, которые с момента их подписания Сторонами являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

9.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. Один Договор находится у Управляющей организации, другой – у представителя Собственников. Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения: .

Управляющая организацияЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:СобственникиЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

собственники помещений в МКД;
ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
по выбору застройщика
по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Образец договора управления многоквартирным домом (часть 1)

Договор на управление, техническую эксплуатацию и коммунальное обслуживание многоквартирного дома _________________________________________________ (номер дома, полный адрес, город и год заключения договора).
г. ____________________ от 01 января 2016 года

Гражданин РФ, действующий на основании паспорта гражданина РФ — собственник помещения , общей площадью кв. м, многоквартирного дома ___________________________ (номер дома и улица размещения), на основание свидетельства о государственной регистрации права собственности от __________________________ в дальнейшем «Собственник», с одной стороны, и управляющая компании ООО «___________» (название управляющей компании) в лице директора _________________________________ ( ФИО директора), действующего на основании устава, I дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.Общие положения
Настоящий договор заключен в соответствии с Жилищным кодексом РФ и на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № _______, по улице __________________________.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул._________________, д .__________, — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенный на нем многоквартирный дом, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (Помещения), находятся в собственности более двух лиц, а остальные части (Общее имущество) находятся в общей долевой собственности Собственников.
Собственник — физическое лицо, владеющие на праве собственности жилым помещением в многоквартирном доме, имеющие право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Помещение (жилое, нежилое) — часть многоквартирного дома, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц.
Общее имущество в многоквартирном доме — имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности Собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе.
В состав общего имущества входят обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящее в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
1.6. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в доме.

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Осуществлять управление МКД в 2020 году стало намного проще:

Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство голосов – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.

Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

определяет план дальнейших действий;
извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

Непосредственно по вопросу перехода.
По поводу ответственного жильца или управляющего.
По поводу Совета дома и его председателя.
По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

По общему правилу, срок действия соглашения составляет от одного до пяти лет. Но если управляющая компания выбирается по результатам открытого конкурса, то продолжительность контракта не может превышать трех лет.

Договор управления многоквартирным домом по окончанию его срока действия автоматически продлевается на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее. Для расторжения сделки одна сторона должна оповестить другую сторону об этом в письменном виде (п.6 ст.162 ЖК РФ).

1.1.

Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме от г. (протокол № от г.).

6.1.

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с Договором и законодательством России.

6.2.

Неустойка по Договору выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Сторон.

6.3.

Выплата неустойки не освобождает Стороны от выполнения обязанностей, предусмотренных Договором.

6.4.

Ответственность :

6.4.1.

В случае несвоевременного и/или неполного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги обязан уплатить пени в размере и в порядке, установленных п. 14 ст. 155 ЖК РФ.

6.4.2.

В случае несанкционированного подключения или пользующимися его помещениями в Многоквартирном доме лицами к внутридомовой инженерной системе, минуя индивидуальные или общие квартирные приборы учета, обязан уплатить штраф в размере процентов от размера платы за соответствующую коммунальную услугу, определенную исходя из норматива потребления коммунальной услуги, и тарифа, действующего на день выявления нарушения.

6.4.3.

обязан уплатить штраф в размере 20 (двадцати) процентов от размера платы за соответствующую коммунальную услугу, определенную исходя из норматива потребления коммунальной услуги, и тарифа, действующего на день выявления нарушения, в случаях:

6.4.3.1.

Потребления коммунальных услуг, с нарушением, установленного Договором порядка учета коммунальных ресурсов со стороны или пользующихся его помещением(ями) в Многоквартирном доме лиц, выразившемся во вмешательстве в работу соответствующего общего (квартирного) или индивидуального прибора учета, а также распределителей.

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

7.1.

Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным Договором и законодательством.

7.2.

Расторжение Договора в одностороннем порядке производится только по письменному требованию Сторон в течение календарных дней со дня получения Стороной такого требования.

7.3.

Решение об изменении и/или расторжении Договора принимается общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. Изменение или расторжение Договора оформляется путем составления дополнительного соглашения к Договору.

7.4.

В случае досрочного расторжения Договора в соответствии с главой 29 ГК РФ :

7.4.1.

Вправе потребовать от возмещения расходов, понесенных в связи с исполнением обязательств по Договору понесенных до момента расторжения Договора. Обязанность доказать размер понесенных расходов лежит на . При этом обязательства по Договору считаются исполненными с момента возмещения указанных расходов.

7.4.2.

Обязана за 30 (тридцать) календарных дней до прекращения действия Договора передать техническую документацию (базы данных), указанную в Перечне технической документации, документы, связанные с управлением Многоквартирным домом, и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае выбора непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещений в таком доме, при этом сведения о таком собственнике размещаются в подъездах Многоквартирного дома.

9.1.

Претензионный порядок досудебного урегулирования споров из Договора является для Сторон обязательным.

9.2.

Претензионные письма направляются Сторонами нарочным либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон, указанным в п. 13 Договора.

9.3.

Направление Сторонами претензионных писем иным способом, чем указано в п. 9.2 Договора, не допускается.

9.4.

Срок рассмотрения претензионного письма составляет рабочих дней со дня получения последнего адресатом.

10.1.

Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по Договору в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от Сторон обстоятельств.

10.2.

Сторона, которая не может выполнить обязательства по Договору, должна своевременно, но не позднее календарных дней после наступления обстоятельств непреодолимой силы, письменно известить другую Сторону, с предоставлением обосновывающих документов, выданных компетентными органами.

10.3.

Стороны признают, что не является форс-мажорным обстоятельством: неплатежеспособность Сторон, нарушение обязанностей со стороны контрагентов Управляющей организации, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у Управляющей организации необходимых денежных средств.

11.

Сторонами договора выступают:

Собственники помещений (как жилых, так и нежилых) конкретного дома;
Управляющая организация (юридическое лицо, которое имеет действующую лицензию на осуществление данной деятельности).

Предмет – те работы и услуги, которые будут выполняться и оказываться управляющей организацией. При этом в соглашении можно установить возможность изменения перечня этих услуг и порядок внесения таких изменений.

УК не обязательно должна лично оказывать услуги и выполнять работы. К тому же зачастую это невозможно физически: вряд ли компания может выполнять самостоятельно все виды сложных ремонтных работ и обеспечивать жильцов водой, отоплением и электричеством. Действовать организация может и через подрядчиков, а также заключать договоры снабжения с местными операторами, однако это регулируется соглашением.

Для выполнения работ УК нанимает рабочих: дворников, уборщиц, сантехников и так далее. В перечень входят:

постоянные работы по уборке подъездов и дворовой территории;
обслуживание инженерных систем (отопление, лифты, водоснабжение);
проведение по мере необходимости обработки от грибка и насекомых;
выполнение текущего ремонта (замена почтовых ящиков, устранение небольших трещин в штукатурке);
работа аварийной службы.

При этом работы и услуги, связанные с заменой общего имущества, должны проводиться только после обсуждения с жильцами.

Договор с управляющей компанией (образец от юриста)

В соглашение обязательно должны быть включен перечень предоставляемых коммунальных услуг, в противном случае он может быть признан недействительным. Поэтому стороны должны утвердить список услуг, которые будет предоставлять УК: снабжение горячей и холодной водой, водоотведение, газоснабжение и отопление дома, электроснабжение, а с 2019 года – обращение с ТКО.

Цена и способ внесения платы за оказание услуг определяются сторонами соглашения. При этом цена может выражаться в денежной сумме, определенной из фактической стоимости оказанных организацией услуг, выполненных работ, а также стоимости коммунальных услуг, которыми воспользовались жильцы.

При взимании платы за коммунальные услуги цена устанавливается в соответствии с текущими тарифами.

Порядок внесения платы предполагает установление сроков для оплаты услуг, способа осуществления расчетов.

Управляющая компания обязана:

проводить уборку (подъездов, дворовой территории);
проводить аварийные работы и другие срочные работы;
проводить сезонную подготовку дома;
координировать сотрудничество с компаниями, предоставляющими услуги;
обеспечивать беспрерывное и качественное предоставление коммунальных услуг.

При этом у организации есть следующие права:

быть инициатором собрания собственников по определенным вопросам;
взимать плату по договору и осуществлять действия по взысканию задолженностей;
заключать договоры с подрядчиками и операторами.

«» 2017 (поставить нужную дату заключения – 2018, 2019, 2020 и т.д.) г.

Договор управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).Типовой договор управления. Нормы законодательства

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке.

Решение утверждается большинством от общего числа , принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).

Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Договор заключается в двух экземплярах, одной из сторон которого являются собственники МКД, обладающие более чем 50% . Подписи собственников помещений МКД указываются в тексте договора или в его приложении.
Договор заключается с собственниками путем его подписания в определенном количестве экземпляров, соответствующем количеству подписавших договор собственников. При этом договор считается заключенным, если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% от их общего числа.

С каждым собственником подписывается отдельный договор управления МКД.
Договор подписывается собственником помещения МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Собрать более 50% подписей собственников помещений МКД на практике бывает трудно, особенно если дом большой.

В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает право председателю совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками, заключить договор управления МКД.

В Жилищном кодексе РФ и других нормативных актах не содержатся положения о том, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме (либо иное лицо) подписать от их имени договор управления с управляющей организацией, а также о том, что собственники помещений в МКД должны лично заключать договор управления.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых непротиворечащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ не следует запрет на заключение договора управления от имени собственника помещения в МКД лицом, уполномоченным на заключение такого договора собственником помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

представить по согласованию с Министерством экономического развития Российской Федерации и Федеральной службой по тарифам в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект акта о внесении изменений в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 306, предусматривающих в том числе:

в) в 5-месячный срок утвердить по согласованию с Министерством экономического развития Российской Федерации примерные условия энергосервисного договора, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в многоквартирном доме;

И наконец, отдельное внимание в договоре управления многоквартирным домом между жильцами и управляющей компанией (или ТСЖ) собственникам следует обратить на защиту своих прав перед ресурсоснабжающими предприятиями.

Согласно законодательству, управляющие организации являются исполнителями коммунальных услуг, и в случае недопоставки в дом воды, тепла, света, газа в идеале они должны воздействовать на монополистов, заниматься такими административными вопросами, как составление актов о недопоставке коммунальных услуг , а также производством перерасчетов оплаты за услуги ЖКХ.

Впрочем, существуют и более принципиальные вопросы. Общедолевым имуществом являются и вынесенные на лестничные клетки узлы учета, и установленные на входе домофоны, и входные двери в подъезды. Иными словами, имущество, принадлежащее даже одному собственнику жилья, но не расположенное в его квартире — общедолевое.

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом.

Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Обеспечить выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме по дополнительному соглашению Сторон к настоящему Договору, заключенному в соответствии с решениями общего собрания Собственников. 2.

2 Собственники (иной законный пользователь) обязаны: 2.2.1.

Использовать помещения, принадлежащие на праве собственности Собственникам, в соответствии с их назначением, а также с учетом ограничений использования, установленных действующими законодательными, нормативными правовыми актами РФ.

Представлять в «Управляющую организацию» в течении трех рабочих дней, в случае отсутствия в помещении внутриквартирного прибора учета, сведения о временно проживающих гражданах. 2.2.15. Выбрать на общем собрании Собственников уполномоченного представителя Собственников и представить «Управляющей Организации» протокол решения этого общего собрания Собственников.

Договор управления МКД: формы и особенности

Договор управления МКД является новшеством среди других гражданско-правовых договоров. Поэтому это понятие для многих остается незнакомым. Тем не менее, его необходимость для управления многоквартирным зданием с каждым годом становится все важнее. Данный документ заключается между управляющей организацией и владельцами жилых помещений.

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны. Если компания не выполнит указанные требования или будут другие разногласия с жильцами, к ней могут применить санкции или расторгнуть договор.

Между собственником и управляющей компанией должно произойти согласование всех условий соглашения. Это касается и предоставления необходимых услуг. Этот перечень составляется и прикладывается к договору после ознакомления с ним обеих сторон. Этот документ должен быть понятен и компании, и собственникам.

В перечне также нужно указать объем необходимых дому услуг и их стоимость.

Что касается коммунальных услуг, то их предоставлением занимаются соответствующие предприятия. И это также обязательно должно быть отражено в договоре, который заключается между управляющей организацией и жильцами. Если компанией будут осуществлены какие-либо нарушения, то к ней могут быть применены административные санкции. Договор должен содержать и стоимость всех без исключения коммунальных услуг.

Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.

Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.

Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.

Договор с управляющей компанией заключается на основании решения собрания собственников помещений или результатов конкурса, проводимого органом местного самоуправления после введения новостройки в эксплуатацию (ст. 161, статья 162 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом и его условия, утвержденные собственниками, являются такими же обязательными для всех жильцов, как и при выборе УК по результатам конкурса, когда условия определяют власти.

Договор управления МКД в 2018 году должен составляться с учетом Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, которым утверждены примерные условия договора и рекомендации по проведению общих собраний собственников. Собственники могут использовать не только этот образец, но и включать в договор иные условия, которые не противоречат закону.

У собственников помещений в новостройке есть два месяца со дня проведения конкурса, чтобы пересмотреть предложенные властями условия и заключить договор с УК в другой редакции. В противном случае, по прошествии этого срока договор будет считаться заключенным на конкурсных условиях. Если УК выбирают голосованием, стороной в договоре с ней являются 50% собственников и более, проголосовавших за заключение договора. Также стороной договора могут быть органы управления ТСЖ, ЖСК (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). Условия договора управления одинаковы для всех собственников (ч.3 и 4 ст. 162 ЖК РФ).

Договор составляется на бумажном носителе или в электронной форме, в том числе с помощью государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), на сайте которой он должен быть размещен (Приказ Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016).

Многоквартирный дом может управляться только одной компанией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ). Управление домом относится к лицензируемому виду деятельности, поэтому настоящая УК должна обладать соответствующим разрешением. Компания несет расходы в связи с выполнением своих обязанностей и получает доход, которым может распорядиться по своему усмотрению, если не нарушает требования к качеству услуг и работ или договором не предусмотрено распределение этих средств (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).

Изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке ст.ст. 450-453 ГК РФ (ч.8 ст. 162 ЖК РФ). Расторжение договора собственниками в одностороннем порядке возможно по основаниям ст.ст. 8.1 и 8.2 ЖК РФ:

от договора, заключенного с УК в результате проведения конкурса, можно отказаться до окончания каждого года со дня его заключения, проведя собрание с целью избрания новой УК или изменения способа управления домом;
в случае невыполнения компанией условий договора;
в любое время на основании решения собрания об изменении способа управления домом (ч.3 ст. 161 ЖК РФЖ, <Письмо> ФАС России от 18.12.2013 N АЦ/51348/13).

При смене УК или при изменении способа управления, что влечет прекращение действия договора с УК, компания обязана за 3 рабочих дня передать новому исполнителю услуг все документы и ключи от общедомового имущества, а также все необходимое для эксплуатации дома и управления им (ч.10 ст. 162 ЖК РФ).

ИСКИ

Гражданские споры
- Сделки
Наследственные споры
Трудовые споры
Жилищные споры
Семейные споры
- Брак
- Алименты
- Дети

ЗАЯВЛЕНИЯ

Особое производство
Судебный приказ

ХОДАТАЙСТВА

Восстановление срока
Судебные расходы
Ходатайства в ходе исполнения
Ходатайства по экспертизам

где располагается ближайший офис управляющей компании;

как происходит прием владельцев помещений в офисе УК. Директор управляющей компании или иные уполномоченные лица должны проводить его, как минимум, 1 раз в месяц;

каковы основные сроки реагирования на обращения граждан;
как собственнику обратиться в офис УК или МФЦ при условии подписания договора с этим центром.

Это интересно: В каких клиниках ставят световые пломбы по омс согаз страхование

При ознакомлении с условиями внимание обращают на текст, напечатанный мелким шрифтов. Зачастую в такие пункты вносят важную информацию, которая впоследствии оказывает влияние на качество исполнения и степень удовлетворенности клиентов.

Когда решение принято и большинство жильцов завили о своем согласии, предстоит заключение договора с УК. Исполнение обязанностей в рамках договора начнется со следующего месяца, в пределах 30 календарных дней после подписания документа.

Ещё одним важным моментом, который нужно обязательно отметить, является тот факт, что Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД. Напротив, при избрании на ОСС управляющей компании собственники жилья должны ознакомиться с предлагаемым УК вариантом договора управления и подписать его либо обсудить внесение корректировок. Нужно понимать, что при выборе управляющей компании собственники помещений в МКД одновременно выбирают и предложенные ей условия договора управления.

Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.

Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.

Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:

если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.

Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.