Общая долевая собственность судебная практика разделения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общая долевая собственность судебная практика разделения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Документ, подтверждающий право собственности на жильё. К примеру, в Курганской области звание Ветеран труда присуждают и за государственные, и за региональные награды. В стране предусматривается 50-процентная льгота ветеранам труда по оплате ЖКХ.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ О ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ВИДЕ КВАРТИРЫ

Обзор судебной практики в сфере споров по оспариванию договоров купли-продажи/дарения не выделенной в натуре доли в праве на неделимый объект недвижимости в виде квартиры третьим лицам, по вселению третьих лиц, не членов семьи в квартиры посемейного проживания на не выделенные в натуре доли в праве на неделимый объект недвижимости

Общие положения

После вступления в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации» председатель Конституционного суда Российской Федерации Дмитрий Зорькин, выступая в декабре 2014 года на IV Московской юридической неделе, сделали акцент на низком уровне доверия граждан к правосудию, призвав развивать профессиональные и общественные экспертизы судебных постановлений.

В России процветает и продолжает развиваться, меняя свои схемы, такое общественно опасное явление как квартирное рейдерство, форма социального терроризма, которое порождает протестные настроения, недоверие к институтам государственной власти, к судебной системе и к президенту РФ, как к гаранту Конституции, неспособного наладить согласованное взаимодействие трёх ветвей власти.

Законам, указам и программам президента, направленным на формирование высокого качества жизни граждан через улучшение жилищных условий противодействует судебная система и институты исполнительной власти.

Общество, группы активных граждан и общественные правозащитные движения объединились и в рамках закона противодействуют квартирному рейдерству, последовательно выходя на все уровни государственного управления, исследуя и анализируя судебную практику и практику взаимодействия общества с правоохранительными органами.

Было выяснено, что источником квартирного рейдерства последние 20 лет является Росреестр.

Регистраторы Росреестра регистрируют право собственности на не выделенную в натуре долю в праве на неделимый объект недвижимости в виде квартиры посемейного проживания третьим лицам на основании договора купли-продажи либо дарения, в котором отсутствует предмет договора – объект недвижимости с его индивидуально-определёнными характеристиками.

Договор не соответствует закону и, согласно статье 432, 554 Гражданского кодекса считается незаключённым. Особенности продажи недвижимости и определение предмета договора при продаже недвижимости закреплены в статьях 549-558 ГК РФ, в них отсутствуют нормы и правила продажи недвижимости в виде доли в праве, согласно данным статьям можно продать/подарить только часть квартиры/дома или квартиру/дом, то есть выделенный фрагмент недвижимости, имеющий кадастровый номер, площадь, границы расположения в другой недвижимости.

Однако, на основании такого незаключённого договора вносится запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Такие же незаключённые сделки заверяют и нотариусы.

Регистраторы и нотариусы обосновывают законность своих действий нормами и правилами части второй статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказываясь учитывать неделимость объекта недвижимости в виде квартиры посемейного заселения, нормы и правила закреплённые законодателем для неделимых объектов имущества, социальный статус жилья, антисоциальность сделки, в результате которой квартира превращается в ночлежку, населённую людьми не связанными родством.

Имея свидетельство о собственности на долю в праве на квартиру, квартирные рейдеры врываются в дома и, путём создания невыносимых условий для проживания семье или другому совладельцу, принуждают его к кабальной сделке.

Общество расценивает действия регистраторов Росреестра и нотариусов, как легализацию бандитизма в сфере недвижимости, формирующую устойчивые криминальные группы.

1.Судебная практика по отказу в исках по признанию не заключёнными сделок по продаже третьим лицам не выделенных в натуре долей в праве на квартиру, выдел доли в натуре в которой невозможен

Суды отказываются признавать сделки по продаже/дарению не выделенной в натуре доли в праве на квартиру третьим лицам недействительными либо незаключёнными (позиции ВАС РФ и ВС РФ различны по этому вопросу), ссылаясь на часть 2 статьи 246 ГК РФ, как на основание законности подобных сделок.

Также суды в обоснование законности сделки по продаже/дарению доли в праве на квартиру третьему лицу ссылаются на то, что договор прошёл государственную регистрацию и в ЕГРП внесена запись о собственности.

В своих исках и заявлениях о признании сделок по продаже/дарению не выделенных в натуре долей в праве на квартиру, выдел доли в натуре в которой невозможен, граждане ссылались на Постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. №5-П по делу о проверке положений подпунктов 1 и 2 статьи 220 Налогового Кодекса РФ, где говориться о возможности продажи только реально выделенной доли.

«По смыслу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности…

Налоговый кодекс Российской Федерации не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством)

Фактический раздел такого имущества, как квартира, допустим, если имеется возможность выделить долю в натуре.

Граждане столкнулись с правоприменительной практикой, которая отказывается руководствоваться решениями Конституционного Суда Российской Федерации, не учитывает разъяснений правоприменительной практики Верховного суда Российской Федерации и конституционно-правовой смысл закона, выявленный КС РФ в своём постановлении, искажает его смысл.

Вышеуказанное Постановление КС, по мнению судов, касается исключительно Налогового кодекса РФ и не может относиться к нормам и правилам Гражданского кодекса РФ.

По смыслу, суды допускают, что нормы Налогового кодекса, не предполагают продажу не выделенных в натуре долей в праве на объекты недвижимости в виде квартиры посемейного заселения, находящиеся в общей долевой собственности, а нормы Гражданского кодекса РФ – позволяют продавать не выделенные в натуре доли в праве на квартиру третьим лицам.

Таким образом, часть 2 статьи 246 ГК РФ легко преодолела права и свободы граждан, гарантированные им статьями 19 части 1, 17 части 3, 23, 25, 10, 55 Конституции РФ и статье 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Апелляционная и кассационная инстанции Московского городского суда и Верховный суд РФ оставляет в силе конституционно дефектные решения судов, которые отказывают в исках по признанию сделок не заключёнными, либо недействительными к совладельцам, которые передали права на не выделенную в натуре долю в праве на квартиру третьим лицам, не являющимися членами семьи и сособственниками.

Заявления на незаконные действия Росреестра по регистрации права собственности на не выделенную в натуре долю на основании незаключённого договора купли-проджи/ дарения третьим лицами, внесение недействительной записи в ЕГРП и права на долю не возникшим, остались без рассмотрения по различным основаниям.

В суды людьми, в квартиры которых были вселены третьи лица, были поданы иски, написанные по единым образцам, о признании договоров о продаже/дарении не выделенных в натуре долей незаключёнными.

Судебные решения по этим искам противоречат сложившейся ранее судебной практике и игнорируют прямые законы – статьи 133, 209, 244, 247, 252, 432, 554, 556 ГК РФ, согласно которым законодатель предусмотрел различные нормы и правила распоряжения долей в праве на общее долевое имущество для делимых и неделимых объектов.

Требования заявителей/истцов к Росреестру и к сторонам сделки, были направлены на констатацию безусловного факта отсутствия между сторонами правоотношений в связи с несогласованностью предмета зарегистрированного Росреестром договора – статья 432, 554 ГК РФ, отсутствием акта приема передачи недвижимости – статья 556 ГК РФ.

Суды, отказывая признавать сделки незаключёнными, запись в ЕГРП недействительной, права не возникшими, полагают, что доводы истцов несостоятельны.

Доводы заявителей о том, что указанный объект имущества, подлежащий передаче, нельзя идентифицировать — правового значения для осуществления государственной регистрации перехода прав не имеет.

В решении Гагаринского районного суда г. Москвы от 16 мая 2017 года №2-176/2017 по иску Савиной Т.С. к Бондаренко Д.Б. по иску о признании сделки по купле-продаже ¼ доли в праве на квартиру посемейного заселения семьи Татьяны Савиной незаключённой отказано со следующим обоснованием.

«Действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение имуществом в виде доли в праве собственности, и для отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимого имущества, выдел доли в натуре не предусмотрен законом, возможность сделки по отчуждению доли в праве на недвижимое имущество прямо предусмотрено ст. 246 ГК РФ, при условии соблюдении требований ст. 250 ГК РФ».

Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда и статьям 432, 554, 556 Гражданского кодекса российской Федерации.

В апелляционном определении Московского городского суда по гражданскому делу №11-3172/2013 по иску о признании договора дарения 1/3 доли третьему лицу не заключённым указано, что «достоверных доказательств, свидетельствующих о порочности заключённого между ответчиками договора, в том числе в связи с неопределённостью предмета договора дарения, стороной истца в ходе судебного разбирательства не представлено».

Хотя истец представил договор дарения доли в праве на квартиру, в котором явно и безусловно не мог быть индивидуализирован объект недвижимости, ни один из пунктов договора не содержал описания индивидуальных характеристик передаваемого помещения – площади, кадастрового номера, границ расположения на плане БТИ, поскольку доля в праве на квартиру не является вещью, недвижимостью и материальным объектом. Её продажа/дарение либо приобретение возможно только при продаже или покупке/приватизации в собственность квартиры как единого объекта имущества с распределением долей в праве всех участников единого договора.

Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда и статьям 432, 554, 556 Гражданского кодекса российской Федерации.

В решении Зюзинского районного суда г. Москвы от 28 апреля 2014 года по делу № 2-1378/2014 по иску о признании договора купли-продажи третьему лицу, незаключённым, сказано, что в договоре определены «технические характеристики квартиры, указан этаж, на котором находится квартира, количество комнат, размер общей и жилой площади, а также приведён адрес расположения квартиры, а также данные о сособственнике квартиры, что свидетельствует об определении предмета договора… оспариваемый договор содержит необходимые данные, отвечающие требованиям ст. 554 ГК РФ, является заключённым. Доводы истца о том, что доля квартиры не может быть самостоятельным объектом договора купли-продажи, поскольку доля не выделена в натуре, суд считает несостоятельными, поскольку ст.244 ГК РФ предусмотрена возможность нахождения имущества в общей совместной или долевой собственности».

Суд описывает в качестве объекта продажи индивидуально-определённые характеристики квартиры, хотя продана доля в праве на квартиру.

Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда и статьям 432, 554, 556 Гражданского кодекса российской Федерации.

В Определении Московского городского суда от 06 июня 2014 №4г/8-59924 по иску в интересах несовершеннолетнего Крюкова Николая о признании договора дарения ½ доли в праве на квартиру третьему лицу, незаключённым, указывается на то, что «Доводы Крюковой Т.А. о том, что ½ доли в праве собственности, принадлежавшая В.А., не была выделена в натуре, в связи с чем Крюкова В.А. не могла её подарить, основаны на неверном толковании норм права, поскольку для совершения сделки с долей в праве общей собственности обязательный выдел данной доли в натуре действующим законодательством не предусмотрен».

Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда Российской Федерации и статьям 247, 252, 432, 554, 556, 133, 252 ГК РФ.

Дорогомиловский районный суд г. Москвы также отказал в иске о признании договора купли-продажи 1/3 доли в праве на квартиру третьему лицу незаключённым. В решении от 18 апреля 2013 года по делу №2-300/2013 утверждается, что «Доля в праве собственности как имущественное право является объектом гражданских прав (ст.218 ГК РФ), в отношении оборотоспособности которого закон не установил ограничений, помимо права преимущественной покупки (ст.250 ГК РФ)».

Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда Российской Федерации и статьям 209, 247, 252,432, 554, 556, 133, 252 ГК РФ.

Судья Люблинского суда Жукова Н.Ю. своим решением от 01 сентября 29016 года по гражданскому делу №2-3064-16 по иску Кравцовой Л.В. к группе лиц, передаривших друг другу ½ долю в праве на квартиру, где ей также принадлежала ½ доли, о признании договоров о дарение и продаже не выделенных в натуре долей третьим лицам, в заявленных требованиях признать сделки незаключёнными ввиду отсутствия в них предмета договора, отказала с формулировкой:

«… суд не усматривает оснований для признания оспариваемого договора незаключённым по основаниям отсутствия выделенной доли.

При этом суд отмечает, что Гражданский кодекс РФ не обязывает при заключении договора отчуждения доли имущества указывать определённые признаки отчуждаемого имущества в виде комнаты или части квартиры, для заключения и исполнения договора купли-продажи или дарения в договоре должна быть указана только доля в праве на предмет недвижимости».

Решение прямо противоречит статьям позиции Конституционного суда Российской Федерации и статьям 432, 554, 556, 133, 252 ГК РФ.

В решении от 12 сентября 2016 года гражданскому делу №2-4324/2016 по иску Горбова о признании договора купли-продажи ½ доли незаключённым Зюзенский суд отказал.

Суд считает, что «Действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение имуществом в виде доли в праве собственности, и для отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимого имущества, выдел доли в праве собственности на недвижимое имущество не предусмотрен законом. Довод о необходимости выдела доли в праве собственности на недвижимое имущество для отчуждения, основан на неправильном толковании норм действующего законодательства, и не может служить основанием для удовлетворения заявленных исковых требований Горбова Ю.В.»

Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда Российской Федерации и статьям 432, 554, 556, 133, 252 ГК РФ.

Учитывая вышеуказанную правовую позицию судов, полагающих действия Росреестра по регистрации права собственности на не выделенную в натуре долю, основанием законности сделки, пострадавшие от квартирного рейдерства граждане, стали подавать заявления в Симоновский суд Москвы заявления на незаконные действия Росреестра.

Законодатель возложил проверку юридической чистоты договора и ответственность за внесение в ЕГРП недействительной записи о собственности на регистрирующие органы (пункты 1, 3, 5 статьи 8.1.Гражанского кодекса РФ; пункты 1 статьи 13, пункт 1 статьи 17, статьям 18, 19, 20, пунктам 1,2 статьи 31 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

В Симоновский суд Москвы были поданы заявления о признании действий Росреестра по городу Москве по регистрации права собственности на долю в праве на квартиру на основании незаключённого договора, незаконными, права не возникшим, запись в ЕГРП недействительной.

Граждане руководствовались Постановлением Пленума ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ… в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется».

Судья Симоновского районного суда г. Москвы Боброва Ю.М. отказала в приёме заявлений. Отказ суд обосновал тем, что «имеется спор о праве… на вышеуказанную долю жилого помещения, что исключает принятие данных требований к рассмотрению в качестве жалобы на действия должностных лиц, а подлежит рассмотрению в порядке искового заявления»[1].

Заявители указывали, что не лишены своих прав на принадлежащие им на правах собственности доли в праве на квартиру. Заявители не являются стороной в сделке, и оспаривают сделку, как препятствующую ведению хозяйственной деятельности в квартире в полном прежнем объёме, со ссылкой на статьи 208 и 304 ГК РФ, и на ухудшение жилищных условий вселением посторонних лиц в квартиру и нарушение свои прав.

Суды ссылаются на то, что Гражданское законодательство не предусматривает такой способ защиты гражданских прав, как оспаривание записи о государственной регистрации. Отмена государственной регистрации не лишает правообладателя самого права на недвижимое имущество, в связи с чем в судебном порядке должно быть оспорено право собственности, основания его приобретения.( дело N 33-2451/06, дело N 33-1491).

Верховный суд республики Башкортостан в Определении от 21 февраля 2012 г. по делу № 33-1152/2012 подчёркивает: «В связи с чем, оспариванию в судебном порядке подлежит не свидетельство о государственной регистрации права, а само зарегистрированное право, которое может быть признано судом недействительным только при условии признания недействительными документов, послуживших основанием для государственной регистрации».

Однако, по мнению заявителей и ВАС РФ незаключённая сделка не порождает никаких прав и оспаривать в этом смысле нечего – «Законодательство требует, чтобы в договоре купли-продажи/дарения были согласованы существенные условия договора купли-продажи, а именно предмет договора – ст. 432, 554 ГК. Незаключенные договоры не порождают для сторон прав и обязанностей». (Определение ВАС РФ от 4 февраля 2009 г. N 114/09).

Однако, при двойной проверке сделки по продаже/дарению не выделенной в натуре доли третьим лицам профессиональными юристами, ответственность за юридическую чистоту договора суды возлагают на граждан!?

Решениями Симоновского суда г. Москвы по заявлению на незаконные действия Росреестра по делу № 2-5626/14, по заявлению по делу №2-8419/14, по заявлению № 2-5733/14 судья Боброва Ю.М. отказала в удовлетворении требований признать действия Росреестра незаконными с единой формулировкой: «При этом доводы заявителя о том, что указанный объект (1/2,1/3 доли в праве на квартиру) нельзя идентифицировать, суд считает нельзя принять основанием для удовлетворения требований, т.к. правового значения для осуществления государственной регистрации указанное обстоятельство не несёт».

Таким образом, на заявления, поданные по одним и тем же основаниям, судьёй Бобровой Ю.М. были вынесены различные решения и определения.

В апелляционных определениях Московского городского суда по вышеуказанным искам, которые рассматривались под председательством судьи Понамарёва А.Н. сказано, что «в таком же порядке, без определения доли в натуре, было зарегистрировано право собственности и самой заявительницы/заявителя, что в отношении себя последняя/последний считает правильным».

То есть, суд не видит разницы в приобретении квартиры, как единого объекта по единому договору несколькими совладельцами, членами одной семьи с определением размера долей в договоре, и приобретением третьим лицом доли в праве на квартиру по отдельному договору купли-продажи/дарению без её предварительного выдела в натуре. Взаимосвязанных статьи 133, 244, 247, 252, 432, 554, 556 ГК РФ и разъяснений Верховного суда РФ судами не учитываются.

В своих заявлениях потерпевшие также ссылались на Постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. №5-П по делу о проверке положений подпунктов 1 и 2 статьи 220 Налогового Кодекса РФ, где говориться о возможности продажи только реально выделенной доли.

Судья Пономарёв А.Н. считает, что «такое утверждение является искажением текста указанного Постановления» (апелляционное определение Мосгорсуда от 20 февраля 2015 года №33-5626).

Хотя из смысла текста Постановления КС следует, что продажа (как и покупка) доли в праве общей долевой собственности возможна только в составе единого объекта собственности по единому договору, с последующим распределением полученных средств пропорционально долям.

Верховный суд Российской Федерации счёл данные решения не подлежащими отмене.

Исключением является Определение Верховного суда РФ от 09 марта 1999года по делу №9-И98-9

Вместе с тем согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе, а требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом или такие последствия вправе применить суд по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник общей долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей долей в общей собственности. Однако при этом следует иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя именно недвижимость.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

А также Определение Верховного суда РФ от 22 июня 2004 по делу №5—В04-68

В ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» понятие «помещение» раскрывается как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Строительные нормы и правила (СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания») также признают основным элементом здания квартиру (раздел 2), а комнату — частью квартиры (п. 2.2).

Эти положения находятся в нормативной связи со ст. 558 ГК РФ, определяющей особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений, предметом которого может быть квартира или ее часть.

В силу п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает раздел, содержащий информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Комнаты не входят в состав зданий, а раздела, содержащего информацию о комнатах, входящих в состав помещений (квартир) и иных объектов здания, не имеется.

Подраздел 1 Единого государственного реестра прав содержит описание объекта недвижимого имущества; формы 1 — 3 соответствуют жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (п. п. 8, 24 подраздел 1 — 3 приложения N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

В соответствии с п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 за N 2881), в договоре продажи наряду с иными условиями должен определяться предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК).

Из анализа этих норм материального права следует, что самостоятельным объектом недвижимости, то есть единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, то есть вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру.

2.Судебной практике отказа гражданскими судами в исках о признании сделок по продаже не выделенной в натуре доли в праве на квартиру незаключёнными противоречит судебная практика арбитражных судов признающая договоры продажи/дарения не выделенной в натуре доли в праве на недвижимость незаключёнными.

Гражданские суды отказываются руководствоваться статьями 432, 554, 556 Гражданского кодекса и признать основанием для признания сделки купли-продажи недвижимости незаключённой отсутствие в договоре указания на индивидуально-определённые характеристики недвижимости.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» подчёркивается, что «Суд установил, что в договоре аренды передаваемая часть помещения не индивидуализирована (указана только ее площадь). Представители предприятия и общества дали противоречивые пояснения о границах спорной части помещения, а установить эти границы на основании представленных в дело доказательств не представлялось возможным.

Суд указал, что отсутствие в договоре аренды и в иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемой части помещения с учетом того, что стороны не могут описать ее границы и между ними имеется спор по этому поводу, свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды. Такое условие является существенным в силу прямого указания пункта 1 статьи 432 ГК РФ . Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.»

«Суд первой инстанции, оценив упомянутый договор купли-продажи имущества, исходя из положений статей 431, 432, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал, что данный договор купли — продажи имущества является незаключенным, так как его условия не определяют конкретного предмета сделки, и истец не доказал, что договор купли-продажи от 20.12.2002 является основанием для государственной регистрации права собственности на долю в размере 568/1658 в праве общей долевой собственности…». Кассационное определение Ростовского областного суда от 25 августа 2011 года по делу №33-11620

Из постановления от 22 мая 2008 года по делу № А55-14031/2007 Федерального арбитражного суда Поволжского округа

Отказывая в удовлетворении заявления судебные инстанции исходили из того, что объектом продажи и регистрации может быть только индивидуально определенное имущество, доля в праве собственности к таковым не относится.

При этом суд руководствовался положениями ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 3 ст. 3 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах», ст. ст. 292, 432, 454, 554, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя кассационной жалобы о не применении судом позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 135-О от 06.02.07 о том, что изолированные жилые помещения (комнаты) в квартирах являются самостоятельным объектом права собственности и их участие в гражданском обороте не ограничено, не может служить основанием к удовлетворению кассационной жалобы, поскольку отказ регистрирующий орган мотивировал тем, что доля в праве собственности не является изолированным жилым помещением, то есть предмет договора не определен с учетом правил ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких данных коллегия считает, что правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов не имеются.

Из Определения ВАС РФ от 03.07.2009г. №ВАС-7466/09

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что договор купли-продажи от 07.06.2004 N 11/06 является незаключенным, основаны на положениях статей 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что сторонами не согласован предмет договора, так как не определены надлежащим образом характеристики передаваемых помещений, а также основаны на обстоятельствах, установленных при рассмотрении другого дела N А45-9507/2007-30/279 Арбитражного суда Новосибирской области, по которому судебным актом отказано в признании недействительным указанного договора, поскольку в нем надлежаще не определено существенное условие о предмете сделки, в связи с чем такой договор считается незаключенным.

Решение суда по делу N А67-2775/07, на которое ссылался суд первой инстанции по настоящему делу, было отменено постановлением суда кассационной инстанции.

Исходя из установленных по настоящему делу обстоятельств, суды апелляционной и кассационной инстанций признали, что в последующем договоре купли-продажи от 25.05.2006 N КП-06/06 также отсутствуют существенные условия о предмете договора, необходимые для его заключения.

Названными судами была дана правовая оценка доводам заявителя.

Из Определения ВАС РФ от 31.05.2011г.№ВАС-6292/11

Суд первой инстанции, оценив упомянутый договор купли-продажи имущества, исходя из положений статей 431, 432, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал, что данный договор купли — продажи имущества является незаключенным, так как его условия не определяют конкретного предмета сделки, и истец не доказал, что договор купли-продажи от 20.12.2002 является основанием для государственной регистрации права собственности на долю в размере 568/1658 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 165,8 кв. м…. суд первой инстанции по такому вопросу обоснованно признал, что данный договор является незаключенным и не может служить основанием для удовлетворения заявленного иска о признании за предпринимателем Бондаревым С.В. права собственности на указанную им долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Из определения Свердловского областного суда от 22 августа 2013 г. по делу N 33-10140/2013

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В связи с тем, что указанные в договоре данные не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (квартиру как целый объект либо 1/2 доли в праве общей долевой собственности), судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что существенное условие о предмете договора, подлежащем передаче, сторонами договора не согласовано.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.07.2010 по делу N А33-16578/2009

Арбитражный суд отказал индивидуальному предпринимателю в иске к обществу с ограниченной ответственностью о понуждении заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимости, поскольку установил, что стороны не согласовали одно из его существенных условий: данные, позволяющие определенно установить подлежащий передаче объект недвижимости, следовательно, договор является незаключенным (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3.Обзор решений судов, вселяющих третьих лиц приобретших не выделенную в натуре долю в праве на квартиру, по искам третьих лиц о вселении, определении порядка пользования квартирой посемейного проживания, нечинении препятствий в пользовании

Приобретшие право собственности на не выделенную в натуре долю в праве на квартиру посемейного проживания на основании части второй статьи 246 ГК РФ недобросовестные граждане, подают в суд иски о вселении, определении порядка пользования квартирой, и не чинении препятствий в пользовании квартирой.

Право пользования квартирой, находящейся в общей долевой собственности, возникает по соглашению всех участников общего имущества. При отсутствии соглашения и возникновении спора в отношении владения и пользования общим долевым имуществом спор разрешается в судебном порядке – статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды вселяют третьих лиц в квартиры посемейного проживания, ухудшая жилищные условия граждан, изменяя назначение квартиры, которая теряет статус отдельной квартиры посемейного проживания и приобретает характеристики хостелла или ночлежки.

Решением по делу № 2 –2252/13 Невского районного суда Санкт-Петербурга в двухкомнатную квартиру, состоящую из смежных комнат, были вселены третьи лица в количестве 3 человек к отцу и сыну Палкиным, даже без определения порядка пользования квартирой.

«…суд считает, что иск Соколова Д.А ., Степанова Д.А . и Пономаренко Ю.В. о нечинении им препятствий к вселению и пользованию жилым помещением по адресу: , сособственниками которого они являются, является обоснованным, доводы, изложенные в исковом заявлении, нашли свое подтверждение, поскольку ключи от спорного помещения у истцов отсутствуют, они фактически лишены права пользования жилой площадью, несмотря на наличие у них в силу закона права пользования квартирой, им чинятся препятствия в проживании».

Решением Люблинского районного суда города Москвы по гражданскому делу по исковому заявлению Фомичевой О. В. к Горину Д. В. о вселении в жилое помещение, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением суд отказал третьему лицу Фомичёвой О.В. в определении порядка пользования квартирой, так как «Согласно поэтажного плана комната площадью 14,4 квадратных метра является запроходной, в связи с чем предложенный истцом порядок пользования установлен быть не может. В связи с чем, суд отказывает истцу в заявленном требовании об определении порядка пользования спорной квартирой».

Суд отказал Горину в признании сделки недействительной сославшись на факт того, что Горин не воспользовался своим преимущественным правом покупки по основаниям части второй статьи 246, 250 ГК РФ, законность покупки третьими лицами 2/3 доли в праве на квартиру, по мнению суда, соблюдена.

Однако, отказав третьему лицу Фомичёвой О.В. во вселении в квартиру посемейного проживания, суд обязал Горина, проживающего в квартире со своей женой и сыном, не чинить препятствий Фомичёвой О.В. в пользовании квартирой, с которой у него отсутствуют родственные связи.

Решением мирового судьи судебного участка № 356 района Коптево г. Москвы по гражданское дело № 2-249/13 по иску Белецкого ОП, Ивановой АВ, Жердецкого ДВ к Коваленко ОВ, Коваленко ИВ, Щипчикову ДВ об определении порядка пользования жилым помещением, требования истцов удовлетворены.

Ответчики Щипчиков Д.В. и Коваленко О.В., действующие, в интересах несовершеннолетнего Коваленко И.В. разъяснили, что получили свои доли в праве на квартиру по договору приватизации вместе со своей семьёй, членами которой также являлись мать и сестра Щипчикова Д.В., которые и продали свои доли третьим лицам.

После этого их доли неоднократно перепродавались и отчуждались по фиктивным договорам, в квартире меняющиеся сособственники не проживали, свои вещи и мебель не приносили, коммунальные платежи не вносили. Истцы не являются членами одной семьи.

Суд, исходя из смысла статьи 247 ГК РФ и права собственности на не выделенную в натуре долю в праве на квартиру посемейного проживания, решил: «… вопрос о вселении либо не вселении в спорное жилое помещение, не может никаким образом повлиять на определение порядка пользования данным жилым помещением, так как основополагающим является право собственности на долю в спорном жилом помещении, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований и считает их подлежащими удовлетворению».

Суд счёл, что «Выводы ответчиков о невозможности проживания в требуемой комнате истцов с учетом отсутствия у них родственных связей с Белецким О.П. и наличием малолетнего ребенка, так же не могут выступать основанием для отказа в удовлетворении исковых требований при том, что истцы явились инициаторами обращения в суд и авторами иска, подтвердили свое согласие на совместное проживание в судебном заседании».

Люблинским районным судом г. Москвы по гражданскому делу №2-1266/16 по иску третьих лиц, к несовершеннолетнему собственнику ½ доли в праве на квартиру Николаю Крюкову, приобретших ½ доли в праве на квартиру, якобы за 4 миллиона рублей, заявивших требования о вселении, нечинении препятствий в пользовании квартирой, определение порядка пользования квартирой, исковые требования в части определения порядка пользования квартирой удовлетворены. Во вселении отказано.

Суд в обоснование своего решения, сослался на положения статей 247, 209, 304, 246 ГК РФ. Суд разъяснил, что хотя совладельцы не имеют родственных связей, а у семьи несовершеннолетнего ответчика Николая, который проживает в квартире с момента рождения и пользуется квартирой в полном объёме, сложился определённый порядок пользования, это не имеет значения, так как порядок пользования сложился без участия третьих лиц.

Суд определил третьим лицам комнаты, превышающие по площади их доли, и подчеркнул, что определение такого порядка пользования «отвечает интересам всех сособственников».

Мировой суд судебного участка № 312 останкинского района г. Москвы по делу № 2-529/09 по иску третьих лиц, приобретших не выделенные в натуре доли в праве на квартиру, выдел доли в которой невозможен по техническим причинам, по договору купли-продажи, об определении порядка пользования квартирой, требования третьих лиц удовлетворил.

Суд в обоснование своего решения, сослался на положения статей 247, 209, 304, 246 ГК РФ. И на то, что право собственности у третьих лиц возникло с момента регистрации, они «приняли проданную им долю, получили комплект ключей от вышеуказанной квартиры, привезли в квартиру свои вещи».

Суд счёл, что вселение третьих лиц в квартиру посемейного заселения лиц, не связанных родством, «права ответчиков не нарушает».

4.Обзор решений судов об отказе во вселении на не выделенную в натуре долю в праве на квартиру третьим лицам

Кассационным определением Псковского областного суда от 20 сентября 2011 года по делу №33-1235 отменено решение суда первой инстанции, о вселении на ¼ долю в праве на квартиру третьего лица с формулировкой:

Поскольку стороны не являются членами одной семьи, соглашение о пользовании спорной квартирой между ними не достигнуто, вселение истцов в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сторон в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру.

Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 05 августа 2014 года по делу 2-3328/2014 третьему лицу отказано во вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением.

Суд сослался на то, что в собственности третьего лица находятся другие жилые помещения, в данном помещении он не нуждается, в то время как для совладельцев с малолетними детьми данная квартира является единственным местом жительства.

Третье лицо – Махутов Р.В. впоследствии был привлечён к уголовной ответственности по статье мошенничество и вымогательство, получив 10 лет срока пребывания в тюремном заключении.

Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 04 июня 2015 года по делу 2-4165/15 третьим лицам, приобретшим по ¼ доли в праве на двухкомнатную квартиру было отказано в определении в пользовании квартирой по основаниям отсутствия в квартире комнат, соответствующих величине их долей. Совладелец ½ доли с момента заселения занимает в спорной квартире большую комнату. Третьи лица не состоят между собой в родстве, в связи с чем не могут занимать вторую, меньшую по размеру комнату.

Определением Верховного суда РФ от 03.12.2013 г. рассмотревшего в открытом судебном заседании 3 декабря 2013 г. по гражданскому делу по иску Крайновой И.В. к Шарыгиной Л.Н. о вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением и передаче дубликата ключа от жилого помещения, третьему лицу было отказано во вселении по следующим основаниям: «… участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.

При этом, если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение….Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Так, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.

Судебная коллегия находит обоснованным довод кассационной жалобы о том, что вселение Крайновой И.В. в спорное жилое помещение приведет к существенному нарушению принадлежащих Шарыгиной Л.Н. прав как сособственника спорной квартиры, проживающего в ней, и чья доля в праве общей долевой собственности на квартиру является значительной…».

Решением Солнцевского районного суда г.Москвы по гражданское дело №2-807\2017 по иску третьего лица Берзения А. Г. к Кузнецовой С. Б. о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, отказано.

В обоснование отказа вселить третье лицо, суд указал «…спорная квартира состоит из 1-ой комнаты, в которой проживает Кузнецова С.Б. с тремя несовершеннолетними детьми, у Берзения А.Г., не являющегося членом их семьи, отсутствует реальная возможность использования причитающейся ему жилой площади для проживания, которую в натуре выделить невозможно.

Суд учитывает, что принимая в дар от Щербакова С.Б. спорную долю квартиры, истец Берзения А.Г. осознавал невозможность фактического проживания в данном жилом помещении по причине его малой площади и перенаселенности.

Заявленный Берзения А.Г. иск нарушает жилищные права Кузнецовой С.Б. и ее несовершеннолетних детей.

Между тем в силу ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом».

Апелляционным определением Московского городского суда от 18 апреля 2016 года по делу №33-13565 третьему лицу Гальцеву А.И. в удовлетворении иска об обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой отказать.

Суд счёл «установленным, что интереса в пользовании спорным жилым помещением по назначению, то есть для проживания, у Гальцева А.И. нет, предъявленное им требование об обязании не чинить препятствия в пользовании, носит искусственный характер и направлено на причинение вреда сособственникам.

Учитывая, что злоупотребление правом со стороны истца не подлежит защите, решение суда об удовлетворении такого иска нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения – об отказе в иске».

Апелляционным определением от 14 октября 2014 года по гр. Делу № 33-34760 отказано в удовлетворения исковых требований третьему лицу Кирееву А.В. о вселении в квартиру, обязании не чинить препятствий в пользовании квартирой, передать ключи,

Суд подчеркнул, что «Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ (Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2013 N 4-КГ13-32) если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Так, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.

Участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников (Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2013г.).

Заключая договор дарения от 07.07.2011г., истец Киреев А.В. осознавал, что приобретаемая им доля в праве собственности не соответствует в натуре какой-либо жилой комнате в квартире, а кроме того, понимал, что приобрел долю в праве собственности на квартиру, в которой длительное время проживают члены одной семьи, следовательно, не мог не знать, что совместное проживание с ними в квартире может являться затруднительным.

С учетом изложенного, приобретая безвозмездно по договору дарения долю в квартире, которая не соответствует отдельному жилому помещению, истец не мог не знать, что проживание в такой квартире практически исключено».

Таким образом, суды не вселяют квартирных рейдеров при наличии у них свидетельства о праве собственности (выписки из ЕГРП) в квартиры по следующим основаниям:

— истец не состоит с совладельцами квартиры в родственных связях;

— истец фактического интереса в использовании квартиры не имеет: пытается создать жильцам квартиры невозможные условия для проживания, чтобы оказать в дальнейшем давление в продаже своей доли;

— у истца в собственности есть другие жилые помещения;

— действия истца рассматриваются судом как злоупотребление правом, поскольку законодатель, закрепив право каждого владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, установил механизм, направленный на предотвращение злоупотребления данным правом, согласно которому собственник, в том числе жилого помещения, реализуя свое право собственности, не должен нарушать права, свободы и законные интересы других лиц;

— Право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению, тогда как право на вселение для стороны в силу ст. 247 ГК РФ не является безусловным.

— Истец не лишен права обратиться с иском к Ответчикам о выплате ему денежной компенсации в порядке установленном п.4 ст.252 ГК РФ

— Доводы истца о нарушении его конституционного права на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства материалами дела не подтверждаются;

— между другими собственниками сложился порядок пользования квартирой, собственник членом семьи проживающих в квартире собственников не является;

— вселение собственника в квартиру будет существенно ущемлять права других собственников квартиры;

— иногда ссылаются на ничтожный размер доли рейдера;

— ссылаются на отсутствие комнаты в квартире соответствующей доле рейдера отсутствует реальная возможность использования причитающейся истцу жилой площади для проживания;

— ссылаются на невозможность выдела доли в натуре;

— Собственник приобретая не выделенную в натуре долю в праве на квартиру долю в квартире по договору купли-продажи/дарения, об указанных обстоятельствах (выдел доли в натуре невозможен знал, членом семьи не является, совместное пользование квартирой невозможно);

— В соответствии с п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательствами, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Согласно п.37 указанного Постановления, разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Однако, практически во всех отказных решениях во вселении третьих лиц в квартиры посемейного заселения отсутствует прямое указание на неделимость объекта недвижимости, в соответствии с которым нормы и правила распоряжения не выделенной в натуре долей в праве на квартиру совладелец реализует по правилам статьи 252 ГК РФ, а не части 2 статьи 246 ГК РФ.

Суд не подвергает сомнению право третьего лица приобретать не выделенную в натуре долю по нормам и правилам распоряжения долей в общем долевом имуществе, предусмотренным к выделенным в натуре долям в нём.

Противоречивая судебная практика возникла в результате регистрации в Росреестре и внесение в ЕГРП записи о праве собственности на не выделенную в натуре долю в праве на неделимый объект имущества в виде квартиры посемейного проживания, третьему лицу, на основании незаключённого договора продажи/дарения.

Часть 2 статьи 246 ГК РФ не обеспечивает единообразного понимания и применения закона и порождает сомнения в справедливости судопроизводства.

Это приводит к неопределенности закона, и создается возможность его противоречивого и произвольного применения. Тем самым нарушается фундаментальный конституционный принцип равенства как необходимое условие реализации прав и свобод граждан. Устранение противоречий, которые возникают из-за неоднозначности и противоречивости в истолковании и применении правовых норм, приводящих к коллизии реализуемых на их основе конституционных прав, относится к компетенции Конституционного суда Российской Федерации.

Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что

«признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора»

(Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. N 274 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ореховой Натальи Петровны на нарушение ее конституционных прав положениями статей 135 и 136 Жилищного кодекса РСФСР»).

Таким образом, при рассмотрении данной категории споров судам следует соблюдать основополагающий конституционный принцип (ст. 17 Конституции Российской Федерации) о недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других».

Принуждение государством граждан владеть и пользоваться общей долевой собственностью в виде квартиры, предназначенной для посемейного проживания, с третьим лицом, не являющимся членом семьи, является вмешательством в его семейную жизнь по смыслу ст. 17 и 23 Международного пакта о гражданских и политических правах, по смыслу ст. 10 международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, по смыслу ст. 8 и нарушает права членов одной семьи.

Согласно пункту 46 Стратегии национальной безопасности до 2020 года. «Повышение качества жизни российских граждан гарантируется путем обеспечения личной безопасности, а также доступности комфортного жилья, высококачественных и безопасных товаров и услуг, достойной оплаты активной трудовой деятельности».

Но на практике, пробел в части 2 статьи 246 ГК РФ, спровоцировал рост криминализации в сфере жилья, формированию устойчивых преступных групп, противоречивой судебной практике и как результат – к отсутствию согласованности действий между тремя ветвями власти, которую гарантирует гражданам Российской Федерации президент страны – статья 80 Конституции Российской Федерации.

Несмотря на то, что законодатель предусмотрел возможность злоупотребления правом при распоряжении общим долевым имуществом, ограничив его введением в Гражданский Кодекс Российской Федерации взаимосвязанных статей 133, 209, 247, 252, 432, 554, 556, 558, суды не применяют данную правовую конструкцию.

[1] определение от 20.14.2014 г. по заявлению Селиванова Д.В. о признании действий Управления Росреестра по Москве незаконными

Обзор судебной практики подготовлен Еленой Евсеевой

для приложения к резолюции круглого стола Московской городской думы от 20 октября 2017 по теме: «Методы согласованного взаимодействия правоохранительных и государственных структур, общественных правозащитных организаций и инициативных групп граждан по противодействию квартирному мошенничеству и бандитизму в сфере недвижимости»

Источник: http://moyidom.ru/obzor-sudebnoy-praktiki-po-sporam-o-obshhey-dolevoy-sobstvennosti-v-vide-kvartiryi.html

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Источник: https://pravo.ru/story/201332/

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности (ст. 247 ГК РФ): судебная практика

Раздел общей долевой собственности через суд

1. Совсем не факт, что принятое судом решение устроит всех собственников, суд будет исходить не их пожелания, а объективные обстоятельства конкретного дела, в том числе:

• сложившийся порядок пользования имуществом,
• возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля),
• технические особенности объекта недвижимости или земельного участка.

2. Как правило, чтобы выделить долю, назначается экспертиза, по результатам которой эксперты предлагают наиболее целесообразные варианты раздела.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна.

4. Если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих при разделе долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. Данный вопрос стал предметом рассмотрения Верховного суда.

Нахождение жилых помещений в общей долевой собственности граждан в нашей стране является распространенной правовой ситуацией. Это может быть как квартира, находящаяся в собственности нескольких лиц, так и жилые дома, подчиненные режиму общей долевой собственности.

Едва ли кто скажет, что внешне понятные и четко прописанные нормы права в отношении долевиков и их имущества так просты на практике. Жизненно необходимое решение вопросов сособственников не всегда находит решение путем мирных переговоров «на кухне».Существующие проблемы при несогласии граждан урегулировать в досудебном порядке вопросы, касающиеся общей собственности с определением доли каждого владельца, ежедневно рассматривают суды различных инстанций.

Одними из важнейших прав собственника являются права пользования, владения и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Именно поэтому возникает проблема защиты интересов других сособственников помещения. Имущество, приобретенное в период брака, как известно, является совместной собственностью супругов. Всё, что случается после развода – ежедневная «рабочая философия» российских судов. Основной причиной тому является понятие доли – вещи неосязаемой, увидеть которую и очертить границы невозможно.

Одним из ярких решений относительно свежей судебной практики является Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 13 марта 2020 года №11-КГ17-37 (Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 3(2018) от 14 ноября 2020 года-Президиум ВС РФ).

ВС РФ определил, что участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле.

Собственник обратился в суд с иском к сособственнику о взыскании денежных средств за произведенные в квартире улучшения, расходов по оплате жилищных услуг, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов по оплате государственной пошлины.

Данные граждане, находясь в зарегистрированном браке, участвовали в долевом строительстве однокомнатной квартиры и заключали с застройщиком договор об участии в долевом строительстве. После расторжения брака по решению суда за каждым из бывших супругов было установлено право собственности в размере ½ доли в объекте незавершенного строительства.

После того, как строительная организация по акту передала квартиру совладельцам, один из собственников, не желая проживать в квартире с черновой отделкой, за свой счёт произвёл в помещении ремонт.

Суды первой и апелляционной инстанции частично удовлетворили исковые требования. Руководствуясь статьями 980–984 ГК РФ, пришли к выводу о том, что требования истца в части взыскания денежных средств на ремонт квартиры не подлежат удовлетворению, поскольку суду не представлено доказательств согласования с совладельцем выполнения ремонта, его объема и расходов.

При этом, по мнению суда, представленные квитанции и чеки не позволяют прийти к выводу о том, что приобретенные материалы использовались для ремонта указанной квартиры. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ с выводами судебных инстанций не согласилась по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 980 ГК РФ действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.

Отношения между сторонами в рассматриваемом случае квалифицировались как действия в чужом интересе без поручения и суды не учли, что по смыслу данной нормы лицо, совершившее действия в чужом интересе, должно осознавать, что его действия направлены на обеспечение интересов другого лица, а основной целью лица, совершившего действия в чужом интересе, должно являться улучшение положения другого лица, а не его собственного положения

. Однако таких обстоятельств, свидетельствующих о производстве ремонта истца исключительно в интересах ответчика, судами установлено не было.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В силу ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Таким образом, порядок осуществления владения и пользования имуществом, в том числе жилым помещением, находящимся в долевой собственности граждан, устанавливается судом, если согласие между сособственниками не достигнуто.

Правомочие владения как одно из правомочий собственника означает физическое обладание имуществом, а также отношение к имуществу как своему.

Правомочие пользования включает извлечение полезных свойств имущества с сохранением его целевого назначения.

Согласно договору долевого участия в строительстве переданная бывшим супругам квартира была предоставлена без отделки. Истец за свой счет с даты передачи ему квартиры по акту произвел неотделимые улучшения для приведения указанного помещения в состояние, пригодное для проживания, то есть использования жилого помещения по назначению.

После приведения квартиры в состояние, пригодное для проживания, судом было вынесено решение, согласно которому бывшая супруга вселена в спорную квартиру. В свою очередь, на бывшего супруга возложена обязанность передать ей ключи от квартиры и не препятствовать в пользовании жилым помещением. Кроме этого, совладелица была зарегистрирована в спорной квартире по месту жительства.

Судами первой и апелляционной инстанции это учтено не было.

Таким образом, собственник-долевик для установления истины и получения положенных ему денежных средств дошёл до Верховного суда РФ. И, как оказалось, не зря.

Данное решение лишний раз доказывает о необходимости совладельцев договариваться и не допускать судебных тяжб по вопросам общей долевой собственности. На сегодняшний день действующее законодательство РФ дает собственникам множество правовых возможностей: от наличия у каждого из них отдельного лицевого счета по оплате за жилищно-коммунальные услуги до права отчуждения своей доли в «общей» квартире. Однако при решении спорных вопросов совладельцы забывают о мудром изречении Цицерона, что «худой мир лучше доброй войны»…

создает сайты для управляющий организаций и ТСЖ. Ресурсы отвечают всем требованиям законодательства, сайты интегрированы с Реформой ЖКХ и ГИСом ЖКХ. Вся информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или воспользуйтесь формой ниже.

История одного раздела

Для определения приемлемых вариантов раздела, суд назначил экспертизу. Эксперт предложил три варианта раздела, из которых суд выбрал следующий: Весёлов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Яркой достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Данная схема не требовала переоборудования и учитывала и по мнению суда: отвечала интересам сторон и была удобна в пользовании имуществом. Позицию поддержала и представитель ответчика.

Уже после вынесения решения суда, оказалось, что самому ответчику, который на заседании не присутствовал, такой вариант не понравился: ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка. Весёлов обжаловал решение суда.

Судебная практика

В рамках рассмотрения исковых заявлений такого типа суд опирается на:

• Ст.247 ГК РФ – использование и владение имуществом в долевой собственности.
• Ст.252 ГК РФ – раздел долевого имущества.
• Определениями ВС РФ №46-КГ16-8, 18-КГ16-65 и 5-В11-134.

Пример №1: В суд обратилась женщина, которая хочет в принудительном порядке выкупить незначительную долю своего бывшего мужа которую тот не хочет продавать из-за негативного отношения к бывшей супруге. Изучив материалы дела и руководствуясь указанными выше нормами законодательства, а также определениями Верховного Суда РФ, суд принимает решение о том, что доля мужчины действительно является незначительной, он ею не может пользоваться, а также не имеет никакого интереса и необходимости в проживании именно в этой квартире (есть собственное, другое жилье). Исходя из решения суда, женщина обязана оплатить компенсацию за указанную долю недвижимости, после чего получает ее в собственность.

Однако далеко не всегда маленькая доля действительно является абсолютно незначительной. Некоторые квартиры могут достигать в площади нескольких сотен квадратных метров и даже 1/10 от них – это солидное помещение, которое действительно можно использовать отдельно от остального жилья.

Пример №2: В суд обратился мужчина, который является одним из собственников квартиры площадью 200 кв.м. Ему принадлежит 9/10 это недвижимости. Он хочет в принудительном порядке выкупить оставшуюся 1/10 у другого владельца. Однако суд ему отказал, ведь 1/10 в данном случае составляет 20 кв.м., а такая площадь соразмерна некоторым однокомнатным квартирам.

Принудительный выкуп доли в квартире через суд может быть сложной задачей, особенно когда однозначно признать ее незначительной затруднительно. Кроме того, у некоторых владельцев эта маленькая доля может быть единственным жильем. Пусть даже человек на постоянной основе обитает на съемной квартире, доля в другой недвижимости позволяет ему сохранять регистрацию из-за чего продавать он ее не хочет. Суд в такой ситуации может стать и на сторону ответчика. На бесплатной консультации опытные юристы дадут ответы на наиболее популярные и спорные вопросы. Они же готовы выступить в качестве представителей клиента в суде. На практике, работа через специалиста значительно повышает вероятность получить именно то решение, которое требуется.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях

(
2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задать вопрос Рейтинг автора

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Выселение из ипотечной квартиры

Одним из способов обзавестись собственным жильем, если нет достаточных средств…

Если человек не имеет собственного жилья, он вынужден искать альтернативное….

Выселение несовершеннолетних детей из жилого помещения

Несовершеннолетние – одна из самых незащищенных категорий, до наступления совершеннолетия…

Как выселить соседей алкоголиков

Соседи, ведущие асоциальный образ жизни – это постоянный шум, дебоши,…

Приватизация дома с земельным участком

Приватизация идет в стране уже далеко не первый год и…

Приватизация квартиры, жилья

Приватизация жилья – это один из немногих способов официально и…

Апелляция

Апелляция посчитала более правильным вариант раздела, согласно которому оба собственника получат часть строения или участка, пропорционально своим долям. Минус состоял в том, что этот сценарий требовал существенных материальных вложений и переустройства жилых домов: возведение разделительных перегородок, переоборудование систем отопления, подводки газа, электропроводки и тому подобное.

Таким образом, Яркая получала участок площадью 1920 кв. м, а Весёлов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».

Данный вариант не устроил уже Яркую, которая оспорила апелляционное определение в Верховный суд.

Как незначительная доля признается таковой?

В нормах законодательства говорится в том, что незначительной частью жилья может называться только та доля, которая по площади составляет менее 1/4 площади квартиры. Незначительной долей можно назвать, например, если человек является собственником 5 квадратных метров в квартире площадью 75 квадратных метров, а самая маленькая жилая комната равна 15 квадратам.

Ранее, в статье 252 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) говорилось о том, что приобретение части собственности владельца можно было приобрести на общих условиях. На сегодняшний день такой выкуп может производиться только с согласия владельца.

В статье 254 ГК РФ имеются серьезные противоречия, из-за которых возникло огромное количество споров среди квалифицированных юристов. Во втором абзаце части 3 говорилось о том, что право выкупа принадлежит только «выделяющемуся» собственнику. Если говорить другими словами — это гражданин, у которого было собственное желание выделить долю. А после этого, во втором абзаце части 4 утверждается, что собственники должны выплатить денежное возмещение (компенсацию) владельцу этой маленькой доли «вместо ее выдела», но только при его согласии. При его отрицательном ответе, несогласии, может производиться уже и выкуп через судебные органы.

После прочтения статьи можно сделать вывод, что право на получение компенсации есть только у собственника, которые изначально требовал тот самый выдел. Но о том, что делать лицам, которые хотят просто получать компенсацию или же другие долевым собственникам (основным), которых хотят освободить квартиру от других совладельцев, в том числе и от владельца малозначительной доли, так ничего, и не сказано.

Если говорить о позиции Верховного Суда РФ, то она кардинально отличается от позиции Конституционный Суд РФ. В 2006 и 2012 годах суд предлагал поддержать владельцев значительных (больших) долей. Эта поддержка заключалась в том, что применять выкуп можно и без согласия незначительной доли. Но применять это правило можно лишь в тех случаях, когда собственник очень маленькой доли злоупотреблял своими правами.

Например, к злоупотреблению правами можно отнести попытку прописать на территории незначительных квадратных метров нескольких человек (в основном более трех), ем более не родственников или какими-либо силами препятствовал проживанию на жилой территории другим (основным) собственникам недвижимости.

К сожалению, из-за достаточно серьезных разногласий Конституционный Суд РФ и Верховного Суда РФ в стране нет единообразия в судебной практике по принудительному выкупу. А это означает то, что подавая исковое заявление в судебные органы нельзя быть полностью уверенным в определенном решении. Решения могут быть вообще совершенно разными, в одном случае могут поддержать владельца незначительной доли, а в «соседнем» деле поддержат владельца основной доли. В этом и заключаются основные проблемы принудительного выкупа доли через суд.

Правда, судебная практика иллюстрирует, что судебные инстанции зачастую встают на сторону собственника этой независимой части квартиры.

Позиция Верховного суда (Определение № 4-КГ 17-66)

Верховным судом отменил решение апелляции, обнаружив в нём нарушения материального и процессуального права.

• Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно.

• При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество.

• Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом.

• Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

• Принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них; если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант

• Учесть по мнению Верховного суда, следовало и многие другие факторы: выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах.

• Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно.

Основания для обращения в суд

Законодательство в ст. 235 ГК РФ устанавливает исчерпывающий список случаев, при которых возможна утрата собственнических прав на имущество:

• отчуждение – заключается в добровольной передаче собственности другому человеку (продажа, дарение, обмен);
• утрата в случае гибели либо уничтожения;
• добровольный отказ от собственнических прав;
• принудительное изъятие – имущество отнимается у хозяина (взыскание за долги, неправильное использование).

Чтобы изъять у владельца его имущество, необходимы законные основания, одним из которых является принудительное отчуждение части в квартире по решению органа правосудия установленное п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Эта норма предполагает, что выплата компенсации за незначительную часть в квартире вместо ее выделения в натуральном виде, возможна только при согласии владельца. При этом суд может обязать остальных владельцев осуществить выплату компенсации, даже если хозяин доли будет против.

Для принятия судебной инстанцией такого решения необходим комплекс следующих факторов:

1. Незначительность выкупаемой доли – слишком маленький размер (например, 1/20 часть в общем жилище).
2. Невозможность реального выделения такой части (в квартире имеется только один вход, санузел, кухня).
3. У хозяина такой доли нет интереса в ее использовании (живет в другом месте, в жилище не нуждается).

Выкуп по решению суда возможен только при наличии всех трех обстоятельств.

Конституционным Судом РФ вынесены постановления, согласно которым, при рассмотрении судебной инстанцией вопросов о принудительном выкупе части в жилище, судьи должны определять не только фат заинтересованности владельца незначительной доли в ее использовании, но и также выяснить соразмерность этой заинтересованности тем неудобствам, которые такой владелец причиняет иным собственникам.

Выдел доли в натуре

Для большей ясности стоит напомнить, что такое выдел доли и когда такой выдел возможен. Во-первых, доля в праве собственности (например, та же 1/5), не означает, что Вам принадлежит 1/5 строения (дома, или квартиры, например). Во-вторых, доля в праве, которая еще не выделена в натуре, позволяет владеть и пользоваться сособственникам всем имуществом в целом, а не только какой-то его частью. Выдел доли всегда направлен на прекращение права общей собственности и возникновение у выделяющегося собственника единоличной собственности на соответствующую его доле часть жилого помещения.

Согласно п. 35 Совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 1.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Пункт 7 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980г. №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» в части несоразмерности ущерба строению содержит также следующее разъяснение:

«под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.».

Далее, в п. 11 Постановления Пленума ВС № 4 содержится следующее разъяснение:

при наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения. При невозможности же выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.

Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.) дома с отдельным входом, либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. Как правило, техническая возможность выдела доли имеется только в индивидуальных жилых домах, в квартирах же (многоквартирных жилых домов) выделить долю практически невозможно.

Источник: https://tbti.ru/kvartira/opredelenie-doli-v-kvartire-sudebnaya-praktika.html

Решение суда о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, выделе доли в натуре № 2-1551/2017

Консультация юриста по жилищным вопросам бесплатно, жми

Звонок бесплатный
(регионы РФ)

Звонок по бесплатной линии
(Москва и область)

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 апреля 2017 года город Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Борисовой Н.В.,

с участием представителя истца Кадировой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бакай А.А к Гузееву И.Н, Гуторовой О.Э, Колупаевой А.В, Ляпиной А.Е, комитету жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, выделе доли в натуре,

Истец обратился с иском к ответчикам, в котором просил прекратить общую долевую собственность на жилой дом Литер А, находящийся по адресу: между Бакай А.А и Гузеевым И.Н, Гуторовой О.Э, Колупаевой А.В, Ляпиной А.Е, комитетом жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула; выделить в собственность Бакай А.А долю в натуре в виде жилого помещения жилого дома Литер А, находящегося по адресу: Россия, , общей площадью 40,1 кв.м.: квартиру № *** поз.1 жилая комната 16,8 кв.м., поз. 2 жилая комната площадью 14,9 кв.м., поз. 3 кухня площадью 8,4 кв.м.; признать право общей долевой собственности на жилой дом Литер А, находящегося по адресу: , общей площадью 155,1 кв.м. за: доли; за Колупаевой А.В-62/517 доли; Гуторовой О.Э 62/517 доли; Ляпиной А.Е-90/517 доли; Гузеевым И.Н-83/5147 доли.

Требования мотивированы тем, что истцу принадлежит 25/124 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом Литер А по адресу: , на основании договора о передаче жилья в собственность *** от ДД.ММ.ГГГГ, решения Индустриального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. Данный дом построен на шесть входов, изолированных между собой.

Истец занимает часть планового дома Литер А общей площадью 40,1 кв.м. (квартира ; 5: поз. 1 жилая комната площадью 16,8 кв.м., поз. 2 – жилая комната площадью 14,9 кв.м., поз. 3 кухня площадью 8,4 кв.м.). Ответчики занимают часть дома Литер А общей площадью 155,1 кв.м.

Ответчики имеют самовольные пристрои Литер А1, А2, А3, к жилому дому, которые имеют все признаки самовольного строительства. В настоящее время истец не может зарегистрировать право собственности на 25/124 долей в праве общей долевой собственности в связи с тем, что ответчики не узаконили самовольную реконструкцию.

Истец Бакай А.А. в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца Кадирова В.В. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по доводам, в нем изложенным, представила соглашение, заключенное между истцом и ответчиками о прекращении права общей долевой собственности на спорный жилой дом.

Ответчики Гузеев И.Н., Гуторова О.Э., Колупаева А.В., Ляпина А.Е. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Представитель ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула в судебное заседание не явился, предоставил отзыв на исковое заявление в соответствии с которым полагали, что прекращение права общей долевой собственности на дом и раздел жилого дома в натуре невозможны, так как изначально было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, на многоквартирный разрешение не выдавалось, соответственно права собственников не нарушаются, они могут продолжать владеть жилым помещением на праве долевой собственности.

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации определены основы реализации права собственности, согласно которым каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Защита гражданских прав осуществляется путем признания права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Согласно ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения спора о выделе (разделе) имущества, находящегося в долевой собственности, являются: факт государственной регистрации недвижимого имущества, нахождение имущества в долевой собственности, право спорящих сторон на свою долю, отсутствие между сторонами согласия о разделе имущества или выделе его доли; возможность выдела доли имущества в натуре.

Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру), либо имеется возможность переустроить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Постановлением Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 предусмотрено, что изолированность должна быть обеспечена не только для жилых, но и для подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.). Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

Таким образом, выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу ему в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

В судебном заседании установлено, что Бакай А.А. является собственником 25/124 долей жилого дома общей площадью 195,8 кв.м. по адресу: , что подтверждается договором о передаче жилья в собственность *** от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ***), решением Индустриального районного суда города Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ***).

Согласно выписке из ЕГРП за Ляпиной А.Е. зарегистрировано 51/372 доли в праве общей долевой собственности жилой дом по адресу: Россия, , за Колупаевой А.В. – 6/62, за Гуторовой О.Э. – 6/62, за Гузеевым И.Н. – 16/124, за городским округом – городом Барнаулом – 67/124 (л.д. ***).

В материалы дела представлено техническое заключение АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Сибирский филиал АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ ***, согласно которому исходя из объемно-планировочного и конструктивного решения исследуемого жилого дома (литер А), при наличии отдельных входов в выделяемые изолированные части жилого и возможности соблюдения необходимых геометрических и санитарно-бытовых параметров выделяемых помещений, выдел доли в натуре «стороне 4» исследуемого жилого дома (литер А) по адресу: в соответствии с долями в праве собственности технически возможен.

Оценивая выводы вышеуказанного экспертного исследования в совокупности с иными, представленными сторонами доказательствами, суд приходит к выводу, что у него не имеется оснований не доверять выводам экспертизы, поскольку эспертиза проведена специальным экспертным учреждением, специалистом, имеющим длительный стаж специальной и экспертной работы, заключение эксперта соответствует требованиям закона – статье 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные вопросы.

По предложенному варианту выдела доли в натуре «Стороне 4» (Бакай А.А.) предлагаются следующие помещения жилого дома (литер А) общей площадью 40,1 кв.м.:

-жилая комната поз. 1 площадью 16,8 кв.м., жилая комната поз.2 площадью 14,9 кв.м., кухня поз. 3, площадью 8,4 кв.м. На 25/124 доли приходится 39,3 кв.м.. Расхождение реальной доли от идеальной составляет 0,8 кв.м., что не превышает предельно допустимое значение в размере 1 кв.м.

«Стороне 1» (Городской округ) передаются следующие помещения жилого дома (Литер А) общей площадью 66,0 кв.м.: кухня поз. 1 площадью 14,6 кв.м., жилая комната поз. 3 площадью 10,5 кв.м., кухня поз. 1 площадью 9,6 кв.м., жилая комната поз. 2 площадью 16,8 кв.м., жилая комната поз.3 площадью 7,1 кв.м. На 42/124 доли приходится 66,1 кв.м.. Расхождение реальной доли от идеальной составляет 0,1 кв.м., что не превышает предельно допустимое значение в размере 1 кв.м.

«Стороне 2» (Колупаева А.В., Гуторова О.Э.) передаются следующие помещения жилого дома (Литер А) общей площадью 37,2 кв.м.: коридор поз. 1 площадью 8,2, кв.м.; жилая комната поз.2 площадью 20,1 кв.м., жилая комната поз. 3 площадью 8,9 кв.м. На 12/62 долей приходится 37,8 кв.м. Расхождение реальной доли от идеальной составляет 0,6 кв.м., что не превышает предельно допустимое значение в размере 1 кв.м.

«Стороне 3» (Ляпина А.Е.) передаются следующие помещения жилого дома (Литер А) общей площадью 27,0 кв.м.: жилая комната поз. 1 площадью 16,4 кв.м.; кухня поз. 2 площадью 10,6 кв.м. На 51/372 доли приходится 26,8 кв.м. Расхождение реальной доли от идеальной составляет 0,2 кв.м., что не превышает предельно допустимое значение в размере 1 кв.м.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Консультация юриста по жилищным вопросам бесплатно, жми

Звонок бесплатный
(регионы РФ)

Звонок по бесплатной линии
(Москва и область)

«Стороне 5» (Гузеев И.Н.) передаются следующие помещения жилого дома (литер А) общей площадью 24,9 кв.м.: жилая комната поз. 1 площадью 16,7 кв.м.; коридор поз. 2 площадью 8,2 кв.м. На 16/124 долей приходится 25,2 кв.м. Расхождение реальной доли от идеальной составляет 0,3 кв.м., что не превышает предельно допустимое значение в размере 1 кв.м.

Ввиду того, что данный вариант выдела доли в натуре «Стороне 4» предложен «Стороной 4» по сложившемуся порядку пользования, другие варианты экспертами не рассматриваются.

По варианту выдела доли в натуре «Стороне 4» исследуемого жилого дома (литер А) без учета неплановых пристроев литер А1, А2, А3, расположенного по адресу: , отсутствует необходимость в проведении дополнительных работ по перепланировке, реконструкции, так как вариант предложен по сложившемуся порядку пользования, доли собственников домовладения изолированы друг от друга, имеют отдельные выходы и независимые инженерные системы (электроснабжение, водоотведение, за исключением центрального водоснабжения и центрального отопления — общие для всего дома). Необходимо установить индивидуальные приборы учета потребления воды в выделяемом жилом помещении (условная кв. *** «Сторона 4»), техническая возможность имеется.

Несущими стенами в жилом доме литер А по улице являются наружные и внутренняя стены.

Общие несущие конструкции здания (фундамент, стены, крыша и т.п.) – общие для выделенных частей жилого дома, являются неделимыми, бремя обслуживания лежит на всех собственниках выделенных частей.

Любые другие варианты выдела доли в натуре «Стороне 4», отличные от предложенного экспертами и «Стороной 4», будут не совпадать с фактически занимаемыми площадями сторон, потребуют дополнительных затрат на проведение работ по реконструкции, перепланировке и переустройству, в связи с чем, экспертами дополнительные варианты выдела доли в натуре «Стороне 4» жилого дома не рассматриваются.

С учетом выдела в натуре «Стороне 4» 25/124 долей в праве собственности на жилой дом (литер А) в виде жилого помещения (условная квартира № ***) по адресу: , долевое участие «Сторон»в праве собственности на жилой дом (литер А) по адресу: будет составлять:

Городской округ – г. Барнаул – 220-517 долей;

Указанное экспертное исследование полностью согласуется материалами дела в том числе техническим паспортом, кадастровым паспортом.

Согласно п. 37 Постановления суд вправе произвести выдел в собственность сторон конкретного недвижимого имущества, с учетом фактически сложившегося порядка пользования этим имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования, прекратив право общей долевой собственности на него.

Истец в исковом заявлении и представитель истца в судебном заседании указали, что между истцом и ответчиками, фактически сложился порядок пользования жилым домом по в соответствии с предложенным истцом вариантом выдела долей.

Данный факт ответчиками не оспаривался, кроме того, в материалы дела представлено соглашение заключенное между Бакай А.А., Колупаевой А.В., Ляпиной А.Е., Гузеевым И.Н. о прекращении права общей долевой собственности на ране зарегистрированные доли в праве общей долевой собственности на жилой , согласно которому стороны решили прекратить общую долевую собственность на жилой дом Литер А, находящийся по адресу: Россия, между Бакай А.А и Гузеевым И.Н, Гуторовой О.Э, Колупаевой А.В, Ляпиной А.Е, комитетом жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула; выделить в собственность Бакай А.А долю в натуре в виде жилого помещения жилого дома Литер А, находящегося по адресу: Россия, , общей площадью 40,1 кв.м.: квартиру № *** поз.1 жилая комната 16,8 кв.м., поз. 2 жилая комната площадью 14,9 кв.м., поз. 3 кухня площадью 8,4 кв.м.; признать право общей долевой собственности на жилой дом Литер А, находящегося по адресу: , общей площадью 155,1 кв.м. за: -220/517 доли; за Колупаевой А.В-62/517 доли; Гуторовой О.Э 62/517 доли; Ляпиной А.Е-90/517 доли; Гузеевым И.Н-83/5147 доли.

Поскольку для всех вещей существуют определенные действующим законодательством критерии делимости, а именно отсутствие законодательных запретов раздела вещи, сохранение ее частям целевого назначения и материальной ценности, в том числе удобства в пользовании, то исходя из смысла абзаца 2 пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие технической возможности раздела недвижимого имущества, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности, с учетом его состояния, характеристик, назначения и конструктивных особенностей является значимым для дела обстоятельством.

Учитывая фактически сложившийся порядок пользования сторонами жилым домом и земельным участком, техническое заключение для определения возможности раздела строения, суд полагает возможным требование истца о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, и выделении в натуре доли жилого дома удовлетворить в полном объеме.

С учетом выдела доли собственников на указанный объект, прекращается режим общей долевой собственности на жилой дом по .

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Исковые требования Бакай А.А удовлетворить.

Прекратить общую долевую собственность на жилой дом Литер А, находящийся по адресу между Бакай А.А и Гузеевым И.Н, Гуторовой О.Э, Колупаевой А.В, Ляпиной А.Е, комитетом жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула.

Выделить в собственность Бакай А.А долю в натуре в виде жилого помещения жилого дома Литер А, находящегося по адресу: общей площадью 40,1 кв.м.: квартира № ***- поз.1 жилая комната 16,8 кв.м., поз. 2 жилая комната площадью 14,9 кв.м., поз. 3 кухня площадью 8,4 кв.м.

Признать право общей долевой собственности на жилой дом Литер А, находящегося по адресу:

— за доли; за Колупаевой А.В-62/517 доли; Гуторовой О.Э 62/517 доли; Ляпиной А.Е-90/517 доли; Гузеевым И.Н-83/517 доли.

Взыскать с Гузеева И.Н, Гуторовой О.Э, Колупаевой А.В, Ляпиной А.Е, комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула в пользу Бакай А.А в долевой порядке расходы по оплате государственной пошлины в размере 4965 рублей, по 993 рубля с каждого.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд г. Барнаула.

Решение в окончательной форме изготовлено 15.04.2017.

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела №2-1551/2017 Индустриального районного суда г.Барнаула.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Консультация юриста по жилищным вопросам бесплатно, жми

Звонок бесплатный
(регионы РФ)

Звонок по бесплатной линии
(Москва и область)

Источник: https://advocate-service.ru/sud-praktika/zhilishhnye-dela/drugie-zhilischnye-spory/reshenie-suda-o-prekraschenii-prava-obschej-dolevoj-sobstvennosti-na-zhiloj-dom-vydele-doli-v-nature--2-15512017--m-10532017.html

Похожие записи:

• Косгу знака таблички
• Может ли юрист работать в полиции
• Порядок регистрации дома на земельном участке ижс в 2021 году