Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продление страхового полиса при переносе сроков ввода дома в эксплуатацию». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Таким образом, человек, проработавший 10 лет, имеет право получать 13,5 от своей заработной платы в зависимости от коэффициента. Для этого, сначала нужно узнать коэффициент заработной платы, который зависит от величины страховых отчислений. Теперь остается узнать коэффициент стажа.
Срок страхового полиса по ДДУ уже закончился, дом еще не сдан
Здравствуйте! Что делать, если срок действия страхового полиса всего 2 месяца и уже закончился до сдачи истечения сроков сдачи объекта?Строители задерживают сдачу дома и неизвестно удастся ли им сдать дом.
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.
Добрый вечер! По закону страховой полис ответственности застройщика должен предусматривать, что он покрывает страховые случаи, наступившие в течение 2 лет после окончания указанного в ДДУ срока передачи квартиры. Проверьте свой страховой полис. Если со страховой компанией проблемы (отзыв лицензии), застройщик обязан в течение 15 дней позаботиться об оформлении новых полисов. В таком случае можно сначала написать застройщику претензию с требованием предоставить новый полис, а при отсутствии реакции подать жалобу в региональный департамент строительства или подобный ему орган, который контролирует долевое строительство. В Москве, к примеру, это Москомстройинвест. При наступлении просрочки можно будет претендовать на неустойку. Если просрочка больше 2 месяцев, можно расторгать ДДУ и требовать возврата денег с процентами. Хотя, конечно, это крайний и рискованный вариант, особенно если у застройщика финансовые трудности.
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.
Источник: https://kotjurist.com/question/srok-strahovogo-polisa-po-ddu-uzhe-zakonchilsya-dom-eshhe-ne-sdan/
Продление страхового полиса при переносе сроков ввода дома в эксплуатацию
Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома :: Жилье :: РБК Недвижимость
Вместе с юристом и экспертом рынка рассказываем, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, и как получить компенсацию
Перенос сроков сдачи дома — достаточно распространенная практика на рынке новостроек. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в среднем по России перенос срока ввода по жилью в 2019 году составил 7,3 месяца.
Причем на протяжении последних нескольких лет этот показатель стабильно рос: в 2018 году перенос срока по введенному жилью составлял 6,2 месяца, в 2017-м — 4,8 месяца, а в 2016-м — 2,2 месяца, рассказали «РБК-Недвижимости» в ЕРЗ. По оценке компании «Метриум», ежегодно в Москве сдается в эксплуатацию около 50–60% новостроек от изначально заявленного количества.
Сроки ввода могут срывать как недобросовестные, так и добросовестные застройщики. Первые часто привлекают будущих дольщиков вводящей в заблуждение рекламой с указанием сроков сдачи объекта, соблюдение которых изначально проблематично. Вторые нередко становятся заложниками внешних обстоятельств, рассказывает член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро» Мария Спиридонова.
Причин, по которым застройщик задерживает сдачу дома, множество. Условно их можно разделить на не зависящие напрямую от девелопера и зависящие от него.
К первым относятся существенное увеличение себестоимости строительства на фоне резкого падения спроса со стороны населения, чрезмерные административные барьеры, задержка строительных материалов подрядчиками.
Еще одна проблема (преимущественно девелоперов Подмосковья и Новой Москвы) — долгое подключение коммуникаций. «Поскольку в регионе давно сложилась монополия на предоставление таких услуг, застройщикам ничего не остается, как ждать.
Именно поэтому на рынке можно встретить полностью готовые жилые комплексы, которые не сданы из-за отсутствия подключенных инженерных систем», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Нередко девелоперы сталкиваются с обнаружением нигде не обозначенных коммуникаций, на демонтаж которых могут уйти месяцы. Это в итоге существенно сдвигает сроки сдачи дома.
Второй пул причин связан с самой работой застройщика: неправильное построение бизнес-процессов, дефицит финансовых ресурсов (Росреестр вправе приостановить регистрацию ДДУ в связи с ухудшением финансовой ситуации девелопера), а в ряде случаев — нецелевое использование денежных средств и мошенничество. Все это может привести не только к срывам срока сдачи дома, но и заморозке проекта.
Также после перехода на эскроу-счета у целого ряда девелоперов возникли проблемы с получением проектного финансирования.
В результате мелкие игроки были вынуждены покинуть рынок, а их проекты пополнили реестр проблемных объектов.
Согласно данным Единого реестра проблемных объектов, в настоящее время в России насчитывается около 3 тыс. домов общей площадью 17,7 млн кв. м. Все они имеют проблемы с достройкой.
Повышенная ответственность застройщика
Несмотря на причины, по которым девелопер срывает сроки, он несет перед дольщиком повышенную ответственность.
«Отсутствие у застройщика денежных средств и нарушение обязательств его контрагентами не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы и не снимает с него ответственности за нарушение обязательств.
Точно так же, как отсутствие вины застройщика в нарушении сроков не может служить основанием для снижения его ответственности», — поясняет юрист.
Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», если застройщик задерживает срок передачи квартиры на срок более двух месяцев, то дольщик может получить неустойку. «Участник долевого строительства вправе требовать не только выплаты законной неустойки, даже в двойном размере, но и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора», — добавляет она.
Чтобы точно установить сроки задержки, следует ознакомиться со старыми версиями проектных деклараций, поскольку в последней редакции могут быть указаны актуальные сроки, советуют эксперты.
Допсоглашение: заключать или нет
При переносе сроков сдачи объекта застройщик должен уведомить дольщика об этом за два месяца. Часто девелоперы предлагают подписать допсоглашение с изменениями сроков сдачи. Дольщик может подписать документ и дожидаться сдачи квартиры. Само допсоглашение, как и основной договор, подлежит государственной регистрации.
«При этом подписание дополнительного соглашения лишит участника долевого строительства права требовать уплаты застройщиком неустойки за срыв сдачи объекта, так как покупатель фактически соглашается на новый срок передачи ключей», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум». Однако дольщик вправе не подписывать документ и требовать неустойку.
В большинстве случаев застройщик самостоятельно не выплачивает неустойку, поэтому приходится обращаться в суд. «С момента принятия ФЗ-214 в моей практике не было ни одного подобного случая. Максимум девелопер может предложить в счет неустойки машино-место или кладовую», — говорит Мария Спиридонова.
Перед обращением в суд юрист советуют направить девелоперу претензию с просьбой выплатить неустойку за срыв сдачи дома. Хотя напрямую закон не предусматривает соблюдения претензионного характера (если это не оговорено в договоре), а девелоперы не реагируют на претензии, суды принимают во внимание наличие таких документов. Наличие претензии может быть зачтено в пользу пострадавшего.
Исковое заявление, пакет документов по сделке и претензия направляются застройщику, после — в суд. По словам юриста, лучше всего обращаться в суд по месту регистрации покупателя, так шансы получить неустойку выше. Обычно суд назначает предварительное заседание, после дело рассматривается по существу. К этому времени размер неустойки может быть увеличен.
Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».
По подсчетам юристов, при стоимости квартиры 4 млн руб., которую должны были передать 10 декабря 2019 года, но не передали, сумма просрочки на 14 февраля (за 66 дней) составляет 110,1 тыс. руб.
Помимо компенсации, застройщик выплачивает штраф. Его размер составляет 50% от суммы неустойки. Но на практике выплаты оказываются ниже заявленных, отмечает представитель АЮР. Также дольщик может потребовать компенсацию морального ущерба и расходов на оказание юридических услуг. О последних двух пунктах он должен заявить сам, в противном случае суд выплатит только неустойку и штраф.
Получить выплату можно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а потом обратиться в банк, где со счета девелопера спишут назначенную судом сумму.
Второй вариант — обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП), там займутся взысканием неустойки. Но все это работает, когда застройщик находится в устойчивом финансовом положении.
Нередко компенсация остается на бумаге, так как взыскивать с застройщика нечего.
Расторжение договора: когда оправданно
При серьезной задержке выдачи ключей дольщик может также расторгнуть договор. Расторжение происходит по письменному уведомлению, после которого девелопер в течение 20 рабочих дней обязан возвратить вложенную сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования ЦБ в сутки на момент возврата).
Однако не всегда расторжение договора является оправданной мерой. Не стоит этого делать, если проект находится в высокой стадии строительной готовности, а на площадке действительно идет активная работа, советуют эксперты. Тогда выгоднее все же дождаться ключей.
В ином случае дольщик получит на руки сумму, указанную в договоре, плюс компенсацию за пользование средствами. При этом рыночная стоимость объекта, скорее всего, окажется выше.
Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода в эксплуатацию и уже потом идут в суд за неустойкой.
Если изначально заявленный срок ввода в эксплуатацию уже подошел, а новостройка находится на низкой стадии строительной готовности, целесообразно расторгнуть договор с девелопером и потребовать возврата средств. Кроме того, дольщикам следует немедленно обращаться в суд, если девелопер объявил себя банкротом. Для этого стоит написать заявление о включении в реестр требований участников строительства.
Универсального средства, которое может однозначно обезопасить от срыва срока строительства, нет. Однако при принятии решения о покупке квартиры следует ответственно отнестись как к выбору застройщика, так и к проверке самого договора и пакета необходимых документов, советуют эксперты.
Определить надежность застройщика помогают несколько критериев. Первый маячок — репутация девелопера на рынке и портфель успешно реализованных проектов, говорит Мария Литинецкая. Второй важный показатель — сотрудничество с системообразующими кредитными организациями, перечень которых утверждает ЦБ.
Еще одним маячком могут служить партнерские отношения девелопера с известными агентствами. Сегодня некоторые банки настоятельно рекомендуют игрокам, у которых нет отстроенной системы продаж, заручиться поддержкой авторитетного брокера. Это повышает шансы застройщика получить проектное финансирование и успешно реализовать проект.
Как поступить дольщику, если застройщик переносит срок ввода
В жизни многих российских дольщиков наступает такой момент, когда застройщик просит их подписать дополнительное соглашение к ДДУ, которое давало бы ему “индульгенцию” на перенос срока передачи квартиры. Какими будут последствия подписания и отказа от него – об этом эксперты рассказали читателям сайта “РИА Недвижимость”.
Сама по себе просьба подписать дополнительное соглашение относительно изменений срока передачи квартиры абсолютно законна, об этом сказали все опрошенные эксперты.
Таким образом, просто предложив подписать такое соглашение, застройщик не нарушает права дольщика. Получив предложение подписать его, дольщик должен оценить последствия согласия или отказа.
Эксперты рассказали, какие выгоды и риски получает дольщик от каждого из решений.
Первое, что должен понимать дольщик – застройщик не вправе принудить к заключению такого дополнительного соглашения, отмечает адвокат, партнер международного центра защиты прав Globallaw Андрей Саунин.
Исключением могут быть существенные изменения обстоятельств, но и для этого застройщик обязан обратиться в суд.
Не являются такими обстоятельствами: отсутствие финансирования и тому подобное, так как по судебной практике застройщик является предпринимателем и должен предусматривать подобные риски, объясняет он.
Иногда застройщики заранее предусматривают в ДДУ условие об обязанности дольщика подписывать любые дополнительные соглашения к договору. Однако такое условие нельзя признать правомерным в полной мере, предупреждает адвокат юридической фирмы “Юст” Дмитрий Забродин.
Например, в условиях расторжения ДДУ застройщиком может быть сразу предусмотрен пункт, в силу которого ему предоставлено право на изменения условий ДДУ в одностороннем порядке или на односторонний выход из договора в случае отказа от подписания дольщиком какого-либо дополнительного соглашения к ДДУ, объясняет он.
“Проще говоря, обязанность подписания дополнительного соглашения на дольщика не возлагается, но создаются условия, при которых дольщик, который боится потерять свою будущую квартиру, будет вынужден подписать такое соглашение”, – говорит Забродин.
Адвокат юридической фирмы “Юст”
Подобный пункт договора не в полной мере соответствует законодательству, однако в настоящее время действует правило о том, что не соответствующие закону условия договоров не являются недействительными автоматически, и должны быть признаны таковыми в судебном порядке.
Тем не менее, дольщик, не оспоривший указанное условие в отдельном порядке, не лишен права в случае судебного спора с отказавшимся от исполнения ДДУ застройщиком ссылаться на отсутствие юридических последствий такого отказа и (или) на его ничтожность. Однако в такой ситуации может оказаться полезным нанести “упреждающий удар” и оспорить такое условие в судебном порядке во избежание возможных проблем в будущем, советует Забродин.
Застройщики, придумывая способы принудить дольщика подписать дополнительное соглашение, не редко прибегают к недюжинной изобретательности, а иногда и к откровенному обману, предупреждает юрист практики разрешения споров компании Integrites Евгений Коновалов.
Распространенные уловки, “пугалки”, используемые застройщиками в целях склонить дольщика к подписанию дополнительного соглашения, заключаются, например, в предупреждении расторгнуть договор, подать на собственное банкротство, добавляет он.
Еще они могут утверждать, что без заявления мотивированного отказа со стороны дольщика от подписания дополнительного соглашения, оно считается принятым или без продления срока дольщик не сможет зарегистрировать право собственности и тому подобное.
“Подобные заявления – это лишь психологическое давление”, – подчеркивает Коновалов.
В ход идут и другие уловки: застройщик предлагает подписать допсоглашение, ссылаясь на то, что дата в договоре – это ошибка юристов, и необходимо подписать соглашение с правильной датой, делится опытом адвокат Анна Минушкина. А то и вовсе шантажируют – не передают квартиру, пока дольщик не подпишет “задним числом” допсоглашение о переносе срока, но при условии, что дольщик не успел обратиться в суд за неустойкой, продолжает она.
Если дольщик столкнулся с одним из таких случаев, ему нужно сразу же обращаться с жалобами в Роспотрбенадзор (ссылаясь на нарушение прав потребителей), в прокуратуру либо в местный минстрой (госстройнадзор) – указать на злоупотребления застройщика в том или ином виде, подсказывает Минушкина.
Как ни странно, но согласие на перенос срока передачи квартиры часто бывает выгодно обеим сторонам: и застройщику, и дольщику, полагает часть опрошенных экспертов.
В ряде случаев неподписание такого соглашения может поставить крест на жизни всего проекта, в таком случае застройщик не сможет закончить комплекс, а дольщик не получит долгожданные ключи от квартиры, предупреждает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. В этой ситуации застройщик проводит работу с населением, разъясняя ситуацию и пути ее решения, добавляет он.
Если у проекта возникают проблемы со стройкой, и девелопер понимает, что не может реализовать его в срок, то в подписании допсоглашения заинтересованы обе стороны, продолжает Родионцев.
Если же одна из сторон, в данном случае дольщик, отказывается, то по факту девелоперу проще приостановить строительство, раздать деньги участникам долевого строительства и продать проект.
В таком случае девелопер может еще что-то заработать или уйти в ноль, а несостоявшийся собственник при этом получит те деньги, которые он внес в приобретение жилья вначале, сумма не индексируется, говорит Родионцев.
Перенос сроков строительства, это, к сожалению, распространенная практика в стране, поэтому допсоглашения подписываются часто, отмечает управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая. При этом само по себе такое предложение девелопера не является каким-то однозначным свидетельством его плачевного состояния, поэтому получив такое письмо, паниковать не следует.
Управляющий партнер компании “Метриум”
“Чаще всего допсоглашение – это лишь один из способов застройщика обезопасить себя от массовых требований по выплате неустойки. Нужно понимать, что размер неустойки в судах часто радикально сокращается, поэтому не подписывать допсоглашение, рассчитывая только на получение значительной суммы, часто не имеет смысла”, – объясняет Литинецкая.
Совсем не обязательно, что ситуация у застройщика, попросившего о переносе срока, действительно печальная, соглашается с коллегой управляющий партнер юридической компании “Генезис” Артем Денисов.
Подобное соглашение может быть продиктовано простой причиной избежать начисления штрафных санкций за срыв сроков строительства и передачи объекта участнику.
При этом дольщику нужно с ним внимательно ознакомиться, так как дополнительные соглашения нередко содержат и иные предлагаемые изменения в договор, как то – снижение размера ответственности за просрочку, расширенные сроки завершения работ и так далее, предупреждает он.
За согласие на перенос сроков застройщики временами обещают лояльным дольщикам некоторые дополнительные бонусы, отмечают эксперты.
В дополнительном соглашении никакие “бонусы” за благосклонность покупателя не прописываются. Обычно застройщик может на словах пообещать, скажем, установку кондиционера в квартире или другие виды компенсации, но дольщик должен понимать, что риски невыполнения таких обещаний высоки, предупреждает Литинецкая.
Лояльность клиента постепенно начинает что-то значить, отмечает юрист BN.ru Янина Жевненко. Поэтому в качестве бонуса за сговорчивость речь может идти даже о денежной компенсации, но меньшей, чем присудил бы суд.
Однако некоторые эксперты не поддерживают подобную лояльность, настаивая на том, что дольщик в любом случае является уязвимой стороной сделки, а перенос сроков передачи квартиры явно не в его интересах.
Для дольщика нет особого смысла соглашаться на изменение сроков, рассуждает руководитель практики по банкротству АБ КИАП, адвокат Илья Дедковский.
Застройщик принял на себя обязательство построить дом в оговоренные сроки, скорее всего, завлекал дольщиков рекламой с короткими сроками, поэтому если он не готов предложить что-то в обмен на продление срока, то для дольщика изменение срока не представляет никакого интереса, уверен собеседник агентства.
“Денежные требования – это основной элемент гражданско-правовых отношений и самый главный инструмент, позволяющий дольщику защищать свои права.
Если застройщик допускает просрочку, то он должен нести финансовую ответственность, что напрямую предусмотрено законом.
У дольщика есть право на получение компенсации и этим правом нужно пользоваться”, – добавляет партнер юридической компании V&P Legal Юрий Воловиков.
Прежде чем принимать окончательное решение о подписании или отказе от допсоглашения, эксперты рекомендуют выяснить, как в реальности обстоят дела у застройщика, есть ли угроза дальнейшего срыва сроков или даже банкротства.
Существуют ведь застройщики, лет 20 присутствующие благополучно на рынке и ни разу не сдавшие объект своевременно, напоминает Жевненко.
Поэтому тревожиться нужно, исходя из совокупности проблем – идет ли реально стройка на объекте или там для виду ковыряется пара трудоголиков в тюбетейках? Что с другими очередями? Получил ли застройщик проектное финансирование на будущие объекты? При высокой степени готовности вообще беспокоиться не о чем. Региональная администрация найдет компанию, которая достроит объект за какие-нибудь не касающиеся покупателей квартир преференции, рассуждает она.
Но в некоторых случаях застройщики способны качественно скрывать проблемы, поэтому эти действия – не панацея. “Застройщики, они как банки – у них по бумагам все хорошо, а по факту может быть дыра в миллиарды рублей. Поэтому без какого-либо инсайда узнать достоверную информацию о финансовом состоянии застройщика вряд ли удастся”, – говорит Дедковский.
Нужно понимать, что от банкротства не застрахован никто, подчеркивает Воловиков. На практике не редки случаи банкротства застройщиков, при детальном анализе которых видно, что застройщик изначально не планировал завершать строительство в срок.
Это и есть недобросовестные застройщики, цель которых – сбор денег с дольщиков и вывод их до завершения строительства.
Предугадать такое развитие ситуации нельзя, но попытаться спрогнозировать и заранее предпринять действия для защиты своих прав – можно, уверяет он.
Так, в случае, если договор уже заключен, необходимо контролировать процесс строительства. Застройщик обязан публиковать фотографии стройки на сайте, посвященном строительству объекта, продолжает Воловиков.
Рекомендуется мониторить судебные дела, связанные с застройщиком, как в арбитражных судах kad.arbitr.ru, так и в судах общей юрисдикции, где, к сожалению, централизованный поиск дел затруднен.
В связи с этим рекомендуется выбирать суд по месту регистрации застройщика, но необходимо помнить, что закон о защите прав потребителей допускает подачу иска по месту жительства истца (дольщика), что может повлечь за собой наличие судебных процессов в судах различных регионов РФ.
Намерения о банкротстве обязательны к публикации на портале fedresurs.ru, продолжает Воловиков.
“Анализ собранной информации позволяет владеть ситуацией и вовремя реагировать на изменения”, – заключает он.
Может ли застройщик продлить срок сдачи дома | Улица Аксакова и Восточный жилой район
Имеет ли право застройщик переносить срок сдачи дома по причине: «…в связи с отсутствием финансирования на начальной стадии строительства» . Готовность дома на сегодня – 70%.
По моему, застройщик имеет право начислять пеню, а не переносить срок сдачи дома. Срок сдачи по договору был 20 октября 2012 года. Доп. соглашение о переносе срока сдачи дома на 31 декабря прислали 14 ноября.
Правомерно ли это? Как нам нужно поступить?
В соответствии с пунктом 10 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом № 396 от 15 июня 2006 г.
«О долевом строительстве многоквартирных домов» срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию определяется в договоре с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией.
Если строительство не может быть завершено в определенный срок не по вине застройщика, то Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику информацию о переносе сроков и предложение о внесении изменений в договор.
Срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома может продлеваться в случае, если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало подтвержденное решением суда или иных уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие не зависящие от сторон обстоятельства.
Следует отметить, что срок окончания строительства, указанный в договоре, является существенным условием договора, которое никоим образом не должно нарушаться застройщиком. Если такое нарушение происходит, то застройщик в обязательном порядке должен согласовать с физическим лицом (дольщиком) изменение сроков сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости.
Если в письменном виде перенос сроков согласован не был, то физическое лицо имеет право обратиться в суд с иском о нарушении сроков сдачи объекта строительства и взыскании неустойки.
На сегодняшний день понятие непреодолимой силы трактуется судами несколько шире.
Под такими обстоятельствами понимаются уже не только стихийные бедствия, но также срыв сроков строительства контрагентами застройщика, несвоевременная передача строительных материалов, конструкций, принятие актов законодательства, изменяющих условия строительства, затягивание госорганами сроков получения разрешения на проведение тех или иных работ, этапов строительства и так далее.
Иными словами, к ним относятся действия третьих лиц, которые не позволили застройщику своевременно сдать объект.
Естественно, любые форс-мажорные обстоятельства должны быть подтверждены застройщиком документально – перепиской, иными документами. Дольщики вправе требовать у застройщика соответствующую документацию, которая подтверждает обоснованность его требований внести те или иные изменения в договор. В случае отказа эти документы можно истребовать через суд.
Ссылка на экономическую ситуацию в качестве обоснования продления сроков окончания строительства, как таковая не является обстоятельством непреодолимой силы. Застройщик должен доказать, как конкретно она повлияла на срок строительства.
Если в договоре непредвиденные обстоятельства носят неограниченный характер и относятся к разряду «и т. п.», то каждое из них должно быть четко обоснованно.
К тому же только суд вправе дать оценку этим обстоятельствам и отнести их к разряду обстоятельств непреодолимой силы.
Таким образом, Вы можете подписать соглашение либо не подписывать, однако при этом Вам следует учитывать, что отказ от подписания дополнительного соглашения может быть увязан с односторонним отказом от исполнения (расторжением) договора, то есть не подпишешь – расторгнем договор.
В данной ситуации Вы можете одновременно с подписанием дополнительного соглашения уведомить надлежащим образом (например, заказным письмом с уведомлением; зарегистрировать письмо в самой организации) застройщика о своем несогласии с изменением сроков строительства, которые нарушались в одностороннем порядке без согласования с дольщиками.
Можно также указать, что подписание является вынужденным действием в силу уже названных обстоятельств выразить свое мнение по поводу непреодолимых обстоятельств, на которые ссылается застройщик. Впоследствии это даст Вам право на обращение в суд или обращение в контролирующие органы.
При этом, в соответствии с пунктом 11 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом № 396 от 15 июня 2006 г.
«О долевом строительстве многоквартирных домов» в случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается.
Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?
Страхование ответственности застройщика сейчас является наиболее популярным способом обеспечения исполнения обязательств по ДДУ, хотя существует и альтернатива в виде поручительства банка или участия в обществе взаимного страхования. Если сроки передачи квартир в вашем доме сдвигаются, есть вероятность, что застройщик попросит вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ради оформления новой страховки. Законно ли это? Давайте разбираться вместе.
Застройщики обязаны страховать свою ответственность от 2 рисков:
- обращение взыскания на предмет залога (возводимый дом, земельный участок или права аренды / субаренды на него) в порядке ст.14 214-ФЗ (страховой случай подтверждается решением суда);
- признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства (страховой случай подтверждается решением арбитражного суда).
Некоторые дольщики считают, что получить выплату от страховой компании можно во всех случаях просрочки передачи квартиры. Это не так. Страховая выплата полагается только в двух указанных случаях. При рядовой просрочке сдачи дома отвечать перед вами должен сам застройщик, получить страховую выплату или неустойку с его страховой компании нельзя.
Требования к страховым компаниям, которые могут страховать ответственность застройщиков, установлены в пп.2 п.1 ст.15.2 214-ФЗ. Список страховых компаний, которые отвечают этим требованиям, размещается на сайте Центрального Банка. Последний актуальный список по состоянию на 30.03.2017 можно найти тут.
Страховой полис действует с даты, когда ваш договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в Росреестре, и до установленного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику. Однако в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (п.9 ст.15.2) есть вот такая оговорка:
Договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.
Аналогичные положения включают в свои правила страхования и страховые компании (см. например: пункты 3.3.2 и 8.5 правил страхования ВСК). То есть даже при отсутствии подписанного доп.
соглашения на перенос сроков ваша страховка будет действовать еще в течение 2 лет.
Если за эти 2 года застройщика признают банкротом, или будет обращено взыскание на предмет залога, вы сможете претендовать на страховую выплату.
Во-первых, вы не сможете претендовать на неустойку за просрочку передачи квартиры. Точнее, вы сможете ее получить только в том случае, если застройщик нарушит новый срок передачи. Рассчитываться неустойка будет уже от новой даты передачи квартиры из дополнительного соглашения к ДДУ.
Во-вторых, вы не сможете воспользоваться правом расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и забрать свои деньги в связи с нарушением срока передачи квартиры больше чем на 2 месяца (пп.1 п.1 ст.9 214-ФЗ).
То есть для расторжения договора по этому основанию вам придется подождать, пока застройщик нарушит на 2 месяца новый срок из дополнительного соглашения. Однако возможность расторгнуть договор по соглашению с застройщиком в любой момент у вас остается.
Также сохраняется право продать строящуюся квартиру по переуступке — конечно, с учетом нюансов, прописанных в вашем ДДУ.
Да, конечно. В п.6 ст.15.2 214-ФЗ прямо сказано о возможности замены выгодоприобретателя в случае уступки прав требования по ДДУ.
В правилах страхования ответственности застройщиков обычно прописан срок, в течение которого нужно уведомлять страховую компанию об уступке прав требования по ДДУ.
На основании этого уведомления и подтверждающих документов (договора уступки) страховая компания произведет замену выгодоприобретателя с первоначального дольщика на вас.
Еще о переуступке: ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования
Платить за страхование своей ответственности обязан сам застройщик. Об этом прямо сказано в п.2 ст.15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Причем оформить страховой полис застройщик должен еще до регистрации ДДУ с первым дольщиком. От своих читателей мы знаем, что иногда застройщики вынуждают дольщиков самостоятельно оплачивать полисы или их продление. Конечно же, это незаконно.
Для возврата денег за оплаченный полис сначала нужно написать застройщику претензию в произвольной форме, а при отсутствии положительного ответа можно обратиться в суд. Заявить требования о возврате денег за страховку можно, например, в одном иске с неустойкой за просрочку передачи квартиры.
К суду нужно обязательно запасаться письменными доказательствами, которые подтверждают факт оплаты страховых полисов или передачи застройщику денег за полисы. Если документов никаких нет, в самом крайнем случае стоит зафиксировать незаконные требования застройщика на видео, а также иметь надежных свидетелей.
Оценивать эти доказательства будет суд, поэтому иметь документальное подтверждение все-таки надежнее.
При отзыве лицензии у страховой компании застройщик обязан оформить новый договор страхования с какой-то другой компанией, участвовать в обществе взаимного страхования либо заключить с банком договор поручительства. На это у застройщика есть 15 дней.
Куда жаловаться на застройщика
Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги
Можно ли продлить ОСАГО, если полис просрочен?
Оставьте заявку и наши специалисты продлят Вам полис ОСАГО в любой страховой компании, в которой вы были застрахованы! Даже если полис был просрочен.
- Особенности
- Почему мы
- С кем мы работаем
Продление просроченного полиса ОСАГО
Заблаговременное продление полиса ОСАГО
Что будет, если не продлить страховку
Мы работаем с юридическими физическими лицами уже более 10 лет, поэтому знаем как делать и что делать!
Мы сотрудничаем с десятками страховых компаний и подберем для Вас самые выгодные предложения.
Все полисы регистрируются в РСА и вы всегда можете проверить их в единой базе.
Стандартный срок действия ОСАГО равен одному году, о чем знает практически каждый автолюбитель. Однако случаются ситуации, когда страхователь не успевает вовремя продлить полис, вследствие чего страховка становится просроченной.
Можно ли продлить просроченный полис? Как именно нужно продлевать ОСАГО? Сколько времени дается на пролонгацию договора? Рассказываем в этой статье.
Некоторые считают, что при безаварийном вождении в течение года страховку можно не продлевать. К сожалению, это совсем не так. Законодательство РФ четко регламентирует обязательство водителей иметь действующий полис ОСАГО, без этого запрещено управлять автомобилем. Из этого следует вывод, что продлевать ОСАГО не только можно, но и нужно.
Сделать это можно одним из доступных способов:
1. Выполнить пролонгацию в офисе страховщика.
2. Пригласить представителя СК к себе домой (такие услуги могут оказывать не все страховые фирмы).
3. Продлить страховку через интернет.
При выборе 3-го варианта вы получите электронный полис ОСАГО (е-ОСАГО), который имеет точно такую же юридическую силу, как и классический вариант документа. Вам останется лишь распечатать полис и положить в машину.
В большинстве случаев страховщик напоминает страхователям о скором окончании действия договора. Однако это вовсе не означает, что продлевать ОСАГО нужно именно у текущего страховщика.
Вы имеете право и возможность провести сравнение, чтобы определить наиболее надежного страховщика с выгодными условиями страхования.
Может быть победителем вашего рейтинга станет и ваша текущая СК, а возможно вы найдете более выгодные условия.
Важно! Если вы решили сменить страховую фирму, то вам нужно предупредить текущего страховщика о желании прекратить действие договора – письменно и заблаговременно. Кстати, при такой ситуации СК может предложить вам более выгодные условия договора, чтобы удержать клиента.
Такой вопрос можно услышать довольно часто. Ведь нередко бывают ситуации, когда в момент прекращения действия договора страхователь планирует командировку, поездку или же просто хочет сделать все заранее. Ответ должен порадовать сторонников данной позиции – продлить страховку заранее можно. Причем без каких-либо проблем.
Продлить ОСАГО заранее можно за 1-2 месяца (чаще все-таки за 1 месяц) до дня окончания действия полиса, при том, что возможно сделать это не только по месту прописки, но и в любом другом населенном пункте РФ, в котором есть филиал нужной вам СК.
Хотим сразу предостеречь вас от покупки полиса ОСАГО у непроверенных и сомнительных фирм. Данная сфера привлекает много мошенников, которые действуют достаточно грамотно, чтобы их было сложно отличить от настоящей страховой фирмы.
Вернемся к документам. Пакет необходимых документов для продления ОСАГО стандартный, вне зависимости от условий.
- паспорт страхователя;
- водительские удостоверения собственника, а также всех лиц, вписанных в страховку;
- техпаспорт или документы о регистрации ТС;
- карта диагностики.
К сожалению, если вовремя не продлить обязательное страхование, то последствия будут не самыми радужными. Вся суть в том, что даже небольшая просрочка может быть приравнена к полному отсутствию страховки.
Возможные неприятные последствия:
Хотим обратить ваше внимание на то, что применение таких наказаний, как лишение прав, буксировка на штрафстоянку, снятие номеров и т.д., является противозаконным. За отсутствие страховки такие санкции не применяются.
Также хотелось бы напомнить, что старые правила по допустимым срокам вождения без ОСАГО более неактуальны. Если 9 лет назад можно было ездить без ОСАГО до 1 месяца, то сейчас данный пункт исключен из законодательства.
Какой из всего этого следует вывод? Рекомендуем вам не рисковать, и продлить страховку вовремя или заранее. Так вы защитите себя от вышеописанных неприятных последствий, да и просто будете спокойны.
Здравствуйте! Меня зовут Олег. На страницах своего журнала я собираю интересную и любопытную информацию из разных источников в интернете, обрабатываю, проверяю и выкладываю. Если вы видите ошибки и неточности, то напишите о них в комментариях, в группе ВК или Одноклассниках. Также, я всегда отвечу на любые вопросы. Задавайте их на соответствующей странице вверху сайта.
Источник: https://jurlukin.ru/2020/05/12/prodlenie-strahovogo-polisa-pri-perenose-srokov-vvoda-doma-v-jekspluataciju/
Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?
– По договору долевого участия сдача дома – 31 марта 2018 года. Но сдачу перенесли на II квартал 2018 года, то есть до 31 июля. Мои действия? Возможна ли компенсация?
Отвечает юрист компании LDD Никита Руднев:
Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию. Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.
В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию. Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.
Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия. В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом. В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.
Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.
Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:
размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.
В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.
Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.
Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:
- возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
- за причинение морального ущерба;
- штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
- возмещение судебных расходов.
Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.
И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.
Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:
Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения. Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку. Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.
Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):
Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.
Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.
Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):
Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).
Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома. Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца. Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.
Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков. Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.
Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.
Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.
Порядок действий следующий:
- составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
- получение (или неполучение) ответа;
- подготовка документов в суд;
- взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.
Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.
В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией. Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу. Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.
Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд. Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности. Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/poluchu_li_ya_kompensatsiyu_ot_zastroyschika_za_perenos_srokov_sdachi/7131
Продление страхового полиса при переносе сроков ввода дома в эксплуатацию
Красочные баннеры убеждают, что дом сдан в эксплуатацию, а рекламные объявления на сайте такого застройщика обещают скорое заселение. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и готовиться к новоселью . На самом деле все не так радужно, поскольку от сдачи дома до заселения иногда проходят месяцы, а то и годы. Собственников жилья могут ждать неприятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи ключей или дефекты строительства. Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию ?
Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики , которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.
Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта.
Срок сдачи – это планируемая дата окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Ее застройщик назначает самостоятельно и корректирует, без согласия инвесторов . Для дольщика важнее второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры. Этот срок не подлежит изменению в одностороннем порядке. В случае его несоблюдения дольщик вправе требовать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта.
Застройщики, пользуясь минусами закона 214-ФЗ , прописывают в договоре не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта. Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой отсчитывается срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство ( указаны в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2018 года. После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки.
Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.
Госкомиссия проверяет дом на соответствие действующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам. Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он обращается в орган, выдавший разрешение на строительство. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик подает документы н а регистрацию дома в Росреестре , а затем только жилье передается дольщикам.
Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев. В случае выявления нарушений комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получения акта сдачи дома.
Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик обязан не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения дольщику прибыть для принятия своей квартиры. Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за объект.
Бывают случаи, когда все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик или лицо, к которому перешли права на квартиру от дольщика так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.
Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.
В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.
При нарушении срока передачи жилья, строительная компания обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья. Рассчитать размер компенсации можно с помощью нашего калькулятора неустойки по ДДУ.
Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия . Нужно предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на действующие законы, а также верно рассчитать неустойку .
Кроме того, нужно указать банковские реквизиты и предельный срок, отведенный для выплаты неустойки. Доверьте составление претензии г рамотному юристу по недвижимости, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате. Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ ДДУ с учетом особенностей каждого застройщика и предложат порядок действий для взыскания максимальной неустойки.
Разберем пример недобросовестных действий строительной компании. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и направил дольщику приглашение на приемку. Дольщик перезвонил, чтобы записаться на осмотр, но ему ответили: «Это уведомление – формальность, когда дом реально будет готов, вы получите СМС».
Таким образом застройщик пытается переложить ответственность на дольщика – якобы тот уклоняется от приемки жилья и игнорирует приглашения. Поэтому мы рекомендуем дольщикам направлять также ценное письмо с описью вложения застройщику с требованием назначить конкретные дату и время приемки. В нем указать, что фактически объект не готов к осмотру, несмотря на уведомление.
Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд. Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:
- компенсация морального вреда;
- взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
- оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
- издержки дольщика на судебные расходы.
Имейте в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить статью 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, если посчитает, что ее размер не соответствуе т убыткам дольщика. Чтобы этого избежать, подключите к делу грамотного юриста ЮК «Хелп консалтинг». Затягивать с взысканием не стоит. При массовой подаче исков, застройщики начинают активно выводить деньги со счетов. Поэтому шанс получить неустойку выше у тех дольщиков, кто обратиться в суд одним из первых.
Если с даты передачи объекта по ДДУ прошло б олее 2 месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке и взыскать с него пеню за пользование средствами . В данном случае проценты будут начисляться за весь период действия договора, т.е. с момента внесения дольщиком денег. Более подробно узнать о процедуре расторжения договора, можно в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».
Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.
Подписывая акт приема-передачи, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены качественно, и никаких претензий к строителям у него нет. Чтобы избежать финансовых расходов в будущем, соблюдайте основные правила приемки жилья у застройщика.
Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки. Об ее особенностях можно почитать в статье « Правила составления претензии застройщику об устранении недостатков ». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:
- полного устранения всех выявленных дефектов строительства на безвозмездной основе ;
- уменьшения цены договора;
- оплату ремонта.
В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки. В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки. ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.
При несвоевременной передаче жилья, с самого начала требуйте с застройщика неустойку за нарушение обязательств по ДДУ. Закон полностью на стороне дольщиков, нужно только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты. Это подтверждается нашим многолетним опытом защиты прав дольщиков.
Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/dom-sdan-v-ekspluatatsiyu-chto-dalshe-delat-dolshhikam