Договор купли продажи квартиры в долях с несовершеннолетними детьми образец

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи квартиры в долях с несовершеннолетними детьми образец». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Периодичность каждого последующего подтверждения также составляет 6 месяцев. Требования на получение субсидий и льготы по ЖКХ малоимущим семья прописаны в Общих положениях постановления правительства 761 от 14. МДП 50150 8 100 4012 р.

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми: пошаговый процесс проведения сделки

Приобретение собственного жилья является очень важным моментом для большинства людей. Покупка квартиры — процесс непростой не только с финансовой точки зрения, но и с документальной. Сложнее становится ситуация, если в сделку оказываются вовлечены несовершеннолетние дети.

В таком случае особое внимание нужно уделить составлению и оформлению документов, ведь ошибки в них могут привести к нарушению прав детей, которые законодательством наказываются довольно строго. Рассмотрим подробнее тонкости этого процесса, особенности составления документов.

Что нужно знать сторонам перед заключением договора

Важным этапом любой сделки является ее подготовка. На этом этапе могут быть выявлены и устранены риски и всевозможные проблемы, на решение которых уйдет какое-то время. Документы нужно проверить, причем делать это нужно с учетом актуального законодательства, которое будет действовать на момент подписания сделки и будущего оформления документов.

В целом можно выделить несколько пунктов, которым нужно уделить особое внимание:

• условия заключения сделки;
• наличие представительства с любой стороны;
• выбор удостоверенного лица;
• возможные причины запрета на проведение сделки.

К первому пункту мы относим сам факт наличия права собственности у несовершеннолетнего, причем как текущего, так и будущего. То есть мы рассматриваем варианты с детьми со стороны продавца и покупателя.

Если на стороне покупателя есть ребенок – особых проблем быть не должно, а вот если несовершеннолетний выступает одним из продавцов – совсем другое дело. Естественно, у него должен быть представитель, которым обычно выступает один из родителей. Помимо этого, может потребоваться дополнительное разрешение на проведение продажи, например, если квартира покупалась вместе с материнским капиталом. В последнем случае крайне важную роль играет наличие другого жилья, особенно если у ребенка в нем тоже есть доля.

На этой же стадии вы должны определиться с тем, как будет проводиться подписание и оформление документов, как минимум начальное. Раз уж мы рассматриваем варианты с участием ребенка в сделке, то картина сложится примерно следующая – продавец и покупатель в обязательном порядке подпишут документы, а вместо детей это сделает их представитель. Если права на квартиру полностью принадлежат ребенку, и такое бывает, вся сделка будет проводиться от его имени через представителя.

Наиболее тяжелыми являются сделки, где на стороне продавца находится несовершеннолетний ребенок. Сделки по отчуждению имущества ребенка идут под тщательным присмотром государственных органов, без разрешения которых продажа является невозможной. С ребенком на стороне покупателя все предельно просто – даже с материнским капиталом все, что вам нужно, это во время оформления сделки или в течении полугода после этого предоставить в собственность ребенка его долю.

Преимущественное право выкупа

Долевое владение квартиры, которая продается, может немного усложнить саму процедуру. В таком случае сделка не будет реализована до того, как все долевые владельцы не будут оповещены о ней.

Более высокое место в списке приоритетов занимают те владельцы долей, которые имеют преимущественное право выкупа. В случае выставления квартиры на продажу сначала они получат право выкупить доступные к покупке доли, и только в случае их отказа можно будет приступить к полноценной продаже.

Все будет работать в следующем порядке:

• владелец доли, которая выставляется на продажу, заявляет об этом и устанавливает условия, по которым готов передать права на свою собственность;
• о доступности доли сообщают всем остальным долевым владельцам квартиры – у них будет преимущественное право выкупа, если они могут выполнить условия продавца;
• на принятие решения остальным владельцам выделяется 30 календарных дней;
• отсутствие ответа будет расцениваться, как отказ от возможности использовать преимущественное право выкупа. Причины отказа, если именно таким было решение других собственников, не играет никакой роли – их может не устраивать цена или же просто они могут быть не заинтересованы в покупке других долей.

Если владелец доли, выставленной на продажу, не будет следовать данному порядку – сделку в будущем могут признать недействительной и просто отменить. Еще неприятнее будет ситуация, если в судебном процессе заденут интересы ребенка.

Появление права собственности у несовершеннолетних

Если по документам владельцем квартиры выступает несовершеннолетний, вам сначала нужно убедиться в том, что его права на собственность являются законными. Квартира может оказаться в собственности несовершеннолетнего ребенка по одной из причин:

• получение наследства. В этой ситуации ребенок должен входить в число лиц, которые имеют приоритет при получении наследства. Также подойдет вариант с передачей прав на квартиру через завещание. Подтвердить это может нотариус, который выдает свидетельство о наследовании;
• квартира была подарена. Дарственную можно оформить на ребенка, но сам он не сможет получить права собственности. От его имени это должен сделать представитель (обычно официальный опекун или просто родитель). Подтвердить это можно при помощи выписки из ЕГРН или заверенной копии договора дарения;
• квартира была приватизирована. Долевая собственность возникает очень часто во время приватизации квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, ведь они тоже должны участвовать в процессе. В этом случае также достаточно простой выписки из ЕГРН;
• договор купли-продажи на возмездной основе. У таких договоров есть своя последовательность обязательных процедур. Встречаются они редко, но несоблюдение обусловленного законом порядка обычно приводит к тому, что сделку признают недействительной. В качестве подтверждающих документов снова понадобится справа из Росреестра, вместо которой подойдет и копия договора купли-продажи с предыдущим владельцем квартиры;
• квартира покупалась с материнским капиталом. Это одна из самых сложных ситуаций. При покупке недвижимости с материнским капиталом все члены семьи должны получить доли, размер которых является произвольным и определяется на усмотрение родителей. Продавец должен сначала получить разрешение на продажу доли несовершеннолетнего ребенка, без которого сделка будет прервана. Со стороны покупателя стоит убедиться в том, что объект недвижимости не будет нести за собой дополнительный груз – возможные обременяющие условия в виде невыплаченного кредита или претензий со стороны других владельцев.

Если вы покупатель квартиры и у вас возникли сомнения или подозрения по любому из пунктов – не спешите с заключением сделки. Сначала более детально изучите все обстоятельства и условия. Квартиру стоит покупать лишь в том случае, если с ней вы не получите ряд дополнительных проблем, ведь некоторые из них могут привести к аннулированию сделки.

Если вторая сторона – недееспособное лицо

В некоторых ситуациях владелец квартиры признается недееспособным лицом. В таком случае его интересы защищают официальные представители, которые должны иметь полномочия на продажу квартиры.

В целом ситуация сильно похожа на ту, в которой участвуют дети, ведь они с правовой точки зрения также являются недееспособными. Если говорить о покупателе, то вам нужно только убедиться в том, что представители настоящего владельца действительно имеют необходимые для проведения сделки полномочия.

Когда представитель не нужен

Не любой несовершеннолетний является ребенком. По закону представитель в обязательном порядке должен быть лишь в том случае, если ребенку еще не исполнилось 14 лет. В период с 14 до 18 лет дети уже начинают участвовать в проведении сделок, которые связаны с их имуществом.

В таком случае родители при подписании договора должны будут предоставить письменное согласие всех несовершеннолетних совладельцев 14-18 лет. Более того, подобный документ нужно заверить у нотариуса, без регистрации которого бумага не будет иметь никакой силы.

Такие права ребенку может дать суд или попечительные органы. Ребенок может сам распоряжаться своими активами и уже не нуждается в официальном представителе. Получить подобный статус можно, если ребенок официально трудоустроен или является ИП.

Регистрация в квартире детей

По закону граждане РФ должны иметь регистрацию, которая привязывается к их ПМЖ. Место регистрации детей в возрасте до 18 лет напрямую зависит от того, где зарегистрированы и проживают их родители. Другими словами, в квартире, которую вы покупаете, могут быть зарегистрированы несовершеннолетние, даже если они не являются ее владельцами.

Обычно проблем с такими сделками быть не должно. Все потому, что при продаже владелец теряет все права на свою недвижимость, вместе с этим он и все зарегистрированные там члены его семьи теряют право проживать в этой собственности. На основании этого теряется регистрация.

Вы же получаете полностью чистую квартиру, в которой не будет прописан никто. Сложнее будет ситуация в одном из следующих случаев:

• у родителей несовершеннолетнего и у него самого нет никакого другого жилья, где ребенок может получить регистрацию. В таком случае родителям ребенка нужно обратиться в органы опеки для того, чтобы те предоставили им письменное разрешение, без которого сделку не одобрят;
• если у ребенка есть исключительное право на проживание. Получить его можно в разных ситуациях, одной из которых является особый пункт завещания. Человек с такими правами, даже несовершеннолетний, не может быть выселен из своей недвижимости без его же согласия, которое до 14 лет чисто технически получить нельзя.

Покупка квартиры с материнским капиталом

При рождении второго и последующих детей государство предоставляет в распоряжение родителей материнский капитал, который может быть направлен на улучшение жилищной ситуации, в нашем случае – покупку квартиры.

В итоге может сложиться ситуация, что родители при покупке квартиры ребенку его долю так и не выделили, ведь на эту процедуру нет строгих временных ограничений. Потом сам ребенок или его представители могут через суд потребовать предоставить ему его долю, которая полагается по закону.

Требованием может быть, как жилплощадь, так и ее денежный эквивалент. Самое неприятное в таком случае то, что вы не можете быть на 100% уверенны при заключении сделки в том, что подобное не произойдет. Поэтому стоит избегать сделок по покупке квартиры, в которых был задействован материнский капитал.

Признание сделки недействительной

Сильнее всего от правильного процесса покупки и оформления всех документов зависит покупатель. После того, как со всеми формальностями вы разберетесь и получите право собственности на недвижимость, все еще есть возможность того, что квартиру у вас попытается отобрать бывший владелец или заинтересованное в этом лицо.

Происходит это через аннуляцию договора, по которому вы получили права на квартиру. Чаще всего такое случается из-за серьезных проблем в самих документах, которые участвовали в заключении договора купли-продажи.

Из самых популярных причин можно выделить:

• документы были подписаны лицами, которые не имели на это прав. Речь идет о несовершеннолетних или же представителях, которые не имеют полномочий в подобных сделках;
• сделка проводилась без письменного соглашения несовершеннолетних 14-18 лет;
• в списке документов не было разрешения от органов опеки, которые в конкретном случае считаются обязательными;
• на любого из участников сделки в процессе было оказано давление морального или физического характера, что вынудило их подписать договор;
• один из участников сделки на момент подписания бумаг был признан недееспособным или не отвечающим за свои поступки, не осознающий их;
• предписания органов опеки были проигнорированы или не были исполнены в полной мере. Например, если родители ребенка взяли на себя обязательства приобрести вместо проданной квартиры новое имущество, где ребенку снова будет выделена доля. При таком варианте есть вероятность того, что органы опеки оспорят сделку и признают ее недействительной.

Независимо от ситуации, признание сделки недействительной обычно приводит к тому, что вы, как покупатель, должны будете вернуть имущество обратно в распоряжение продавца, а он обязан вернуть все финансовые средства, которые были уплачены за квартиру. Вариант, когда у вас просто потребуют обратно имущество без какого-либо возмещения ваших расходов, является практически невозможным.

Процедура подписания договора

Обычно последовательность выглядит следующим образом:

• все участники сделки совместно занимаются подготовкой договора купли-продажи. Обговариваются условия передачи прав собственности, цена, сроки. После завершения переговоров должно быть три идентичных экземпляра договора купли-продажи;
• стороны подготавливают сопроводительные документы. Обычно вся дополнительная документация собирается продавцом, покупатель должен быть просто готов получить права на квартиру после проведения оплаты;
• стороны обращаются к нотариусу для проверки сделки и общего пакета документов;
• оплачивается государственная пошлина. Ее может оплатить одна из сторон, также ее сумма может быть разделена по договоренности;
• у нотариуса проводится подписание сделки;
• нотариус регистрирует сделку и начинает заниматься последующим оформлением документов.

Сумма и способ расчета между сторонами определяется еще на стадии составления документа и четко прописывается в нем. Если оплата проводится в безналичной форме, продавец должен будет приложить к договору реквизиты счета, на который нужно будет переводить средства.

Подготовка документов

В пакет сопроводительной документации могут входить:

• копии паспорта или свидетельства о рождении всех лиц, которые участвуют в сделке;
• документы на квартиру;
• доверенность, если в ней есть необходимость;
• выписки из органов опеки;
• акт приема-передачи квартиры в собственность покупателем;
• квитанции об оплате.

Затраты на сделку

Оформление документов при купле-продаже квартиры в Российской Федерации сопровождается определенными затратами. Помимо расходов на саму покупку квартиры, будут затраты, которые касаются обеих сторон. Речь идет о госпошлине, услугах нотариуса и затратах на техническую документацию.

Первой статьей расходов будет государственная пошлина, которая распространяется на подобные сделки. Ее размер, по закону, составляет 0,5% от общей стоимости объекта недвижимости, однако не может превышать 2 тысячи рублей. Также госпошлина не может быть меньше 300 рублей. В целом практически всегда приходиться платить именно 2 тысячи рублей. Госпошлину может взять на себя одна из сторон или же ее можно разделить между покупателем и продавцом.

Далее идут расходы на нотариуса. В отличии от получения наследства, здесь действует фиксированная ставка, которая может немного меняться в зависимости от региона. Например, в Москве за услуги нотариуса в такой ситуации нужно будет заплатить порядка 6 тысяч рублей.

Техническая документация идет отдельно. Обычно это документы, которые нужно подготовить продавцу, вроде технического паспорта на квартиру из БТИ и так далее. Подобные документы оплачивает продавец, ведь их подготовка прямого отношения к сделке не имеет.

Образец договора с участием детей

Договор купли-продажи, который предусматривает участие детей, можно найти в готовой форме. Подобный образец содержит места для дополнительных документов или условий, которые вы хотите включить в сделку.

Если такой вариант вас не устраивает, можно составить договор самостоятельно. В таком случае вам нужно позаботиться о том, чтобы в нем были следующие пункты:

• дата подписания договора;
• личные данные всех участников сделки, причем как активных, так и тех, которые имеют представительство;
• объект договора – все основные данные на квартиру;
• сумма сделки и описание процедуры расчета. Здесь будут сроки оплаты, форма оплаты и другие детали, которые касаются данного вопроса;
• условия передачи прав собственности на квартиру;
• полный перечень обязанностей каждой из сторон;
• процедуры, которые будут применены к любой из сторон в случае нарушения условий договора;
• порядок решения конфликтов и спорных ситуаций, которые возникли во время оформления договора или после этого.

В конце договора обе стороны ставят свои подписи вместе с датой подписания договора.

Действия после подписания договора

На подписании договора купли-продажи все не заканчивается. Окончательным шагом является оформление документов в Росреестре, по которым вы становитесь новым владельцем квартиры.

Произойти это может только после выплаты необходимых финансовых средств за квартиру со стороны покупателя. После этого можно обращаться за регистрацией документов.

Сделать это можно либо через государственный реестр, который занимается этими вопросами, либо через отделение многофункционального центра, который также уполномочен решать такие проблемы. За переоформление документов также нужно будет заплатить госпошлину.

В этой процедуре обязаны участвовать обе стороны – продавец, который передает права на квартиру, и покупатель, который их получает. После этого понадобится определенное время, пока на ваше имя оформят документы с правом на собственность. В среднем на эту процедуру уходит до 2 месяцев. После того, как вы получите соответствующие выписки из ЕГРН, объект переходит в ваше полное распоряжение. Время владения квартирой начинается с момента получения этих документов.

Источник: https://papinian.com/semejnoe/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi-poshagovyj-process-provedeniya-sdelki.html

Несовершеннолетний в договоре купли-продажи квартиры

Участниками договоров купли-продажи квартир довольно часто становятся несовершеннолетние (дети). Как правило, это происходит при покупке за счет средств материнского капитала. Но встречаются и другие причины, по которым ребёнок может стать покупателем или продавцом в подобной сделке. Ниже мы расскажем о необходимости получать согласие органов опеки на заключение договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего, нотариальном удостоверении и других особенностях подобных сделок и приведём образцы договоров.

1. Особенности участия несовершеннолетнего в ДКП квартиры
2. Нотариальное удостоверение
3. Регистрация в Росреестре
4. Согласие опеки
5. Согласие на ДДУ
6. Как получить
7. Как гарантировать, что положение несовершеннолетнего не ухудшится
8. Договор без согласия органов опеки
9. Несовершеннолетний — собственник доли
10. Образец договора с несовершеннолетним до 14 лет
11. Образец договора с несовершеннолетним от 14 до 18 лет
12. Покупка за счет материнского капитала
13. Нужно ли согласие опеки, чтобы выписать несовершеннолетнего

Особенности участия несовершеннолетнего в ДКП квартиры

Возраст совершеннолетия в России установлен с 18 лет. С этого момента человек приобретает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом (при условии отсутствия проблем с психическим здоровьем).

Несовершеннолетние в возрасте до 18 лет либо полностью лишены возможности совершать сделки, либо вправе делать это с определенными ограничениями.

• До 14 лет ребёнок не может заключать договор купли-продажи квартиры самостоятельно — он не может в полной мере осознавать свои действия и, как правило, не имеет собственных средств. От его имени договор подписывают родители, опекуны или попечители.
• В возрасте с 14 до 18 лет несовершеннолетний сам подписывает договор купли-продажи квартиры, однако до этого должно быть получено согласие одного из родителей (законных представителей) в соответствии со ст. 26 ГК РФ. В отсутствие такого согласия сделка может быть признана недействительной в суде (ст. 175 ГК РФ).

Возрастные ограничения снимаются, если несовершеннолетний прошёл процедуру эмансипации (что возможно с 16 лет). В этом случае он приобретает полные гражданские права и обязанности и может заключать любые сделки без согласия родителей.

Нотариальное удостоверение

С 1 января 2016 года все сделки с имуществом несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению (ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Участие нотариуса обеспечивает защиту прав несовершеннолетних сторон сделки. Перед ее удостоверением нотариус проверит как законность договора, так и дееспособность и полномочия подписывающих его лиц.

Участие нотариуса не дает стопроцентную гарантию отсутствия проблем в будущем. К примеру, нотариус не является специалистом в области психиатрии и не всегда может установить, контролировала ли та или иная сторона договора свои действия. Тем не менее, перед заключением сделки нотариус проводит ряд обязательных проверок (в том числе, на предмет отсутствия решений о признании стороны договора недееспособной). В целом это позволяет снизить возможные риски.

При заключении договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним лицом нотариус проверяет наличие полномочий у его законных представителей (т.е. действительно ли тот или иной человек является родителем, опекуном или попечителем несовершеннолетнего). Кроме того нотариус удостоверится, что на совершение сделки было получено согласие органа опеки и попечительства, если оно необходимо.

Договор заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Проект договора может быть подготовлен участниками сделки, либо нотариусом.

Переход права собственности на квартиру несовершеннолетнего подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Регистрация проводится по заявлению сторон сделки. При этом:

Если договор заключён от имени малолетнего или несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет его законными представителями, то они же подписывают заявление о государственной регистрации и подают документы в Росреестр. Присутствие самого ребёнка для регистрации недвижимости не требуется.

Если договор подписан несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, он сам подписывает заявление на государственную регистрацию права собственности в Росреестр.

Самый простой способ подать заявление о регистрации — сделать это через нотариуса. При этом потребуется оплатить госпошлину за регистрацию прав — 2000 рублей.

Согласие опеки

Для продажи принадлежащей несовершеннолетнему квартиры (доли в ней) требуется согласие органов опеки и попечительства. Эту роль в России выполняет орган муниципальной власти по месту жительства несовершеннолетнего.

Требование об оформлении согласия органа опеки установлено ст. 37 ГК РФ, а также ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Согласие выдаётся при определенных условиях:

• Взамен на имя несовершеннолетнего приобретается недвижимость, которая по своим характеристикам не хуже проданной;
• Жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаются.

Вопрос о выдаче разрешения или отказе в нем орган опеки решает, исходя из конкретных обстоятельств. Роль субъективного усмотрения в этом процессе крайне высока. Поэтому нередки случаи, когда законные представители ребёнка остаются недовольны принятым решением.

Как выданное разрешение, так и отказ в его выдаче можно оспорить в суде. Подать соответствующий иск могут родители, опекун или попечитель несовершеннолетнего, прокурор, а также иные лица, заинтересованные в выдаче такого согласия.

Вместо приобретения другой недвижимости орган опеки может принять в качестве гарантии соблюдения прав несовершеннолетнего внесение денег на счет. Вносимая таким образом сумма должна быть не менее стоимости продаваемой собственности несовершеннолетнего. Средства на счете хранятся до момента, когда ребёнок сможет ими распорядиться.

Внесение средств на счет может стать выходом в случае, когда немедленное приобретение альтернативной недвижимости откладывается. Деньги для этого родители (опекуны) могут внести из собственных накоплений, либо попросив аванс у покупателя квартиры несовершеннолетнего.

По общему правилу покупка жилья по ДДУ не рассматривается органами опеки, как замена уже существующему жилому помещению. Это связано с тем, что дом могут не достроить, и в результате несовершеннолетний останется без жилья.

Исключение могут сделать для покупки новостройки в высокой степени готовности. В этом случае риск, что строительство не завершится, минимален.

Для получения согласия на сделку, в орган опеки необходимо подать письменное заявление от обоих родителей.

На дальнейших этапах оформления участие второго родителя становится не обязательным. Однако первичное обращение должно быть направлено от обоих.

Ключевой момент при принятии органом опеки решения о согласии на сделку с жильем несовершеннолетнего — обеспечить, чтобы его положение не ухудшилось в новых условиях. Существуют различные способы доказать, что новое жилье будет выгоднее, чем предыдущее — сослаться на количество метров, характеристики жилья и т.п.

Зачастую условиям договора купли-продажи собственность несовершеннолетнего на предыдущее жилье прекращается раньше, чем он приобретает новую квартиру на замену. При этом для получения согласия потребуется юридически оформить обязательство предоставить несовершеннолетнему другое жилье. Сделать это можно различными способами:

• Письменное обязательство родителей выделить несовершеннолетнему долю в приобретаемом жилом помещении (используется при оплате покупки за счет средств материнского капитала и в других случаях);
• Предоставление органу опеки юридически обязывающего договора на покупку жилья (предварительного или основного договора, в соответствии с которым несовершеннолетний в будущем приобретёт долю в равнозначном жилом помещении).

В связи с тем, что нотариус проверяет наличие согласия органа опеки и попечительства на сделку, случаи заключения подобных сделок без необходимого одобрения крайне редки.

Тем не менее, если такой инцидент произошёл, узнавший о нем орган опеки и попечительства обязан обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора, если права несовершеннолетнего оказались нарушены (п. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

Несовершеннолетний — собственник доли

Перечисленные выше правила о нотариальном удостоверении сделки и получении согласия опеки применяются и в случае, когда несовершеннолетнему принадлежит не вся квартира, а доля в ней.

Продажа доли в квартире влечёт за собой необходимость соблюдения других формальностей — уведомления собственников других долей о предстоящей сделке. Продажа постороннему лицу может состояться не ранее месяца с момента уведомления других собственников, которые имеют преимущественное право ее приобрести (ст. 256 ГК РФ). Не требуется направлять извещение в случае, если доля продаётся одному из сособственников.

Образец договора с несовершеннолетним до 14 лет

Настоящий договор составлен в 4 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, один экземпляр для регистрирующего органа, один экземпляр остаётся в делах нотариуса _____.

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________, являющийся представителем несовершеннолетнего ребенка ФИО, ____ года рождения (далее – «Продавец 1»),

ФИО, гражданка Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированная по адресу: ________ (далее – «Продавец 2»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Продавец 1 и Продавец 2 далее совместно именуются Продавцы, Покупатель и Продавцы совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавцы обязуются передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

• Кадастровый номер _______
• Общая площадь ______
• Количество комнат ______
• Жилая площадь ______
• Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцам на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1) на праве общей долевой собственности в следующих долях ______.

1.3 Разрешение органа опеки и попечительства на заключение настоящего договора купли-продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, получено (Разрешение № ___ от ___, выданное ____, приложение 1 к настоящему Договору).

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3.1 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцам в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавцов к Покупателю.

3.2 Продавцы получают доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю.

3.3 Расходы на оплату указанной банковской ячейки несет Покупатель.

3.4 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавцов в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4 Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателя на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3 Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателю Стороны несут в равных долях.

5.1 Продавцы передют Покупателю Квартиру свободной от имущества в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2 Покупателю передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4 С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем к нему переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.5 Продавцы обязуются оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем.

5.6 На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц.

6 Заверения об обстоятельствах

6.1 Продавцы заверяют и гарантируют Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавцы не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее.

6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3 Согласие супруги Покупателя на заключение настоящего Договора получено.

7.1 В случае уклонения кого-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права она уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения Покупателя от помещения средств в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцам неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждого из Продавцов, один экземпляр для Покупателя и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателей.

9 Реквизиты и подписи Сторон

1. Согласие органа опеки
2. Перечень передаваемого имущества.
3. Форма акта приема-передачи

Договор в этом случае составляется по тем же принципам, что и договор с несовершеннолетним до 14 лет. Однако преамбула договора будет выглядеть по-другому. Договор подписывает сам несовершеннолетний, но с согласия родителей (Образец приводится ниже).

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________, действующий с согласия законных представителей — родителей ФИО и ФИО, которое прилагается к настоящему Договору (далее – «Продавец 1»),

ФИО, гражданка Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированная по адресу: ________ (далее – «Продавец 2»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Покупка за счет материнского капитала

Выплата материнского капитала за рождение детей осуществляется в соответствии со ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

С 2020 года материнский капитал выплачивается за рождение первого ребёнка. Ранее выплаты делались за второго и последующих детей.

Сумма материнского капитала подлежит ежегодной индексации. В 2020 году размер федеральной выплаты составляет 466 617 рублей за первого ребёнка; 616617 рублей за рождение второго и последующих детей.

Помимо федеральных выплат, в различных регионах установлены дополнительные меры стимулирования рождаемости и выплат за рождение детей.

Средства материнского капитала могут быть использованы, среди прочего, на улучшение жилищных условий. Для распоряжения ими необходимо подать в местный орган Пенсионного фонда соответствующее заявление.

Приобретённое за счет средств материнского капитала жилое помещение (доля в нем) должна быть оформлена в общую собственность родителей и ребёнка (детей) с определением размера долей по соглашению (п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

К примеру, раздел совместной собственности проводится, если жилье приобретено не только за счет средств материнского капитала, но и собственных средств супругов, ранее не заключивших брачный договор или соглашение о разделе имущества. В этом случае считается, что супруги приобрели жилье за счет совместных средств. При выделении долей детям совместная собственность подлежит прекращению, для которого требуется удостоверить соглашение о разделе имущества в нотариальном порядке.

Нужно ли согласие опеки, чтобы выписать несовершеннолетнего

Приведённые выше правила применяются к случаям, когда несовершеннолетний является собственником доли в квартире или жилого помещения в целом.

Регистрация по месту проживания («прописка») в квартире не дает права собственности. Поэтому, если несовершеннолетний просто зарегистрирован (прописан) в квартире, находящейся в собственности его родителей, на прекращение его регистрации не требуется согласия органов опеки. Несовершеннолетний ребёнок всегда регистрируется по месту жительства с одним из его родителей.

Заключение договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/nesovershennoletniy-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми происходит с учетом положений гл. 30 ГК РФ и других законодательных актов. Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения органов опеки, для покупателя – рисками, при которых ДКП могут признать недействительным, если он нарушает права ребенка. Рассмотрим, каковы особенности распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, как получить разрешение органа опеки, каковы требования, и как составить ДКП пошагово.

Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних

Если ребенку от 14 лет и он является единственным собственником квартиры или доли в ней, он расписывается в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или иных законных представителей. Сделки за детей до 14 лет совершают только родители или представители. Полную дееспособность человек обретает только по достижении 18 лет, и тогда чье-либо согласие не потребуется.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать, собираясь продать недвижимость ребенка:

• Разрешение органа опеки обязательно. Если его не получить, в дальнейшем сделку могут оспорить. Это большой риск для покупателя.
• Если ребенку не исполнилось 18 лет, но он признан полностью дееспособным по причине вступления в брак или эмансипации, согласие опеки не потребуется.
• В качестве законных представителей выступают родители или усыновители. Если ребенок остался без родительского попечения, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или попечитель (после 14 лет).
• Полномочия представителей должны подтверждаться документами. Для родителей это паспорта, опекунов и попечителей – документы, выданные отделом опеки, усыновителей – свидетельство об усыновлении.
• ДКП имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом. Без его подписи Росреестр сделку не зарегистрирует.
• Опекун или попечитель не могут выступать покупателями в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено п.3 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного».
• Если для покупки продаваемой квартиры или погашения ипотеки использовался маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий»). Без этого последующую продажу могут оспорить.

Вывод: продажа квартиры ребенка строится по стандартному сценарию, но получение разрешения органа опеки обязательно, как и нотариальное удостоверение договора.

Как получить разрешение органа опеки?

Для начала нужно получить предварительное разрешение (ст. 12 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Рекомендуется сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может получиться так, что предварительное разрешение один сотрудник даст, а затем на финальном этапе будет присутствовать другой работник, который выдаст отказ. Руководитель же, с большой долей вероятности, более опытный человек, и вряд ли его мнение изменится.

Предварительное разрешение оформляется в течение 15 дней с момента подачи родителем заявления о его выдаче. После этого нужно:

1. Найти другую недвижимость, в которой ребенку будет выделена доля не меньше, чем в продаваемой квартире. Если он является единственным собственником, то и другое жилье должно принадлежать ему единолично, иначе опека сочтет сделку нарушающей его интересы, и не выдаст разрешение.
2. Заключить предварительный ДКП с продавцом жилья, приобретаемого на замену.
3. Собрать документы и представить в опеку для рассмотрения.
4. Получить разрешение и заключить основной ДКП с продавцом, переоформить недвижимость на ребенка.
5. Продать квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.

Обратите внимание! Заниматься оформлением разрешения может только один из родителей, присутствие обоих в опеке необязательно. Совместно подается лишь заявление, даже если они разведены. Подача заявления одним из родителей допускается, если у него есть статус одиночки, второй родитель лишен родительских прав, умер, пропал без вести, или находится в розыске.

При обращении в орган опеки понадобится:

• Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
• Заявление от ребенка старше 14 лет;
• Паспорта представителей;
• Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
• Паспорт ребенка от 14 лет;
• Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).

Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой. Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.

Опека выдвигает определенные требования к предоставляемой на замену недвижимости, чтобы имущественное положение ребенка не было ухудшено.

Что обычно учитывается при рассмотрении заявления о выдаче разрешения:

1. Доля, которая будет выделена несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна доле в продаваемой квартире или больше. Если она меньше, сделку могут запретить.
2. Расположение «альтернативного жилья». Если продается квартира несовершеннолетнего в районе с развитой инфраструктурой и приобретается, например, в селе, сделку не одобрят.
3. Размер доли по площади. Если приобретается квартира, где у ребенка будет доля большей площади, шанс на положительное решение есть.
4. Стоимость доли. Например, если квартира продается за 3 000 000 руб., и в ней ½ принадлежит ребенку, стоимость такой доли составит 1 500 000 руб. Если взамен приобретается жилье за 5 000 000 руб. и ему выделяется половина, стоимость доли возрастает до 2 500 000 руб., сделку одобрят.

Важно! Если родители хотят продать недвижимость вместе с долей сына или дочери, предоставив ему в единоличную собственность другое жилье в менее развитом районе, опека может не разрешить сделку. Но будет учитываться стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.

Опека может отказать в выдаче разрешения, если:

1. Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
2. Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
3. Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
4. Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
5. «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
6. Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
7. Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
8. Квартира покупается в строящемся доме.

Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде. В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.

Если для покупки использовалась ипотека

Если ипотека уже погашена, проблем никаких не возникнет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае сделка затронет и интересы банка, без разрешения которого продать жилье не получится. До погашения ипотеки оно находится в залоге у кредитора.

Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:

1. Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.
2. Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
3. Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.

Обратите внимание! Если обременение банк не снимет, Росреестр сделку не зарегистрирует.

Источник: https://socprav.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom

Договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком

Договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком это соглашение по которому продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец квартиры обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

• отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
• потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 475 ГК РФ, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком

Город Москва Московского края, РФ
Двадцать четвертого декабря две тысячи _________ года

Текст настоящего договора покупки квартиры несовершеннолетним ребенком сторонам известен.

ПОДПИСИ:
_____________________
От имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына, Соболь Давида Витальевича, 11.01.2014 г.р., договор подписала:
_______________________

Друзья, а что Вы думаете про договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком ? Напишите об этом несколько слов в комментариях и поделитесь этой информацией в соцсетях со своими друзьями. А чтобы не пропустить в дальнейшем другие важные изменения в новых законах, подпишитесь на получение новостей.

Источник: https://law-raa.ru/dogovor-pokupki-kvartiry-nesovershennoletnim-rebenkom.html

Похожие записи:

• Повысятся ли подъемные выплаты участникам программы переселения соотечественников
• Курскжилищная Программа Для Молодых Семей
• Постановление об административном правонарушении гибдд найти