Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека Супружеской Паре Какие Плюсы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Размер стандартных выплат. Поэтому важно знать, какой предельный размер доходов должен иметь родитель, чтобы получить право на стандартный вычет. на несовершеннолетнего ребенка-инвалида, студента, обучающегося очно интерн, курсант, ординатор, аспирант.
Ипотека на двоих. Как не потерять деньги и квартиру
Фото: © РИА Новости/Нина Зотина
» src=»https://static.life.ru/posts/2019/03/1200634/6f02c1c97934a8ad281868fed9248689.jpg» loading=»lazy» style=»width:100%;height:100%;object-fit:cover»/>
Чтобы взять ипотеку, не обязательно хорошо зарабатывать. Кредит можно оформить вместе с созаёмщиком (можно выбрать до четырех человек) и выплачивать в складчину. Чаще всего такой формой жилищных займов пользуются супруги, которые покупают общую квартиру в ипотеку. Впрочем, несмотря на все плюсы, подобная сделка может обернуться серьёзными проблемами. Лайф выяснил, как взять ипотеку с созаёмщиком и не потерять свои деньги.
— Взяли с женой квартиру в ипотеку. Она — заёмщик, я — созаёмщик. Доли равные. Сейчас развелись. Она хочет оставить квартиру себе. Переоформить собственность на себя одну и меня выписать, и из кредита тоже! После этого могу ли я претендовать на какую-нибудь долю в квартире и не останусь ли ни с чем, — задаётся вопросом Руслан на одном из банковских форумов.
Действительно, супруги часто берут квартиру в ипотеку именно как созаёмщики. Плюсы очевидны. Во-первых, в этом случае оба имеют право на недвижимость, которую смогут поделить после развода. Во-вторых, при одобрении займа банк будет учитывать доход обоих созаёмщиков. Это повышает шансы на одобрение кредита, если у заёмщика небольшой доход. Более того, это позволяет существенно сэкономить и на процентах.
Допустим, муж и жена получают по 50 тыс. рублей в месяц. Если кредит будет брать только муж, банк одобрит ему сумму, при которой ежемесячная выплата не будет превышать 25 тыс., то есть половины дохода. Если взять кредит вместе с женой, то можно рассчитывать на такие условия, при которых ежемесячная выплата будет уже не более 50 тыс. Таким образом, можно взять кредит на более короткий срок. В результате созаёмщики могут быстрее расплатиться с банком и существенно сэкономить на процентах по ипотеке. Впрочем, основные плюсы такого вида кредитов на этом заканчиваются. Перед заключением сделки созаёмщикам важно взвесить все преимущества и недостатки, так как иначе один из них рискует остаться и без денег, и без квартиры.
— Созаёмщик — это дополнительный участник ипотечного договора, который наравне с титульным заёмщиком несёт ответственность за выплату кредита и имеет права на приобретаемое жильё, — объяснил юрист Европейской юридической службы Геннадий Локтев. — Это классические договорные правоотношения. Поскольку договорные отношения индивидуальны, стоит обратить внимание на условия договора, права и обязанности сторон, ответственность. В случае если возникают какие-то сомнения, лучше проконсультироваться у специалистов.
Фото: © РИА Новости / Алексей Сухоруков
Минусов в такой сделке больше для созаёмщика, отметил аналитик ООО «Эксперт плюс» Кирилл Стариков. Обычно он не может выйти из кредитного договора, если не будет найден другой созаёмщик. И даже отказавшись от доли в квартире, не избавляется от обязанности платить по кредиту, пояснил эксперт. Есть риск потерять и деньги, и квартиру, если в договоре не будут описаны все условия пользования жилым помещением после выплаты средств банку и если основной заёмщик окажется неплатёжеспособным. Все отношения стоит оформлять с дополнительным договором, где нужно описать права, обязанности, полномочия сторон, которые вступают в кредитные отношения с банком на равных правах, советует Кирилл Стариков. Это защит права всех участников сделки — независимо от того, кто выступает созаёмщиком — супруг, брат, сестра или близкий друг. Отношения в любой момент могут испортиться.
Всем участникам сделки важно не путать созаёмщика с поручителем, отметил руководитель аналитического департамента Международного финансового центра Роман Блинов. Бывает, созаёмщик думает, что будет оплачивать кредит только в том случае, если это не сможет сделать заёмщик. Именно такие условия у кредитов с поручителем. Надо помнить, что созаёмщик не просто так получает своё право собственности на долю в квартире, а потому что на нём лежит обязанность оплачивать кредит. И если он не исполняет свою обязанность, то легко может потерять и право.
Особенно осторожно нужно относиться к сделкам, где более одного созаёмщика. Как отметил инвестиционный консультант компании «БКС брокер» Михаил Захаров, при оформлении ипотечного кредита можно привлечь до четырёх созаёмщиков. Важно понимать, что если заёмщик по уважительным или другим причинам перестанет исполнять договор, это бремя упадёт на созаёмщика. В таком случае пересматривается и право на долю в жилье — в зависимости от уплаченных сторонами сумм. Для этого вместе с оформлением договора на ипотеку стоит составить документ, который будет регламентировать максимум форс-мажорных обстоятельств.
Фото: © РИА Новости / Алексей Сухоруков
Михаил Захаров предупредил, что нужно заранее обсудить, кто и сколько получит по истечении ипотечного кредита в зависимости от уплаченных сумм. Это избавит от судебных тяжб в случае несогласия одной из сторон в разделе имущества. К тому же нужно всегда документально подтверждать свой вклад в ипотеку. Иначе один из участников сделки, который проводил все платежи через свою карту, может оспорить право другого на долю в квартире, доказав, что тот не делал выплат.
— Кстати, чтобы избежать возможных проблем, и заёмщику, и созаёмщику можно застраховаться от непредвиденных обстоятельств на сумму долга перед банком, — отметила аналитик компании «Финист» Ирина Ланис. — Это может помочь при возможных разбирательствах между участниками сделки и банком. В целом же нужно очень хорошо подумать над тем, стоит ли вообще брать ипотеку с созаёмщиком. Всё-таки средний срок жилищных кредитов составляет около 10 лет. Уверены ли вы в том, что за такое долгое время коллективная ипотека не преподнесёт вам неприятный сюрприз?
Источник: https://life.ru/p/1200634
Ипотека Супружеской Паре Какие Плюсы
Брачный договор и ипотека
Брачный договор в ипотеке: плюсы и минусы
Есть и еще один вариант – обратиться в крупное агентство недвижимости, где найдут покупателя на квартиру (или долю, что сложнее),он погасит кредит (своими средствами или за счет задатка покупателя) и выкупит квартиру для перепродажи. Конечно, цена выкупа будет несколько ниже рыночной, но зато сложная юридическая проблема будет решена.
Вообще, с точки зрения банка, развод ничего не меняет в ипотечном обязательстве. Бывшие супруги как были, так и остаются созаемщиками (или один из них выступает как поручитель другого) и несут солидарную ответственность по кредиту. А квартира остается обеспечением кредита, так что в судебном разбирательстве по ее разделу банк принимает участие как третья сторона.
Брачный договор на ипотечную квартиру
Брачный договор при ипотеке позволяет урегулировать кредитные обязательства. При его заключении каждый супруг отвечает по собственным обязательствам в том порядке, что предусмотрен в документе. К примеру, муж, оформивший ипотеку, будет отвечать перед банком лично, без участия жены. Все имущество супруги, в том числе недвижимое останется нетронутым в случае возникновения у мужа задолженности.
Заключение брачного договора в России не столь распространено как за рубежом. Но его популярность стремительно возрастает. Банки при предоставлении ипотеки молодым семьям рекомендуют паре оформление такого контракта. Несмотря на то, что граждане относятся скептически и критически к этой формальности, она помогает им в дальнейшем избежать недопонимания и трудностей при разводе и разделе имущества.
Составление брачного договора для ипотечной квартиры
Брачный договор для ипотеки в Сбербанке поможет регулировать отношения между супругами в период выплаты кредитной задолженности, и даст возможность избежать споров и скандалов, если пара решит разойтись до выплаты кредита.
Составление соглашения — это не бесплатное удовольствие, оно требует определенных финансовых затрат. Цену на свои услуги нотариальные конторы регулируют на свое усмотрение. В большинстве случаев, это от 5 тыс. до 10 тыс. рублей. Гораздо дешевле обойдется, если супруги самостоятельно составят соглашение и обратятся только для того, чтобы нотариус его заверил. Тариф на удостоверение документов — 500 рублей в государственных нотариусов.
Брачный договор при ипотеке
Брачный контракт защищает первоначального собственника и заемщика от притязаний другой стороны, если она не принимала участия в погашении ипотеки, но заявляет о своих правах на недвижимость. В свою очередь, для второй стороны такой документ является гарантией соблюдения ее прав на имущество, если она внесла личный финансовый вклад в оплату кредита.
- Защита имущественных прав. Данный вид документа — договорной и официальный (если соблюдена процедура заключения), и в спорной ситуации он может иметь решающее значение и сыграть в вашу пользу;
- Гарантия того, что вложенные денежные средства не будут потеряны зря. В семейном контракте конкретно прописывается, кто будет собственником, кто оплачивает недвижимость и в каких долях, а также предусмотрены варианты погашения долга в случае развода
Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку
Брачный договор – бумажный документ, заключаемый мужем и женой, оговаривающий будущую жизнь молодоженов, их финансовые и имущественные отношения.
Во избежание проблем при разводе, рекомендуется оформить брачный договор для ипотеки, взятой на покупку квартиры. Такой документ послужит гарантом прав супругов.
Образец брачного договора для ипотеки и особенности составления
- Роли сторон в кредитном договоре (кто является заемщиком, а кто созаемщиком).
- Кому будет принадлежать квартира. Если обоим супругам, то в каких долях?
- Кто отвечает за уплату первого взноса и в каких долях.
- Кто из супругов будет оплачивать ипотеку – оба или только один из них?
- Источники дохода, из которых будут выделяться средства на погашение долга.
- Ответственность мужа и жены, если один из них перестанет исполнять финансовые обязательства.
- Условия раздела ипотечных долгов в случае развода.
- Условия раздела недвижимости после развода.
- Условия, на которых контракт может быть изменен.
Если муж и жена пришли к решению, что по кредитным обязательствам они отвечают солидарно, то это нужно отразить в условиях соглашения.
Заключение брачного договора при ипотеке
- по его условиям будут распределены и долги, чтобы каждый из супругов отвечал только за свою часть, даже после развода;
- иначе, при отказе одного из созаемщиков платить, второй будет вынужден погашать долг в полном объеме.
- Супругам – потому что сразу распределяет их доли в купленной недвижимости и обязанности в погашении кредита.
- Банку – потому как подтверждает согласие обоих супругов, а также исключает в дальнейшем смену заемщика.
Заключение брачного договора при ипотеке
Ипотека — это один из наиболее известных методов решения проблем, которые связаны с отсутствием жилой площади. Избежать многих неприятностей при приобретении квартиры в залог поможет брачный договор при ипотеке. Супруги имеют право совместно оформить подобные условия, в соответствии с которыми их права не нарушались.
Можно ли составить брачный контракт после развода для того, чтобы разделить ипотеку? Это нельзя сделать согласно ст. 41 СК, желательно предусмотреть все в договоре, подписанном в брачном соглашении. В отдельной его части может предусматриваться имущественный раздел и ответственность по долговым обязательствам при расторжении брака.
Брачный контракт для ипотеки образец
- Кто из сторон соглашения, и в каком размере будет вносить первоначальный взнос.
- Кто из сторон контракта и в каком размере будет вносить регулярные платежи.
- Кто будет являться владельцем недвижимости, приобретенной в ипотеку, после завершения выплат.
- Может ли супруг или супруга рассчитывать на компенсацию от другой стороны в случае развода.
- Как изменятся условия договора в случае рождения ребенка.
Отмечается, за чей счет или в каких долях будут оплачиваться жилищно-коммунальные и все остальные счета. Устанавливается возможность получения компенсации одной из сторон договора в случае его расторжения либо после развода. Помимо этого, у нотариуса нужно будет заверить согласие второй стороны договора на покупку недвижимости в ипотеку.
Как оформить брачный договор при ипотеке
Оформление соглашения супругов при наличии ипотеки имеет как плюсы, так и минусы. Однако даже брачный договор не является стопроцентной гарантией, что интересы обеих сторон буду защищены, ведь невозможно предусмотреть все обстоятельства, которые могут произойти в будущем.
- определение какой супруг будет являться заемщиком, а какой — созаемщиком;
- кто будет считаться собственником недвижимости с юридической точки зрения;
- кем будет вноситься первый взнос, если совместно, то нужно указать, в каких именно долях;
- какие доли предназначаются каждому супругу в случае развода;
- в каких долях разделяется ипотека при расторжении брака;
- размер дохода, который будет тратиться на выплаты по ипотеке.
Заключение брачного договора при ипотеке во время брака – когда требуется и как составить
Согласно законодательству, недвижимость, приобретенная на средства материнского капитала, оформляется в совместную собственность мужа и жены, а также их детей. Если в подобном случае имеется брачный договор, согласно которому недвижимость принадлежит только тому, на кого она оформлена, а другой участник соглашения не заявляет свои права, можно рассчитывать только на ту часть жилплощади, в приобретении которой не использовался материнский капитал.
- по их взаимному согласию – тогда имущество делится согласно закону;
- по инициативе одной из сторон, если другая игнорирует свои обязательства. Здесь лицо, являющееся заемщиком, должно проинформировать кредитора об аннулировании соглашения (ст. 46 СК РФ). В подобной ситуации финансовая организация оставляет за собой право изменить условия выплаты долга или выставить требование о его досрочном погашении. Последнее возможность, если будет установлено, что подобное положение дел повышает его финансовые риски.
Ипотека Супружеской Паре Какие Плюсы
Брачный контракт в России по статистике заключают лишь 4-7% жителей страны, вступающих в брачный союз. Причем доминирующими лицами являются те, кто не в первый раз связывает себя брачными узами. Для сравнения, в странах Евросоюза заключение брачного контракта является традиционным явлением, и его оформляют 70% брачующихся.
Брачный договор регламентирует только имущественные вопросы семейной пары и не затрагивает их иные права, касающиеся прав на обращение в суды, неимущественных взаимоотношений между супружеской парой, а также обязательств супругов касательно своих детей и т.д.
Ипотека в браке на одного из супругов
Особая ситуация возникает, если жилье было приобретено по программе «Военная ипотека». Согласно ее условиям собственником квартиры, как и заемщиком по кредиту, может быть только военнослужащий. Члены его семьи после развода не смогут претендовать на квадратные метры в таком жилом помещении, что противоречит положениям Семейного кодекса. Банки решают эту проблему путем внесения в ипотечный договор пункта об обязательном заключении между супругами брачного контракта.
Отобранная квартира может быть продана по стоимости значительно дешевле ее рыночной цены. С вырученных от продажи денег будет погашен остаток долга по ипотеке, включая пени и штрафы за просрочку. Оставшуюся сумму вернут созаемщикам. В результате добросовестный плательщик может остаться и без жилья, и без денег.
Брачный контракт на ипотечную квартиру
Главной отличительной особенностью такого договора является то, что он содержит в себе не только правила раздела имущества, но и порядок раздела долговых обязательств.Так как ипотечный кредит должен быть погашен, независимо от сохранения брака или его расторжения, то это говорит целесообразным прописать правила гашения в случае развода.
Типичный пример: после развода муж уехал в другую страну, а жена встала перед выбором — либо оплачивать всю квартиру целиком, либо отказываться от ипотеки в судебном порядке. Естественно, что одна она кредит не потянет, поэтому скорее всего банк просто вернет ей деньги, которые она внесла, продав при этом квартиру. В-четвертых, довольно часто бывшие супруги, чтобы не терять время и деньги даром, поступают следующим образом: они покидают квартиру, в которой жили вместе, возвращаясь при этом к родителям или снимая что-нибудь по дешевле, а взятую в ипотеку собственность сдают в аренду.
Источник: https://lawyer32.ru/zashhita-prav-potrebitelej/ipoteka-supruzheskoj-pare-kakie-plyusy
Семейная ипотека под 5%: кто проходит по программе, какое жилье можно купить, в какие банки обращаться
Раньше лишь немногие российские семьи могли получить ипотеку на льготных условиях: существовала программа «ипотека для молодых семей» и возраст заемщиков был ограничен. Сейчас кредит с пониженной ставкой стал доступен и другим семьям, в которых 2 и более детей. Речь о программе «Семейная ипотека».
О программе
Программа запущена в 2018 году (договоры заключаются с февраля 2018). Утверждена Постановлением Правительства РФ № 1711 от 30.12.17. С тех пор текст документа изменился и соответственно поменялись Правила предоставления субсидий (последние изменения внесены 31 октября 2019 года, даем ссылку на актуальный документ в системе «Гарант»).
Банки называют данную программу «Семейная ипотека» или «Ипотека с господдержкой для семей с детьми». Те, кто проходит по требованиям, но уже имеют ипотечный кредит, могут рефинансировать свой долг — перейти на ставку 5%.
Задолженность по данной программе можно погасить за счет средств материнского капитала. Перечисленная Пенсионным фондом РФ сумма пойдёт на погашение основного долга.
Условия получения льготной ипотеки и сроки
Программа предоставляет льготу для семей, в которых:
- родился (или родится) ещё один ребенок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 (второй или последующий);
- до 31 декабря 2022 родился ребенок, которому была установлена категория «ребенок-инвалид».
Программой могут воспользоваться семьи, у которых в период с января 2018 года по декабрь 2022 родиться двойня.
В рамках программы кредиты выдаются семьям с детьми до 31 декабря 2022 года. Если малыш родился в период с июля по декабрь 2022 года, семья может получить кредит до 1 марта 2023 года.
Получить кредит по льготной программе могут только граждане РФ.
Ограничений по выдаче кредитов под 5% нет. Главное, чтобы заемщик и созаемщик проходили по требованиям банков.
Какую недвижимость можно приобрести по программе
В общих условиях прописано, что приобрести можно жилье на первичном рынке от застройщика (юрлица): готовое или строящееся. Но банки предоставляют кредит и на жилье на вторичном рынке.
В ипотеку со ставкой 5% можно приобрести квартиру, дом, квартиру в таунхаусе. На сайте Россельхозбанка даже прописана возможность получения ипотечного кредита на апартаменты, дачный участок, кладовую, машино-место.
Условия займа
Рассмотрим основные условия займа: минимальный размер первоначального взноса, ставка, сроки кредитования и предельные суммы кредита. Расскажем, кто будет оформлен в качестве созаемщика.
Минимальный первый взнoс — 20% от стоимости недвижимости.
В программе «Семейная ипотека» минимальная ставка равна 5% (в банке Дом.рф, в Россельхозбанке — от 4,7%). Действует весь период кредитования (данное условие кредитование введено в апреле 2019, ранее пониженная ставка действовала лишь первое время).
Ставка может быть повышена банком, если не соблюдено требование по страхованию: страховка жизни и здоровья заемщика. Получатель кредита может отказаться от страхования, но ставка в этом случае увеличится с 5 до 6%.
Минимальная сумма — 100-300 тыс. рублей (в Россельхозбанке 100 тыс., в Сбербанке — 300 тыс.).
Максимальная сумма — до 6 млн рублей для регионов, до 12 млн для столицы и Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей.
Кредит выдается семье в российской валюте — в рублях.
Заемщиком выступает один из родителей. Созаемщиком — супруг. Исключением является тот случай, когда муж и жена заключили брачный договор. И прописали в нём условие: супруг не имеет прав на недвижимость другого (режим раздельной собственности).
Условие о рождении второго и последующих детей на созаемщика не распространяются. Созаемщиком может выступать не только родитель, но он должен быть гражданином РФ.
Если родители не в браке, созаемщиком может выступить иное лицо, являющееся родителем второго (или последующего) ребенка заемщика. Но при условии, что этот малыш родился в период с 1.01.2018 по 31.12.2022.
Это основные правила. Каждый банк вправе установить свои требования к созаемщику. Например, в Сбербанке в число созаемщиков могут включены и иные лица (помимо супруга), доход которых позволит увеличить максимальную сумму кредита.
Банки: куда обращаться
Перечень банков-участников программы утверждает Минфин. В их число сейчас входит Сбербанк, Россельхозбанк, УралСиб, ВТБ, Газпромбанк, Промсвязьбанк, Росбанк, КС банк, Живаго банк, Кредит Урал банк, Всероссийский банк развития регионов, Российский национальный коммерческий банк, Абсолют банк, Московский кредитный банк, Возрождение, Совкомбанк, Трансапитал банк, Ак барс, Инвестиционный торговый банк, Западно-сибирский коммерческий банк, Центр-инвест, Кошелев-банк, Металлургический инвестиционный банк, Кубань-кредит, Прио-Внешторгбанк, Актив банк, Зенит, Курский промышленный банк, банк «Сантк-Петербург», Дальневосточный банк, Сургутнефтегазбанк, Энергобанк, Уральский финансовый дом, СЕВЕРГАЗБАНК. Список постоянно дополняется, выходят новые приказы. Список последних приказов публикуется на этой странице сайта Минфина.
Оформить ипотеку или обратиться за рефинансированием кредита вы можете и в «Дом.РФ» — акционерное общество «банк ДОМ.РФ» или АО «ДОМ.РФ» (ранее АИЖК). Эти организации учреждены государством. Большинство ипотечных кредитов с господдержкой выдается именно «Дом.РФ».
Документы
Перечень документов устанавливает банк. Стандартно это: анкета, паспорта, свидетельства о рождении детей, документы, подтверждающие доход. Может понадобиться документ об образовании, военный билет.
Если справок о зарплате нет, можно оформить кредит по двумя документам в банке Дом.рф. Ставка не измениться.
Другие программы льготного кредитования
Все виды ипотечного кредитования с господдержкой вы найдете в нашей обзорной статье: описаны все действующие программы (новая льготная под 6,5%, сельская, «деревянная», военная, дальневосточная и программа реструктуризации долга, а также описан порядок получения выплаты 450 000 на погашение кредита.
Автор публикации
2 thoughts on “ Семейная ипотека под 5%: кто проходит по программе, какое жилье можно купить, в какие банки обращаться ”
Ваша статья содержит неполную, а значит, недостоверную информацию. У меня в 2020 году родился третий ребенок, но перевести имеющуюся ипотеку на эту программу (и понизить ставку) мне не дают. А все дело в одной маленькой оговорке, которая по неизвестной мне причине присутствует в законодательных документах, а именно, в Постановлении Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. N 1711
«Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей». Подписал это постановление, кстати, Д.А.Медведев, наш известный бывший премьер.
Так вот. либо Дмитрий Анатольевич проглядел, что ему подсунули на подпись, либо по незнанию своему подписал Постановление со следующей формулировкой: «…на приобретение у юридического лица (за исключением управляющей компании инвестиционного фонда) на первичном рынке жилья готового жилого помещения или жилого помещения с земельным участком по договору купли-продажи, либо на приобретение у юридического лица (за исключением управляющей компании инвестиционного фонда) находящегося на этапе строительства жилого помещения или жилого помещения с земельным участком по договору участия в долевом строительстве (договору уступки прав требования по указанному договору) …» Таким образом, одним взмахом пера вывел из получателей этой льготы многие многодетные семьи. Может и был в этом какой то одному ему известный чиновничий смысл, но почему за счет простых людей надо решать сови узковедомственные интересы? Впрочем, так было всегда. Чему тут удивляться?
Георгий, большое спасибо, что поделились своей бедой и рассказали о «подводном камне» в этой ипотечной программе. Наш юрист обязательно проверит информацию (найдет вашу выдержку в Постановлении) и добавить этот нюанс в статью, чтобы все знали об этой «оговорке» и чтобы статья была полной и достоверной. Благодарим за ваш комментарий, для нас очень важно, доносить до читателей информацию в полном виде! Надеемся, вашему примеру последуют другие читатели и помогут нам включать «подводные камни» в статьи о господдержке.
Источник: http://xn--c1acdaunhib6b.xn--p1ai/semeinaja-ipoteka/
Ипотека Супружеской Паре Какие Плюсы
Ипотека — в высшей степени семейное мероприятие. Элементарный здравый смысл подсказывает, что решиться на многолетнюю финансовую «кабалу» проще, когда рядом есть человек, поклявшийся быть вместе с тобой «в горе и в радости». Статистика риэлторских компаний подтверждает: около 70% ипотечников — люди, состоящие в браке. А из оставшихся 30% примерно половина — пребывающие в долгосрочных отношениях. Т.е. тоже вроде как в браке, только без штампа в паспорте, «гражданском».
Какие варианты дают закон и рыночные реалии для потенциальных ипотечных заемщиков — с этим вопросом разбирался «Соб.ру».
Самый частый вариант — супруги, берущие ипотеку, становятся созаемщиками. По статистике, это происходит в 95% случаев (за 100% здесь принимаются не все ипотечники вообще, а только состоящие в браке). Более того, если вы, будучи в браке, придете в банк или агентство недвижимости и попросите оформить вам ипотеку, вам станут готовить документы именно по этой схеме. Так сказать, «по умолчанию».
«В большинстве случаев супруги автоматически становятся созаемщиками в ипотечной сделке и несут ответственность за погашение кредита в равной степени, — отмечает Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» . — При этом оба должны предоставить в банк одинаковый пакет документов».
Помимо «автоматизма», традиций и законов (а равенство, в том числе и имущественное, супругов — краеугольный тезис многих серьезных документов, включая Гражданский кодекс), есть здесь и другие резоны. Например, размер кредита рассчитывается в зависимости от доходов заемщика. Если работают оба супруга, их суммарный доход обязательно окажется больше, чем доход одного из них — стало быть, можно претендовать на более выгодные условия кредитования.
Принципиально важный момент — у созаемщиков будет «все пополам». Они одинаково должны будут подтверждать свои доходы, оформлять страховку, вместе выплачивать кредит. И — после счастливого завершения всей эпопеи — станут полноправными сособственниками квартиры.
…В принципе, не запрещена законом и ситуация, когда люди, официально отношения не оформившие (т.е. тот самый «гражданский брак») могут стать созаемщиками. Однако на практике это почти не встречается — вероятно, потому, что пары, дозревшие до идеи о совместном владении в будущем квартирой, все-таки заключают официальный брачный союз.
Поручительство
Эта схема основывается на статьях 361-367 ГК. Если по сути, то поручитель — это такой человек, который является гарантом выполнения заемщиком своих обязательств. Пока заемщик аккуратно платит, кредитор (банк) вообще никак не контактирует с поручителем. А вот если с выплатами начинаются проблемы, соответствующие службы банка сразу начинают «трясти» его.
Простой, казалось бы, вопрос «а может ли жена стать поручителем по ипотечному кредиту мужа?» вызвал разногласия. Часть наших экспертов посчитали, что ничего страшного тут нет — во всяком случае, никаких запретов на сей счет в законах обнаружить не удалось. Другие, напротив, посчитали, что такое невозможно. « Если мы разбираем ситуацию, когда в ипотеке участвуют официальные супруги, то понятие «поручитель» утрачивается», — категорична Татьяна Гусева. Истина, вероятно, как всегда посредине: некоторые банки готовы рассмотреть подобную заявку, другие же считают, что здесь налицо что-то непонятное, подозрительное — в общем, лучше сразу отказать, на всякий случай.
…Завершая разговор на эту тему, следует упомянуть ст. 256 ГК — там сказано, что «имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества». Иными словами, квартира, приобретенная мужем (пусть и в ипотеку, и пусть только на себя лично) становится совместной собственностью. Чтобы установить другой «режим владения» (то есть сделать квартиру имуществом только одного из супругов, не подлежащим разделу в случае развода) сторонам необходимо заключить брачный договор.
В итоге схема с поручителем оказывается действительно довольно громоздкой, и в реальности заемщиками, состоящими в браке, не используется.
Единоличный кредит
В этом случае один из супругов берет ипотеку самостоятельно, а второй полностью из процесса исключается. Резоны для такого решения могут быть различными:
— желание «не смешивать» собственность — чтобы избежать ее дележа при возможном разводе. При том, что такие мысли могут показаться кому-то слишком циничными (как это — «планировать» на будущее развод?!), они приходят на ум все большему числу граждан. Особенно тем, для кого нынешний брак — не первый по счету;
— жена не работает и не имеет официально подтвержденных доходов. С точки зрения банка, анализирующего платежеспособность семьи, такая женщина становится обузой — денег не приносит, а только тратит. Проще вывести ее из процесса рассмотрения заявки на кредит;
— один из супругов имеет плохую кредитную историю. В такой ситуации, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», также разумно «отсечь» такого человека от проверки банком.
Несмотря на то, что в данном случае жена вроде как исключается из процесса, некоторое участие от нее все равно потребуется. Она должна будет дать своему супругу нотариально заверенное согласие на приобретение квартиры.
И еще один момент. Даже если мы выполнили все изложенные выше формальности и оформили кредит исключительно на мужа, и квартира приобретается также только на его имя — все равно данная недвижимость будет считаться «совместно нажитой собственностью». В силу упоминавшейся выше ст. 256 ГК РФ. А чтобы недвижимость действительно принадлежала одному из супругов единолично, нужно заключать брачный договор.
Равны, но не совсем…
Выше мы рассматривали ситуации, когда ипотеку берет женатый мужчина. Разумеется, возможен и «зеркальный» вариант: в кредитные отношения с банком вступает женщина, у которой есть муж. Есть ли тут какие-то отличия?
На первый взгляд, никаких — равенство полов закреплено не только в ГК, но даже в Конституции (п.2 ст.19). На практике, однако, вылезают некоторые «нюансики».
Так, при оформлении ипотечного кредита может сказаться тот факт, что женщины уходят на пенсию на пять лет раньше мужчин — так что (при прочих равных) банк будет считать, что работать и зарабатывать они будут меньше по времени. С другой стороны, оформление страховки жизни и здоровья для женщин дешевле — прекрасный пол живет дольше, меньше болеет, и вообще склонен следить за собой тщательнее.
И совсем радикальные отличия обнаруживаются, если имеется брачный контракт, который — после развода — одна из сторон пытается оспорить. На том основании, что документ был «кабальным», что «я не совсем понимала, что подписывала» и т.п. Согласно, судебной статистике, у женщины (особенно если есть дети, которые при разводе остаются, естественно, с ней) тут значительно больше шансов на успех. Впрочем, это уже тема для отдельного разговора…
«Переиграть» не получится
И последнее, что нам хотелось бы сказать. Если складывается ситуация, когда кредит был оформлен каким-то одним способом (скажем, первым, при котором муж и жена стали созаемщиками), а потом им вдруг захотелось это поменять — стать, допустим, заемщиком и поручителем? По словам наших консультантов, это почти невозможно. «Переиграть» оказывается крайне сложно, на это очень мало кто идет, — говорит Александр Москатов. — Это означает новую финансовую проверку, анализ всех документов. На практике банки никогда этого не делают».
Одним словом, тут нужно сначала выплатить банку кредит, снять с квартиры обременение — и только после этого начинать производить с собственностью на недвижимость какие-либо манипуляции.
Источник: https://new.miel.ru/press/detail/10884/