Как проверить на юридическую чистоту квартиру перед покупкой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить на юридическую чистоту квартиру перед покупкой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.Покупателю рекомендуется:1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

Проверка квартиры при покупке
Проверка земельного участка
Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
Проверка электронного документа
Проверка готовности заказа

Проверка юридической чистоты квартиры — как осуществить

Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.

В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.

Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.

Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.

Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.

Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.

Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.

Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.

Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.

Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.

Перед тем, как подписать договор и отдать свои деньги чужому человеку, нужно проверить квартиру на юридическую чистоту. Есть определенный список документов, которые нужно обязательно изучить перед тем, как покупать недвижимость.

Что входит в основной пакет документов для проверки:

паспорт собственника. Его нужно сверить с документами на квартиру, чтобы понять, что перед вами точно владелец. Если собственников несколько, проверяйте паспорта каждого;
выписка из ЕГРН. Этот документ сейчас заменяет свидетельство о праве собственности. Кроме того, в нем можно узнать подробную информацию о квартире: от предыдущих владельцев до кадастровой стоимости жилья и обременений на квартиру. Заказать ее можно самостоятельно, если покупатель знает адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.
договор купли-продажи. Либо любой другой документ, который покажет, каким образом продавец получил квартиру в собственность. Также это может быть договор дарения, свидетельство о наследовании или, например, документ о приватизации;
справка формы 40. Она расскажет обо всех, кто зарегистрирован в квартире. Помните, что на момент продажи все жильцы должны быть выписаны;
документ об отсутствии долгов по коммуналке. Также важно, чтобы у продавца не было долгов за капитальный ремонт. Потому что они переходят к новому владельцу вместе с квартирой.

Это очень важный момент. Если квартирой владеют в том числе и маленькие дети, тогда вам нужно будет обязательно удостовериться в том, что у продавца есть разрешение органов опеки. Обязательно запросите у владельца подтверждение, что дети уже зарегистрирован в другом месте. Поскольку по закону их нельзя выписывать «в никуда». В этом случае сделку могут признать недействительной, а квартира вернется собственнику. Кроме того, стоит проверить и сравнить с документами на квартиру паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.

Какие документы нужны для покупки квартиры

При проверке паспорта стоит обратить внимание на штампы: о браке или его расторжении. Если супруги развелись менее трех лет назад, то тот, кто продает, обязательно должен предоставить согласие второго. Оно должно быть нотариально заверено. А если муж и жена заключали брачный договор, то в нем должны быть прописаны ситуации продажи имущества. Если вовремя не учесть все нюансы, то может случится так, что после заключения сделки обманутый бывший муж или жена могут претендовать на ваше жилье. Кроме того, аналогичное согласие может понадобиться, даже если супруги не в разводе. Особенно, если в документах указан только кто-то один.

Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Когда собственник почти не принимает участие в сделке. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости. Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность. Проверить ее достоверность можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проследите, чтобы документ был заверен у нотариуса. Чтобы в нем были прописаны права представителя на подписание договора, обращение в Росреестр и получение денег.

Кроме того, покупатель может перестраховаться и взять номер самого владельца квартиры и связаться, чтобы подтвердить факт продажи недвижимости. А лучше – хотя бы раз лично встретиться.

Если вы покупаете квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, стоит помнить, что третьей стороной в вашей сделке будет банк. По закону, как только человек оформляет жилищный кредит, его объект недвижимости автоматически попадает в залог финансовой организации до момента погашения ипотеки. И все действия, которые собственник планирует совершать с квартирой, ему нужно будет согласовывать с банком. Поэтому если вы приобретаете ипотечное жилье, продавец должен предоставить вам согласие кредитора. В противном случае, сделка будет недействительна. Квартира останется у банка, а вы можете потерять деньги, если владелец окажется не очень добросовестным.

По словам риелторов, такие квартиры очень часто становятся предметом споров. Поэтому покупка наследованного жилья может превратиться в настоящий кошмар. Чтобы такого не случилось, обязательно попросите у продавца согласие других наследников на продажу недвижимости или их письменный отказ от имущества. Иначе может возникнуть вероятность непрошенных гостей, которые запросто могут оспорить сделку в суде в течение трех лет.

самостоятельно проверить квартиру при покупке в новостройке или на вторичном рынке
проконтролировать риэлтора и определить, насколько он выполняет свои обязанности.

+ вас ждут примеры из жизни и полезные ссылки на официальные ресурсы

Зачем проверять квартиру перед покупкой

«Закон о защите прав потребителей» изрядно нас избаловал, заставив поверить, что при получении «некачественного товара» или расторжении сделки мы как минимум не потеряем свои средства. В случае с недвижимостью это не всегда так.

Сделку могут признать недействительной

Если это наследство, которое оспорят другие родственники, недвижимость, нажитая в браке и проданная без согласия второго супруга, жилье, проданное пожилым человеком, который впоследствии оказывается недееспособным.

В лучшем случае покупатель сможет вернуть деньги за покупку. Но средства, потраченные на ремонт, услуги риэлтора уже не вернутся. В ситуации с ипотекой все еще печальнее – уплаченные банку проценты улетят в «трубу» (а ведь именно они составляют большую часть платежей в первой половине срока).

Инструкция: Как проверить квартиру перед покупкой

Вы выбрали жилье. Собственник взрослый. Недвижимость во владении дольше 3 лет. Коммунальные долги отсутствуют.

А через 3 – 4 года после приобретения выясняется, что у бывших владельцев был ребенок, рожденный после 2007 года, и недвижимость приобреталась с использованием материнского капитала. По закону, в таком случае ребенку должны были выделить долю. Но родители этого не сделали, а отвечать и мотаться по судам теперь придется вам. И у повзрослевшего «обделенного» есть все шансы отсудить у вас либо долю, либо немалую финансовую компенсацию.

Ремонт может оказаться дороже

Скрытые недостатки жилья могут привести к удорожанию ремонта в 2 – 3 раза и более.

Качество жизни – ниже

Насекомые, плесень, шумные соседи, грохот трассы, по которой ночью едут грузовые машины – множество факторов приводит к снижению качества жизни. Исправить эти проблемы удается не всегда.

Могут появиться штрафы

Неузаконенная планировка, проведенная предыдущими владельцами, рано или поздно дойдет до сведения БТИ. Штрафовать и заставлять вернуть все «как было» будут уже нынешнего владельца. И интересовать ваша неосведомленность никого не будет.

что нужно проверить, чтобы не попасть в вышеперечисленные ситуации
какие особые риски есть у новостроек и вторички

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту

Перед заключением сделки важно пройтись по всем нижеуказанным пунктам, не пропуская ни одного. Особенно важная проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке на вторичном рынке.

Самый важный документ, чтобы проверить квартиру перед покупкой. В том числе, на обременение.

В нем указывается:

информация о сделках с данной недвижимостью с 1998 года (более раннюю историю можно проследить, запросив сведения в БТИ или местной администрации). Если объект переходит из рук в руки каждые год-два, это повод задуматься, что с ним что-то не так.
наличие обременений и арестов – полбеды, если объект в ипотеке (ипотечную квартиру сейчас спокойно можно продать, хотя бумажной волокиты будет больше). Куда опаснее, если в отношении объекта ведется судебная тяжба или в принципе наложен арест.
собственники – если недвижимостью владеют несколько человек, вам потребуется заключать договор со всеми или же получать от каждого согласие на продажу. В противном случае сделку могут оспорить.

ОБЯЗАТЕЛЬНО ЗАКАЗЫВАЙТЕ ВЫПИСКУ САМИ!

Предоставленные продавцом документы могут быть измененными.

Сделка должна заключаться только с собственником жилья. Не доверяйте доверенностям, даже подписанным у нотариуса. В практике юристов немало дел, когда нотариус банально находился «в доле». Доказательство вины в данном случае – сложный и затратный процесс.

Что должно совпадать:

данные владельца и данные из ЕГРН выписки
данные владельца и данные, указанные в договоре купли-продажи

Нередко используется схема мошенничества, при которой ошибочные данные вписываются уже в договор. Обычно речь идет об одной букве или цифре, которую вам клятвенно обещают потом поправить, и вообще «какая разница».

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой самостоятельно

Недвижимость, приобретенная в результате дарения, по договору ренту или решению суда – это частый предмет мошенничества. В подобных случаях много подводных камней и нюансов, из-за которых вы можете остаться и без квартиры, и без денег.

Проверить такую квартиру перед покупкой самостоятельно и сложно, и опасно. Лучше нанять профессионального юриста. Именно юриста, а не риэлтора! У агента по недвижимости может не хватить знаний и компетенций.

В первую очередь Покупателю понадобится определиться с выбором конкретного предложения. Не следует сразу же останавливаться на единственном приглянувшемся варианте. Лучше подобрать несколько квартир для их последующего сравнения между собой. Особое внимание необходимо обращать на такие составляющие, как:

общий метраж и количество комнат;
этаж, на котором находится квартира;
адрес месторасположения квартиры (ближе к центру или на окраине населенного пункта);
окружающая инфраструктура (школы и детские сады, торговые центры, поликлиники и больницы, парковые зоны, транспортные развязки и т.д.);
характеристика дома (его общая этажность, оснащенность вспомогательными технологическими системами, а также состояние, качество и долговечность строительных материалов);
характеристика самой квартиры (тип отделки, обстановка, освещенность, класс жилья – «эконом», «комфорт» или «бизнес»).

Далее Покупателю понадобится исследовать рынок цен. Сделать это достаточно просто: нужно сравнить исходную квартиру и другую квартиру с аналогичными параметрами. Актуальные стоимости жилых помещений регулярно размещаются на сайтах по продаже недвижимости или в объявлениях местных газет. Если при сравнении цен выясняется, что стоимость объекта неоправданно занижена или завышена, это может стать для Покупателя первым «звоночком», предостерегающим от заключения сомнительной сделки.

Окончательная стоимость будет зависеть и от того, к какой категории принадлежит квартира, – к первичной или вторичной недвижимости. Сегодня квартиру первичного фонда, находящуюся в процессе строительства, можно купить дешевле, чем аналогичную квартиру вторичного фонда. В среднем разница составляет 20-40%. Когда ранние этапы строительства завершаются, и приближается срок сдачи новостройки в эксплуатацию, стоимости между похожими квартирами первичного и вторичного рынков выравниваются.

Затем Покупателю потребуется посетить жилье для его осмотра. Иногда граждане пропускают этот шаг, либо просто обговаривая все детали с Продавцом по телефону, либо перекладывая осмотр на риэлтора. Делать так не рекомендуется, Покупатель получит куда больше информации о жилом помещении, если посетит его самостоятельно и не будет слепо доверять сторонним лицам. При посещении объекта внимание необходимо обратить на:

личность человека, проводящего осмотр (в идеале это должен быть действующий собственник жилья);
текущее состояние квартиры, подъезда, дома, двора;
соседей по этажу и подъезду.

Проверить новую квартиру на юридическую чистоту оказывается несколько проще, чем квартиру, которой уже кто-то владел. Дело заключается в том, что в случае с первичной недвижимостью Покупатель выступает первым и зачастую единственным хозяином жилья.

Приобретателю нового жилого помещения помогут отзывы, которые можно найти на специализированных Интернет-сайтах. Обращать внимание нужно только на такие пользовательские отзывы, которые содержат имена, фамилии, даты и конкретные факты. Также рекомендуется проследить, какая репутация в целом сложилась у Продавца за время работы на рынке.

Это поможет Покупателю составить начальное мнение о Продавце. Если не возникнет никаких оснований для сомнений и подозрений, Покупатель сможет перейти к непосредственной проверке документации на жилое помещение.

Проверить чистоту сделки при приобретении недвижимости на вторичном рынке – более сложная задача. Обычно такая квартира имеет целую историю смены владельцев, а также прописки и выписки жильцов. Каждый из таких людей может стать потенциальной проблемой при проведении сделки и перерегистрации права собственности, поэтому чем таких граждан больше – тем хуже для Покупателя.

В случае с вторичным жильем одним из самых важных документов можно считать выписку из ЕГРН. Помимо прочих сведений здесь содержится частичная информация о том, становилась ли квартира предметом споров и конфликтов. Во внимание рекомендуется брать как минимум последние 3-5 лет из истории жилого помещения.

Если в течение последних 3 лет свои права на недвижимость заявляли сторонние лица, то от покупки такого жилья лучше отказаться. Не исключено, что споры и распри продолжатся даже после того, как право собственности перейдет к Покупателю. А вот если общий срок исковой давности уже прошел, и в течение последних 3 лет собственник владел своей квартирой в обычном порядке, то такую квартиру можно смело приобретать (предварительно проверив всю юридическую документацию).

Узнать больше об истории квартиры можно и со слов Продавца. Однако чтобы не доверять словам как единственному источнику информации, их понадобится сравнить с реальными юридическими документами на жилье (выпиской из ЕГРН, выпиской из паспортного стола или МФЦ о прописанных лицах и пр.). Если не будет выявлено никаких расхождений, недочетов и спорных моментов, то за безопасность сделки можно не переживать.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

В отдельных случаях комплект основных документов должен быть дополнен и другими бумагами, выписками и справками. Речь идет про следующие ситуации.

Сделка, совершаемая по доверенности, относится к категории риска. Нельзя исключить возможности того, что доверенность была получена обманным путем, даже если она предъявляется Покупателю и на первый взгляд кажется официальной.

Сначала Покупателю потребуется изучить саму доверенность. Она должна иметь обязательное нотариальное удостоверение. Кроме того, в тексте доверенности должны полно и всесторонне раскрываться полномочия Доверенного лица: вправе ли он только обсудить ключевые условия сделки или может еще и подписать договор купли-продажи, и получить оплату за объект недвижимости.

Чтобы обезопасить себя, Покупателю также понадобится запросить у Доверенного лица контактные данные Продавца. При этом рекомендуется не только созвониться, но и встретиться с действующим собственником недвижимости лично.

Если такая встреча не покажется Покупателю сомнительной или подозрительной, он сможет окончательно увериться в юридической чистоте сделки путем проверки доверенности в кабинете нотариуса. Для этого необходимо снять с доверенности копию, внимательно ее изучить и найти сведения о нотариальной конторе, которая была ответственна за выдачу документа.

Когда доверенность является подлинной и достоверной, нотариус выдает исчерпывающую информацию о ней, Доверителе и Доверенном по запросу обратившегося лица. Здесь же нужно уточнить, не была ли доверенность позднее отозвана по какой-либо причине.

Если выяснится, что отзыв доверенности имел место, от проведения купли-продажи следует отказаться. Отозванная доверенность не имеет юридической силы, а, следовательно, Доверенный, Доверитель или оба этих лица вместе имеют своей целью обмануть Покупателя, ввести его в заблуждение и заключить недействительную сделку.

Совершение имущественных сделок с недвижимостью, которая перешла к действующему собственнику путем наследования, также требует повышенного внимания. Если квартира была получена в наследство, а затем сразу же выставлена на продажу, она рискует стать предметом споров, конфликтов и судебных тяжб.

Вновь объявившиеся наследники (например, внебрачные дети, доказавшие свое родство с Наследодателем) вправе оспорить сделку по возмездному отчуждению унаследованной недвижимости и/или опротестовать завещание. На это у них есть 3 года со дня гибели Наследодателя.

Когда речь идет про унаследованную квартиру, Покупателю необходимо запросить у Продавца Свидетельство о принятии наследства. Следует обратить внимание на дату, с момента наступления которой Продавец был признан новым собственником жилого помещения. Если с указанного дня прошло больше 3 лет, за оспаривание сделки другими наследниками можно не переживать. Также Покупатель и Продавец могут обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и получить исчерпывающую информацию о других возможных претендентах на реализуемое жилье.

В случае с несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным собственником в процесс продажи вмешивается как его законный представитель, так и независимая сторона – Органы опеки и попечительства. ООП должны выдать письменное разрешение на отчуждение собственности Опекаемого лица.

Покупатель обязан требовать от Продавца предъявления такого документа всегда, если сделка прямо или косвенно связана с правами Опекаемого лица. Последний может выступать не только единственным собственником, но и одним из нескольких сособственников или простым жильцом, прописанным в квартире.

Практика показывает, что ООП редко выдают подобные разрешения, т.к. это ущемляет имущественные интересы несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных лиц. При этом несовершеннолетний сможет продать квартиру по достижении 18 лет. А вот продажа квартиры с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином в качестве собственника/сособственника/прописанного жильца может оказаться фактически неосуществимой идеей.

Законный представитель Опекаемого лица должен действовать на основании официального документа:

Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении ребенка.
Полномочия опекуна подтверждаются решением об установлении опеки.
Полномочия усыновителя подтверждаются соответствующим постановлением суда.

Покупателю понадобится проследить и за тем, чтобы сделка проводилась по установленным правилам:

За малолетнего ребенка (в возрасте до 14 лет), недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина сделку полностью проводит его законный представитель (при наличии письменного разрешения от ООП). Законный представитель также проставляет на официальных документах свою подпись, действуя от имени Опекаемого лица.
Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, не относящийся к категории недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, проводит сделку самостоятельно. Помимо письменного разрешения от ООП такое отчуждение должно дополняться письменным разрешением законных представителей. Ребенок от 14 до 18 лет сам проставляет подписи на официальных документах.

Перед тем, как заключить договор купли-продажи квартиры, выясните.

Сколько собственников, есть ли среди них дети. Согласие на продажу квартиру должны дать все собственники, а если в семье есть несовершеннолетние, должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства.

Как собственник приобрел эту квартиру: получил по наследству или купил своими силами. Если получил наследство, то когда, если купил, то не использовал ли материнский капитал.

Нет ли обременений. Квартира может находиться в залоге не только у банка, выдавшего ипотечный кредит, но и у других кредиторов по другим обязательствам. Например, жилье может быть заложено по долговой расписке перед каким-то человеком.

Оформлена ли перепланировка документально. Если в квартире ломали стены, совмещали санузел, утепляли балкон — это должно быть оформлено в техническом паспорте. Если в техпаспорте перепланировка не отражена, то она считается незаконной.

Есть ли долги по коммунальным услугам. Долг по коммуналке сделке не помешает, более того, должником останется прежний собственник, на новых хозяев долг не перейдет. Но если забыть в акте передачи квартиры зафиксировать показания счетчиков, то потом будет сложно доказать, что долг был накоплен до новых жильцов.

Перечислим ситуации, когда не стоит покупать квартиру, как бы сильно она ни нравилась.

В документах указана разная информация. Например, в выписке ЕГРН указана одна площадь квартиры, а в техническом паспорте из БТИ другая. Ошибки могут помешать провести сделку сейчас или в будущем, когда собственником станет покупатель.

В погашение ипотеки семья вложила материнский капитал, но дети собственниками не стали. По закону, после закрытия кредита у каждого члена семьи должна быть доля собственности в жилье.
Если долей нет, а квартира продается, то в будущем появляется риск признания договора купли-продажи недействительным.

Как самому проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой?

Общайтесь с собственником (собственниками), а не только с доверенными лицами, и с жильцами, которым предстоит съехать с этой квартиры;
Узнайте, когда и как было приобретено жилье;
Сделайте запрос на выписку о недвижимости в Росреестр лично;
Требуйте выписку из домовой книги, выписку из финансового лицевого счета или справку об отсутствии задолженности;
Сравните реальную планировку квартиры с той, что нарисована в техническом паспорте.

К правоустанавливающим относятся документы, объясняющие каким образом собственником получено право на жилое помещение.

Таким документом может быть:

договор купли-продажи;
свидетельство о праве на наследство;
договор приватизации;
договор дарения;
договор мены;
договор ренты;
справка из ЖСК о выплате пая;
договор долевого участия в строительстве;
договор цесии (уступка права);
судебное решение.

Один из этих документов должен быть у продавца. В документе не должно быть исправлений, либо они должны быть заверены нотариусом.

Продажа мошенниками недвижимости может быть произведена по поддельным либо краденным документам, удостоверяющим личность. Проверить действительность паспорта можно на сайте МВД России Информация предоставляется бесплатно.

План квартиры в техпаспорте должен совпадать с фактическим расположением комнат в квартире и с выпиской из ЕГРН. Если есть расхождения, то это свидетельствует о произведенной перепланировке.

Если покупатель приобретет квартиру с неузаконенной перепланировкой, то решать эту проблему придется ему. Нет гарантии, что узаконить ее будет возможно, если, например, перепланировка затронула несущие конструкции квартиры.

Перечень запрашиваемых документов:

устав (последняя редакция) – основной документ, который содержит информацию об уставном капитале, органах управления и их полномочиях;
свидетельство о госрегистрации;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
годовые отчеты, бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения.

Должны быть представлены подлинники документов либо заверенные копии. Наименование и реквизиты застройщика должны совпадать во всех документах.

Перечень документов для проверки:

разрешение на строительство (дата, номер, срок действия);
форма договора, которая заключается при участии в долевом строительстве;
правоустанавливающие документы на земельный участок, где осуществляется строительство;
проектная документация, а также документы о характеристиках строящихся объектов, благоустройстве территории, подключении к инженерным сетям;
график строительства (этапы строительства, сроки ввода в эксплуатацию);
информация о размере платежей по ДДУ;
информация о банке для открытия счетов эскроу (счет на имя дольщика для расчетов по ДДУ);
информация о размере уставного капитала.

Через отделения МФЦ выписки выдаются в бумажном виде.

Чтобы заказать такую выписку необходимо:

обратиться в отделение МФЦ;
предоставить документы (паспорт, заявление, квитанцию об оплате госпошлины, доверенность – если действует представитель);
получить расписку о принятии документов;
проверить готовность документа на сайте отделения МФЦ (по номеру расписки);
забрать готовую выписку (готовится 5 рабочих дней).

Я получила выписку из ЕГРН на приобретаемую квартиру. На странице, где представлен план этажа не видно планировки самой квартиры. Какой документ нужно заказать?

План квартиры отражается в техническом паспорте квартиры. Но этот документ может получить только собственник.

Какую можно заказать выписку из ЕГРН если объект еще на стадии строительства? Мне известен кадастровый номер земельного участка.

Заказать можно выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. В ней вы найдете информацию о застройщике, возможных обременениях, количестве зарегистрированных договоров долевого участия.

Подскажите, приобретаем в ипотеку квартиру, в которой три собственника. Банк требует выписку из ЕГРН. Выписка нужна на каждого собственника отдельно?

Если собственники все вместе продают квартиру, то будет достаточно одной выписки. В ней содержится информация о всех правообладателях.

Где можно сделать кадастровый паспорт на квартиру и нужен ли он для продажи квартиры?

С января 2017 года кадастровые паспорта на квартиры не выдаются. Всю эту информацию содержит выписка из ЕГРН. Перед сделкой вы можете заказать актуальную выписку. Сделать это можно в отделениях МФЦ, Росреестра, на сайте Росреестра или Госуслуг.

Мы с мужем покупаем квартиру. Но собственник потерял свидетельство о собственности на квартиру. Можно ли оформить сделку без этого документа или его нужно восстанавливать?

С июля 2016 года свидетельства о праве собственности не выдают. Восстанавливать ничего не нужно. Указанный документ теперь заменяет выписка из ЕГРН.

Для этого сами закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной). Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»). Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры. Стоит 460 рублей и делается 1-2 рабочих дня — подробная инструкция заказа. Она будет в бумажном виде с печатью.

Или же можно заказать выписку в электронном виде через интернет. Электронные делаются быстрее бумажных — около 1 часа, если в Росреестре не проводятся технические работы. Её отправят вам на электронную почту, цена та же — инструкция.

Электронную выписку я всегда заказываю в этом сервисе — Ктотам.про. Он берет официальные данные с Росреестра. Просто вбейте адрес квартиры, укажите свою электронную почту и оплатите 250 рублей, способов оплаты много.

Первый этап: Одновременно с обычной выпиской закажите выписку из ЕГРН о переходе прав (буду называть её расширенной). Её также может заказать любой человек в любом МФЦ. Стоит 460 рублей, делается 1-2 дня — инструкция заказа, будет в бумажном виде. Или можете заказать электронную выписку, которую пришлют на электронную почту. Стоит 290 рублей и делается быстрее, чем бумажная — инструкция.

В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору. Например, они её покупали, будет указан договор купли-продажи. Получили в наследство — свидетельство о наследстве. Им подарили — договор дарения. Если приватизировали — договор передачи в собственность, но обычно в выписке просто будет пустая графа. Или по решению суда.

Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года. Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года. На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.